青岛百丽广场报告(终稿).ppt

百丽广场商业策划建议书 致 青岛泰山房地产开发有限公司 2009年04月28日 终稿 前言 TCBL研策部 本报告为华夏柏欣 北京 经营管理顾问有限公司受青岛泰山房地产开发有限公司委托 对青岛百丽广场项目的发展可行性评估及商业策划建议方案之终稿 本报告是在2009年4月8日及2009年4月15日两次提报方案 百丽广场商业策划建议书 内容之基础上 依据业主方发展意愿及综合考量项目租售现状提出的发展建议 希望其可以为本项目下阶段招商工作及随后展开的运营管理工作提供有益的参考作用 目录 1 0项目现状回顾2 0项目市场定位3 0项目西区业态布局建议4 0项目西区租金建议及收入推估5 0项目建筑设计优化建议6 0项目东区业态布局及品牌落位7 0项目东区租金策略及10年期租金测算8 0项目整体业态布局及比例 项目现状回顾 1 0 项目概况 本项目为青岛城市重点商业发展区域及重点海景旅游区域内的一个大型商业地产项目 百丽广场 分东西两区 项目总建筑规划面积约200 000平米 项目东区 购物中心只租不售楼层 B1 L3可租面积 共约8 6万M2其中L1 L33 8万M2B1 连通东西两区 4 8万M2 项目西区 街区商铺 散售经营楼层 L1 L3可售面积 约3 2万M2 2F 3F 1F 本报告研究重点 项目西区回顾 项目市场定位 2 0 准确把握本项目之定位需要从商业类型和独特卖点两个维度来进行分析 Notes Forreferenceonly Tobeconfirmedbydevelopersandconstructionexpertteams 购物中心类型 不同的购物中心条件和情况各异 具有不同的目标消费群 向目标消费群提供服务的核心价值也有所不同 而购物中心类型的确定主要取决于经济发展趋势 消费者特征 竞争环境以及开发商的资源 偏好 实力等因素 独特卖点 在竞争差异化和消费者需求两层面中寻求项目的核心竞争力 并将其运用到项目的前期产品设计 招商期间的品牌引入以及后期运营管理与营销手段等多个阶段中加以体现 研究思路 2 1项目的商业类型定位 城市商业发展趋势 2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济总量对比 北京天津青岛大连沈阳长春石家庄 9 120 5 140 12 8 17 0 3 787 16 14 8 出色的城市经济发展指标 是城市商业发展的重要前提从宏观经济发展水平来看 2007年青岛市在我国主要城市的排名中位居第10 经济总量在环渤海经济圈的主要城市中位列第三 仅次于北京和天津 经济发展增速也高达16 以上 总体经济发展水平较高 经济基础较好 经济增长较为稳定 3 005 3 055 2 569 2 501 经济总量单位 亿元 城市名称 全国排名 2 6 10 18 17 25 24 北京天津青岛大连沈阳长春石家庄 2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济增速对比 17 7 15 9 17 2 城市名称 经济增幅 城市商业发展趋势 Source 各城市统计局网站 以北京为参照 青岛2008年的总体经济发展水平与2006 2007年间北京之发展水平较为接近 较高的居民生活水平为城市商业零售业的发展奠定了良好的基础 购物中心等新型零售模式已开始蓬勃发展 但与北京的商业零售业发展程度相比 差距仍然较大 Source 各城市统计局网站 城市宏观经济与商业发展现状 图 人均GDP对比 单位 美元 20 464 19 978 8 387 7 370 图 人均可支配收入对比 单位 元 青岛2008年北京2007年人均GDP人均GDP 青岛2008年北京2006年人均可支配收入人均可支配收入 北京 新型购物中心取代传统百货 成为商业零售业主流发展模式 青岛 购物中心新兴发展 逐渐打破以传统百货为主的商业发展格局 从国内购物中心的产生 发展与城市经济水平的内在联系来看 城市经济推动了城市商业零售业的发展和商业零售模式的不断升级 商业业态的发展与人均GDP的关系 人均GDP 年份 1100美元以下 1100 2000美元 2000 4400美元 4400美元以上 20世纪90年代 2001年 2002年 今 大众商业街 集贸市场 百货商场 20世纪80年代 90年代 20世纪80年代以前 青岛市2008年人均GDP已经超过8 000美元 具备了发展新型综合性购物中心 主题性购物中心等现代商业零售模式的宏观经济条件 Source 2007ICSCAsianExpoStudyTour 城市商业发展趋势 生活时尚中心 新型购物中心 青岛主城区社会经济水平正适合发展新一代ShoppingMall 如北京东方广场 城市商业逐步由单一化 集中化向多元化 多中心化方向发展 消费者选择日益多样化 商业竞争更为激烈 各商业中心进一步细分市场 提档升级零售模式 寻求新的发展空间 李村商圈 辽阳东路商贸中心 市北CBD商圈 台东商圈 香港中路商圈 奥帆基地商圈 中山路商圈 啤酒城商圈 本案 