商丘市标定地价.doc

商丘市区土地供应区片价评估工作情况汇报近年来，随着商丘市用地需求持续增长，土地资源供求矛盾突出，土地价格变化较快，五年更新一次的基准地价难以直接指导商丘市区的土地供应。如何建立并实施科学的土地供应价格制度，对于商丘市建设公平规范的土地市场至关重要。因此，我局按照商丘市领导部署，探索构建商丘市区土地供应区片价体系，以服务商丘市土地市场管理。目前，已形成初步成果，现将有关情况汇报如下：一、土地供应区片价制订的背景现行的城市土地价格体系中，宗地地价评估弹性较大且易受人为因素影响，基准地价为级别区域平均价格，对于指导土地供应活动、研究城市内部地价空间变化均存在一定的局限性。所以，按照市政府部署，决定参照郑州市建立“土地供应市场指导价”的供地价格机制，构建我市土地供应区片价体系，为政府研究土地供应出让价格服务，原则上每半年由市土委会对其研究调整一次。土地供应区片价格是在对商丘市社会经济状况、城市发展规划、基础设施建设、土地利用效益等进行调查研究的基础上，综合运用土地估价成熟的理论和技术，划分城市土地供应区片、评估土地供应区片价格，力求准确反映当前市区土地市场行情，充分发挥土地价格的调控作用，建立公平、规范、有序的土地市场。二、土地供应区片价评估的工作内容（一）土地供应区片价内涵。土地供应区片价是根据国土资源部城镇土地估价规程，测算在正常市场条件下，不同均质区域按照城市控制性详细规划所设定的容积率限制水平下，商服、住宅和工矿仓储三种用地类型的土地使用权平均价格，评估基准日为2014年7月1日。土地供应区片价是最低限价，即在具体宗地出让时，国土资源部门拟定的土地出让方案必须以当期土地供应区片价格为依据，确定土地出让起始价或者底价，原则上不得低于对应的土地供应区片价格。（二）土地供应区片价工作范围。土地供应区片价工作范围与本轮基准地价更新调整范围一致，参照商丘市中心城区土地利用总体规划（2010-2020年）和商丘市城市总体规划（2005-2020年）确定，具体范围是：北至庄周大道，南至睢阳产业集聚区，西起商周高速，东至济广高速，土地总面积为289.44平方公里。（三）土地供应区片价评估工作依据及程序。土地供应区片价评估是应地方政府制订土地供应决策的管理需求而开展。评估过程是按照国家颁布的城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程以及城市地价动态监测技术规范的要求，参照郑州市土地市场指导价的评估思路确定，具体工作程序是：在完成外业调查、内业处理及成果整理之后，由政府组织专家验收、批准，并向社会公布。2014年6月，我局组织多名工作人员配合技术协作单位（河南永兴土地信息技术有限公司）开展外业调查工作，收集到土地市场交易资料近2000份；技术协作单位对外业调查资料进行整理分析，利用计算机信息系统开展区片价评估、编写报告，完成初步成果；7月我局多次对初步成果进行论证，充分征求了意见，技术协作单位对区片价成果进行完善。三、土地供应区片价评估的初步成果及分析（一）土地供应区片价成果。商服用地共分30片，区片价最高处分布在商丘市火车站商圈，价格范围在122374万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间，最低处分布在市区边缘，价格范围在3194万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间；住宅用地分为29片，最高处分布在商丘市商务中心区，价格范围在122338万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间，最低处分布在市区边缘，价格范围在2057万元/亩（分别对应容积率水平为1.0和8.0）之间；工矿仓储用地分为6个区片，区片价所对应的容积率水平均为1.0，最高处分布在市中心区，区片价为37万元/亩，最低处分布在城市边缘，为15万元/亩（具体区片分布及区片价格情况见附表16）。 （二）土地供应区片价评估成果的应用。政府将土地供应区片价格确立为一项管理制度，按照“科学测算、专家咨询、定期更新、社会公布、最低限价、刚性标准、阳光运行”的规则运行，有利于规范土地供应、培育土地市场、发挥土地调控作用，有利于从源头上预防腐败、从制度上堵塞漏洞、从用地上保障发展。土地是不可再生资源，要提高城市土地的利用效益，就要运用市场机制，把城市资产当作最大的国有资产投入营运，形成“投入-产出-再投入”的良性循环机制，走“以城养城、以城建城、以城兴城”的城市建设市场化道路，实现城市自我滚动、自我积累、自我发展、自我增值。以城市规划与发展方向为导向的土地供应区片价，立足于土地市场现实又高于现实土地市场。以土地供应区片价为核心，制订供地决策，对城市资产进行运营，可以为城市再建设筹集更多资金，实现城市的可持续发展。