所有权、用益物权、担保物权 19.doc

浙江广厦建设职业技术学院 2011/2012学年第 1 学期 所属分院 管理工程学院 课程名称 经 济 法 授课教师 尤 文 江 审核人 课号授课班级10资产评估1班19授课时间2011-11-17第1-2节课题所有权、用益物权和担保物权制度教学目标能力目标：能够准确判断财产所有权中的专有权和共有权；并能按规定实施财产抵押、质押、等担保方式。知识目标：了解所有权的基本理论和权能以及所有权的种类，理解业主的建筑物区分所有权和共有，掌握用益物权制度和担保物权制度的具体规定。素质目标：能够知法、懂法，不违法，做一个守法的公民。教学内容能力训练任务及案例1、租赁合同期满被判腾房并支付租金案的案例分析2、顶层房主擅自搭建房屋被判拆除案的案例分析3、大学实验楼抵押案的案例分析4、承包的荒地转包用于开采矿石案的案例分析知识要点1、所有权的基本理论和权能2、业主的建筑物区分所有权和共有3、用益物权制度4、担保物权制度教学准备参考资料物权法所需教具、仪器等教材、教案、U盘多媒体多媒体教学课后分析教学过程设计步骤教学内容教学方法教学手段学生活动时间分配注 释告知教学内容：所有权、用益物权和担保物权制度讲授课件演示、板书提示明确本次教学任务2分钟引入1案例：未经开发直接转让用于房地产开发的建设用地使用权被认定无效的案例分析任务驱动课件演示、板书提示明确任务目的5分钟操练1、租赁合同期满被判腾房并支付租金案的案例分析2、顶层房主擅自搭建房屋被判拆除案的案例分析3、大学实验楼抵押案的案例分析4、承包的荒地转包用于开采矿石案的案例分析启发引导个别指导课件演示板书学生操练集中讨论代表发言对比修改30分钟讲授1、所有权的基本理论和权能2、业主的建筑物区分所有权和共有3、用益物权制度4、担保物权制度课件演示板书重点记录难点提问代表发言45分钟归纳所有权，是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。结合物权法的相关规定，用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。学生总结老师归纳课件演示结合板书集中注意分别回答5分钟作业课后作业： 1、财产所有权能包括哪些？财产所有权的取得方式有哪些？2、简述财产相邻关系的特征；3、什么是用益物权？其特点有哪些？老师说明作业要求 板书学生明确作业任务3分钟教学内容第19讲 所有权、用益物权和担保物权制度第三节 所有权制度一、所有权的基本理论（一）所有权的概述所有权，是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在：1、所有权具有完整性。所有权与他物权的区别主要表现为所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，他物权只能具有所有权的部分权能。所有权有完整性并不意味着所有权人必须实际行使各项权能，它可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使，从而更好地实现所有权人的意志和利益。2、所有权是一种绝对权。所有权人对权利的行使不需要借助他人的作为，即可直接实现对其财产的占有、使用收益和处分。所有权的义务主体是权利人以外的所有主体，具有不特定性。义务主体负有消极不作为的义务，不得干涉所有权人行使自己的权利。3、所有权具有排他性。一方面，所有权通过排斥他人的非法干涉体现排他性；另一方面，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个所有权，这也体现所有权的排他性。4、所有权具有存续上的永久性。所有权因标的物存在而永久存在，不预定其存续期间。（二）所有权的权能所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。1、占有权。占有权，是指民事主体依法享有的对于某项财产的实际控制权。与占有强调事实管领不同，占有权是基于合法占有产生的权利。2、使用权。使用权，是指民事主体按照物的性能对物进行利用，以满足生产或生活的某种需要。使用权是民事主体对于财产进行合法利用的权利。3、收益权。收益权是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益的权利。收益包括孳息和利润。4、处分权。处分权是财产所具有的最基本的权利，也是所有权的核心内容。按照财产处置方式不同，可把处分划分为事实上的处分与法律上的处分；事实上的处分，是指在生产或生活中直接消耗财产，其法律结果实质上是消灭了原财产的所有权，如消费粮食，耗用掉燃料等。法律上的处分，是指在不改变物本身的情况下，通过民事法律行为或者其他法律事实处置财产的权利，其法律结果实质上是转移原财产的所有权或者处置了所有权的某项权能。如出卖房屋等。占有、使用、收益和处分，构成了完整的所有权能。财产所有权人可以将这四项权能集于一身统一行使，也可以将这四项权能中的若干权能交由他人行使。在社会生活中，财产所有人正是通过这四项权能与自己不断分离和回复的方式，来实现生产和生活的特定目的。【例4-5】租赁合同期满被判腾房并支付租金案2007年1月1日，原告张某将自己所有的座落在江西兴国建材大市场南二街的店房租赁给被告吴某。合同约定：租赁期间自2007年1月1日起至2007年12月底止；年租金为8600元，按年收取；合同期满后，被告在同等条件下享有优先承租权。2007年12月18日，张某在未通知吴某是否愿购买租赁店房的情况下，将南二街店房卖给案外人黄某，双方订立了买卖合同。2007年12月22日原告告知被告其租赁房已卖出，请被告在12月底腾出店房。原、被告租赁合同期满后，被告仍占用原告店房。2008年，原告店房南二街正对面29号、26号、28号、30号店房每间租金500元，斜对面25号、27号店面每间每月租金800元。被告对租赁店房南二街第38号、50号享有优先购买权已另案提起诉讼。现原告张某起诉，要求被告吴某腾房并支付租金。【解析】法院审理认为：中华人民共和国民法通则第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”吴某承租张某房屋的租赁期已届满，张某不愿再将房屋出租，其要求吴某腾房，是其行使房屋所有权人的权利，符合法律规定，应当给予支持。至于吴某提出张某出售本案争议房屋其优先购买权，属于另一法律关系，本院不予审理。吴某在尚未取得本案争议房屋所有权的情况下，继续占有、使用房屋，其应当向房屋的所有权人张某交纳房屋租金。