土地估价报告(规范格式).doc

中地不动产评估有限公司 *项目土地估价报告土地估价报告（规范格式）土地估价报告项目名称:说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样受托估价单位:说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构 中地不动产评估有限公司土地估价报告编号:说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度 2002中地评总字第*号提交估价报告日期:说明土地估价报告提交的具体日期土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称同“土地估价报告”文字式封面二、委托估价方说明该项估价的委托单位或个人三、估价目的说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等四、估价基准日说明估价结果对应的具体日期，样式为年月日二00二年*月*日五、估价日期说明该项估价工作的起止日期 二00二年*月*日至二00二年*月*日六、地价定义说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格估价对象土地实际用途（或土地证登记 筑）用地，此次评估设定用途为：（商服、工业、仓储、交通运输、公共建筑）用地；估价对象实际开发程度为宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等），宗地内*通一平（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）；根据估价目的，由于宗地内*通设施开发费已计入固定资产评估值中，为了避免资产重复计算，此次评估设定开发程度为：宗地外*通（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等）及宗地内*场地平整（或部分平整、阶梯式平整）。综上所述，本次评估地价是指在*年*月*日（估价基准日），现状利用（或规划利用）条件下、设定开发程度与用途、法定最高（或剩余）年期的土地使用权价格（出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、农村集体土地使用权价格等）。七、估价结果说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为*年*月*日的*年期的土地使用权价格： 土地总面积:*.*平方米单位面积地价：*元/平方米 单位楼面地价：*元/平方米单位面积年租金：*.*元/平方米.年 总地价：*.*万元大写：*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾元货币种类：人民币（或美元、日元，估价基准日人民币与美元、日元的兑换比例为：1：*）年总租金：*.*万元大写：*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾元 宗地地价详见土地估价结果一览表（表1）。八、土地估价师签字由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号 估价师 估价资质证书号 估价师签名九、土地估价机构由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构 估价机构负责人签字： （机构公章） *年*月*日 报告编号：2002中地评总字第*号 第 2 页 共 13页中地不动产评估有限公司 *项目土地估价报告附表1： 土地估价结果一览表估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性质： 估价期日的 土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限(年)面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)备注合 计一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容2、基础设施条件：主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况3、规划限制条件：说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容4、影响土地价格的其他限定条件：说明有否影响地价的其它限定条件及具体内容二、其他需要说明的事项参照估价报告中“其它需要特殊说明的事项”估价对象基础设施条件表待估宗地宗地内平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖供气通讯状况C 估价机构：（加盖公章） 年 月 日 报告编号：2002中地评总字第*号 第 4 页 共 13 页中地不动产评估有限公司 *项目土地估价报告第二部分 估价对象界定一、 委托估价方说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等委托单位隶属关系：隶属*总公司（或集团公司）主营业务范围：单位地址：法人代表：联系人：联系电话：传真：邮编：二、 估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等估价对象是指*使用的，位于*市*街*号（或*县*镇*村）的*宗商服（或工业、仓储、公共建筑等）用地，土地总面积为*.*平方米。三、估价对象概况1、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等估价对象的来源及历史沿革：估价对象的地理位置：土地用途：四至：土地级别：土地权属性质及权属变更：土地登记证书号：国有土地使用证编号：登记时间：地籍图号：宗地号： 报告编号：2002中地评总字第*号 第 14 页 共 13页估价对象土地登记状况一览表宗地编号宗地名称来源位置用途四至土地级别地权属性质及权属变更土地登记证书号国有土地使用证编号登记时间地籍图号宗地号注：宗地2宗以上采用表格2、土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明估价对象的土地所有权：属国家所有。土地使用权：*公司以划拨（或出让）方式取得估价对象的土地使用权。出让方式取得的土地使用权要说明取得时间：出让金数额：出让金数额、已使用年限和剩余使用年限：宗地使用的特殊规定：他项权利状况：评估基准日估价对象不存在（或存在）抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利。