综上，区片价成果将对推进土地市场建设，协调区域间的地价水平，运用市场规律优化配置土地资源，形成土地供应价格管理、服务体系、提高城市土地利用效益等都有巨大的作用和重要的现实意义，上述成果，经土委会研究通过后，报经市政府公布执行。14附表1商服用地区片分布范围表区片编号分布范围区片编号分布范围区片1北至站前路，南至八一路，西至凯旋路东侧，东至归德路区片16北至建设路，南至陇海路，西至平原路，东至新建路区片2北至八一路，南至南京路，西至凯旋路东侧、华夏路，东至归德路区片17北至陇海路，南至团结路，西至君台路，东至平原路区片3北至南京路，南至北海路，西至九州路，东至归德路区片18北至田园路，南至新兴路，西至君台路，东至归德路区片4北至青年路，南至京九铁路，西至凯旋路，东至滨河路区片19北至陇海路，南至团结路，西至振兴路，东至君台路区片5北至京九铁路，南至长江路，西至纱厂二街，东至凯旋路区片20北至团结路，南至八关路，西至金桥路，东至平原路区片6北至长江路，南至雪苑路，西至凯旋路，东至华夏路、九州路区片21北至雪苑路，南至迎宾路，西至金桥路，东至归德路区片7北至北海路，南至阏伯路，西至蔡文庙路，东至归德路区片22北至月季路、木兰大道之间，南至平河路，西至京九铁路，东至晨风大道区片8北至京九铁路，南至北海路，西至归德路，东至睢阳路区片23北至长江路，南至迎宾路，西至星林路，东至神宇大道区片9北至民主路，南至北海路，西至中州路、睢阳路，东至京九铁路区片24北至张巡路，南至连霍高速公路，西至梁园路，东至创新路区片10北至北海路，南至迎宾路，西至归德路，东至星林路区片25北至连霍高速公路，南至纬四路、纬五路，西至商柘路，东至经五路区片11北至北海路，南至迎宾路，西至星林路，东至畅通路、阳光路之间区片26北至香君路，南至古宋城，西至兴城路，东至北关街东侧区片12北至香君路，南至宋天西路，西至平原路，东至兴城路、中山南街区片27古宋城区片13北至京九铁路，南至香君路，西至平原路，东至纱厂二街、凯旋路区片28城市边缘区域区片14北至建设路，南至青年路，西至新建路，东至京九铁路区片29北至陇海铁路，南至八一路，西至新建路，东至凯旋路东侧区片15北至黄河路，南至民主路、胜利路，西至滨河路，东至商均路区片30北至八一路，南至长江路，西至凯旋路西侧，东至华夏路附表2住宅用地区片分布范围表 区片编号分布范围区片编号分布范围区片1北至民主路，南至北海路，西至金融街、文庙路，东至哈森路区片16北至丽晶路，南至珠江路，西至君台路，东至平原路区片2北至北海路，南至阏伯路，西至文庙路，东至归德路区片17北至菜园路，南至珠江路，西至金桥路，东至君台路区片3北至北海路，南至阏伯路，西至归德路，东至睢阳路区片18北至黄河路，南至郑商路，西至梁园路，东至富康路区片4北至陇海铁路，南至民主路，西至新建路，东至中州路区片19北至黄河路，南至建设路，西至君台路，东至中州路区片5北至民主路，南至北海路，西至凯旋路，东至金融街、文庙路区片20北至庄周大道，南至黄河路，西至工业路，东至归德路区片6北至民主路，南至北海路，西至学院路，东至星林路区片21北至农贸路，南至木兰大道，西至睢阳路，东至晨风大道区片7北至团结路，南至长江路，西至祥和路，东至长征路区片22北至木兰大道，南至阏伯路，西至星林路，东至畅通路区片8北至新兴路，南至团结路，西至昆仑路，东至长征路区片23北至木兰大道，南至迎宾路，西至畅通路，东至神宇大道区片9北至长江路，南至北海路，西至平原路，东至凯旋路区片24北至珠江路，南至迎宾路，西至梁园路，东至归德路区片10北至北海路，南至迎宾路，西至紫荆南路，东至归德路区片25北至阏伯路，南至连霍高速公路，西至商柘路，东至睢阳路区片11北至北海路，南至宋天西路，西至平原路，东至紫荆南路区片26北至连霍高速公路，南至纬三路，西至商柘路，东至经五路区片12北至北海路，南至迎宾路，西至睢阳路，东至星林路区片27城市边缘区域区片13北至沙河路，南至木兰大道，西至睢阳路，东至华豫路区片28北至青年路，南至长江路，西至长征路，东至滨河路区片14北至建设路，南至青年路，西至新建路，东至睢阳路区片29北至民主路，南至北海路，西至睢阳路，东至京九铁路区片15北至建设路，南至文化路，西至君台路，东至新建路附表3工矿仓储用地区片分布范围表 区片编号分布范围区片1长征路以东；哈森路以西；珠江路以北；民主路以南区片2平原路以东；桂花西路以西；北海路以北；货场东路以南区片3君台路以东；畅通路以西；胜利路以南；应天路以北区片4梁园路以东；田园路以南；建设路以北；商均路以西区片5梁园区产业集聚区以及城市边缘区片6睢阳区产业集聚区以及城市边缘附表4商丘市2014年下半年土地供应区片价-商服用地单位：万元/亩；元/平方米区片编号容积率11.522.533.544.555.566.577.581亩均地价122 152 177 200 221 240 258 275 290 306 320 334 