代表传统商圈 代表新兴商圈 五大传统商圈还包括开发区香江路商圈 五大新兴商圈还包括城阳宝龙广场商圈 北 城市商业发展趋势 本项目所在的奥帆基地区域成为政府重点规划发展的市级商业中心之一城市商业将以综合多元化的新型购物中心为发展导向 培育两大商业中心 创服务业新高点 规划 中特别对商业集聚建设作了明确的规划引导 重点围绕香港中路 台东 李村 德江路等几处商业中心 以及市南区奥帆基地 市北区商务区 崂山区啤酒城等商贸服务业集聚区 引进国内外知名商业企业 在商业中心内加快大型专业店 品牌专卖店建设 提升商业中心的集聚程度和发展水平 力争用2 3年的时间 在我市培育出1 2处能够集中体现我市商业繁荣发展城市形象的集购物 餐饮 休闲 娱乐 旅游 文化等多功能于一体的商业中心 打造我市服务业发展新的制高点 餐饮业网点规划近期目标 即到2010年市区餐饮业网点达到1 49万处 总营业面积172万平方米 人均拥有餐饮业营业面积达到0 45平方米 餐饮特色街区达到10条 远期到2020年 市区餐饮业网点达到2 2万处 总营业面积255万平方米 餐饮特色街区达到11条 人均拥有餐饮业网点营业面积达到0 5平方米 根据城市功能布局和餐饮消费群体 消费层次 消费需求的不同 重点在市区发展特色餐饮街区 社区 楼宇 园区周边和旅游休闲区餐饮网点 以市区人均拥有餐饮网点营业面积0 5平方米进行配置 青岛市市区商业网点专业规划 2008 2020年 城市商业发展规划 小结 从城市经济发展角度分析 百丽广场顺应城市发展整体需要 打造购物中心类型的商业项目 具有较好的发展前景 区域商圈环境 海信广场 佳世客 麦凯乐 阳光百货 家乐福 海韵名店 凯悦中心 香港置地广场 远洋大厦 乾豪国际广场 国贸中心 万邦中心 鼎盛时代 现有商业项目 未来商业项目 浮山湾 区域商圈发展概况 本案 本项目所在的奥帆基地商圈属于香港中路商圈的延展 香港中路商圈位于青岛东部 国际金融商务核心区 及浮山湾 奥帆文化旅游区 的核心位置 商业氛围较为浓厚 亦是政府未来重点发展的市级商圈 香港中路商圈西起延安三路 东至麦岛路 围绕香港中路轴线向周边辐射 以阳光百货 佳世客 麦凯乐 海信广场为主要发展标志 米兰道地下商业街 香港中路商圈主要商业物业分布图 5A级景观 奥帆基地周边将建一个5A级景区 市中心滨海景观带 旅客必选之地 高品质居住 豪宅 别墅 公寓 高尚社区林立 约30万常驻人口 消费潜力巨大 高素质商务 企业总部聚集地 五星级酒店环伺 近20万商务办公人群 商机无限 奥帆基地 国际游艇码头 精英名流登陆 孕育休闲 旅游 娱乐 购物多重消费 香港中路商圈兼具高品质居住 高素质商务 5A级景观及国际帆船赛事等多重得天独厚的利好因素 区域消费潜力大 适宜现代商业服务业的发展 区域商圈发展概况 现有主要商业项目 未来主要商业项目 注 截止到2008年底TCBL调查统计数据 区域商业发展现状 从商圈主要商业项目供应来看 新增商业供应量较大 未来区域竞争逐步加速 现有供应商业类型结构 按面积分类 未来供应商业类型结构 按面积分类 区域现有商业供应类型结构以传统百货经营为主 同质化竞争较为激烈 未来商业供应将以中高端百货及购物中心为主 商业类型结构日趋完善 区域整体商业品质将得到进一步提升 注 截止到2008年底TCBL调查统计数据 区域商业发展现状 百丽广场 海信广场 四季酒店 情人坝 奥帆博物馆 海尔洲际酒店 游艇俱乐部 本案 奥帆基地商圈 香港中路商圈 香港中路商圈形成 圈中圈 格局 奥帆基地商圈主要商业物业分布图 香港中路商圈未来逐步形成 圈中圈 的发展格局 即奥帆基地商圈比邻依托香港中路商圈但又相对独立的发展起自身高端精品及休闲体验的商业特色 从奥帆基地商圈现有及规划的商业物业整体布局来看 该商圈将以高档商业项目 星级酒店 游艇俱乐部以及奥帆博物馆等旅游设施为发展组团 逐步构筑起一个奥帆基地滨海高级休闲消费区 未来影响力难以限量 区域商圈发展趋势 游艇码头 商圈环境小结 区域商业发展现状区域商业整体档次较高 以传统百货经营为主的同质化竞争较为激烈 商业类型有待完善 现代综合性购物中心处于新兴发展阶段 整体商业发展存在较大的提升空间 小结 区域商圈发展趋势区域逐步形成 圈中圈 的商业格局 奥帆基地高级休闲消费区将引领城市商业高端精品化和综合体验化的发展方向 商圈影响力不断增强 辐射范围进一步扩大 区域商圈发展概况本项目所在商圈位于城市金融商务和奥帆旅游核心区及高尚居住区 是市级重点发展商圈 商圈素质较高 拥有浓厚的商业氛围和广泛的消费基础 适合现代商业服务业的发展 1 位于城市金融商务 奥帆旅游和高尚居住区 拥有广泛的消费人群基础和消费能力 2 属政府重点打造的商业及旅游区域 未来极具发展潜力 3 商圈内百货业竞争较为激烈 购物中心业态拥有较好的发展前景 项目立地条件及业主方发展愿景 本项目位于青岛市奥帆基地 处于青岛市中心滨海风景旅游区 拥有优质的自然景观资源 区位旅游氛围较为浓厚 亦是城市未来重点发展的商业区域之一 本项目总建筑规模达到近20万平米 属于大型商业项目 项目周边亦拥有海信广场 