漯河市房地产市场发展研究.doc

漯河市房地产市场发展研究摘要：房地产业作为我国国民经济增长的重要支柱产业之一,一直备受关注。作为解决重要国计民生问题的特殊行业，其市场的运行状况一直受到社会各界的关注,房地产业健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义。漯河市作为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市，近年来房地产市场价格不断攀升。文章从环境、市场主体、产品、价格四个方面分析了漯河市房地产市场发展现状，并对今后一段时期市场发展趋势给予研究性判断。关键词：漯河市 房地产 发展现状 市场分析 第一章：环境一政策环境“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点：1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，共八条，是继“国十一条”后，国务院对房地产市场再度推出的又一个重量级调控措施。要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。国八条对漯河市房地产发展的影响：“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。对漯河房地产市场来说，开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨，将政策和市场合理结合，确保开发利润的实现。 “抑制投资投机性购房”。当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。”漯河市作为四线城市，目前投机和投资的需求表现不十分明显，目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求，营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响，但作为新房市场来说，对漯河楼市的影响将相对较小。 “加大保障性安居工程建设力度”。此前,一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。该政策在漯河市目前已经有一定的反馈，这在分流客户，增加竞争的同时，对漯河市客户的价格预期也将产生一定的影响，未来漯河市的整体房价走势可能受到保障性住房供应的制约。二.经济环境漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河在成为全国食品加工基地的基础上，正在形成中部地区重要的造纸基地和全省重要的盐化工基地。漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。2010年全年实现生产总值682.0亿元，比上年增长14.7%，增速居全省第2位。其中，第一产业增加值88.2亿元，增长4.4%；第二产业增加值474.6亿元，增长17.3%；第三产业增加值119.3亿元，增长10.5%。人均生产总值27000元，增长14.5%。三次产业结构为12.9：69.6：17.5，二三产业比重比上年上升0.4个百分点。全市非公有制经济增加值422.8亿元，占生产总值的比重62%。全年居民消费价格同比上涨3.8%。被调查的八大类项目中7升1降，其中食品类上涨9.2%。农业生产资料价格上涨4.1%。2010年漯河市经济运行回升较好，房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2007年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。三城市规划结合漯河市（2005-2020）城市整体规划，沙河以南老城区域主要向东、向西发展，西部作为远期用地扩展的主要方向，东部作为工业产业定向集聚地。沙北行政区主要向北发展，逐步形成以政务、居住为重点的淞江新区板块。按照时尚性、功能性、宜居性的要求，拉大城市框架，完善城市功能，提升城市品位，彰显城市滨河特色，把中心城市做大、做强、做美，提高中心城市的吸纳力、影响力、辐射力和承载力。开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发商越热情高涨，目前已形成以召陵区召陵行政新区板块，郾城区沙北淞江新区板块、沙北东区板块，源汇区中心板块（老城区）、107板块，开发区开发区版块的四区规模，成为众多开发商角逐的地方。 第二章：市场主体一开发主体1.房地产开发商投资情况全年累计完成投资29.2亿元，比去年同期增长678；新开工面积195.1万平方米，比去年同期增长了39.4%；其中住宅新开工面积177.4万平方米（含普遍商品住宅开工面积130万平方米），同比增长35%，非住宅新开工面积17.7万平方米，同比增长105.8%。2010年全市开发项目69个，其中郾城区20个、源汇区20个、召陵区10个、经济开发区4个、舞阳县8个、临颍县7个。资料显示，恩格尔系数在0.2-0.39之间，其生活水平为富裕型，住宅支出占消费支出的0.2-0.3，而我国城镇居民家庭的恩格尔系数从2001年开始就低于0.39，消费者用于改善型和投资性的住房消费比例不断提高，城市化给房地产市场带来的巨大需求变化:房地产企业可以开发更多的改善型住房，提升消费者的居住质量;根据不同的消费人群，开发出更加个性化的住宅，比如按照年龄层，职业,社会地位推出不同的产品。漯河市房地产市场本土品牌与外地名企争锋，诸侯会战中消费者倾向于品牌化选择。