348 361 374 楼面地价1832 1520 1331 1200 1104 1028 966 915 871 834 801 772 746 722 701 2亩均地价98 122 142 160 177 192 206 220 232 245 256 268 278 289 299 楼面地价1466 1216 1064 960 883 822 773 732 697 667 641 617 597 578 561 3亩均地价88 109 128 144 159 173 185 198 209 220 231 241 251 260 269 楼面地价1319 1094 958 864 795 740 695 659 627 600 577 556 537 520 505 4亩均地价80 100 116 131 145 157 169 180 190 200 210 219 228 237 245 楼面地价1200 996 871 786 723 673 633 599 571 546 525 506 489 473 459 5亩均地价61 76 89 100 110 120 129 137 145 153 160 167 174 181 187 楼面地价916 760 665 600 552 514 483 458 436 417 401 386 373 361 351 6亩均地价73 91 106 120 132 144 155 165 174 183 192 201 209 217 224 楼面地价1099 912 798 720 662 617 579 549 523 500 481 463 448 433 421 7亩均地价64 80 93 105 116 126 135 144 152 160 168 176 183 190 196 楼面地价962 798 699 630 579 539 507 480 457 438 421 405 392 379 368 8亩均地价82 103 120 135 149 162 174 185 196 206 216 226 235 244 252 楼面地价1237 1026 898 810 745 694 652 618 588 563 541 521 503 488 473 9亩均地价61 76 89 100 110 120 129 137 145 153 160 167 174 181 187 楼面地价916 760 665 600 552 514 483 458 436 417 401 386 373 361 351 10亩均地价52 65 75 85 94 102 109 117 123 130 136 142 148 153 159 楼面地价779 646 565 510 469 437 410 389 370 354 340 328 317 307 298 11亩均地价40 49 58 65 72 78 84 89 94 99 104 109 113 117 122 楼面地价595 494 432 390 359 334 314 297 283 271 260 251 242 235 228 12亩均地价55 68 80 90 99 108 116 124 131 138 144 151 157 163 168 楼面地价824 684 599 540 497 462 435 412 392 375 361 347 336 325 316 13亩均地价46 58 67 76 84 91 98 104 110 116 122 127 132 137 142 楼面地价696 578 506 456 419 390 367 348 331 317 304 293 283 274 267 14亩均地价52 65 75 85 94 102 109 117 123 130 136 142 148 153 159 楼面地价779 646 565 510 469 437 410 389 370 354 340 328 317 307 298 15亩均地价44 55 64 72 79 86 93 99 105 110 115 120 125 130 135 楼面地价659 547 479 432 397 370 348 329 314 300 288 278 269 260 252 16亩均地价40 49 58 65 72 78 84 89 94 99 104 109 113 117 122 楼面地价595 494 432 390 359 334 314 297 283 271 260 251 242 235 228 17亩均地价55 68 80 90 99 108 116 124 131 138 144 151 157 163 168 楼面地价824 684 599 540 497 462 435 412 392 375 