第9章 城市房地产管理.ppt

市政管理学 第二版 杨宏山编著 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 第9章城市房地产管理 重点问题城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让城市土地市场交易种类城市住房供给的制度安排国外城市住房保障的基本经验中国城市住房保障存在的问题中国城市住房保障的制度创新 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 1城市土地的供给与需求城市土地的特性城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上 地下空间的总和 城市土地具有三个层次 一是城市建成区内的用地 二是城市规划区内未建成区内的土地 三是城市行政辖区内的全部土地 城市土地是城市生产力的重要组成要素 是城市社会经济活动最基本的物质资料 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 1城市土地的供给与需求城市土地的供需关系 一般而言 在城市经济起飞和规模扩张阶段 对土地的需求量很大 中央商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地 由于使用价值很高 人们对它的需求程度也很高 相反 城市边缘地带和交通闭塞位置的土地 其需求量就要小得多 城市土地的需求 包括自然供给和经济供给自然供给是一种无弹性供给 即可供给土地面积不断减少经济供给的目的在于提高土地的经济效益 它存在相互竞争和相互置换的情况 从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途 城市土地的供给 城市土地的供求平衡 由于土地资源的特殊属性 土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况 由于市场机制存在局限性 容易出现市场失灵问题 因此需要政府采取一定的干预措施 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 2城市土地使用的空间结构 ThemeGalleryisaDesignDigitalContent ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc 同心圆模式 多中心模式 放射型模式 这类城市的不同用途土地围绕着单一核心 有规则地向外扩展成为圆形区域 其核心区域被称为中心商务区 CentralBusinessDistrict 简称CBD 围绕着中心商务区的通常是不同收入阶层构成的环形居住区 随着城市用地 人口和经济规模的扩大 许多大城市不是只有一个核心 而是存在多个相对分离的中心 其中 有一个中心在规模和重要性上具有较大优势 其他中心处于亚中心或副中心的地位 放射形模式是同心圆模式受到交通线的作用而形成的沿着交通线向外延伸的土地使用格局 它在同心圆的基础上 形成了沿铁路 公路和河流的放射扇形模式 扇形城市是企业和个人自由决策的产物 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 3城市土地的产权关系城市土地所有权 私人部门所有 国家或公共部门所有 即个人 企业和其他私人团体可以拥有土地所有权 土地可以在地产市场上自由买卖 由于土地的特殊属性 土地所有权的使用往往受到一定的限制 社会主义国家普遍废除土地私有制度 土地所有权归国家或集体所有 国家对土地使用进行统一分配 不允许私自转让或买卖土地 在资本主义制度下 土地也并非完全归私人部门所有 国家和公共部门也拥有一定的土地 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 3城市土地的产权关系城市土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定 在法律允许的范围内 对国家 集体或私人所有的土地 享有使用经营的权利 使用经营权 一是土地所有人的使用权 二是非土地所有人的使用权 后者是与所有权相分离的使用权 土地使用权包括支配 收益和处分三项权利 以香港为例 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 3城市土地的产权关系城市地租城市土地和农业土地一样 都存在绝对地租和级差地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费 是土地所有权在经济上的实现方式 地租可分为绝对地租和级差地租两种形式 绝对地租是指 不论土地本身条件优劣 只要所有权与使用权发生分离 使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用 级差地租是指 土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用 级差地租也包含两种形式 即级差地租 和级差地租 级差地租 是指在不同地块进行等量投资 由于土地区位和自然条件不同而形成的级差地租 级差地租 是指在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 4我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度 是指获得国有土地使用权的单位和个人 按照国家规定的标准和方法 向国家缴纳土地出让金 土地使用税 土地使用费 土地收益金 新增建设用地使用费等制度安排的总称 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 4我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的原则坚持城市土地单一的国家所有制土地所有权与使用权相分离国有土地有偿使用特殊土地无偿划拨 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 4我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的形式 土地使用权出让 土地使用权出租 土地使用权折价出资 入股 土地使用权授权经营 收缴土地使用费或场地使用费 城市土地有偿使用的形式 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 1城市土地权利制度 9 1 4我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的税费 4 土地出让金 1 2 3 5 土地使用税 土地使用费 土地收益金 新增建设用地使用费 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 调节收入分配 5 9 1城市土地权利制度 9 1 4我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的作用 有利于增加财政收入 促使土地集约使用 促进产业合理布局 控制城市规模膨胀 4 1 2 3 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 