常熟市2007A-G027地块策划报告

第一部分 区位篇 . 2 一、常熟市区域概况 .2 （一）常熟市区位概况 .2 （二）区域历史沿革 .3 （三）行政区划及人口 .4 （四）常熟 风景旅游城市 .5 （五）自然资源 .6 （六）常熟市经济状况 .7 （七）常熟市城市总体规划 .12 二、项目所在区位分析 . 14 第二部分 市场篇 . 15 一、常熟整体房地产市场分析 . 15 （一）常熟市市区土地市场分析 .15 （二）常熟市房产市场分析 .25 （三）常熟市区房地产市场总结 .29 二、常熟市场板块分析 . 30 （一）古城区板块 .31 （二）招商城板块 .36 （三）新市区板块 .40 （四）文化片区板块 .39 （五）虞山风景区板块 .39 （六）板块综述 .39 三、居民购买力分析 . 61 第三部分 竞争市场分析 . 62 一、供应去化分析 . 62 二、房型供应结构去化分析 . 64 三、房型面积供应去化分析 . 64 四、价格分析 . 65 五、竞争项目配套分析 . 67 六、消费者分析 . 70 七、区域未来价 格涨幅预测及本项目后期价格定位建议 . 71 第一部分 区位篇 一、常熟市区域概况 （一）常熟市区位概况 常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区，地处东经 120 33 121 03，北纬 31 30 31 50。东邻太仓，距上海 100 千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。 全境东西间最大直线距离 49 千米，南北间最长距离 37 千米，总面积 1264 平方千米（含长江界属水面）。地势低平， 海拔大都在 3 7 米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔 261 米，长 6400 米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。 气候适宜，雨量充沛，四季分明。 2005 年平均气温 16.5 度，比历年平均偏高 0.9 度，年总降水量 934.7 毫米，比常年平均偏少 11.5%，全年日照时数为 1991.1 小时，略少于常年。 常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。 1986 年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城 市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“国畅通工程模范管理城市”等称号。 （二）区域历史沿革 常熟之名取“土壤膏沃、岁无水旱”，“异壤，虽大水大旱，不能概之为灾，则岁得常稔”之意，是吴文化的发祥地之一，已有 5 千多年文明史。 1986 年被国务院公布为国家历史文化名城。 境内有距今约 5500 年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约 5000 年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。 3 千多年前的商末，古公亶父（周太王）次子仲雍让国南下建勾吴，定居常熟。自西晋太康四年（ 283 年）建城以来 ，古城已有 1700 多年历史，至唐代，已成为商业发达、街市繁荣的江南名城。 常熟自古以来人文荟萃，素有“文化之邦”美称。商初贤相、中国第一位天文学家巫咸，商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃，均为吴文化的先驱者。自唐以来，在文学、绘画、书法、藏书、古琴、篆刻、医学、建筑等领域名人辈出。历代涌现宰相 9 名、状元 8 名、进士483 名、举人和秀才 6200 余名。 常熟素有“锦绣江南鱼米乡”之美誉，经济繁荣，物产丰富，商贸发达。大闸蟹、桂花酒、鸭血糯、叫化鸡、桂花栗、虞山绿茶、宝岩杨梅名闻遐迩，手绣花边、红木雕刻、绣衣服装 畅销国内外。 改革开放以来，经济发展和城市建设水平始终居全国县级城市前列。跨入新的世纪，常熟这座历史文化名城正朝着繁荣的商贸旅游城市、山水一体的生态城市、开放的港口城市和现代化中等城市目标迈进。 方塔 （三）行政区划及人口 常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。 2005 年末，全市户籍总人口为 104.77 万人，其中男性 51.22 万人，女性 53.55 万人。全市共有城镇人口 65.26万人，其中虞山镇人口为 37.71 万人。当年全市出生 6800 人，出生率为 6.7，人口自然增长率为 -1.2，人口密度为每平方千米 958 人。 此外，随着经济的日益发展，外来人员日趋增多，年末暂住人口为 62.28 万人。人口城市化率为 62.3%。 2003 年以来，全市先后有 23 个建制镇、 405 个行政村的区划进行了调整，至 2005 年底，常熟市设建臵镇 10 个，林场 1 个，行政村 231 个，居委会 134 个。另有国家级和省级开发区各 1 个，省级招商城 1 个。 常熟市辖 10 个镇：虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚湖镇、辛庄镇。 （四）常熟 风景旅游城市 常熟是一座风景旅游城市，境内 山水交 辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿蜒入城，万亩尚湖伸展山前，山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融，形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。抗日战争时期常熟沙家浜地区是新四军抗战游击根据地，这又给美丽的常熟山川增添了光荣的色彩。 常熟名胜，目前分四个旅游区：古城观光旅游区、虞山国家森林公园旅游区、尚湖休闲度假旅游区、沙家浜旅游区。其中的古城观光旅游区、虞山国家森林公园旅游区、尚湖休闲度假旅游区三个旅游区隶属常熟市区。 （五）自然资源 物产资源： “ 岁岁多收常熟田 ” ，常熟向以 农业精耕细作著称，农作物以水稻、小麦、棉花为主，兼有部分油料作物、蔬菜、瓜果、药材等。特产有鸭血糯、宝岩杨梅、虞山绿茶、王庄西瓜、梅李南瓜、虞山水蜜桃、桂花栗子等。常熟又为水网地区，水产资源十分丰富，有出自长江的鮠鱼、鲥鱼、刀鱼、海白虾等，出自内河的有鲫鱼、草鱼、鲢鱼、鳊鱼、青虾和阳澄湖大闸蟹等。 野生植物资源： 有乔木、灌木、药材、草、蕈菌等 5大类 200多种。野生乔木主要有紫檀、柘树；野生灌木主要有山楂、金樱子；野生药材有何首乌、蒲公英等 765种；草类繁多，有芦苇、野燕麦等 20多种；蕈菌类有松树蕈等。境 内人工栽培的树木有 300多种。