临沂市天汇职业技术学校评估报告技术报告.doc

临沂明正房地产评估有限公司房 地 产 估 价 技 术 报 告估价项目名称：临沂市天汇职业技术学校地上房屋残值评估估价委托人：临沂市财政局估价机构：临沂明正房地产评估有限公司注册估价师：邵征 马霞估价作业日期：2013年07月27日2013年09月9日估价报告编号：明正房评字（2013）第09016号备注：仅限于估价技术主管部门查阅房 地 产 估 价 技 术 报 告一、实物状况描述与分析1土地实物状况描述与分析估价对象位于河东区内环路中段西侧，东至内环路，西至季山官庄村耕地，南至季山官庄村耕地，北至5号路（规划街），使用权面积为21248平方米，土地形状为不规则矩形，地势平坦，宗地外五通一平（通电、通路、给水、排水、通讯）。2建筑物实物状况描述与分析临沂天汇职业技术学校，评估建筑面积4924.17平方米，其中砖混结构422.99平方米，砖混结构（空心砖）为228.80平方米，砖木结构为662.77平方米，钢架复合板为3609.61平方米，水、电设施齐全，无供暖和煤气。使用和维护状况良好，门窗、地面、顶棚及墙体无明显损坏。二、权益状况描述与分析1、土地权益状况描述土地所有权为国有，用途为教育科研，使用权类型为出让，终止日期为2059年5月29日。2、建筑物权益状况描述房屋所有权人为临沂市天汇职业学校，均未办理房产证。三、区域状况描述与分析 临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨北纬34223613，东经1172411911，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17191.2平方公里，是山东省面积最大的市。 临沂市交通十分便利，兖石、胶新铁路形成十字交叉，京沪、日东、青兰、长深、临枣五条高速公路纵横交错，高速公路、公路通车里程分别达516公里、2.4万公里，均居全省前列；市区距岚山、日照、连云港三大港口均在120公里左右，距青岛港150公里；临沂飞机场为国家二级机场，目前已开通航线20多条，使我市与外界的往来更加便捷。临沂市河东区设立于1995年初，位于沂河东岸，辖8个镇、街道，334个行政村，设有省级临沂汤泉旅游度假区、河东工业园区（临沂临空经济区）、临沂农业高新技术产业示范区，面积617平方公里，人口54.5万。2012年，全区实现地方生产总值146.92亿元，增长12%；实现公共财政预算收入8.6亿元，增长39.2%;规模以上工业企业完成产值286亿元，实现利税15.8亿元，分别增长54%和55%；完成固定资产投资95.2亿元，增长23.6%；实现社会消费品零售总额70.2亿元，增长15.8%。 河东交通便捷，区位优势明显。河东依河而建，与兰山区隔河相望，是临沂中心城区的重要组成部分。临沂机场、临沂火车北站位于境内，两条铁路、四条高速公路和五条国省道纵横交错，距日照、岚山、连云港三大港口均在百公里之内。估价对象位于河东区内环路中段西侧，东至内环路，西至季山官庄村耕地，南至季山官庄村耕地，北至5号路（规划街）。四、市场背景描述与分析二季度以来宏观经济表现疲软，虽然近期随着中央政府“稳增长”的一系列针对性政策的实施，经济增长有回升的趋势。但我们认为当前经济增长的动能仍旧偏弱，“稳增长”下，仍需保持房地产开发投资基建投资平稳。因此接下来4个月房地产调控政策难以实质性收紧，政策仍将保持平稳，但部分城市可根据实际情况进行政策微调。从中央政治局经济工作会议不再强调调控房价就可以看出政府的地产调控在、思路发生了转变。当前政府更加注重发挥市场机制的调节作用，重视调控长效机制的建立。自2010年重庆上海开征房产税以来，于房产税扩围的传闻不时传出，截止目前，2013年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表达17次。但中央政府为避免短期过度激化各方利益、触发过量抛压，整体推进比较谨慎。我们认为房产开征的目的不在于抑制房价，而再于完善长期税制，有效保障地方的财政收入。展望未来，我们认为宏观经济增长动能不足的情况下地产调控政策仍将保持平稳，中央更加注重调控长效机制的建立。虽然8月中下旬多家银行房贷额度有所收紧，首套房贷利率普遍由85折回归基准，中央已明确表态支持首套置业，因此我们认为首套房贷利率上浮已经见顶。9、10月开发商推盘力度的增大叠加核心城市旺盛的需求，将的、推动成交上行，“金九银十”值得期待。8月，临沂供应居住和商服用地6宗，成交5总，总供应面积54.87万平方米，成交面积51.29万平方米，居住用地供应9.37万平方米，商服用地供应45.50万平方米，全部为居住用地成交。8月，从各区域的成交情况来看，以北城新区最多，共成交1766套、20.08万平米，套数和面积占总成交量的42%和43%；其次是兰山区成交830套、8.95万平米，分别占总成交量的20%，河东区成交744套，8.42万平米，分别占总成交量的18%，经开区成交481套、5.43万平米，占总成交量的12%，罗庄区成交321套、3.59万平米，分别占总成交量的8%。五、最高最佳使用分析根据委托方提供的土地证（临河国用（2009）第39号）估价对象的规划用途是教育科研，实际用途是教育，所以按照教育对房地产进行评估是合法的。估价对象位于于河东区内环路中段西侧，周围是村耕地，由于不存在交易案例，房屋租赁市场不活跃。从技术、经济考虑，估价对象作为商业或其他用途均不合适，按照估价对象证载的教育科研用途，能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估。六、估价方法适用性分析根据估价目的，结合估价对象房地产自身的特点、实际状况以及估价人员掌握的资料情况，本次评估采用成本法对估价对象房地产进行价格评估。因估价对象所在区域房地产交易市场不活跃，可参照的交易案例没有，本次评估不适宜采用市场比较法；因估价对象不具有潜在的收益性，故本次评估不宜采用收益法。本次评估的是地上建筑物残值，不包括占用范围内土地使用权的价格，因此适用成本法测算。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。7、 估价测算过程 成本法是根据估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 房地产价值=重新购建价格折旧房地产残值=建筑物重新购建价格*残值率拆除费用垃圾清运费建筑物重新购建价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1） 开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象1周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（砖混结构）建安成本650元/,市政配套费为65010%=65元/,前期工程费取建安成本的3%=6503%=19.5元/。估价对象1开发成本合计=650+65+19.5=734.5元/2）管理费用管理费用取开发成本的3%。 管理费用=734.53%=22.03元/ 3）投资利息 确定估价对象1开发期设定1个月，投资利息可以忽略不计。 4）销售税费 因估价对象为自用房，销售税费可忽略不计。 5)开发利润估价对象1开发利润取开发成本及管理费之和的5.74%。开发利润=（734.5+22.03）5.74%=43.42元/ 6)建筑物重新购建价值建筑物重新购建价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 =734.5+22.03+43.42 =800元/(取整） 7)确定建筑物的残值率 根据国家税法规定残值率取5%8)确定估价对象1建筑物残值收入 残值=8005%=40元/ 9)建筑物拆除费用和垃圾清运费根据建筑物市场平均拆除价格及垃圾清运费，确定本估价对象此次拆除费用及垃圾费共25元/ 10）建筑物拆除净值 净残值=残值-拆除费用及垃圾清运费 =40-25=15元/八、估价结果确定：根据成本法计算出来的评估单价如下： 砖混结构为：15元/平方米估价对象1于估价时点的净残值为:422.99156344.78元 砖木结构为：12元/平方米（计算过程