JUSCO等商业项目 未来区域商业发展具有较大空间 五四广场 立地条件概论 依托一线海景资源及周边区域的低密度城市规划 本项目四周可视性较好 尤其南侧面海区域可视性极好 宜将周边优质的景观资源与本项目的发展充分的结合 打造出一个出色的城市地标性商业建筑 西 虽与海信广场相邻 但由于有市政道路间隔 仍有较好展示性 适宜规划有展示需求类商户 局部区域可视性被周边小区遮挡 可规划配套商业 北 南 超级海景资源 拥有较好的景观资源发展空间 适宜规划餐饮 未来项目与规划酒店相邻 展示性会受到一定影响 但由于有道路区隔 仍可规划一些展示性商户 东 可视性 可达性 本项目现有内外部交通循环较为顺畅 但由于项目四周缺乏公共交通站点的直接支持 项目可达性将受到一定影响 故如何提升普通消费者的可达性将是本项目未来重点解决的问题之一 本案 约250m 远洋广场站 香港中路 解决方式 已采用的方式 通过地下空间与其他项目连接 其他方式 与政府相关部门沟通协商增加站点的可能性自行或通过超市等商户设置班车方式运送人流局部加强目的性消费商户 强化项目吸引力 约500m 奥帆基地站 东海路站 五四广场站 项目周边公交站点分布 本项目宗地条件适宜大型购物中心的发展 项目立地条件小结 奥帆基地地标性项目 引导消费者目的性消费 发展商愿景 项目总体价值的最大化 业主方对于项目的发展愿景 项目商业类型定位 城市商业发展趋势 业主方愿景 商圈定位 消费者 区域环境 立地条件 商业环境特性 购物中心类型选择 本项目商业环境特性 购物中心将会成为城市商业发展的重要组成模式之一 城市重点发展的商圈和旅游景观资源 具有较好的商业发展潜力 区域内消费者覆盖范围广泛 拥有一定的消费能力 区域内购物中心处于发展阶段 本项目有较大的发展空间 立地条件较好 适宜发展大型商业项目 业主方实力雄厚 希望成为区域地标性的商业项目 符合该商业特征的购物中心类型 通过类型定位 可以对本项目未来发展方向 商业体量及功能特色的确定提供方向指引 项目商业类型定位 本项目的综合状况符合都市中心型购物中心的需求 具有着地理位置好 商业辐射范围广 能够代表城市商业发展特色等方面的特征 数据来源 UCL美国土地利用协会及ICSC国际购物中心协会 项目商业类型定位 2 2项目的独特卖点 核心竞争力 消费者概况 总体消费水平 购物 餐饮 休闲娱乐 对区域商业需求 消费者行为 香港中路商圈主力消费人群以中青年人为主 有着较为稳定的生活状态 收入水平较高 生活压力较小 消费潜力较大 消费水平处于中高档以上的水平 购物类消费能力较强 同样关注项目的可达性及档次定位 餐饮消费能力较强 多为朋友 同事聚餐消费 对鲁菜 川菜 湘菜较偏爱 对餐厅品质有一定要求 休闲娱乐消费能力较强 多为朋友 同事聚会消费 多选择KTV 夜总会 电影院 剧院或茶馆 咖啡馆等场所 希望区域内拥有一家定位于中高档次 发展以休闲娱乐业态为主的综合性商业 要有独特的风格或主题 氛围时尚温馨 本项目的商业发展必须以满足项目潜在消费群的需求为基本准则 而多元化 体验化的商业发展项目是区域潜在消费者的偏好需求 资料来源 TCBL于2008年对香港中路消费者抽样调研数据总结 仅供内部讨论使用 请勿对外发布 消费者需求 引申 中青年时尚 文化格调 家庭欢聚约会 舒适品质 主题体验 关键词 年龄 学历 消费状态 餐饮休闲需求 对区域未来商业项目的期望 消费群概况 25 45岁 普遍较高 与家人 朋友 同事前往消费 对环境 服务高要求 有独特的主题和风格 多元化 综合化需求 购物 选择性多 消费力时尚品位 职业 白领居多 一个更具时尚化 综合化 体验化 融入家庭 欢聚 约会等生活概念的购物中心 消费者需求 区域消费者需求核心探讨 本项目与海信广场 佳世客形成了区域组合竞争体 该区域是青岛未来城市重点发展商业区域之一 三个商业体之间既有竞争 亦有互动互补之关系 百丽广场 海信广场 佳世客 本项目与海信广场和佳世客三者之间存在竞争的同时 也形成了区域组合竞争体 将以整体组团形式向外辐射相互之间的距离在1公里范围之内 形成了本项目1公里核心商圈 竞争差异化 核心价值及空白点解析 核心价值 零售大卖场 大众生活必须品空白点 综合性 时尚化 体验化 核心价值 顶级国际奢侈品 高档精品百货空白点 休闲 娱乐 餐饮等体验式业态 差异化运用 时尚品牌旗舰店多元化休闲 娱乐大型主题餐厅星级亲子中心旅游纪念品 中高档次时尚零售品牌大型主题餐厅多元化休闲 娱乐儿童培训品质护理 通过区域商业比较及市场空白点发现 综合化 生活化 时尚化 体验化的商业项目在区域内具有较好的发展空间 主要竞争对手 竞争差异化 品牌概念 潮流概念 品牌体验 海景体验 第一 概念 时尚概念 体验概念 综合概念 生活概念 业态多元 品类齐全 欢聚的需求 家庭的需求 品牌丰富 旅游的需求 娱乐体验 对比区域消费者需求与区域差异化竞争 建议本项目的核心竞争力应为 项目核心价值 独特卖点 项目核心价值体现 箱包 鞋品 药妆 护肤 旅游纪念品 咖啡 水吧 糕点 冰淇淋 主题海景餐厅 地方美食 小食 音像 书局 家居 家电 水冰冰场 