其中用材林有马尾松、黑松、刺槐、水杉等，竹类有燕竹、篾竹、象竹、毛竹等，果树有银杏、板栗、杨梅等，特种经济林有杞柳、桑树、茶和观赏性花木等。野生动物主要有哺乳类、鸟类 800余种，近年来又有人工饲养的北极狐、水貂等。此外，尚有矿类资源高岭土、黄沙、煤、泥炭、石英砂、天然气等，但储量极小。 地下水资源 ： 境内地下水均以第四系孔隙水为主。由于埋深适中，地层稳定，分布面广，水量丰富，水质上乘，曾被广泛采用。近年来为防陆地沉降，已渐回填停用。虞山、福山等山丘地段，地下水常以下降泉形式出 露，形成间歇性涧泉，如秦坡涧、桃源涧、玉蟹泉、焦尾泉、舜过泉等，流量较少，但水质优良，矿化度 0.05 0.07千克 /升，硬度一般小于 50毫克 /升，为极软水。 （六）常熟市经济状况 1、常熟市国内生产总值： 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年国内生产总值3 6 5 . 0 14755 6 5 . 1 66 7 8 . 7 88 0 9 . 2 81 9 . 0 0 %3 0 . 1 3 %1 8 . 9 8 % 2 0 . 1 0 % 1 9 . 2 3 %02004006008001000( 数据来自常熟市统计局 )单位 : 亿元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %国内生产总值( G D P ) 3 6 5 . 0 1 475 5 6 5 . 1 6 6 7 8 . 7 8 8 0 9 . 2 8同比比率 1 9 . 0 0 % 3 0 . 1 3 % 1 8 . 9 8 % 2 0 . 1 0 % 1 9 . 2 3 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002 2006年国内生产总值每年都保持 20%左右的比率快速发展， 综合实力强， 整体经济状况良好。 2006年，全市实现地区生产总值 809.28亿元，按可比价格汁算比上年增长19.23%。其中，第 产业完成增加值 17.49亿元；第二产业 完成增加值 484.26亿元；第三产业完成增加值 307.54亿元。产业结构进一步改善，三次产业的比例为 2.2:59.8:38.0，第三产业比重比上年提高 1.1个百分点。 2、第一产业 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第一产业生产总值1 5 . 8 71 3 . 8 3 1 4 . 2 11 6 . 3 81 7 . 4 91 . 2 0 %- 1 2 . 8 5 %2 . 7 5 %1 5 . 2 7 %6 . 7 8 %4 . 3 5 % 2 . 9 1 %2 . 5 1 2 . 4 1 % 2 . 1 6 %04812162024( 数据来自常熟市统计局 )单位 : 亿元 -2 0 . 0 0 %-1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %第一产业生产总值 1 5 . 8 7 1 3 . 8 3 1 4 . 2 1 1 6 . 3 8 1 7 . 4 9同比比率 1 . 2 0 % - 1 2 . 8 5 % 2 . 7 5 % 1 5 . 2 7 % 6 . 7 8 %G D P 占比 4 . 3 5 % 2 . 9 1 % 2 . 5 1 % 2 . 4 1 % 2 . 1 6 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第一产业生产总值的增减不定，增减幅度在 20%左右，从 GDP 的占比来看，第一产业的所占比重渐渐减弱，主要是因为近年常熟市第二产业与第三产业生产的快速增长，其增加值拉升了 GDP 的总值，第一产业的生产总值每年虽有所增长，但总额小，因此所占 GDP 份额就相应小。其 2006 年只占 GDP 的 2.16%。 3、第二产业 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第二产业生产总值2 0 6 . 7 42 8 5 . 7 23 3 8 . 8 24 1 1 . 94 8 4 . 2 62 1 . 1 0 %3 8 . 2 0 %1 8 . 5 8 %2 1 . 5 7 %1 7 . 5 7 %5 6 . 6 4 %6 0 . 1 5 % 5 9 . 9 5 % 6 0 . 6 8 % 5 9 . 8 4 %0100200300400500600( 数据来自常熟市统计局 )单位 : 亿元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %第二产业生产总值 2 0 6 . 7 4 2 8 5 . 7 2 3 3 8 . 8 2 4 1 1 . 9 4 8 4 . 2 6同比比率 2 1 . 1 0 % 3 8 . 2 0 % 1 8 . 5 8 % 2 1 . 5 7 % 1 7 . 5 7 %G D P 占比 5 6 . 6 4 % 6 0 . 1 5 % 5 9 . 9 5 % 6 0 . 6 8 % 5 9 . 8 4 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第二产业生产总值的每年都保持 20%的增长幅度，在常熟国内生产总值中一直占据绝对的比重， GDP 占比每年在 60%左右。 2006年全市实现工业总产值 2050.17亿元（包含中间生产产值），比上年增长 24.2%，其中规模以上工业总产值 1558.27亿元，比上年增长 25.5%。规模以上企业占全部工业总产值的比重为 76.0%，比上年提高了 6.4个百分点。重点企业骨干 作用明显，全市 30家重点了业企业实现产品销售收入 713.39亿元，比上年增长 37.0，占规模以工业企业产品销售收入的 46.9。 “333工 程进展顺利，全市有 21家企业销售超 10亿元，其中波司登公司成为全市自家产值、销售双超百亿元的企业；全年新增 2件中国驰名商标、 3只中国名牌产品、 18只国家免检产品。 民营经济保持强势发展。 2006年，全市新办私营企业 1942家，新批个体工商户 10206户，累计分别达 12462家和 56958家。全市净增民营经济注册资本 76.72亿元，新增超 1000万元的民营介业 168家。 到 2006年末，民营经济累计注册资本 392.41亿元，比上年增长 24.3%，其中私营企业 362.08亿元，增长 26.3；个体工商户 30.33亿元，增长 4.3。 4、第三产业 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第三产业生产总值1 4 2 . 41 7 5 . 4 52 1 2 . 1 32 5 0 . 53 0 7 . 5 41 8 . 4 0 %2 3 . 2 1 %2 0 . 9 1 %1 8 . 0 9 %2 2 . 