361 347 336 325 316 18亩均地价37 46 53 60 66 72 77 82 87 92 96 100 104 108 112 楼面地价550 456 399 360 331 308 290 275 261 250 240 232 224 217 210 19亩均地价46 57 67 75 83 90 97 103 109 115 120 125 131 135 140 楼面地价687 570 499 450 414 385 362 343 327 313 300 289 280 271 263 20亩均地价43 54 63 71 78 85 91 97 103 109 114 119 124 128 133 楼面地价650 540 472 426 392 365 343 325 309 296 284 274 265 256 249 21亩均地价40 49 58 65 72 78 84 89 94 99 104 109 113 117 122 楼面地价595 494 432 390 359 334 314 297 283 271 260 251 242 235 228 22亩均地价58 72 84 95 105 114 122 130 138 145 152 159 165 172 178 楼面地价870 722 632 570 524 488 459 435 414 396 381 367 354 343 333 23亩均地价37 46 53 60 66 72 77 82 87 92 96 100 104 108 112 楼面地价550 456 399 360 331 308 290 275 261 250 240 232 224 217 210 24亩均地价37 46 53 60 66 72 77 82 87 92 96 100 104 108 112 楼面地价550 456 399 360 331 308 290 275 261 250 240 232 224 217 210 25亩均地价31 38 44 50 55 60 64 69 73 76 80 84 87 90 94 楼面地价458 380 333 300 276 257 241 229 218 208 200 193 186 181 175 26亩均地价82 103 120 135 149 162 174 185 196 206 216 226 235 244 252 楼面地价1237 1026 898 810 745 694 652 618 588 563 541 521 503 488 473 27亩均地价110 137 160 180 199 216 232 247 261 275 288 301 313 325 337 楼面地价1649 1368 1197 1080 993 925 869 824 784 750 721 695 671 650 631 28亩均地价31 38 44 50 55 60 64 69 73 76 80 84 87 90 94 楼面地价458 380 333 300 276 257 241 229 218 208 200 193 186 181 175 29亩均地价89 110 129 145 160 174 187 199 211 222 232 242 252 262 271 楼面地价1328 1102 965 870 800 745 700 663 632 604 581 560 541 524 508 30亩均地价78 97 113 127 140 152 164 174 184 194 203 212 221 229 238 楼面地价1163 965 845 762 701 653 613 581 553 529 509 490 474 459 445 附表5商丘市2014年下半年土地供应区片价住宅用地单位：万元/亩；元/平方米区片编号容积率11.522.533.544.555.566.577.581亩均地价115 140 161 180 197 212 226 240 253 265 276 287 298 308 318 楼面地价1723 1402 1210 1080 984 909 849 800 758 722 691 663 639 616 596 2亩均地价108 132 152 170 186 200 214 227 239 250 261 271 282 291 300 楼面地价1627 1324 1142 1020 929 858 802 756 716 682 652 626 603 582 563 3亩均地价122 149 171 191 209 225 240 255 268 281 293 305 316 327 338 楼面地价1828 1487 1284 1146 1044 965 901 849 805 