多厅影院 闲趣酒吧 KTV 夜店 大型电玩 健身中心 品质会所 SPA 纤体 美容 美甲 2 3项目的市场定位 家庭 欢聚 时尚化多元化体验化 百丽广场都市生活体验中心 都市型购物中心 核心价值 时尚 体验 综合 生活 本项目以打造青岛市内第一家标杆型购物中心为目标 全方位满足商圈内消费者之多方面需求特征 成为最具时尚气息和丰富体验感的都市型购物中心 项目市场定位 项目消费群定位 核心消费者 青岛本地中高端消费群他们是 年龄在20 45岁的中青年城市的中坚力量 其他消费者 国内外商旅客他们是 五湖四海的朋友各自城市中高收入的阶层 他们的特征 拥有较强的消费能力 懂得生活 享受生活 少量的周边高档住宅人群 项目消费群定位 商业档次定位 定位于中高档的时尚化 生活化 体验化 综合化的 一站式 都市型购物中心 海信广场 消费群消费能力 弱 强 商业档次 高 低 JUSCO 阳光百货 米兰大道 商业档次阐述 一个在东部区域内低于海信广场等奢侈品商业项目 高于JUSCO 麦凯乐等传统商业项目的业态最为丰富 商业概念最为领先的中偏高档购物中心 档次定位依据 区域商业 拥有较好发展的空间消费群 城市中坚人群及游客 项目自身 大型购物中心 麦凯乐 本项目 项目档次定位 项目西区业态布局建议 3 0 西区业态布局 临东区的大部分区域 综合考量东西两区域差异后 进行业态规划布局 综合考量项目立地条件 现有工程条件 商户偏好以及项目整体的互动联系性 建议将西区划分两个商业主题区及一个配套服务功能区 配套服务 依托海景资源打造最具特色的餐厅 酒吧等休闲餐饮业态及品牌旗舰店铺 西区 南区 西区业态布局 充分发挥项目中央大道景观资源及未来奥帆基地客流优势 打造多家跨层品牌旗舰店 彰显项目品质 可做跨层旗舰店的店铺 L1 L2 L3 西区业态布局 品牌虽一样感受大不同 专卖店 全球旗舰店 西区业态布局 如果你是消费者 会去哪里 普通店铺 旗舰店 西区业态布局 旗舰店意在体现品牌的理念而不是单纯的商品陈列 对于项目而言 旗舰店更重要的是带动项目整体的发展 起到吸引客流及拉动其他同类商户入驻的积极作用 旗舰店 展馆 旗舰店 身边的专卖店 3 1方案一 本业态布局建议下的商户组合之招商周期将会比预期规划有所延长 沿奥运大道旗舰店铺可先行招商开业 西区整体开业时间可能会延缓 依据现有租售情况及考量东西两区域消费客群的前提下 建议将本项目东西两区在整体定位的前提下进行区划 形成既有联系互动又有所区分的不同商业主题 项目业态布局概述 西 东 青春活力馆 国际生活馆 食裳艺栈 青春活力馆 国际生活馆 西区 东区 项目业态布局概述 布局依据 品牌描述 消费群 商业档次 中档偏高 中高档 中高档 南区 国内外潮流休闲运动品牌 国际知名连锁时尚品牌 国内外知名特色品牌 主力业态 街区布局 动线相对复杂 适合体力充沛的人群 集中商业布局 符合高品质商户需求 易形成业态间协同互动的积极作用 最大程度利用旅游资源吸引该客层消费者 旗舰店 休闲品牌 运动品牌 形象设计 休闲餐厅等业态 国际知名时尚品牌零售 连锁企业餐饮 品牌娱乐业态及品质服务业态 特色主题餐厅 红酒吧 音乐餐厅及旅游纪念品 工艺品及部分跨层品牌旗舰店 城市中高档消费人群 品质生活 国际时尚为核心 年龄范围为 30 45岁 城市中档消费人群 潮流生活 潮流时尚为核心 年龄倾向于20 35岁之间 国内外商旅观光人群中高档客群为主 年龄范围为 25 45岁 食裳艺栈 方案一 业态布局 西区整体业态布局示意 轻便餐饮 特色小食 水吧 茶餐厅 活力汇 动感汇 知味汇 L1 L2 L3 特色餐厅啤酒坊酒吧咖啡厅红酒屋 食裳艺栈 青春活力馆 本业态布局的执行前提需将原规划于B1层区域的百丽运动之代理品牌及其他运动品牌调整到西区 打造多家运动品牌旗舰店 从而促进西区商业的整体发展 轻便餐饮 本色汇 形象设计店 美甲 彩妆 装饰品 注 为解决次动线店铺出租困难问题 可将该区域整体出租给一家量贩式KTV经营 亦可提升拉动西区高楼层人流 汇集国内外牛仔 潮流休闲品牌服装服饰专卖店 汇集国内外运动品牌潮流户外品牌服装专卖店 旗舰店 轻便餐饮 品牌旗舰店 西区业态布局 中国银行 食裳艺栈 配套服务 中国银行 国内外运动品牌 户外品牌专卖店 旗舰店 休闲 牛仔 街头流行品牌服装服饰鞋品专卖店 活力汇 食裳艺栈 动感汇 W L3 西区业态布局 知味汇 本色汇 国内流行餐饮品牌本地时尚轻便餐饮 日韩形象设计 美甲 日韩化妆品 饰品 家居品 量贩KTV 知味汇 备选方案 现有的垂直梯便于KTV的人流输送 食裳艺栈 食裳艺栈 业态布局品牌举例 活力汇 汇集国内外休闲牛仔 街头流行品牌服装服饰专卖店 动感汇 汇集国内外运动品牌 户外品牌服装专卖店 本色汇 日韩形象设计 美甲 化妆品等 知味汇 休闲餐饮 24小时餐饮 水吧 冰淇淋店等 业态布局品牌举例 食 西区业态布局 阳光 沙滩 海鸥 梦境般的度假场所需要有最具特色的美食与之媲美 容纳各地主题餐厅酒吧于此 成就青岛的美食休憩新印象 啤酒坊 特色中西餐厅 音乐酒吧 红酒会所 食裳艺栈 西区业态布局 