7 7 %3 9 . 0 1 %3 6 . 9 4 % 3 7 . 5 3 % 3 6 . 9 0 % 3 8 . 0 0 %0100200300400500600( 数据来自常熟市统计局 )单位 : 亿元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %第三产业生产总值 1 4 2 . 4 1 7 5 . 4 5 2 1 2 . 1 3 2 5 0 . 5 3 0 7 . 5 4同比比率 1 8 . 4 0 % 2 3 . 2 1 % 2 0 . 9 1 % 1 8 . 0 9 % 2 2 . 7 7 %占G D P 比率 3 9 . 0 1 % 3 6 . 9 4 % 3 7 . 5 3 % 3 6 . 9 0 % 3 8 . 0 0 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第三产业生产总值的每年都保持 20%的增长幅度，在常熟国内生产总值中一直占据第二比重， GDP 占比每年在 38%左右。 5、外商投资： 常熟市近 20年经济增长一直保持在 15%以上，综合实力显著增强。近几年，外向型经济发展迅猛，投资环境不断改善。截 至 2004年 9月，累计批准外商投资企业 1917家，总投资 161.33亿美元，注册外资 63.7亿美元。 一、开发区成为外资投入的高度聚集区。全市现有常熟经济开发区和常熟东南经济开发区两个省级开发区、 4个市级工业集中区和若干配套区。这些开发区基础配套设施完备，功能定位合理，区域特色明显，到 2004年 9月，已有 348商投资企业落户，注册外资 36亿美元，占全市总量的 57%。 二、已形成了以造纸、能源、建材、化工、汽车零部件为主导的临江产业群体，吸引了国际上一批世界 500强和著名的跨国公司前来投资，总投资 62亿美元。 如美国杜邦，芬兰 UPM，法国阿托菲纳，日本大金、住友、夏普，台湾长春化工，香港华润电力、理文纸业。另外，以电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺主导的新兴产业发展迅速。 三、来常投资以亚洲、欧美的国家（地区）为主。来自台湾的投资居第一位，占全市的 33%，香港居第二位，占 15.2%，新加坡居第三位，占 15%，芬兰居第四位，占 12%，日本居第五位，占 5%。 四、随着苏嘉杭、沿江高速公路的建成通车，常熟交通区位优势更加显现，供电、供水、供气、通信等各项硬件设施达到国内领先水平，投资成本同周边大城市相比有 着明显的优势。 6、常熟市财政收入与支出： 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年全市财政收入情况4 1 . 0 26 5 . 6 68 0 . 0 28 8 . 2 31 0 1 . 7 23 4 . 1 0 %6 0 . 0 7 %2 1 . 8 7 %1 0 . 2 6 %1 5 . 2 9 %020406080100120( 数据来源于常熟统计局)单位: 亿元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全市财政收入 4 1 . 0 2 6 5 . 6 6 8 0 . 0 2 8 8 . 2 3 1 0 1 . 7 2收入同比比率 3 4 . 1 0 % 6 0 . 0 7 % 2 1 . 8 7 % 1 0 . 2 6 % 1 5 . 2 9 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年全市财政支出情况2 2 . 23 6 . 1 72 7 . 2 54 0 . 8 64 2 . 14 0 . 4 0 %6 2 . 9 3 %- 2 4 . 6 6 %4 9 . 9 4 %3 . 0 3 %01020304050( 数据来源于常熟统计局)单位: 亿元- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全市财政支出 2 2 . 2 3 6 . 1 7 2 7 . 2 5 4 0 . 8 6 4 2 . 1同比比率 4 0 . 4 0 % 6 2 . 9 3 % - 2 4 . 6 6 % 4 9 . 9 4 % 3 . 0 3 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟经济近年来每年都保持着较快增长速度，财政收入也增长较快，其中 2003年财政收入是增长最快的一年，增幅达 60%，从 03年至 06年都保持近 20%的增长。 2006年，全市财政收入 101.72亿元，财政收入突破百亿元大关，比上年增长 15.29，其中地方财政一般预算收入 43.08亿元，比上年增长 16.2。在地方财政一般预算收入中，税收比重 达 88.6%，比上年提高 6.7个百分点；其中营业税、企业所得税、个人所得税分别增长 25.0%、17.6和 13.1。全年地方财政一般预算支出 42.10亿元，比上年增长 3.0。 7、常熟市城乡居民收入、消费与储蓄 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年城乡居民收入、消费与储蓄情况26900306003160032800279.15318.7379420.74399351805622705172697517841892937741103051169214440123731503917203193080 5000 10000 15000 20000 25000 30000 350002003年2004年2005年2006年（数据来自常熟统计局）城镇职工平均工资( 元) 12373 15039 17203 19308城镇居民人均消费支出( 元) 7741 10305 11692 14440农村人均纯收入( 元) 7269 7517 8418 9293农村居民人均消费支出( 元) 3993 5180 5622 7051城乡居民储蓄( 亿元) 279.15 318.7 379 420.74人均储蓄( 元) 26900 30600 31600 328002003年 2004年 2005年 2006年从常熟市 2003 年 2006 年的城乡居民收入、消费与储蓄的表中，可以看出，近年来常熟城乡居民收入增长较快，随着居民收入的增长，居民在生活消费支出上也相应的增加；城乡居民的储蓄也逐年上升，总体保持良好及较快的上升趋势。 2006 年全 市城镇居民人均可支配收入达到 19308 元，农村居民人均纯收入 9293 元，分别比上年增长 12.2和 10.4。居民消费水平进一步提高。 2006 年城镇居民人均生活消费支出14440 元，农村居民人均生活费支出 7051 元，分别比上年增长 23.5和 25.4。 2006 年居民消费价格指数 102.3，涨幅较上年回落 0.3 个百分点。