房地产团购定义.docx

一、 团购是什么？所谓团购, 说得简单点就是集体采购, 规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下, 由选出的代表并协同法律工作者, 与开发商多次协商, 最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款合同的一种智慧性消费过程。 二、房地产团购的意义是什么？ 我们可以从几个大方面去理解它。1在开发商方面，团购带来的是资金快速回流，缓解压力。同时对商品本事也起到宣传的作用、口碑效应，并且这种效应是长效存在的，也是最佳广告推广方式。而需要注意的就是团购不是降价而是打造口碑推广方式，绝不是一味的降价。2在刚性购房者方面，团购会有保证质量的同时，更多的让利，刺激消费，提高成交率。最理想是促成多方赢利的状态。一、 房地产团购的形式1、以网络为基础的房地产团购网络房地产团购是要依托网络为平台联合消费者、开发商三方合作，三方共赢的一种合作方式。一般会在固定的网站门户（新浪乐居、中国团购在线）做相关媒体宣传、组织活动。2、以大中企业为依托的房地产团购 这种方式主要与一些当地企业合作，推广对象则以企业内部职工为主，内部宣传“企业为员工谋福利”组织企业内部团购。3、会员式房地产团购 这种团购形式主要是以成立俱乐部及会员制度蓄积客户群体，组织团购活动。具有地域性，需要一定前期工作，及地域会员的蓄积。4、 招商式房地产团购 针对于同时有商业、住宅的项目，在商业招商的同时推广住宅，以商业带动住宅。总体来讲这四种形式在很多情况下并不是单独存在的，而是互相结合互相穿插的四、团购优势分析1. 方便认识准邻居, 方便预先评价未来社区文化水平, 增加业主友谊, 为入住后的和睦相处奠定基础。随着这几年房地产的升温, 大家在选房子的时候, 更多的考虑是要有好的邻居, 通过买房的过程, 包括团购, 包括团体搜房, 包括通过和物业的交流, 使很多买房人在开始买房的时候, 比较多的了解这个小区里面未来的邻居都是什么样的, 通过一系列的过程, 使很多购房者在还没有买下房子以前, 和自己的邻居都已经成了好朋友。这样的话, 在入住以后, 一个比较开明的、和谐的、互助的社区文化就容易建设了,这也是小区保持增值的一个体现。3、共享资源, 分摊费用。团购成员所掌握的社会资源不同, 参与人越多、沟通越多, 潜在的可利用资源越丰富, 相关楼盘信息来源渠道也多, 便于客观评价楼盘。团购成员通过分摊, 也大大降低人均律师费用。4、容易争取价格优惠。团体购房因为能联合较多的购房者以集体的面目出现并与开发商进行谈判, 一般都可以拿到一个低于市面售价的价格。一般来说, 开发商至少会给一个点的折扣。也就是比原价低1 % , 50 万元的房子, 至少可以省5000 元, 如果给五个点( 5 %) , 就可以省25000 元, 这样契税等杂费就可以省出来了。五、团购存在的问题组织团购有一个严重的瓶颈问题。实际上,团购是网络购物的一个变型, 因此, 它也无法避免网络购物通常会面临的弊病虚拟、缺乏约束, 从而使团购从产生之日起就伴随着不少问题急待解决。1、 成交率低。“团购群体”将价格作为惟一目的, 并以交易数量、规模作为讨价还价的筹码与开发商去商谈, 争取多项交易优惠条件, 使开发商无法接受。2、 团购人数多, 则可能会因每个人的选房标准、目的与要求不同而形成交易的复杂性, 造成团购的失败和流产。3、购房挑选的余地小。不适应所有的楼盘,一般来说适合中低档价位的楼盘。购房者也应该多是工作忙、选房怕麻烦、收入不是很多的工薪族。4、团购的困难还在于住房产品的个性化与差异性, 以及不可替代的产品惟一性。例如, 楼盘的楼型、户型的非一致性, 朝向、格局、位置、楼层、环境等条件都难以在同一团购的过程中得到全面满足, 会相应增加交易的难度。5、“团购”用户要找数家开发商谈条件, 希望导致开发商之间相互杀价, 引起行业恶性竞争。6、 盲目认为团购规模越大越好, 人数增加后组织成本增加, 联络困难, 意见难以统一, 效率反而降低。7、 从开发商自身利益上来讲, 团购的方式如果缺乏有序的引导, 将扰乱开发商的价格策略,从而有损公司的即得利益。8、 团购组织是一个松散的缺少法律保证的组织, 再有威信的团购代表也无法限制其他成员的行为。团购代表个人诚信容易被认可, 但在某种程度上团购集体的诚信缺少保证。9、 从行业规范上看, 目前在集体采购方面尚缺乏明确的政策法律保障措施, 一旦发生纠纷将无章可循。据了解, 类似集体采购的一些规范性措施才开始酝酿。六、提高团购签约成功率的技巧1、 一个团的人数以50 人以内为宜, 人太多不便联系; 买方代表以五人比较合适; 找到一个懂行、要价不高又真正对业主负责, 面对开发商敢于坚持原则的律师; 建立一个有责任心、善于协调各种不同意见的领导核心, 并根据个人特长做好分工协作; “团购”谈判要掌握好分寸, 不要向开发商漫天要价, 开发商是不会做出超过底线的让步的。2、 力求信息对称。现实生活中, 很多购房者对一个楼盘的了解多停留在表面, 对楼盘后面的信息并不了解, 或者不全部了解, 信息的不对称让一些购房者在买房后后悔、与开发商扯皮甚至诉诸法律的事不鲜见。既然是“团购”, 每个人透过自己的渠道, 多少对开发商都有一些了解,走到一起, 对开发商的信息相对就全面一些, 这对买到放心房会多一些帮助。3、 多关注售后服务。由于房屋是一种特殊的商品, 一个家庭买一套房, 除了居住外, 还有保值、投资的功能, 其售后服务对房屋的保值、投资起到相当重要的作用, 一个管理不好的小区不但使居住不方便, 而且容易让居住者在精神上形成压力。4、 多注意补充条款的签订。现在, 购房者都要求用政府统一制定的标准合同, 对这份标准合同, 一般的购房者在签订中都能保护自己的权益, 至少要求所订条款与开发商对等。现在扯皮或者有争议的往往出在合同补充条款上, “团购”成员由于各成员的阅历与经历不同, 互补中容易找