地下车位成本核算的三种模式.doc

地下车位成本核算的三种模式第一种模式：地下车位有产权情况下，预留车位的成本，该成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，如不能办理产权（如人防车位），则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊；计算公式为：地下车位开发成本开发成本发生额（住宅可售面积地下车位可售面积）地下车位可售面积1.地下车位成本总开发成本10亿元（住宅可售面积8万平方米地下车位可售面积2万平方米）地下车位可售面积2万平方米2（亿元）2.地下车位单位成本2亿元2万平方米1（万元/平方米）就是说将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。如果可以办理产权证且能够销售的，按照可售面积（含住宅车位等）与总成本的分摊率预留车位成本。政策依据是：财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（国税发2006186号）的相关规定及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）的第十四条和第十七条相关规定。第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。地下车位应该单独作为成本核算对象地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。地下车位成本项目的归集、分配与计算第二种模式，以上述案例数据为例，地下车位成本计算为：1.土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理，地下车位不需要分摊土地成本。2.建筑安装工程费：根据工程造价部门提供的资料表明，地下车位的建安成本为6000万元（即单位建造成本为3000元/平方米）。该项成本清晰明了，应直接计入地下车位成本，不需要再分摊。3.“前期工程费”、“开发间接费用”等5个成本项目，按照可售面积进行分摊即可。地下车位应分摊的5项成本5项费用的实际发生额（住宅可售面积地下车位可售面积）地下车位可售面积（30004000100030003000）（82）21400020%2800（万元）所以，地下车位成本计算为：总成本：土地成本0建安成本6000万元2800万元8800（万元）单位成本：8800万元2万平方米4400（元/平方米）因此，房地产企业在总开发成本不变情况下，选择第一种模式计算的地下车位单位成本是10000元/平方米，而选择第二种模式计算的地下车位单位成本仅为4400元/平方米，两者相差5600元/平方米，对企业所得税汇算清缴与土地增值税清算影响较大。此模式的依据是国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）相关规定。另一方面基于房地产企业成本核算的基本原则，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。第三种模式：无论地下车位是否有产权，其成本均不预留，全部计入住宅成本凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，一律作为公共配套设施处理，其成本在住宅可售面积中分摊。也就是说，地下车位无论是否有产权，均不需要预留开发成本。此种处