其中，居住类上升8.5、食品类上升 6.0、交通和通讯类上升 1.6；医疗保健和个人用品类下降 2.9、烟酒及用品类下降 1.5、衣着类下降 1.5、娱乐教育文化用品及服务下降 1.0 、家庭设备用品及维修服务类下降 0.3。 目前常熟七成的市民已经认可现在的生活已经全面达到小康生活。 （七） 常熟市城市总体规划 常熟市十一五城市规划将常熟市臵于长三角经济圈的宏观背景下，对城市的进一步发展提出了更高的目标；以更宽阔的视野，提出了山、水、城融为一体的空间格局与形态是城市的最大特色所在，且紧紧抓住这一关键，在古城保护和新区发展中将历史的文脉加以体现和延伸。其规划要点为： 城市性质： 国家级历史文化名城，融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。 城市规模： 近期（至 2000 年）市区人口规模 为 31 万人，城市建设用地按 26.13 平方公里控制；远期（至 2010 年）市区人口 45 万人，城市建设用地为 39.27 平方公里。鉴于沿江开发区尚在起步阶段，该区域暂不列入城市范围。 城市布局： 城市仍向东北和北发展。规划确定形成一个新的中心、两条主要发展轴、十三个功能片区、山水城为一体的城市结构；长江路与昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区；城市东北向沿通港路为工业发展轴，海虞南北路 转 珠江路接新的中心区为生活发展轴；在常浒河青墩塘之间的楔形绿地内布局 50 公顷的大型城中公园和低密度、高绿化的 文化教育设施，成为文化片区，这样，在建成区内形成由三个工业片区、六个以居住为主的生活片区和城市中心区、文化片区、招商城、古城区组成的十三个功能区。加大城市绿地规模，以福山塘、常浒河等七条放射状自然河道为脉络，楔形绿地为核心，道路绿化为支撑，不同功能用地之间用绿带分隔、绿环相连，充分体现山、水、城有机结合的特点。 道路交通： 对外交通方面预留镇南铁路、沿江高速、苏嘉杭高速等干线位臵；拓宽外环路为四车道，引导过境交通绕过城区；外环路与通港路、 204 国道、苏常线交叉口规划建互通式立交系统；外环线外侧新开环城河， 南接昆承湖北连望虞河，把内河航道的水运功能逐步引出城区。城区道路交通由环路加放射路组成主干路系统，古城环路为一环，新世纪大道、黄河路为二环，外环路为三环，通港路、昭文路、青墩路、沙家浜路、新建路、虞山北路等为放射路；市区各组 团间联系主要通过海虞路和二环路加以沟通，各组团内道路为方格网状。由此，形成较为完善、通畅的路网布局。 名城保护： 在认真总结、反思上两版总规关于名城保护的基础上，从分析城市历史文化的特色与价值入手，提出了与城市特色相对应的五方面保护内容，即山、水、城一体的古城格局与空间联系，放射状河道 网络，虞山 方塔构成的城市空间视廊；现存文物保护单位和古树名木；琴川河、西泾岸、南泾塘三片传统名居保护区；虞山 尚湖风景区；具有典型地方特色的传统工艺与技术。明确了城市继续向北、向东北发展，避免新区四面包围古城和虞山尚湖，保护历史形成的古城偏于一偶的城市特色等宏观保护措施。规定了调整古城用地结构，搬迁古城工厂企业，降低古城人口密度，减轻古城环境容量，完善古城公共设施等具体保护要求。 现代化城市中心 区 二、项目所在区位分析 项目地块位于常熟市市政府的西北侧，明日枫林楼盘正北面，原双猫厂厂址。属常熟市市政府周遭地块，也隶 属市新城市中心地块。 （一）常熟市现代化城市中心建设 常熟市古城区是非常繁荣的商业中心，也是城市中心，原有的城市中心区域范围狭小，面对常熟市经济的快速发展，且目前针对古城区的保护，古城区现有的居住区、商业区，已经不能满足常熟的日益增长速度经济发展，早在此 1995 年就对城市的发展进行合理的规划，城市向东北和北发展为主要的方向。 目前城市 仍向东北和北发展。规划确定在 长江路与 昭文路之间建成商贸、娱乐、服务业为一体的现代化城市中心区，是常熟现在的城市副中心。目前 长江路与 昭文路之间的各种配套设施渐渐完善，一个成熟 的城市副中心也将呈现。而海虞南北路 转 珠江路接新的中心区为生活发展轴也将成熟。这样就与古城区的市中心及未来的文化中心、世贸中心形成一个区域范围更大，功能更齐全的常熟大市区中心。 （二）近期重点规划 目前城市副中心及市政府周边的公建设施及生活配套较为完善，周边的居住小区及新建小区烘托了整个区域的人气，但周边还有很多陈旧的房子，为了附和城市规划发展，建设新的现代化城市中心，下一阶段的重点则是在目前的基础上，加快城市副中心及市政府周边区域内开发的步伐，提早完成城市副中心的建设工程。 随着房地产业的再次火热，常 熟城市副中心及市政府周遭的楼盘也再次升温，由于区域内房地产开发的升值潜力大，且可开发土地的储备量越来越少，城市副中心的发展备受各界的关注。 第二部分 市场篇 一、常熟整体房地产市场分析 （一）常熟市市区土地市场分析 1、 2004 年 2006 年常熟市市区土地上市挂牌拍卖成交情况： 2004 年土地成交情况 地块编号 地块位臵 用 途 面积 ( ) 成交价 (万元 ) 单价 (元 / ) 成交 时间 04A-G022 常熟市虞山北路以西，中山路以东，钱家弄以南，铝箔厂住宅区以北（原量具刃具厂地块） 居住用地 39433 6500 1648.37 04-6-29 04A-G024 张家浜北侧，京浜光学有限公司东侧，南沙路西侧，黄河路南侧 商业 18724 2840 1516.78 04-7-16 04A-G025 虞山镇工业园区，东山路西侧 商业 8478 550 648.74 04-7-16 04A-G027 虞山镇甸桥村，山前河以南， 妙泾河以西 居住用地 49494 8020 1620.4 04-8-6 04A-G029 常熟市福山塘以东，李闸路以 西，长江路以北地块 居住用地 16235 2960 1823.22 04-8-6 04-G031 常熟市三环路以南，明日星城 地块东侧，南沙路以西 居住用地 59167 10650 1780 04-8-6 04A-G032 常熟市海虞北路以西，金沙江路以北，枫林路以南（原公安局地块） 居住 12627 10500 8315.51 04-8-27 04A-G033 常熟市阜湖路以北，里颜港以南，市交通局以西，颜港新村以东（原帽厂、丙纶厂、工缝厂地块） 居住 56977 21195 3719.92 04-8-27 04A-G034 东三环路以东、汽车市场内 商业 12545 460 366.68 04-9-16 04A-G035 东三环路以东、汽车市场内 商业 12545 460 366.68 04-9-16 04A-G035 通江路以南、东环路以东，新 龙腾工业园内 商业 45658 3950 865.13 04-9-16 04A-G038 “信步华庭”居住区南，华山 路与规划公园路交界处 商业 10475 810 773.27 04-10-8 04A-G039 海虞北路东侧，天铭大酒店以 南，规划道路以北 商业 6318 1340 2120.92 04-10-8 04A-G039 虞山镇丁坝村，北三环路以北 