相邻关系权利状况：估价对象土地登记状况一览表宗地编号宗地名称土地所有权土地使用者他项权利状况取得时间出让金数额出让金数额已使用年限剩余使用年限宗地使用的特殊规定相邻关系权利状况注：宗地2宗以上采用表格3、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等估价对象的利用现状及土地利用的变迁情况：估价对象上的建构筑物状况：用途：建筑容积率：绿化率：重要建构筑物的建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等：估价对象土地利用状况一览表宗地编号宗地名称建构筑物名称建筑结构建筑面积（平方米）建筑细部说明、设备和安装状况建造年代建筑成新建筑容积率注：宗地2宗以上采用表格四、影响地价的因素说明1、一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容： （1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）（1） 城市资源状况（2） 房地产制度与房地产市场状况（3） 产业政策（4） 城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况2、区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）（5）产业集聚状况（6）规划限制等（1） 区域概况（2） 交通条件（3） 基础设施条件（4） 环境条件（5） 产业集聚状况（6）规划限制这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述3、个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明估价对象位置：面积：用途：临街宽度、深度：临街状况：形状：地质、地形、地势条件：容积率：宗地基础设施条件：估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明：估价对象个别因素说明表宗地编号宗地名称位置面积用途临街宽度、深度临街状况形状地质、地形、地势条件容积率现状利用或规划利用其他条件注：宗地2宗以上采用表格第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等 上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”（1994国土法字第153号）5、原国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定6、原国家土地管理“关于印发的土地估价报告规范格式（1996）的通知”（1995国土籍字第180号）7、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）8、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）9、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000年105号）10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入11、委托方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价 1、估价原则简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见城镇土地估价规程（以下简称规程） 上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择 （1）替代原则（2）需求与供给原则 （3） 变动原则（4） 协调原则（5）预期收益原则（无剩余法或收益法时可删除）（6）最有效使用原则（无剩余法或收益法时可删除）（7）多种方法相结合的原则 2、估价方法简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致要求所选估价方法不少于两种由于估价对象为商业用地，具有收益或潜在收益，所以适合采用收益还原法；由于待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；由于待估宗地位于*县（市、区）土地级别及基准地价表覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地已为最有效使用，且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估；由于待估宗地周遍土地利用类型主要为农用地，且有较多近期发生交易的征地案例，同时待估宗地用途为工业、仓储、公共建筑、交通运输用地，比较适宜采用成本逼近法进行评估。综上分析，此次评估主要选用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法两种方法进行评估。 3、估价结果说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等） 2、估价结果和估价报告的使用包括以下内容： (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力； (2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方； (3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限； (4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权； (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。 3、需要特殊说明的事项说明： 1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施； 3、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 4、其它需要特殊说明的问题。第四部分 附件 应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章1、 委托估价函；2、 估价对象区域位置图3、 估价对象国有土地使用证（或土地权属证明）复印件；4、 出让合同或协议复印件；5、 估价对象现状照片；6、 房屋产权证复印件或证明材料；7、 有关背景材料（1）估价项目的有关批准文件（项目建议书、可行性研究报告）（2）项目建议书、可行性研究报告（3）建设用地规划许可证（4）建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件8、 估价机构资质证书复印件9、 签字土地估价师证书复印件10、 委托方营业执照复印件 中地不动产评估有限公司 *土地估价技术报告三、 土地估价技术报告土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称同土地估价技术报告封面 如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告二、委托估价方同“土地估价报告”文字式三、受托估价方说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等受托估价机构：中地不动产评估有限公司机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室资质等级：A级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳联 系 