兼具品牌展示与会所概念 众多国内一级服装品牌已与国际顶级奢侈品旗舰店接轨 裳 食裳艺栈 西区业态布局 日新月异的青岛是齐鲁大地最为闪耀的一张名片 凭借奥帆基地独特的旅游资源 将山东各地最具特色的旅游商品汇聚于此 1 2 3 4 6 艺 1 崂山茶 3 淄博瓷器 6 布玩具 2 青岛贝雕 4 潍坊风筝 食裳艺栈 5 5 崂山绿石 西区业态布局 便利 无论是商旅人士 抑或是周边高档住宅人群 都需要部分优质量的配套服务商户为他们提供温馨的服务 配套商业 药店洗衣冲印便利店烟草足疗眼镜店维修店鲜花通讯 仅为首层 方案一 品牌落位 西区建议品牌落位 L1 中国银行 中国银行 中国银行 PUMA 安踏 QUILKSILVER ROXY PHITEN 探路者 ELLESSE 大陆 天福茶 金海参 颐中烟草 中国移动 众生大药房 伊尔萨 益海齿科 鲜花 宝岛眼镜 罗密欧蛋糕店 艾蜜儿西饼店 REEBOK LINING RAPIDO CONVERSE FILA 翠生珠宝 如玉坊 风筝人 LEFUMA NEWBALANCE 杰克牛排馆 台北YES 欧典咖啡 景福宫韩食料理 美国31冰淇淋 亨达鞋品 NIKE 海底绿石博物馆 引玉 大门艺雕 NAUTICA KAPPA ADIDAS MIZUNO ACUPUNCTURE NORTHFACE COLUMBIA LOTTO 鸿星尔克 英派斯 SPEEDO B1KTV入口 法藤 TIMBERLAND LIDS ONITSUKATIGER 三夫户外用品 CAMELACTIVE After5日式酒吧 青岛啤酒坊 小山日式菜馆 荷塘月色素食馆 恒河印度餐厅 彩蝶轩红酒会所 蓝蛙 Rosehouse 朗姿 邓皓 影儿国际 贵妇人 玛斯菲尔 蜜雪儿 范怡文 哥弟 玖姿 七匹狼 利郎 汉帛 雅戈尔 劲霸 爱登堡 报喜鸟 九牧王 卡尔丹顿 海益鑫足疗 利群便利店 贝雕工艺品博物馆 网球公社 L2 西区建议品牌落位 中国银行 中国银行 NIKE 银翼饰品 JASONWOOD BRAXTON CARTELO 5THSTREET ADIDAS 电玩巴士 时时乐 可茂尔水果故事 仙踪林 芭克 闪冰 樱花苑料理 亨达鞋品 比格自助PIZZA LINING 开杰模型 ME CITY INBASE YISHION 贝拉维拉 LEE 苹果 EXR 洛卡小镇 头大玩具房 麦吉柯魔术 JEANWEST TOMBOY KAMA 海盗船 真功夫 非常泰 蕉叶 临海店铺 Giordano xxezz ROBINHOOD 西区建议品牌落位 L3 冰皙一族 疯狂烤翅 小倩倩馄炖 大长今 正安一味 麻爱上辣香锅 丸酷 味百咖喱 回转寿司 又一栈茶餐厅 呷哺呷哺 福冈拉面 康仔云吞面 小城知味 临海店铺 一品小笼 桂林人 汉拿山拌饭 罗马娜冰淇淋 合利屋 好一家牛肉粉 鲜元素 上海沙龙 乌节坊 台湾卤肉饭 避风塘休闲餐厅 丁和李朴 龙川小勃 伊人美甲 深蓝彩妆 李勋设计 伊俊设计 3 2方案二 本业态布局建议下的商户组合之招商周期将会比预期规划延长 沿奥运大道部分品牌店铺可先行招商开业 西区整体开业时间可能会延缓 在B1层运动区域无法整体调整到西地块的情况下 依据品类风格将东西两区进行区分 项目业态布局概述 西 东 品质生活馆 时尚生活馆 食裳艺栈 品质生活馆 时尚生活馆 西区 东区 项目业态布局概述 商业描述 消费群 商业档次 中高档 中高档 中高档 南区 食裳艺栈 彰显成熟品位品牌为主 国际潮流时尚品牌为主 国内外知名特色品牌 主力业态 国际著名潮流时尚品牌 运动品牌零售 连锁品牌餐饮 品牌娱乐业态 城市中高档消费人群 城市中高档消费人群 国内外商旅观光人群中高档客群为主 国内外商务休闲 仕女装 淑女装 家居及美容美体等业态 特色主题餐厅 红酒吧 音乐餐厅及旅游纪念品 工艺品及部分跨层品牌旗舰店 消费客群年龄范围略长 消费客群年龄范围略小 方案二 业态布局 西区整体业态布局示意 风味餐饮 轻便餐厅 精英 知味 L1 L2 L3 品质生活馆 与东区强调时尚潮流概念不同 西区更为强调品牌的品位价值概念 在业态布局方面需要将原规划的美容美发业态 部分淑女装向西区进行调整 轻便餐饮 本色 美容 美发 纤体 SPA 空间 家私 家纺 装饰品 食裳艺栈 品牌旗舰店 特色餐厅啤酒坊酒吧咖啡厅红酒屋 风尚 轻便餐饮 职业装 商务休闲装 淑女装等品牌专卖 国内外著名男装 仕女装 皮草 箱包 鞋品专卖 品质生活馆 西区 西区业态布局 中国银行 食裳艺栈 精英 配套服务 国内外著名男装 仕女装 珠宝 箱包 鞋品专卖 西区 西区业态布局 中国银行 家私 家纺 装饰品等品牌专卖 空间 品质生活馆 风尚 职业装 绅士装 淑女装等品牌专卖 食裳艺栈 西区业态布局 品质生活馆 西区 知味 本色 风味餐饮 轻便餐厅 美容 美发 纤体 SPA 食裳艺栈 业态布局品牌举例 精英 风尚 空间 家私 家纺 家居装饰品 国内外著名男装 仕女装 皮草 箱包 鞋品专卖 职业装 商务休闲装 淑女装等品牌 FA GE 方案二 品牌落位 西区建议品牌落位 L1 中国银行 中国银行 中国银行 白领 格罗尼亚 M