商业 4911 333 678.07 04-10-8 04A-G040 东三环路以东，梦兰集团以北 居住 8203 1108 1350.73 04-10-8 04A-G041 商城东路以北，新莲路以东 商业 4946 1670 3376.47 04-10-8 04A-G044 常浒河以北，枫林路以南，横 塘以西，海虞北路以东 居住 63471 23950 3773.38 04-10-19 04A-G046 横塘以东、琴湖路以西、规划 道路以南 居住 59777 12375 2070.19 04-10-21 04A-G048 新颜东路以南，范家村以北 综合 5060 1120 2213.44 04-10-29 04A-G049 东南开发区银环路东侧、东南大道北侧、规划支路西侧、金都路南侧 商业 11994 802 668.67 04-10-29 04A-G050 规划公园路以北、规划滨河路以南、海虞北路以东、规划衡山路以西 居住 368157 44180 1200 04-11-2 合 计 875195 155773 1779.87 2005 年土地成交情况 地块编号 地块位臵 用 途 面积 ( ) 成交价 (万元 ) 单价 (元 / ) 成交 时间 05A-G006 谢桥集镇区，中兴路以东、银 杏路以南 商业 5466 570 1042.81 05-2-2 05A-G008 长江路以北、李闸路以东、嵩 山路以西 居住 9546 1760 1843.7 05-2-25 05A-G009 珠江路以北、虞山北路以东、 报慈北路以西 居住 14156 2400 1695.39 05-1-25 05A-G010 海虞北路以东、 耿泾塘以西、北三环以南 居住 55398 9950 1796.09 05-2-22 05A-G011 湖苑新村以北，琴湖街道漕湖 社区以东 居住 1790 340 1899.44 05-2-2 05A-G013 黄河路以北，报慈北路以东 (原天大亚舟公司地块 ) 居住 34708 5625 1620.66 05-2-25 05A-G018 东南开发区银河路与澎湖路 交叉口东北角 加油站用地 3336 175 524.58 05-3-10 05A-G020 南门大街以南，环城南路以 北，红旗北路以西 商 业用地 2488 1525 6129.42 05-4-5 05A-G021 虞山镇大义管理区，红旗路东 侧 商业用地（集贸 市场） 13220 815 616.49 05-4-8 05A-G022 海虞北路以东，淮河路以南， 长江路以北 商服用地 6539 3900 5964 05-4-12 05A-G023 位于东南开发区， 227 复线以东，东南大道以北，张家港河以西 居住用地 511573 60625 1185.07 05-4-12 05A-G026 北门大街以东，含晖阁以北， 琴川河以西，实验中 学以南 居住用地 28938 1420 490.7 05-4-26 05A-G027 海虞南路 49 号，市纬编总厂以东，海虞南路以西 商业用地 2110 1305 6184.83 05-5-10 05A-G028 西门大街以南，书院街以西， 健康巷以东 商业用地 4595 930.92 2025.94 05-5-17 05A-G029 位于北门大街以东，寺后街以北，引线街以南，槐柳巷以西 商业用地 6196 1900 3066.49 05-6-21 05A-G030 位于市东南开发区，东南国际大 厦北侧，金都路南侧，银环路东侧 商业及文化娱乐用地（含游泳馆） 7174 325 453 05-5-27 05A-G031 位于虞山北路以北，东山路以 东 （商业酒店）配 套停车场用地 3241 146 450.48 05-5-27 05A-G032 位于支三十路以北，华山路以 东 特殊用地（特种 押运中心） 20000 397 198.5 05-5-27 05A-G034 新世纪大道以东，常熟市中学 以南，青墩塘以北 办公（金融）用 地 14131 4875 3449.86 05-5-27 05A-G036 海虞南路以东、青墩塘路以南、张家港河以西、枫泾路以北 商业用地 29728 10260 3451.29 05-6-15 05A-G037 珠江路以北，福山塘以南，南沙路以西，报慈北路以东（原通用电器厂） 居住用地及小区商服配套用地 51002 12240 2399.91 05-6-17 05A-G038 环城东路以东，泰新街以北，金沙江路以南，第六中学以西（原服一厂） 居住用地 17450 3925 2249.28 05-6-17 05A-G039 长江路以北、新加坡花园（北 区）以南、泰 山路以西 居住用地 19301 3620 1875.55 05-6-24 05A-G040 枫林路以南，金沙江路以北， 嵩山路以西，李闸路以东 居住、商服、酒店宾馆用地（不低于三星级标准） 35287 13000 3684.07 05-6-24 05A-G042 富春江路以北，外环航道以 东，黄山路以西 商业、商务办公 用地 39053 2930 750.26 05-7-5 05A-G043 枫林路以北，虞山北路以东， 公路管理处以南 居住、商务办公 用地 6397 1980 3095.2 05-7-28 05A-G045 荡墩路以南、花溪苑一区西侧 居住用地 2794 410 1467.43 05-7-28 05A-G046 通江路北侧，通润机电有限公 司以东 办公用地 25963 935 360.13 05-7-28 05A-G047 虞山工业园，联丰路以北，东 山路以东 商务办公用地 13544 910 671.88 05-7-28 05A-G048 204 国道以南，三峰管理区（白 云段） 加油站用地 9333 745 798.24 05-8-24 05A-G049 莫城管理区集镇区，东 侧为恩潭路，西南侧为自然河道，北侧为莫城菜场 居住用地 10572 715 676.31 05-8-24 05A-G050 虞山镇燕巷村 仓储用地（堆场） 3341 85 254.41 05-8-24 05A-G052 琴湖路东侧，大润发超市南侧 商业用地 13793 5175 3751.9 05-11-15 05A-G053 方塔东街 5 号楼 A 座、 B 座 商业用地 3453 6520 18882.13 05-11-15 05A-G054 新世纪大道以西、新颜东路以 南、万达公寓以北 商业、居住用 地 5978 2260 3780.53 05-11-15 05A-G055 长江路以北，原美迪洋集团办 公大楼 商业用地（宾馆） 3224 640 1985.11 05-11-22 05A-G057 花园浜路南侧，白雪路以东， 原白雪冰柜厂内 商业用地（宾馆） 6942 1960 2823.39 05-11-22 05A-G058 白雪路以东，原白雪冰柜厂内 商业用地 30960 7105 2294.9 05-11-22 05A-G060 元和园南侧、元和塘北侧 居住用地 