对于租金标准，应参照建材大市场与争议地区房屋地理位置相近的店面租金来计算。据此，判决吴某腾房并支付租金。（三）所有权取得的特别规则物权法第106条至116条就所有权取得的特别规则作了规定，主要涉及所有权的原始取得制度。原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。物权法规定的原始取得方式中，重要的有：1、善意取得。所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产依法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。因此，善意取得是原始取得。但善意取得必须具备以下要件：（1）受让人受让财产时主观上为善意。（2）以合理的价格有偿受让。无偿方式取得财产的，没有善意取得制度的适用。（3）依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有债权债务的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。【提示】物权法的规定，在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。（2）物权法第107条规定，“对于遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物，由于所有权人可以要求返还标的物”。因此，原则上不适用善意取得制度，但在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。2、拾得遗失物。遗失物是指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物，是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。根据物权法第109条规定，“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”。拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是：（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门；（2）拾得人在返还遗失物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发布悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔；（3）有关部门收到遗失物，知道权得人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领广告。自发出招领广告之日起六个月内无人认领的，遗失物归国家所有；（4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物；（5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理；拾得人不得要求支付必要的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。【提示】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用拾得物的处理规则。二、所有权分类在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。（一）国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法第46条至52条规定，国家所有权最广泛的客体，具体包括以下几种：1、城市土地、矿藏、水流、海域；2、无线电频谱资源；3、国防资产；4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源；5、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。6、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；7、法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。【例4-6】大学实验楼抵押案某大学是国家举办的综合性大学，某海洋生物科技开发有限责任公司是一家小型的科研公司，两家常有协作。有一次，公司董事长对大学校长说：“我们这单位太小，随便贷点款，将整个家当就都抵押出去了。 您能不能帮点忙，给我们抵押担保一下？实验楼最好，房产、土地附带设备”【思考】学校有权以实验楼作抵押吗？【解析】根据物权法第40条和第184条的规定，该校实验楼不能作抵押！根据物权法第54条规定，国家举办的大学等事业单位对其直接支配的财产只有用益权，而没有所有权，所有权者是国家。正因为没有所有权，所以它行使处分的权利、甚至收益的权利，要受法律和国务院有关规定的限制。（二）集体组织所有权集体组织所有权是指由集体组织享有占有、使用和处分其财产的权利。根据物权法第58条规定：集体所有权的不动产和动产包括：1、法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；2、集体所有的建筑物、生产设施农田水利设施；3、集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；4、集体所有的其他不动产和动产。（三）私人所有权私人所有权是指私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。根据物权法第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”物权法第65条还规定：“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。三、业主的建筑物区分所有权(一)业主的建筑物区分所有权概述根据物权法规定，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分所有权以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。