1城市土地管理原则 城市土地统一管理 土地用途管制 合理利用土地 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 2城市土地规划管理制定城市土地利用总体规划 需要坚持 1 严格保护基本农田 控制非农业建设占用农地 2 提高土地利用率 3 统筹安排各类 各区域用地 4 保护和改善生态环境 保障土地的可持续利用 5 占有耕地与开发复垦耕地相平衡 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 3建设土地征收和划拨城市建设土地征收 土地管理法 规定 建设占用土地 涉及农用地转为建设用地的 应当办理农用地转用审批手续 征收下列土地的 由国务院批准 1 征用基本农田 2 基本农田以外的耕地超过35公顷的 3 其他土地超过70公顷的 征收上述规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市政府批准 并报国务院备案 城市政府征收土地 按照被征收土地的原有用途给予补偿 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费 安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 3建设土地征收和划拨城市土地使用权划拨 下列建设用地 经城市政府批准可以通过无偿划拨方式取得 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 法律 行政法规规定的其他用地 符合下列条件的 经政府土地和房产管理部门批准 其划拨土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权可以转让 出租 抵押 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 签订土地使用权出让合同 向政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获效益抵交土地使用权出让金 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 4城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或者其他用地50年 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 4城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让方法 是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望 并由双方进行谈判 协商出让土地使用权 是指国有土地的代表人在指定的时间和地点 组织符合条件的土地使用者到场 就某块土地进行公开叫价竞投 按 出价高者优先 的原则确定土地使用者的出让方式 是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式 竞争某块土地的使用权 然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 4城市土地使用权的出让城市土地使用权的回收 土地管理法 规定 有下列情形之一的 城市政府可以收回国有土地使用权 为公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 5城市土地的市场交易城市土地市场的结构目前 我国城市土地市场主要有三级 1 一级市场 即由国家以土地所有者的身份 通过批租将土地的使用权投放市场运行 它表现为城市政府与土地经营者 使用者之间的纵向交易行为 具有垄断性质 2 二级市场 即由获得土地使用权的经营者 直接将土地投入市场流通 或通过建设商品房间接地将土地投放市场 它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易 具有经营性质 3 三级市场 即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通 表现为土地使用者之间的横向交易 具有消费性质 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 5城市土地的市场交易城市土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为 它包括出售 交换和赠与三种方式 在土地使用权转让时 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转让 土地使用权可以依法多次转让 每次转让后的土地使用期限 为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 5城市土地的市场交易城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人 将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 出租和转让的性质不同 转让意味着土地使用权利的一次性买断 而出租则是把土地租赁给他人使用 出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容 对土地原有的权利和义务并不发生转移 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用的土地 土地使用权不得出租 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 2城市土地市场管理 9 2 5城市土地的市场交易城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式 土地使用权抵押时 其地上建筑物 其他附着物随之抵押 地上建筑物 其他附着物抵押时 其使用范围内的土地使用权也随之抵押 土地使用权抵押 抵押人与抵押权人需签订抵押合同 抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散 破产的 抵押权人有权依照抵押合同的规定处分抵押财产 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物所有权的 需依照规定办理过户手续 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 1城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房的特性 消费的昂贵性 住房的投资性 位置的固定性 1 2 4 3 建筑的耐久性 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 1城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房建设的作用 03 02 01 城市住房是市民生活的基本物质资料 住房建设带动城市房地产业的发展 住房建设带动许多相关产业的发展 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 