近年来漯河楼市崛起了 昌建、银鸽 等本土企业，在产品开发、配套设施、物业管理等方面形成了一定的品牌影响力。而外域房地产如河南建业等，近两年加速抢滩楼市，积极参与市场份额争夺大战；对于改善型消费者来说，房产消费时对品牌实力企业更为青睐。开发企业追求品牌化。为扩大市场占有率和提高公众认知度， 目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌。2.房地产开发市场情况住宅需求稳定，开发总量较大，市场略微供过于求，漯河市受人口总量制约，市场需求爆发力不强，而在政府新区建设推动下，房地产投资较大，楼市整体呈现略微供过于求的特征。楼盘销售冷热不均，楼市整体销售进度较慢。随着城市框架拉大，漯河市住宅项目陆续上市，导致竞争加剧，楼市呈现冰火两重天的局面，地理位置好的高品质楼盘如建业森林半岛、昌建外滩等项目价位高但是销售旺盛，而地理位置较偏、楼盘品质一般的产品销售维艰。经济适用房及廉租房建设规模较大，进一步蚕食漯河房地产低端市场。按照漯河房地产分布特征，划分四个区域板块来进行对比研究。主要划分为召陵区召陵行政新区板块，郾城区沙北淞江新区板块、沙北东区板块，源汇区中心板块（老城区）、107板块，开发区开发区版块。(1)郾城区沙北淞江新区板块、沙北东区板块沙北淞江新区一直持续漯河市政务和居住的发展，此区域是目前漯河市房地产发展趋势的导向；沙北东区板块借助沙河的景观优势大力提倡养生居住区，楼盘不多但多为大规模社区，区域发展远不及松江新区。漯河城市建设规划的方向是东进北优西扩，以完善老城区，建设新城区为重点，郾城区板块是漯河市规划受政策导向影响，起点较高，是最具有升值潜力的片区；同时，由于该区良好的市政规划，也成为最适宜人居高档片区。金地兰乔圣菲，建业壹号城邦等在售住宅项目多以中高档以及高档的高层和小高层为主，客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。由于该区域价格较高，需要目标客户具有较强的价格承受力，因此，该区域已经逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。 (2)源汇区中心板块（老城区）、107板块中心板块利用便利的交通及火车站的带动汇聚了漯河大规模的商业并形成一个独立的商业中心；107板块凭借107的交通和看好漯河向西发展的前景，促成了该区域的形成。107国道贯穿漯河市南北，从郾城区到源汇区，新兴楼盘沿107国道依次分布。区域未来可供开发的土地有限，将主要以旧城改造和综合体项目开发为主。住宅上市量较大，符合区域整体发展趋势，同样衍生了楼盘少体量大的市场格局。(3)召陵区召陵行政新区板块召陵行政新区板块依托区政府的发展，开阔了一个新的居住版块，虽然交通便利但周边配套比较欠缺。区域未来可供开发的土地无限，将以新区开发为主(4)开发区开发区版块虽享有老城区的配套的交通，但区域发展以食品工业为主，自身配套分布较为分散和老城区相比差异较大。工业为该区域主导发展方向，区域内楼盘发展也因此受到固定客源限制。区域主导方向是以工业为主，所以土地上市量中，住宅用地所占比例较小。二消费主体购房客户以刚性需求和改善型需求为主，投资需求相对较少，价格、地段、房型，是购房者购房时最为关注的三大问题。购房者的市场需求以三房户型为主力产品，购房者能承受的总价基本上在25-30万之间。传统的三房一厅虽还占有一定市场比例，但两厅的布局已慢慢被购房者接受；随着社会发展，两房两厅作为小家庭自用或者过渡居住使用在消费市场中也占有一定比例。购房者区域消费特征明显，项目周边市场消费能力较强；郾城区房地产项目大多为中高端住宅，客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。召陵区房地产客户方面，在此区域工作或周边乡镇居民为主力客户，也有少量投资客存在。源汇区房地产项目客户方面，由于该区域的各种生活教育配套都比其他三个区域要齐全，导致生活成本较低，因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房，“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的教师群体及医生群体，私营业主也占有相当的数量。高新开发区房地产客户方面客户方面，主力客户为周边的企业中高层及收入较为稳定的职工群体，同样也存在区域内购买现象，区域内居民也占有相当的数量。根据自己的能力,选择相应的住宅产品。一个完善的房地产市场，租房现象是比较普遍的，这是对住房买卖市场的一种补充。随着住房产品的多样化，中低收入者可以根据自己能力，结合自己的需求，选择相应的产品，高收入群体则可以到市场上购买高端物业。 第三章：产品形态产品综合素质良莠不齐，低端产品与高品质产品并存，漯河房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场竞争加剧和市民居住品质提升，漯河楼市涌现出较多亮点 楼盘，如建业森林半岛、双汇西班牙攻瑰、金地蓝乔圣菲、昌建外滩等，房地产企业更加注重产品内在品质的提升，比如恒温、地暖、断桥铝合金等配套服务己大众化普及。小高层、高层占据市场高端产品，多层仍为市场主流产品。近年来，随着漯河消费者居住观念的改变，小高层、高层等产品满足了高端消费者的居住需求，而受漯河房价整体水平较低的影响，多层仍然是漯河的市场主流产品。目前，市场依然偏向于南北通透， 采光面较好、户型方正的物业。1.房地产产品按照四个区域板块的代表性产品进行单独研究:（1）郾城区沙北淞江新区板块、沙北东区板块产品主要是以小高层和多层（代表产品：金地兰乔圣菲，建业壹号城邦）为主，主力户型以120-130平方左右的三房为主。