TSUBOMI PLAYBOY 汉帛 罗马世家 AMASS MAXSTUDIO 贝雕工艺品博物馆 大陆 天福茶 金海参 利群便利店 颐中烟草 中国移动 众生大药房 伊尔萨 玛奴拉改衣 益海齿科 海益鑫足疗 鲜花 宝岛眼镜 罗密欧蛋糕店 艾蜜儿西饼店 黛安芬 哥弟 卡利亚里 EDENBO NE TIGER 翠生珠宝 如玉坊 风筝人 杰克牛排馆 台北YES 欧典咖啡 景福宫韩食料理 90PLUS 亨达鞋品 梦特娇 海底绿石博物馆 引玉 大门艺雕 PORTSINTL BMWLIFESTYLE 观奇洋服 维克多 郎维高 皮尔卡丹 诺丁山 凯撒 顺美 凯文凯利 派克 B1KTV入口 VASTO 格格 金狐狸 COCOON C R 爱德康 爱慕 After5日式酒吧 青岛啤酒坊 小山日式菜馆 荷塘月色素食馆 恒河印度餐厅 彩蝶轩红酒会所 蓝蛙 Rosehouse 朗姿 邓皓 影儿国际 贵妇人 玛斯菲尔 蜜雪儿 范怡文 玖姿 七匹狼 利郎 雅戈尔 劲霸 爱登堡 报喜鸟 九牧王 卡尔丹顿 L2 西区建议品牌落位 中国银行 中国银行 无印工房 白领 莱美家居 AUSSNIO 普罗旺斯家饰 多样屋 双立人 图逗 PIV MR PIZZA 可茂尔水果故事 八喜 CKC 仙踪林 芭克 闪冰 樱花苑料理 亨达鞋品 生态家 伊力诺依家居馆 菲姐意大利家居生活馆 翠贝卡 G2000 千棵树家居馆 姜杰钢琴城 PORTSINTL 非常泰 蕉叶 ciaocoffee 热风 THEME 菲杰 克罗地亚 玖熙 JORYA 例外 MISSK TONYWEAR Scofield 法法 江南布衣 SEEUOMO 临海店铺 真功夫 西区建议品牌落位 L3 深蓝彩妆 冰皙一族 伊人美甲 疯狂烤翅 小倩倩馄炖 避风塘休闲餐厅 大长今 正安一味 麻爱上辣香锅 丸酷 味百咖喱 回转寿司 又一栈茶餐厅 呷哺呷哺 福冈拉面 康仔云吞面 小城知味 一品小笼 桂林人 汉拿山拌饭 罗马娜冰淇淋 合利屋 好一家牛肉粉 鲜元素 美丽田园 玛花纤体 丁和李朴 MISSHA 伊俊设计 上海沙龙 乌节坊 台湾卤肉饭 临海店铺 3 3业态布局方案比较 方案比较 项目西区租金建议及收入推估 4 0 以方案一为测算基准 项目西区租金建议 西区作为散售商业 周边区域散售或临街店铺租金水平 前期确保项目的出租率 采用低价入市策略 迅速占领市场 既保证项目的整体品质 亦会有助于项目的销售工作 租金建议考量依据 1 与本项目在B1层连接 具有较高的参考价值 故依据该项目的租金水平推算本项目 则百丽广场西区首层租金价格约为 数据来源 TCBL2008年底调研数据 B1层租金报价10 13元 天 平米均价取 参考项目 考量因素 1 B1层换算L1层商业 0 7 360元 月 M2 考量因素 2 考量因素 3 报价换算成交租金 0 8 低价入市策略 0 8 首层零售专卖店铺租金水平 330元 月 平米 营业面积 项目西区租金建议 租金建议考量依据 2 以东区商业首层标准零售店铺 如图红色圈示店铺 之租金水平作为西区商业标准零售店铺的租金参照 注 标准零售店铺 是指紧临主通道 拥有一个标准展示面 且长宽比不大于2 1 面积与其他大多数店铺相当的零售商铺 表示标准零售店铺 西区首层标准零售店铺示意 西区标准店 东区首层标准零售店铺租金水平450 元 月 平米 西区商业为百丽广场的组成部分之一 租金水平应考虑东区商业现有租金水平 散售型店铺项目未来整体可能存在一定的操控难度 对品牌商户的入驻意愿将会产生影响 给予租金折让 前期确保项目的出租率 采用低价入市策略 迅速占领市场 既保证项目的整体品质 亦会有助于项目的销售工作 开敞式商业项目经营较封闭型购物中心容易受天气环境的影响 需给予一定租金折让 租金建议考量依据 2 项目租金折让75 西区首层标准零售店铺租金水平337 50元 月 平米 营业面积 经过测算 租金建议 1 与租金建议 2 的推算结果数据基本一致 故本项目西区店铺在业主方统一出租的模式下 建议本项目首层零售店铺租金为 330元 月 平米 营业面积 项目西区租金建议 单位 元 月 平米 营业面积 在本提报业态组合下 考虑市场通行的商户付租能力标准 建议西区不同楼层各业态的租金水平标准如右表所示 注 以上为各楼层标准店铺之租金水平 视店铺面积大小 位置 展示面等不同租金将有所调整 西区租金建议 考虑到本项目首层及二层层高具备夹层使用条件 故建议在上述标准租金水平上提升30 考虑到本项目临海旗舰和独栋部分的海景资源得天独厚 故建议在上述标准租金水平上提升20 因此 最终建议租金水平如右表二所示 130 120 单位 元 月 平米 营业面积 表一 表二 西区L1层租金建议 临海店铺 含餐饮 零售 临海餐饮 B1KTV入口 保留 按原有店铺布局之租金水平划分建议 西区L2层租金建议 临海店铺 含餐饮 零售 注 其他为零售类店铺 临海餐饮 按原有店铺布局之租金水平划分建议 西区L3层租金建议 注 其他为零售类店铺 临海店铺 含餐饮 零售 按原有店铺布局之租金水平划分建议 西区L1层租金建议 临海跨层零售旗舰店 标准租金 标准租金的130 