18832 1390 738.1 05-12-20 05A-G061 海虞北路以西，淮河路以南， 华山路以东，长江路以北 商业用地、居住 用地 22691 4775 2104.36 05-12-21 05A-G062 联丰路以北、虞山工业园管委 会大楼以东 商业用地、居住 用地 22117 1660 750.55 05-12-21 05A-G063 莫城管理区，苏常公路西侧， 规划穿湖大堤北侧 商业办公用地 37657 2260 600.15 05-12-21 合 计 1174017 184484 1571.39 2006 年土地成交情况 地块编号 地块位臵 用 途 面积 ( ) 成交价 (万元 ) 单价 (元 / ) 成交 时间 06A-G001 东南开发区东南大道南侧 商业用地、居住用地 267762 28115 1050 06-1-5 06A-G002 古城 3 号地块，西至北门大街，南至虞景文化 商业用地、居住用地 29239 6580 2250.42 06-1-17 06A-G003 古城 7 号地块，北至东门大街，西至东横板桥及青禾家桥，南至青禾家桥三弄、东至环城东路 商业用地 6869 4365 6354.64 06-1-17 06A-G005 规划公园路以北、规划滨河路以南、规划经三路以东、耿泾塘以西 居住用地、商服配套用地 197271 21305 1079.99 06-6-2 06A-G006 护城河南侧，红旗南路两侧 地块一：居住；地块二、三、四：商业 17308 15280 8828.29 06-6-20 06A-G007 虞山北路西侧、山茶花路北侧 商业用地 20442 5280 2582.92 06-7-21 06A-G008 方塔东街 11 号楼 商业用地 2317 4800 20716.44 06-8-8 06A-G009 南沙路以西、河浜以南，长江路以北 商业、住宅用地 65012 11705 1800.44 06-9-15 06A-G010 西门大街南侧、虞山南路南侧 10855 3450 3178.26 06-11-17 06A-G011 长江路以北，华丰路以西，规 划长江路以南 商务办公用地 6585 720 1093.39 06-9-12 06A-G014 东三环东侧，青墩塘北侧 商业（市场用地） 30618 3915 1278.66 06-10-10 06A-G015 富春江路以北，外环航道以东 商业、商务办公用地 32896 2470 750.85 06-9-19 06A-G016 虞山工业园东山路东侧，深圳路南侧 商业用地 4456 1005 2255.39 06-10-17 06A-G017 新建路以东，花园浜路以南 商业用地 4415 2010 4552.66 06-10-17 06A-G018 海虞南路以西，里颜港以南 （原国土局地块） 商服用地 2857 3245 11358.07 06-10-24 06A-G019 枫林路以北，衡山路以西，耿泾塘以东、漕泾新村以南（原技工学校） 商业、住宅用地 31271 8310 2657.41 06-12-15 06A-G020 甸新路以西，规划道路以南， 山湖苑东北角 商业、住宅用地 8022 2010 2505.61 06-12-15 06A-G021 十字南路以东、常兴路以南、张家港河以北（原玻璃厂） 商业用地 23963 12660 5283.14 06-11-29 06A-G022 甸桥支路以东，山前河以南 住宅用地 77084 15120 1961.5 06-12-19 06A-G023 虞山北路以东，通林路以西，规划道路以北，碧云路以南 住宅用地、商业用地 122182 20190 1652.45 06-12-22 合 计 961424 172535 1794.58 04 年 06 年市区挂牌拍卖的商住地块主要集中在市中心的东北与北面方向； 04年市区挂牌拍卖土地总成交面积 87.52万，其中居住用地 733541，商业用地 136594，综合用地 5060 ，总成交 15.58 亿元。 04 年的平均地价为 1779.87 元 /。 05 年市区挂牌 拍卖土地 总成交面积 117.4 万，同比增长 34.14%的成交量，其中居住用地 817744 ，增长 11.48%；商业用地 276928 ，增长 102.74%；办公综合用地 79345，增长 14 倍左右。总成交 18.45 亿元，增长 18.43%。 05 年的平均地价为 1571.39 元 /，同比每平方米下降了 208.48 元，降幅 11.71%，主要是 05 年挂牌土地较为偏僻，周边配套不成熟，升值潜力不足，且部分土地是用于特殊用途，因此价格也很低，各种因素影响了本年的平均地价向上发展的趋势。 06年市区挂牌 拍卖土地 总 成交面积 96.14万，同比下降了 18.11%，其中居住用地 898962，增长 9.93%；商业用地 62462 ，下降达到了 77.44%。总成交 17.25 亿元，下降 6.48%。06 年的平均地价为 1794.58 元 /，同比每平方米上升了 223.19 元，升幅 14.2%，由于06 年土地主要是集中在城市中心的周边，配套较为成熟，地块升值的潜力大， 06 年也就成为是 04-06 年内平均地价最高的一年。 结论： 从以上 2004 年 2006 年的土地成交情况看，近几年挂牌拍卖的土地主要集中在城市的东北和北面方向，符合常熟城市整 体规划发展路线。 05 年是土地放量最大的一年，是常熟市加大新的现代化城市中心开发建设力度的体现。 06 年土地成交量比 05 年土地成交量低，主要是由于近几年城市建设规划的重点依然是城市的东北和北面方向，为加快新城市中心的建设，政府对区域内及周边的大量地块进行挂牌拍卖，因而近几年新城市中心内及周遭的土地储备量在逐年减少，地块的稀缺性，也使得新城市中心地块的价格上升，也使 06 年的平均地价成为近几年之最。 随着近几年所拍大量土地的相继开发，常熟的商品房销售体量也会相应的增加，补充常熟房地产市场的需求。 