（二）建筑物区分所有权的客体区分所有权的客体包括专有部分和共有部分：专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特点空间。专有部分要求具备以下要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权客体，规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的阳台等，应当认定为专有部分的组成部分。共有部分包括：共有部分及附属的共有设施等，它们都是建筑物区分所有权的客体。1、专有部分所有权。根据物权法第70-71条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵循法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”2、共有部分的共有权。根据物权法规定，属于业主共有的一般包括：（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地的使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；（2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；（3）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外；（4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【例4-7】顶层房主擅自搭建房屋被判拆除案天龙家园业主委员会系沈阳市大东区家园小区业主选举成立的业主委员会。张某居住天龙家园小区某栋楼房的顶层，其私自在其房屋的楼顶搭建房屋一处，天龙家园业主委员会及该小区物业管理工作服务公司多次要求张某予以拆除未果。天龙家园业主委员会遂向法院起诉，要求张某将其自行搭建的房屋建筑拆除。【解析】本案中，张某自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于业主共有，而不属于张某专有使用其行为属于违章搭建行为，违反了物权法第83条规定和我国相关法律规定。该行为亦侵害了天龙家园全体业主的合法权益，故天龙家园业主委员有权依法要求张某拆除所搭建的房屋建筑，故对天龙家园业主委员会的诉讼请求予以支持。四、共有（一）共有概述所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。物权法确定的共有方式分为按份共有和共同共有。共有的法律特征是：（1）共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。（2）共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此，共有不是分别所有。（3）在内容方面，共有人对共有物按照各自份额享有权利并承担义务，或者平等的享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。（4）共有法律关系的权利内容原则上只能是所有权，用益物权及担保物权的共有，称之为准共有，可以参照共有制度的相关规定。（二）按份共有按份共有，又称分别共有，是指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务。按份共有人的权利义务如下：1、按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。2、按份共有人有权自由处分自己的共有份额无需取得其他共有人同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。（三）共同共有共同共有是指两个或两人个以上的公民或法人，根据某各共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产生，以共同关系的存在为前提。共同关系可以表现为夫妻关系、家庭关系等。共同共有中，共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有和使用的权利。对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。共同共有关系终止，才能确定各个共有人的份额，分割共有财产。（四）共有物的处分1、共有物的处分。根据物权法规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额以上的按份额共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。一个或几个共有人未经占份额以上的按份共有人同意或者其共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。2、费用的承担。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的。按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。【提示】建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对上述这些部分的使用所获得的利益，如租金等。对于建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共有部分，有供全体区分所有权人使用，为“全体共有部分”；有仅供部分区分所有权人使用，如建筑物专有部分的共同墙壁、楼地板等为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担和分享。3、共有财产的分割。根据物权法第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”根据这一规定，对共有财产的分割可以采取三种方式：即协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。共有财产分割以后，共有关系消灭。第四节 用益物权制度一、用益物权的基本理论根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。结合物权法的相关规定，用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。