人：联系电话：8610-88086862邮政编码：100032四、估价目的同“土地估价报告”文字式五、估价依据同“土地估价报告”文字式六、估价基准日同“土地估价报告”文字式七、估价日期同“土地估价报告”文字式 八、地价定义同“土地估价报告”文字式九、需要特殊说明的事项同“土地估价报告”文字式十、土地估价师签字同“土地估价报告”文字式十一、土地估价机构同“土地估价报告”文字式 估价机构负责人签字： （机构公章） *年*月*日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 （一）、土地登记状况同“土地估价报告”文字式 （二）、土地权利状况同“土地估价报告”文字式 （三）、土地利用状况同“土地估价报告”文字式 上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度二、地价影响因素分析说明影响估价对象地价水平的因素 （一）、一般因素同“土地估价报告”文字式（二）、区域因素同“土地估价报告”文字式 （三）、个别因素同“土地估价报告”文字式上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾 地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述第三部分 土地估价一、估价原则同“土地估价报告”文字式二、估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据规程选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足规程的相应要求在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估（一）市场比较法 应用此种方法估价，要按照规程规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：1、 实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。比较实例选择实例A：*（土地使用者名称）商业用地该地块位于*省*市或县*路*号，用途为商业，用地面积*平方米，建筑容积率*，土地使用年期为*年。199*年*月*日基础设施开发程度达到宗地红线外“*通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及红线内“地面平整”的（出让、合资、改制）交易的价格为*元/平方米。实例B：（内容参考实例A）实例C：（内容参考实例A）各交易实例的因素条件详见表。2、 因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照城镇土地定级规程。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： A、交易时间：确定地价指数 B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易 C、区域因素：主要有交通条件距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度（用距客运火车站、客运码头距离）、基础设施状况、环境优劣度等 D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街宽度、宗地进深、目前规划限制 3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下： 报告编号：2002中地评技字第*号 第33页共 26 页 比较因素条件说明表 待估宗地及比较实例比较因素待估宗地实例A实例B实例C位置*市或县*路*号*市或县*路*号*市或县*路*号*市或县*路*号土地用途商业商业商业商业交易日期*交易价格（元/平方米）待估*交易情况正常正常正常正常土地使用年期（年）40404040价格类型重组上市市场交易市场交易市场交易区域因素及个别因素交通距区域主干道距离约*米约*米约*米约*米道路通达度邻（主干道、次干道、支路、街巷）邻（主、次、支、街巷）干道邻（主、次、支、街巷）干道邻（主、次、支、街巷）干道公共交通便捷度及距公交车站距离有 路公交线路，距150米有 路公交线路，距150-500米有 路公交线路，距500-700米有 路公交线路，距700米对外交通便利度距客运火车站（或客运码头）距离约*公里距客运火车站（或客运码头）距离约*公里距客运火车站（或客运码头）距离约*公里距客运火车站（或客运码头）距离约*公里基础设施状况宗地红线外*通红线内场地平整宗地红线外*通红线内场地平整宗地红线外*通红线内场地平整宗地红线外*通红线内场地平整环境优劣度污染*污染*污染*污染*宗地形状（规则、较规则、不规则）（规则、较规则、不规则）（规则、较规则、不规则）（规则、较规则、不规则）容积率2.0临街状况不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街宗地进深不满4米、满4米不满8米、满8米不满12米、满12米不满16米不满4米、满4米不满8米、满8米不满12米、满12米不满16米不满4米、满4米不满8米、满8米不满12米、满12米不满16米不满4米、满4米不满8米、满8米不满12米、满12米不满16米目前规划限制较大、一定、无限制较大、一定、无限制较大、一定、无限制较大、一定、无限制1、表中所列因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊情况有所增减。2、在进行因素条件说明时应尽量具体，最好不要使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如道路通达度可用临主干道、次干道、支路描述。基础设施状况用达到三通一平、五通一平、七通一平来描述。3、这里因素说明应注意与区域因素和个别因素条件相一致，不要自相矛盾上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线外三通一平、五通一平、七通一平来描述。 估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。 4、编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（注：指数确定方法仅供参考） （1）待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 （2）地价指数调查*市或县近几年商业用地地价上涨情况，近年来*市或县除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况，以199*年*月为基数（结合当地的地价变化情况确定基期），将199*年*月的地价指数定为100，则地价指数变化情况如下：商业用地地价指数表年 期地价指数（%） （3）土地使用年期修正指数土地使用年期修正指数公式： 式中： K土地使用年期修正系数 r土地还原率土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6计 m比较实例宗地土地使用年期 n待估宗地土地使用年期 （4）区域及个别因素修正系数 、区域因素： A 、距区域主干道距离：以待估宗地距区域主干道距离为100，每增加或减少100米，指数减少或增加*; B、道路通达度：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地临路类型为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少*; C、公共交通便捷度及距公交车站距离：有3路以上，距站点150米；有2路，距站点150-500米；有1路，距站点500-700米；无公交线路，距站点700米四个等级，以待估宗地公共交通便捷度及距公交车站距离为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*; D、对外交通便利度：以待估宗地距客运火车站、客运码头距离为100，每增加或减少1公里，指数减少或增加*;E、基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少*；F、环境优劣度：分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*。 