2、 2007 年 1-9 月初土地挂牌成交情况： 2007 年 1-9 月初土地成交情况 地块编号 地块位臵 用 途 面积 ( ) 成交价 (万元 ) 单价 (元 / ) 成交 时间 07A-G001 香山路以东，锦绣苑以南，富春 江路以北，金山路以西 商业用地（城市配套商业） 30196 4465 1478.67 07-1-12 07A-G002 金山路以东，金山苑以南，富春 江路以北，香榭路以西 商业用地（城市配套商业） 42469 6770 1594.1 07-1-12 07A-G003 海虞北路以西，深圳路以南，华 山路以东 商业用地 8000 780 975 07-1-11 07A-G004 引线街 泰安街规划道路两侧 81722 2455 300.4 07-1-18 07A-G005 苏常公路三号桥堍 商业用地 900 1320 14666.67 07-2-1 07A-G006 富春江路以南，黄山路以西，外 环航道以东 商业用地 9078 750 826.17 07-2-1 07A-G007 北门大街以东，引线街以北 商业（宾馆配套）用地；绿化停车用地 3490 1840 5272.21 07-3-13 07A-G008 环城河以南，甸新路以西（原甸 桥卫生服务站） 住宅用地 2679 710 2650.24 07-3-30 07A-G009 甸新路东侧，太平港西侧，西庄 街北侧，民宅南侧 商业用地 9693 1235 1274.16 07-3-30 07A-G010 珠江路以北，南沙路以西，常福 名苑以东 住宅用地、商 业用地 34527 9600 2780.43 07-3-30 07A-G011 梅塘南侧、规划嵩山路西侧 商业用地（菜场及配套商业用地） 7645 2585 3381.29 07-3-30 07A-G012 东三环路东侧、通港路南侧 商业用地、住 宅用地 36795 3585 974.32 07-4-17 07A-G013 黄河路以南、衡山路以东、淮河 路以北、泰山路以西 住宅用地、商 业用地 145108 42200 2908.18 07-4-25 07A-G014 长江西路以南，甬江路以北，常 福一区以西，虞山北路以东 住宅用地、商 业用地 40397 12040 2980.42 07-4-25 07A-G015 新世纪大道以东，富阳路以南， 富兴路以北、富鑫园以西 住宅用地、商 业用地 34739 5210 1499.76 07-4-25 07A-G016 珠江路以北，闽江西路以南，李 闸路以东，华山路以西 住宅用地、商 业用地 112077 33050 2948.87 07-4-25 07A-G017 虞山镇工业园区徐州路以东，邵 家村以西 住宅用地、商 业用地 4289 410 955.93 07-4-25 07A-G019 李闸小区以南，李闸路以西，福 山塘以东，内环城河以北 住宅 商业 25416 5700 2242.68 07-6-26 07A-G020 环城东路以西，琴川河以东、北， 横头街 以南 商住居住绿化 8357 3995 4780.42 07-6-26 07A-G021 新颜东路北侧，湖苑新村一区东 侧，新世纪大道西侧，荷花新村 商业 11223 625 556.89 07-6-26 南侧 07A-G022 海虞北路以东，公园路以南，勤 东苑以西 商业用地（含大型购物中心） 24670 5320 2156.47 07-6-26 07A-G023 虞山北路以东北，北三环路以 南，白云新村以西 住宅用地 商业用地 119769 17610 1470.33 07-6-28 07A-G024 阜湖路以北，市商业职中以西， 颜港南村二区以南 住宅用地 商业用地 7026 1350 1921.43 07-6-28 07A-G025 琴川河以西 住宅用地 6090 3705 6083.74 07-6-28 07A-G026 尚湖以北，环湖北路以南，穿湖 大堤以东 商服、旅游及 配套用地 548003 65765 1200.09 07-7-10 07A-G027 （本案） 枫林路以北，湘江苑以南，李闸路以东，嵩山路以西 住宅、商业用地 90129 42200 4682.18 07-7-18 07A-G028 闽江西路以北，九里苑小区以南，兴隆派出所以东，小泾河以西 住宅用地 846 285 3368.79 07-8-14 07A-G029 富春江路以南，黄山路以西，外环航道以东，常熟市文邦汽车销售服务有限公司 商业用地 22897 3500 1528.58 07-8-14 07A-G031 沪宜公路以北，环湖大堤南侧 （原城南砖瓦厂） 住宅用地、商 业用地 107391 30290 2820.53 07-8-23 2007A-G032 黄河路以北，琴枫苑以南，华山路以西，花园汽修厂以东（原兴达利针织公 司） 住宅用地、商业用地 13028 5970 4582.44 07-8-30 2007A-G033 海虞北路以西，金沙江路以南，锁澜北路以东，常浒河以北（原皮革厂） 商务办公用地 28422 25050 8813.6 07-8-30 2007A-G034 虞山北路以西，烈士陵园以北， 中山南路以南（原铝箔厂） 住宅用地 33552 18080 5388.65 07-8-30 2007A-G035 湘江东路以南，海虞北路以东，虞园小区以西，虞园小区以西，虞园托儿所以北（原市游泳池地块） 住宅用地、商业用地 5756 3525 6124.04 07-9-4 2007A-G036 长江路北侧，新世纪大道东侧， 润欣花园南侧，现状河道西侧 住宅用地、商 业用地 136329 40490 2970.02 07-9-4 07A-P001 黄河路北侧、泰山北路东侧 商务办公用地 27115 3990 1471.51 07-2-14 合 计 1819823 406455 2233.49 结论： 从 07 年常熟 1-9 月初土地拍卖情况来看，目前已经成交 35 块，成交总面积 181.98 万，成交总价 40.65 亿元，已经超过 06 年一年的成交量。平均地价也达到了 2233.49 元 /，创历史新高。 2007 年 1-7 月累计完成房地产开发投资 32 亿元，同比增长 56.09%。 3、 2007 年后期土地挂牌量： 地块编号 地块位臵 地块 用途 面积 ( ) 起始单价(元 / ) 起始总价 (万元 ) 备注 07A-G037 湘江东路以南，海虞北路以东（原市人才市场） 商服用地 844 20793.84 1755 地块内现有建筑 2919.38 平方米，规划要求原则维持现状 ；起始价为房地总价，其中房产价格为 355.36 07A-G038 虞山镇工业园区白龙江以南，珠海路以西，谭家村民居以北 商业及办公用地 8604 1621.34 1395 建筑限高 45 米，停车以地下停车为主 2007A-G039 西三环路以北，望虞河以南，石河沿以东，柴行村以西 住宅用地、商业用地 136659 18040 商业建筑面积不大于 1500 平方米 2007A-G040 （关注地块） 新世纪大道以西，青墩塘以北，泰山路以东，常浒河以南 住宅用地、商业用地 590055 158430 商业建筑面积比例为10% 12%；套型建筑面积 90平 方米以下住宅建筑面积占总住宅建筑面积比例不小于20% 2007A-G041 沪宜公路以北、环湖路以南，金枫花苑以西（原水利机械厂） 住宅用地 17900 4150 不得设臵低层独立住宅 2007A-G042 环城南路以南，东市河以西，红旗南路以西，通河桥弄以北 住宅用地 8571 3175 动迁安臵用房；套型建筑面积90 平方米以下的住宅户数占本项住宅总户数的比例不小于 20% 2007A-G043 西门大街以南，市美术馆以东，庙弄以西 住宅用地、商业用地 2100 835 动迁安臵用房 ；套型建筑面积90 平方米以下的住宅户数占本项住宅总户数的比例不小于 50% 合 计 764733 187780 结论： 目前常熟土地市场挂牌拍卖的土地有 7 块，挂牌面积 764733 ，起始总价约 187780 万元。