标准租金的120 标准租金的110 标准租金的80 标准租金的150 临海餐饮 B1KTV入口 保留 按方案一将部分店铺合并出租使用之租金水平划分建议 临海餐饮 建议合并出租使用之店铺 西区L2层租金建议 标准租金 标准租金的110 标准租金的80 临海餐饮 按方案一将部分店铺合并出租使用之租金水平划分建议 临海跨层零售旗舰店 临海餐饮 建议合并出租使用之店铺 西区L3层租金建议 标准租金 按方案一将部分店铺合并出租使用之租金水平划分建议 临海跨层零售旗舰店 临海餐饮 建议合并出租使用之店铺 一般情况下 购物中心的成功运营前期需要一个时间阶段进行市场培养与认知 培养期 成熟期 起步期租金水平较市场水平略低 在项目培养期中 租金收入会随着项目的不断成熟而较快提升 增长幅度会维持在8 10 左右 一般情况下 从第三年开始购物中心步入成熟期 租金水平随着时间的推移开始进入成熟期 考虑到第4年一般零售店铺集中续约等情况 该年份的租金总体水平在项目培养成熟的情况下会有较大幅度提升 之后之租金增长幅度会根据商户续约情况维持于5 10 之间 项目的培养期与成熟期 租金收入推估 0 8 8 15 8 8 年限租金增长率 年 出租率 根据一般经验 购物中心在开业期的出租率不可能保证100 一般均会通过后期的管理运营工作而逐步提升 因此 我司建议按照如下方式核算 租金收入推估 经过初步测算 本项目西区前五年租金收入测算为 西区租金收入推估 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得 仅供参考以上租金测算仅为底租收益 不含未来可能得到的扣点抽成 管理费 推广费等其他收入 单位 人民币元 本租金测算结果是按照方案一的业态布局及店铺合并出租使用为基础计算得出 西区营业面积和租金收益按业态划分比例 西区租金收入推估 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得 仅供参考以上租金测算仅为底租收益 不含未来可能得到的扣点抽成 管理费 推广费等其他收入 本次提报租金收益与上次提报租金收益对比 西区租金收入推估 单位 人民币元 注 本次提报租金收益推估结果较之上次提报结果有较大提升 主要有如下三点原因 1 本次租金推估将项目首层及二层具备夹层使用条件的因素考虑在内 因此对首层及二层店铺的租金水平有所提升 2 本次方案将各层二动线店铺与主动线店铺合并出租 取消项目二动线 店铺面积有所增加且商铺价值有所提升 3 本次方案中在海边旗舰部分增加了付租能力较高的零售类店铺 以上租金测算收入已考虑到项目实际的出租率及每年租金提升因素以上租金测算中营业面积为TCBL匡算业主方提供图纸所得 仅供参考以上租金测算仅为底租收益 不含未来可能得到的扣点抽成 管理费 推广费等其他收入 项目建筑设计优化建议 5 0 建议西区整体加天幕 1 加玻璃顶棚 Before 项目西区现有建筑设计为露天购物街区式设计 从商业角度出发 国内消费者的消费模式随机性较强 低温 雨雪 大风或暴晒天气对消费者购物的积极性影响较大 建议采取加盖顶棚或者雨棚等相应措施 减少恶劣天气对项目经营的不利影响 提高消费者在项目内部购物的舒适度 参考案例 重庆 北城天街 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 Now 建议西区整体加天幕 参考案例 杭州 西湖名品街 项目西区现有建筑设计为露天购物街区式设计 从商业角度出发 国内消费者的消费模式随机性较强 低温 雨雪 大风或暴晒天气对消费者购物的积极性影响较大 建议采取加盖顶棚或者雨棚等相应措施 减少恶劣天气对项目经营的不利影响 提高消费者在项目内部购物的舒适度 2 加玻璃雨棚 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 建议西区整体加天幕 建议西区所有敞开式街区通道上方均增加透明玻璃顶棚或雨棚 N N W L1层 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 建议东区餐饮街与购物中心衔接处增加透明顶棚 E L1层 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 建议西区加风幕 风向 示意图 建议幕墙增加点 N W L1层 建议在西区南北主动线入口两端增加玻璃幕墙 屏风 减少海风对项目内部购物环境的不利影响 北京骊骏酒店 人流 人流 项目入口 幕墙 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 L3 2 3 4 5 7 8 局部旗舰餐饮店铺通过分配电梯使用权及增加电梯间通道方式 使店铺数量增加 以提高项目商业价值及品牌丰富度 调整后的旗舰区域店铺较原规划可增加5家 临海旗舰店铺局部规划调整 原店铺规划 L2 L1 1 3 4 5 6 7 8 增加公用电梯间 供L2 L3层商户使用 货运电梯 供本组需用B1层厨房之商户使用 W L1层 