其次，小户型住宅之前供应有所不足，随着市场认可度的提升，新项目小户型供应量逐步提升。（2）源汇区中心板块（老城区）、107板块产品方面，主要是以商业及中档（代表产品：昌建外滩）、中高档小高层（代表产品：泰盈紫禁城）为主，多层已渐渐成为稀缺；主力户型为95平方左右两房、120平方左右的三房与140平方左右的四房。（3）召陵区召陵行政新区板块产品方面，区域内经济适用房类型的小区较多，主要是以中高档小高层（代表产品：天明第一城）、多层（代表产品博睿国典）为主，多层仍是易被接受的主流产品。主力户型为80-95平方左右两房、120-130平方左右的三房。（4）开发区开发区版块产品方面，主要是以中端多层产品（代表产品：伟业万和城）为主，存在个别中高端产品；主力户型为90多平方两房、110-120平方左右的三房与140平方左右的四房。2.无形产品：物业服务物业管理追求规范化。在房地产市场不断发展的前提下，一些早些时候开发的房地产产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。买房子就是买物业己经成为大多数购房者的共识，在此基础上， 对物业管理规范化、有序化的呼声渐高，部分房地产开发商（昌建，金土地等）已组建了自有物业公司，作为房地产产品的售后服务保障进行搭配销售，市场反响很好，自有物业也成为房地产企业体现开发实力的一个重要方面。由各个区域的产品分析来看，漯河市房地产产品已经逐渐由多层住宅向小高层和高层住宅过渡，高收入人群集中的郾城区房地产市场已经基本被中高档以上小高层，高层住宅垄断。随着漯河消费者对于物业形态的认知程度的提高必将越来越注重生活品质的追求和美感的享受。另一方面新建住宅品质提升，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加。在较高收人者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈利较差的低价商品房。城镇居民收人的增加，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加。因此，未来一段时间内全国大中城市已经普及的花园洋房，叠拼别墅等低容积率，居住舒适度较高的高端产品必将面世并占领漯河高端消费市场。第四章：价格根据漯河市住房保障与房屋管理局发布的2010年12月底房地产统计数据分析，漯河市新建多层商品住宅均价为2033元/m2（其中源汇区2300元/m2，郾城区2340元/m2，召陵区1790元/m2，经济开发区1700元/m2），比去年同期增长12.4%，比上季度环比增长5.8%。新建小高层住宅均价为2560元/m2，比去年同期增长10.8%，比上季度环比增长6.2%；高层商品住宅均价为3200元/m2，比去年同期增长7.7%，比上季度环比增长0.3%。由于土地、建材、劳动力等建设成本上涨，我市第四季度房价有小幅增长，总体来看房价增速平稳。 （1）郾城区沙北淞江新区板块、沙北东区板块该区域价格较高，需要目标客户具有较强的价格承受力，因此，该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。 东区住宅价格普遍较高，多集中在2700-3500元/平米左右，逐渐成为漯河市的价格制高点。 （2）源汇区中心板块（老城区）、107板块价格方面，中心区住宅以中档及中高档住宅为主，价格一般集中在25005000元/平米左右。由于其地处城市中心商业圈，楼盘价值比较有保障，低端楼盘几乎没有。（3）召陵区召陵行政新区板块价格一般集中在3000元/平米左右。由于区域内经济适用房类型的小区较多，价格在2000元/平米左右，楼盘价值参差不齐。由于缺乏配套，新房空置率比较高，楼盘价值提升需要很长一段时间。（4）开发区开发区版块价格方面，由于都属同类产品，价格差异较小，一般集中在2100-2700元/平米左右。有分析可以看出:目前，漯河市多层销售均价呈现区域化，各区域不同价格不一，其中郾城区最高，源汇区紧随其后而且差距逐渐减小，从2009年到2011年一季度，各区域价格稳步上升，增长幅度较大；漯河市小高层、高层价格较多层价格高，2010年期间涨幅最大，多层、小高层、高层分别涨幅664元、270元、240元，到2011年有所缓解，分别涨幅95元、140元、70元，其中小高层涨幅最为明显多层其次。目前多层均价2128元/，小高层均价2700元/，高层均价：3270元/。漯河市的土地交易采取挂拍招的方式，由于老城区配套完善，处于成熟阶段，交通、生活等方面具有极大优越性，因此稀有的土地往往成为众多开发商角逐的对象，不惜一掷万金，拍出高价。另外，建筑材料价格、人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。从漯河市住房保障与房屋管理局发布的2011年第一季度的数据来看，漯河市住宅价格虽在稳步上涨，但幅度并不是很大，居住社区主要以多层为主，小高层、高层亦逐渐占据较大份额，其中多层市场均价在2128元/左右；小高层市场均价2700元/；高层市场均价3270元/。从目前市场状况分析，价格会上升，且前景广阔。2010年底到2011年一季度，漯河市住宅均价为2700元/平方米，住宅市场受刚性需求释放的影响，使部分楼盘自2010年上半年显现成交量上升情况，各楼盘逐步采取提高均价销售。除去宏观政策的影响外，漯河市商品房整体均价受其经济适用房的影响，价格波动较大，但整体来看仍呈稳中有升的态势。漯河市商品房价格仍有巨大升值空间。目前，漯河市