、个别因素:A、宗地形状；分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*;B、容积率：以待估宗地容积率为100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少0.5，指数增加或减少*; C、临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*; D、宗地进深：16米以上、满12米不满16米、满8米不满12米、满4米不满8米、分为不满4米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*; E、目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降*。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表。比较因素条件指数表 待估宗地及实例比较较因素待估宗地实例A实例B实例C土地用途100交易日期交易情况100土地使用年期100价格类型100区域因素交通距区域主干道距离100道路通达度100公共交通便捷度及距公交车站距离100对外交通便利度100基础设施状况100环境优劣度100个别条件宗地形状100容积率100临街状况100宗地进深100目前规划限制100 5、编制因素修正系数表 在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：比较因素修正系数表 待估宗地和比较实例比较因素比较实例A比较实例B比较实例C土地价格（元/平方米）土地用途100/*100/*100/*交易日期100/*100/*100/*交易情况100/*100/*100/*土地使用年期100/*100/*100/*价格类型100/*100/*100/*区域因素交通距区域主干道距离100/*100/*100/*道路通达度100/*100/*100/*公共交通便捷度及距公交车站距离100/*100/*100/*对外交通便利度100/*100/*100/*基础设施状况100/*100/*100/*环境优劣度100/*100/*100/*个别因素宗地形状100/*100/*100/*容积率100/*100/*100/*临街状况100/*宗地进深100/*100/*100/*目前规划限制100/*100/*100/*区域及个别因素修正系数修正后比准地价（元/平方米）市场比较法得到估价对象土地价格（元/平方米） 注：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照规程和相应分析确定 6、实例修正后的地价计算 经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据规程的地价确定方法，最后确定估价对象的价格（二）收益还原法应用此方法估价，要依据规程规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明: 1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。 2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。 3、说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。 4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 1、确定房地年总收益 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每日（每月）每平方米*元，总建筑面积*平方米，房屋出租率为*，有效出租面积比率为*%，则：房地年总收益房地年租金日租金365收益总面积出租率有效出租面积比率（或：月租金12收益总面积出租率有效出租面积比率） 2、房地出租年总费用（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：管理费房地年总收益3%*万元。注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。据*字*号*关于调整*市或县房屋重置价格的通知，该宗地地上建筑物为砖混一等（钢筋混凝土结构、砖混结构一等、砖混结构二等、砖木结构一等、砖木结构二等、砖木结构三等、简易结构），重置价为*（根据文件标准填写）（总建筑面积*）*万元，另外根据现场实际情况，室内已进行装修（铝合金窗、木墙裙、地板砖、喷涂墙、吊顶灯等）（根据装修实际情况填写）又根据企业提供的资料，装修共花费*万元，房屋重置价格为*万元，则：维修费房屋重置价格2%*万元注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 如按正常耐用年限折旧，公式为：年折旧费房屋重置价格（1残值率）耐用年限注：钢混结构残值率为：0，耐用年限60年；砖混结构一等、二等残值率分别为：2，耐用年限50年；砖木结构一等、二等、三等残值率分别为：6、4、3，耐用年限40年； 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：年折旧费房屋重置价房屋可使用的年限注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。（4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率2计算，则：房屋现值房屋重置价格折旧总额重置价格年折旧费已使用年限 保险费房屋现值2*万元（5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。房产税:依据税法及当地税务部门资料，房产税税金房地年总收益12%*万元 营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金房地年总收益5%*万元 注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。其他税金计算以地方文件为准。 城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%