准物权具体包括海城使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。【提示】物权法第120条规定：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。二、主要用益物权的介绍（一）土地承包经营权1、土地承包经营权的概述。土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地、荒山、草原、荒地、滩涂、水面等，依照承包合同的规定而享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权的承包人原则上是土地所属的集体经济组织的成员，其权利客体是农业用地。土地承包经营权具有以下法律特征：（1）权利主体是一切农业经营者。土地承包经营权的主体是从事农业生产的自然人或集体，物权法第125条规定：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。非从事农业生产者不能成为该权利的主体；（2）权利客体是集体所有或者国家所有由集体长期使用的土地。（3）土地承包经营权是一种在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或者畜牧用益物权。（4）土地承包经营权不以有租金为必要。2、土地承包经营权的承包方式及其相关规定。土地承包经营权的设立方式。对于农村土地，原则上采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式进行。对于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取家庭承包方式，可以采取招标、拍卖、公开招商等方式承包。根据物权法第126条规定：承包经营权的期限因其内容不同而有所不同，“耕地的承包期为30年；草地的承包期为30至50年；林地的承包期为30至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期限届满，由土地承包经营权人可按照国家有关规定继续承包。”【例4-8】承包的荒地转包用于开采矿石案申某在未经妻子金某同意的情况下，将与妻子共同承包的荒地转包给王某从事经营开采矿石，并且以妻子的名义和王某签订了开采矿石合同书，改变了土地的农业用途，造成土地永久性灭失。金某在劝说无效后将丈夫申某诉至法院，要求解除转包约定，确认开采矿石合同为无效合同，【解析】根据物权法第128条规定，“土地承包经营权人依照农村土地承法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”可见，转包是合法的。但本案中申某将自己的承包地转包给王某是从事矿石开采，而矿石开采必将会对土地的地表造成破坏，而且被破坏后的土地会永久性灭失，从而影响到发包方的土地所有权。况且，王某把转包回来的土地不是用于农业开发和经营，违反了土地承包法的规定。法院认定，申某与王某订立的土地转包合同为无效合同。（二）建设用地使用权1、建设用地使用权的概述。建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权有以下法律特征：（1）权利客体为国有或集体所有的土地。集体所有的土地只有在被国家征收转变为国有土地的前提下，才可用于非农业建设，成为本法意义上的建设用地。建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利，独立于土地所有权存在。（2）权利取得具有有偿性与有期限性。在特别法中，通过划拨方式无偿取得土地使用方式仍然存在。不过，通过划拨方式取得的土地使用权如进入流通领域，则仍须贯彻有偿取得的原则，先缴纳出让金才得流转。（3）建设用地使用权是可以自由处分的物权。权利人可以将之转让或者设定抵押等。2、建设用地使用权的取得。建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。其中划拨是无偿取得使用权的方式，因此，物权法第137条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”另外物权法第137条还规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同内容一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是设立、变更、转让、消灭建设用地使用权的生效条件。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。3、建设用地使用权的流转。根据物权法第140条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。权利人取得建设用地使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此，实际上建设项目用地使用权与附着在上面的建筑物所有权采取“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则。【例4-9】未经开发直接转让用于房地产开发的建设用地使用权被认定无效2009年12月8日，某市甲公司从其他公司处受让了两块国有建设用地的使用权，准备用于房地产开发，并于其后办理了相关的土地使用证手续。但甲公司在取得建设用地使用权后，一直未进行房地产开发。2010年8月9日，甲公司与乙单位签订了建设用地使用权转让协议，约定在乙单位付给甲公司一笔转让金额后，由其进行土地开发。乙单位依约支付了转让金后，甲公司却一直未将土地使用权转让给乙单位。于是，乙单位将甲公司告上了法庭。【解析】本案中，由于甲公司取得建设用地使用权的目的是为了进行房地产开发，根据我国城市房地产管理法第38条第2款的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，在没有完成开发投资总额的25%以上的情况下，建设用地使用权人是不能转让房地产的。甲公司在取得建设用地使用权后，一直未进行房地产开发，其与乙单位签订的建设用地使用权转让协议违反了上述强制性法律规定。法院认为甲公司与乙单位之间关于建设用地使用权转让的约定是无效的，且双方均有过错。遂判决甲、乙双方所签订的建设用地使用权转让协议无效。