766 733 704 678 654 633 4亩均地价89 109 125 140 153 165 176 187 197 206 215 224 232 240 247 楼面地价1340 1090 941 840 765 707 660 622 590 562 537 516 497 479 464 5亩均地价77 93 108 120 131 141 151 160 168 177 184 192 199 205 212 楼面地价1148 934 806 720 656 606 566 533 505 482 460 442 426 411 398 6亩均地价80 97 112 125 137 147 157 167 176 184 192 200 207 214 221 楼面地价1196 973 840 750 683 631 590 556 527 502 480 461 444 428 414 7亩均地价45 55 63 70 77 82 88 93 98 103 107 112 116 120 124 楼面地价670 545 470 420 383 353 330 311 295 281 269 258 248 240 232 8亩均地价51 62 72 80 87 94 101 107 112 118 123 128 132 137 141 楼面地价766 623 538 480 437 404 377 356 337 321 307 295 284 274 265 9亩均地价74 90 104 116 127 137 146 155 163 171 178 185 192 199 205 楼面地价1110 903 780 696 634 586 547 516 489 465 445 427 412 397 384 10亩均地价60 73 84 94 103 111 118 125 132 138 144 150 156 161 166 楼面地价900 732 632 564 514 475 443 418 396 377 361 346 334 322 311 11亩均地价48 58 67 75 82 88 94 100 105 110 115 120 124 128 133 楼面地价718 584 504 450 410 379 354 333 316 301 288 276 266 257 248 12亩均地价57 70 81 90 98 106 113 120 126 132 138 144 149 154 159 楼面地价861 701 605 540 492 454 425 400 379 361 345 332 319 308 298 13亩均地价32 39 45 50 55 59 63 67 70 74 77 80 83 86 88 楼面地价478 389 336 300 273 252 236 222 211 201 192 184 177 171 166 14亩均地价38 47 54 60 66 71 75 80 84 88 92 96 99 103 106 楼面地价574 467 403 360 328 303 283 267 253 241 230 221 213 205 199 15亩均地价34 42 48 54 59 64 68 72 76 79 83 86 89 92 95 楼面地价517 420 363 324 295 273 255 240 227 217 207 199 192 185 179 16亩均地价44 54 62 69 75 81 87 92 97 102 106 110 114 118 122 楼面地价660 537 464 414 377 348 326 307 291 277 265 254 245 236 229 17亩均地价35 43 49 55 60 65 69 73 77 81 84 88 91 94 97 楼面地价526 428 370 330 301 278 259 244 232 221 211 203 195 188 182 18亩均地价26 31 36 40 44 47 50 53 56 59 61 64 66 68 71 楼面地价383 311 269 240 219 202 189 178 168 161 153 147 142 137 133 19亩均地价29 35 40 45 49 53 57 60 63 66 69 72 75 77 80 楼面地价431 350 302 270 246 227 212 200 190 181 173 166 160 154 149 20亩均地价24 29 33 37 40 44 47 49 52 54 57 59 61 63 65 楼面地价354 288 249 222 202 187 175 164 156 148 142 136 13