如挂牌土地下半年拍卖成功，常熟土地市场的挂牌成交面积，成交总价及土地平均均价都将超过 05、 06 年，创历史新高。其中土地平均均价有望突破 2455 元 /。 在挂牌的 7 块土地当中 ， 2007A-G040 属文化片区，其地块体量大，位臵佳，升值潜力大，各方面的因素将致使地块成为常 熟市民的关注，也将成为本案未来的主要竞争对手之一。 4、常熟土地市场总结： 2004 2 0 0 7 年 1 - 9 月初常熟市市区土地拍卖动态图87519511740179614241819823155773 184484 1725354064551 7 7 9 . 8 71 5 7 1 . 3 91 7 9 4 . 5 82 2 3 3 . 4 90300000600000900000120000015000001800000210000004008001200160020002400成交面积 ( ) 875195 1174017 961424 1819823成交价 ( 万元 ) 155773 184484 172535 406455成交单价 ( 元 / ) 1 7 7 9 . 8 7 1 5 7 1 . 3 9 1 7 9 4 . 5 8 2 2 3 3 . 4 92004 年 2005 年 2006 年 2007 年 1 - 9 月初通过常熟 2004 2007 年 1-9 月初土地拍卖情况来看，常熟 07 年 9 月初的土地成交面积已经达到 181.98 ,成交总额达 40.64 亿元，已经超过 06 年一年的成交量。 07 年目前的土地平均价格已经达到了 2233.49 元 /，为近年之最。 从已拍地块分布来看，常熟现阶段拍卖的土地相对集中于城市的东北与北面，个别地块的体量较大，小体量的地块具多，由于整体房地业的火热，及市区内可 开发的土地储备量逐年减少，土地价格的上升，对房地产开发资金的需求也急剧增加。 由于城市东北与北面方向的地块逐年减少，为了满足城市居住的需要，居住土地的开发可能会转向未来的重点居住区。未来几年内，未来重点居住区域的土地将会大量推向市场。 07 年是常熟土地大放量的一年，后期还有近 76 万的土地拍卖，其成交量将创历史最高。大量的土地拍卖，营造后期大批房产品的供应，因此，后期房地产市场竞争会更加激烈。 （二）常熟市房产市场分析 1、房地产开发资金每年递增，已呈多元化 2 0 0 2 2 0 0 7 年8 月房地产完成投资资金情况图8 . 9 61 8 . 7 62 9 . 5 9 3 0 . 0 54 1 . 0 7333 2 . 3 0 %1 0 9 . 3 8 %5 7 . 7 3 %1 . 5 5 %3 6 . 6 7 %3 1 . 9 0 %0204060( 数据来自常熟统计局)单位: 亿元 - 1 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %1 1 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %房地产投资 8 . 9 6 1 8 . 7 6 2 9 . 5 9 3 0 . 0 5 4 1 . 0 7 33同比比率 3 2 . 3 0 % 1 0 9 . 3 8 % 5 7 . 7 3 % 1 . 5 5 % 3 6 . 6 7 % 3 1 . 9 0 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年8 月从常熟 2002 2007 年 8 月房地产完成投资资金情况图中看出，房地产完成投资资金每年都在递增。 2003 年是常熟完成投资资金幅度最大的一年，是房地产开始火热的一年。 2007 年 8 月常熟房地产完成投资资金 33 亿元， 已经是 06 年全年房地产投资资金的 80%，07 年未来的几个月内还将会有大量的投资资金到位，预计 07 年的房地产投资资金有望突破 06年，再创历史新高。 预计今后几年内投入房地产的资金及新住宅楼盘的体量还会增大。 常熟市经济的快速发展及特殊的历史文化、地理位臵，在早期的常熟房地产就有外市及外省的房地产开发公司进驻，房地产资金早已呈多元化， 也吸引外地房产代理商的入驻。 目前在售楼盘由外省地开发的有：绿地常熟老街、世茂世纪中心等楼盘， 2、市场供销情况平稳、合理 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 常 熟 房 地 产 商 品 房 供 销 情 况359137103743 3 . 3 2458227128 1402 5 . 8 41 2 7 . 5 7 %1 6 5 . 6 9 %1 2 4 . 2 7 %1 8 9 . 1 9 %7 7 . 5 5 %0100200300400500600( 数据来源于常熟房管局 )单 位 : 万 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2005年 359 137 103 74 3 3 . 3 22006年 458 227 128 140 2 5 . 8 4同比比率 1 2 7 . 5 7 % 1 6 5 . 6 9 % 1 2 4 . 2 7 % 1 8 9 . 1 9 % 7 7 . 5 5 %商品房施工面积新开工面积 竣工面积 销售面积 二手房成交从上图看， 05年的供需情况较为平衡。 06年商品房施工面积 458万，同比上升了 27.57%，新开工面积 227 万，同比上升 65.69%，竣工面积 128 万，同比上升 24.27%，销售面积140 万，同比上升 89.19%。 06 年继续保持平稳的发展趋势。 05 年的二手房较为活跃，由 于 06 年新体量增多，二手房成交量开始下降，降幅达 22.45%。 2 0 0 7 年 1 - 7 月 商 品 房 供 销 情 况01020304050( 数据来源于常熟房管局 )单 位 : 万 商品房新开工面积 3 3 1 7 . 3 3 3 . 3 1 0 . 4 43 8竣工面积 27 21 3 . 7 8 . 9 1 3 . 7 8 4 . 6 2 7 . 2 5预售商品房面积 6 . 7 5 0 . 7 1 1 3 . 8 7 1 6 . 8 1 1 2 . 9 4 2 . 0 4 1 6 . 4 5商品房销售面积 12 8 . 3 1 3 . 1 8 8 . 5 2 20 1 1 . 5 7 1 3 . 91 月 份 2 月 份 3 月 份 4 月 份 5 月 份 6 月 份 7 月 份2007 年 1-7 月累计完成房地产开发投资 32 亿元，同比增长 56.09%。 1-7 月累计商品房施工面积 442 万平方米，同比增长 16.62%；商品房新开工面积 118 万平方米，同比减少 2.48%；竣工面积 86.25 万平方米，同比增长 28.73%。 1-7 月累计预售商品房面积 69.85 万，商品记销售面积 8