【例4-10】甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记；乙因欠债不还，他所拥有的乙地被分割并分另拍卖给戊、已，并办理了登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、已阻拦。【解析】本案中，需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役权；原供役地的新的权利人戊、已，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。 【提示】但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。 第五节 担保物权制度一、担保物权的基本理论（一）担保物权的概述 担保物权，是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人依法享有就担保财产优先受偿权利的他物权。物权法第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”担保物权是重要的他物权类型，其特点是：（1）担保物权以担保主债权的实现为目的；（2）担保物权是价值权，权利人支配的是担保财产的交换价值；（3）担保物权是从属于主债权的物权；（4）担保物权的客体可以是债务人的财产或权利，也可以是第三人的财产或权利。担保物权适用于债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。担保物权的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。【例4-11】未经担保人同意转让债务案马某向邻居钱某借款3万元为儿子买房子，其妹夫张某以自家的一幅名画为马某提供担保，并且将该画转交给钱某。后来马某为出版社制作某套丛书的版面，双方约定马某可得酬金一万元，虽马某告知出版社，直接将酬金汇到钱某的账户上，同时也将此事告知钱某和张某，两人均表示同意。但由于出版社财务方面的原因，无法支付马某酬金。钱某找到马某未果，后找到张某表示要将名画出让以获得的价值偿还马某所欠的3万元。张某表示反对，主张自己当时并没有同意让出版社将酬金支付给钱某。钱某认为张某出尔反尔，遂起诉到法院。【解析】本案中，张某为第三人，名画为质押物，钱某为质押权人，出版社为债务的受让人。因为张某没有提供书面的同意，根据（物权法）第175条的规定，未经第三人书面同意的情况下转让债务的，担保人不再承担相应的担保责任。因此，法院判决张某不再承担担保责任。【提示】第三人提供担保，未经担保人同意的，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。 （二）担保物权的特性 1、从属性。担保物权的设立目的就是担保债权的实现，故担保物权具有从属性。担保物权的从属性体现在以下三个方面：（1）发生上的从属性。原则上担保物权的设立，以主债权存在为前提（最高额抵押等属于例外情形）。主债权不存在，担保物权也不能设立。（2）移转上的从属性。担保物权不能与主债权分离而转让，单独作为权利质权的客体。（3）消灭上的从属性。原则上，主债权消灭，担保物权也归于消灭。不过主债权部分消灭时，基于担保物权的不可分性特性，担保物权并不能部分消灭。2、不可分性。担保物权人在其债权未完全受偿之前，可就担保物之全部行使其权利，担保物的价值变化及债权的变化不影响担保物权的整体性。3、物上代位性。担保物权注重的交换价值，因此当担保物灭失后，其价值变为他物或权利时，则担保物权继续存在于该物或该权利之上，这就是法律承认担保物上代位性的原因。因此，在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。4、优先受偿性。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权消灭的情形有以下几个方面：（1）主债权消灭；（2）担保物权实现；（3）债权人放弃担保物权；（4）法律规定担保物权消灭的其他情形。二、抵押权（一）抵押权的概念与特征 抵押权，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依法以该财产折价或者以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押中提供财产担保的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 （二）抵押权的设定抵押权的取得，主要通过法律行为获得，但抵押权也可以基于法律行为以外的法律事实获得，如基于继承或者善意取得制度取得抵押权的，就是抵押权的设定，抵押权的设定是由双方当事人签订抵押合同，抵押合同应当采用书面形式。抵押当事人包括抵押人和抵押权人，其中抵押权人就是债权人，抵押人即抵押财产的所有人，即可能是债务人，也可能是第三人。设定抵押权属于处分财产的行为，因此，抵押人必须对设定抵押财产享有所有权或处分权。在债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。如果双方当事人的抵押合同有这样的条款，该条款（抵押条款）无效。抵押条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。1、抵押物。又称为抵押财产，是指抵押人用以设定抵押权的财产。抵押物是抵押权的标的物。根据（物权法）规定，下列财产可以作为抵押：（1）建筑物和其他土地附着物。但当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。因为种植农作物的土地属于耕地，故属于不可以抵押的财产。（2）建设用地使用权。对于建筑物和建设用地使用权的抵押，结合物权法的规定，要注意几点：第一、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时抵押。以建设用地使用权抵押的，该国有土地上房屋同时抵押。即“地随房走、房随地走、房地一体。”即使抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二、如果以建设用地使用权设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。