客运电梯 供本组L2 L3层商户使用 客货共用电梯 局部规划调整说明 2 1 3 4 5 6 8 2 7 建议调整的旗舰店铺 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 1 2 2 2 3 4 4 4 6 7 6 6 5 7 7 4 8 9 10 调整后的部分旗舰店铺规划方案 11 12 13 10 8 8 9 11 11 12 12 保留原有旗舰跨层店铺规划 14 15 16 17 18 19 20 14 15 16 17 18 19 20 14 15 17 18 19 20 临海旗舰店铺局部规划调整 透视图 注 同一色块表示同一家跨层店铺 首层红色表示单层独立店铺 1 2 2 3 4 4 6 7 6 5 7 4 8 9 10 11 12 13 8 9 11 12 B1 1F 2F 3F 2 4 6 7 8 11 12 10 14 15 16 17 18 19 20 14 15 16 17 18 19 20 14 15 17 18 19 20 临海旗舰店铺局部规划调整 平面图 合并店铺之建议 合并店铺与防火分区 由于西区商业部分商铺无临主通道的展示面 未来很难经营 因此建议未来招商时可根据商户实际需求将部分商铺合并出租使用 1F 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 合并店铺之建议 由于西区商业部分商铺无临主通道的展示面 未来很难经营 因此建议未来招商时可根据商户实际需求将部分商铺合并出租使用 2F 合并店铺与防火分区 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 合并店铺之建议 由于西区商业部分商铺无临主通道的展示面 未来很难经营 因此建议未来招商时可根据商户实际需求将部分商铺合并出租使用 3F 替代方案二 替代方案三 合并店铺与防火分区 注 按照方案三将店铺合并之后 仍需保留原有通道 如图红色标示区域 作为临时消防疏散使用 注 该建议可于竣工验收之后 待商户进场二装时再行实施 增加部分店铺餐饮条件 增加店铺出租灵活性 增加餐饮条件的建议 根据西区项目的业态布局需求以及项目长期使用中不同类型商户经营的实际需要 建议在原有工程条件的基础上 增加如下区域店铺的餐饮设备条件 如燃气等 参考依据 业主方提供之200902版西区燃气施工图 西区L2层 建议增加燃气等餐饮条件的店铺 西区L3层 原图纸显示有燃气条件的店铺 增加电扶梯的建议 建议增加电扶梯位置 现有步行梯位置 1 2 L1 2 1 增加1F到2F的电动扶梯 带动南侧入口人流快速到达项目2F 同时提升L2层原次通道商业店铺价值 2 如有调整可能 建议将L1与L2层连接的两部步行扶梯调整为电动扶梯 便于项目垂直交通输送 亦可增加电扶梯周遍店铺的商业价值 UP UP UP 增加电动扶梯 有利于动线优化及商铺价值提升 平面动线优化建议 新增L1 L2电扶梯 调整后人流动线示意 L2 合并出租店铺 原设计规划 调整后规划 通过增加L1 L2电动扶梯及局部店铺合并 平面动线更为简洁流畅 区域设计及装潢应更为丰富 充满青春朝气 装修装潢建议 韩国 仁寺洞 装修装潢建议 公共区域座椅 家具装饰品展示 聘请专业的设计公司指导租户进行室内装修 从每个细节彰显项目的青春时尚与众不同 室内装修建议 韩国 明洞 其他建议 地点 地下一层东面大堂概述 空中运送人 物体 维修保养过程中 都有发生意外坠落的可能 建议 电梯两侧需增加防护网 杜绝安全隐患 室内电梯增加保护建议 建议 预先铺设 安装好舞台电源线 电源插座 有利于推广活动的展开 地点 东区B1层室内广场概述 该处未见铺设专供演艺舞台的电源线 给日常营运推广活动带来阻力 促销广场预留电源管线建议 香港 圆方 建议 安装天车 便于商场中庭日常维护保养 地点 东区三层中庭概述 室内屋顶高 维修保洁天花存在一定困难 室内增加天车建议 地点 西区B1层下沉广场概述 地面缺少排水管口 容易积水 建议 预埋排水管及开凿排水口 其他建议 地点 西区屋面西南角概述 有一个无盖的房间 室内地面低于室外地面 雨水无法排出 建议 房间地面垫高或房顶加盖 室内地面 室外地面 其他建议 地点 西区西侧概述 该地块荒芜严重影响广场整体形像 有碍观瞻 建议 政府将此处规划为公交车停车场 或与该地块业主洽谈短期租赁 改造成绿化地或水景观点 其他建议 项目东区业态布局及品牌落位 6 0 方案一配合西区运动休闲概念的东区品牌落位 与上次汇报区别在于 二层的部分区域变成了成熟的男女装 国际的少淑女装调整到了B1层 运动从原来B1迁到西区的首层后 B1原来百丽运动的区域变成儿童的综合区域 原运动品牌专卖店转变成为国际的少淑女装 原美食广场北部的小店变成了一些食品及家居店 国际精品休闲服饰 Sephora Selected ZARA 国际时尚女装 皮具 国内外连锁休闲餐厅 东区 L1业态布局 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