2城市住房的供给和需求城市住房的需求城市住房需求受制于 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 2城市住房的供给和需求城市住房的供给城市住房的供给方式 以土地私有制为基础 主要通过市场化方式提供城市住房 将城市住房视为社会福利事业 否认住房具有商品属性 以市场调节为主 同时通过政府干预向低收入者提供廉价住房的住房供给方式 市场调节型 国家分配型 市场调节与政府干预相结合型 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 2城市住房的供给和需求城市住房的消费城市住房的消费方式 租赁表现为住房所有权与使用权的分离住房租金的价格主要取决于 1 折旧费 2 维修费 3 管理费 4 利息 5 税金 6 地租 7 利润 租赁 住房购买主要针对中高收入群体而言商品房的价格构成大体包括 1 土地征用费 2 建筑工程费 3 公共配套设施及基础设施费 4 管理费 5 利息 6 税金 7 利润 8 效用调节 购买 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 3城市住房制度改革城市住房制度改革历程1980年 全国基本建设工作会议汇报提纲 准许私人建房 私人买房 准许私人拥有自己的住宅1988年 在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案 提租补贴 1991年 第二次全国住房制度改革会议 关于全面推进城镇住房制度改革的意见 改革公房低租金1994年 关于深化城镇住房制度改革的决定 实现住房商品化与社会化1998年 关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知 明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标 停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系 发展住房金融 培育和规范住房交易市场 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 3城市住房制度改革城市住房供给的制度安排 1 商品住房商品住房是指通过拍卖 招标 双方协议等有偿方式取得国有土地使用权 由房地产开发企业开发建设并出售的房屋 特征 1 建设用地实行有偿出让 并由具有资格的房地产开发企业依法进行开发建设 2 完全按照市场规律组织生产 并进行交易 具有一般商品的所有特征 3 商品房开发企业以营利为目的 其销售价格实行买卖当事人商议定价 具有较高的利润率 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 3城市住房制度改革城市住房供给的制度安排 2 经济适用住房经济适用住房是指 政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策性住房 特征 1 经济适用房建设用地以划拨方式供应 2 经济适用房开发建设按照政府组织协调 市场运作的原则 3 经济适用房的规划设计坚持标准适度 经济适用 节能环保的原则 4 经济适用房的价格以保本微利为原则 5 经济适用房供应实行申请 审核 公示和轮候制度 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 3城市住房制度改革城市住房供给的制度安排 商品住房和经济适用住房的主要区别 1 土地使用权出让方式不同 2 供应对象不同 3 价格形成机制不同 4 财产产权不同 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 3城市住房制度改革城市住房供给的制度安排 3 廉价住房廉租住房也叫廉租房 是一种具有社会救济性质的公共住房 其承租对象是现阶段社会最低收入且住房非常困难的家庭 我国的廉租房实行只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 1998年国务院下发 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 首次提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策 根据通知的要求 建设部于1999年制定了 城镇廉租住房管理办法 当前 廉租房政策在实施中的主要问题是廉租房供给过少 一些城市迄今仍没有将廉租房建设提上日程 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 4城市住房市场管理城市住房建设管理 城市住房建设规划制度 房地产开发经营制度 综合开发 配套建设制度 鼓励和扶持房地产开发企业建设政策性居民住宅 旧区改造和新区建设相结合 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 4城市住房市场管理城市住房交易管理 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 4城市住房市场管理城市住房交易管理 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 3城市房产市场管理 9 3 4城市住房市场管理城市住房交易管理 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 1国外城市住房保障制度美国住房保障制度发展商业性的房屋抵押贷款保险为中低收入家庭购房提供低息贷款对低收入家庭提供住房补贴向低收入家庭提供低租金公共住宅 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 1国外城市住房保障制度德国住房保障制度房租补贴制度住房储蓄和融资制度购建房税收优惠政策 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 1国外城市住房保障制度日本住房保障制度为住宅开发和建设提供政策支持保障中低收入家庭的住房需求政府出资建设的公共住宅所占比重较高 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 2国外城市公共住房制度美国公共住房的政策变迁20世纪30年代以前 私人开发 市场调节的自由放任政策经济危机下 罗斯福 新政 进行公共住房建设 主要用于租赁二战 公共住房建设让位于战时住房建设 二战后 启动大规模城市更新运动20世纪70年代后 由贴补供应商转变为向住房需求者提供补贴 在城市住房供应严重短缺的情况下 政府直接投资于公共住房建设是解决低收入住户住房问题的重要手段 随着住房供给短缺问题逐渐缓解 住房保障政策就需要逐渐过渡到以租房补贴为主 以修建公共住房为辅的模式 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 2国外城市公共住房制度新加坡的公共住房制度制定住房长远规划 政府出资建设公共住房 实行住房公积金保障制度 公共住宅出售政策 分级提供公共住宅保障补贴 市政管理学 第二版 21世纪公共管理系列教材 9 4城市住房保障制度 9 4 3国外城市住房保障的经验 1 2 3 完善住房保障的法律基础 依法构建城市住房保