第三、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。（3）以招标、拍卖、公开招商等方式取得的荒地等土地承包经营权。并非所有土地承包经营权都可以成为抵押权的客体，只能以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权才可以成为抵押权的客体。（4）生产设备、原材料、半成品、产品。（5）正在建造的建筑工地物、船舶、航空器。根据担保法解释的规定，依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物也属于可以抵押的标的物。（6）交通运输工具。（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上述财产一并抵押。根据物权法的规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权。在我国，土地归国家所有和集体所有，不能成为私人财产。因此土地所有权不得抵押，也就是不能以国家或集体所有的土地抵押，否则抵押合同无效。（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。“法律规定的例外”主要有两种情形：一是以招标、拍卖、公开协商等到方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。故只能“地随房走”，不能“房随地走”，而且以这两种财产进行抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议的，无法确定是否有处分权，因此不得抵押。（5）依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。【例4-12】乡镇企业厂房抵押案某食品加工厂是一家乡镇企业，主要利用本地的绿色农作物生产绿色食品，销量很好。为了扩大业务范围，准备向绿色服装业进军，遂向银行申请贷款500万元，二年还本付息，同时订立抵押合同，以工厂的厂房抵押，并且办理了登记。二年后因该厂无法偿还银行贷款，银行行使其抵押权拍卖厂房，将厂房和厂房所在的建设用地使用权一并拍卖。该厂认为自己只是抵押了厂房，并没有抵押厂房所在的土地使用权，银行无权将厂房和土地的使用权一同拍卖。双方争执不下，遂诉至法院。【解析】本案中，抵押物为乡镇企业的厂房，根据“地随房走”原则，尽管只抵押了厂房，但在法律上却视为连同厂房下的建设用地使用权一并抵押。所以银行的做法应当得到支持，待拍卖后，建设用地使用权部分的价款，银行无权优先受偿，应归食品加工厂。2、抵押登记（1）登记是抵押权的设立条件。依照物权法的规定，如果以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物这四种财产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。（2）登记为对抗第三人的效力。当事人以物权法规定的生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器、交通运输工具设定抵押，或者以物权法规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立 。未经登记，不得对抗善意第三人。因此，这些财产设定抵押时，抵押权自抵押合同签订之日起设立，并对当事人产生约束力。如果没有登记，不得对抗善意第三人。 （三）抵押权的效力订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（四）抵押权的实现 1、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。2、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。3、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；（2）顺序相同的，按照债权比例清偿；（3）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（4）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。4、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。5、以土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。6、抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行事抵押权；未行使的，人民法院不予保护。三、质权（一）质权概述质权是指为担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利出质给债权人占有或控制，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人以该动产或权利优先受偿的权利。其中，提供质物的债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产或权利为质押财产。质权依客体的不同区分为动产质权和权利质权。质权除了具有一般担保物权的特征外，还具有自身的特点：（1）质权以占有为公示方法；（2）质权的标的为动产或权利，但不包括不动产；（3）质权具有留置效力。（二）动产质权1、动产质权的设立。法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（1）被担保债权的种类和数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）质押财产的名称、数量、质量、状况；（4）担保的范围；（5）质押财产交付的时间。质权自出质人交付质押财产时设立。2、动产质权的效力。质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。孳息应当先抵充收取孳息的费用。质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。质权人可以放弃质权。债务人以自己财产出质，质权人放弃该项质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责