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第七章 假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节 基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。2、适用条件与对象假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。待开发土地的评估 改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。第二节 公式及方法一、假设开发法的计算公式假设开发法的几种基本计算公式（1）适用于预期售价的理论公式：当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：式中 ：V：购置开发场地价格； A：开发项目预期建成后售价；B：开发项目预期的开发费用； C：开发商利润（包括风险金、税金）。（2）适用于预期租金的理论公式：当开发项目建成后出租情形下假设开发法理论公式为：(B+C)式中 ：V：购置场地费用； ：表示开发项目预期建成后的资本化价值；a：开发项目建成后每年预期的平均年纯收益（平均纯租金）；C：开发利润；r：表示资本化率（预期投资收益率）； B：开发项目预期的开发费用。2待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费3香港的假设开发法的特点及公式香港梁振英测量行介绍的假设开发法，常称为剩余法，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-开发商利润地价=总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的费用其中，专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费，约为建筑费的6%，利息为建筑费的8%，发展商利润按总成本（建筑费、专业费用、利息三项之和）的15%20%计算。4台湾的假设开发法的特点及计算公式台湾林英彦教授介绍的假设开发法，是对于尚未开发基地的土地所适用的估价方法。该方法首先预估开发后所能出售的土地单价，其计算公式如下：V=P-C-O-R 式中：V：最适土地价格； P：销售总价； C：营建成本； O：其他费用； R：利润。第三节 假设开发法评估的程序一、调查待估土地的基本情况1、调查土地的位置掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，了解土地周围的环境条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等4、调查此地块的权利状况包括权属性质、使用年限、能否延期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定。查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。二、确定最有效的开发利用方式根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置，这种用途的现实社会需要成都、未来的发展趋势等。三、确定开发完成后的不动产销售总价根据土地条件和所确定的开发利用方式，确定开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。四、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润1、开发建筑成本费用开发建筑成本费包括直接工程费、间接成本费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采取比较推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。2、估算专业费用专业费用主要指建筑师的建筑设计费、评估费、咨询费、公正费等，一般采用建筑费用的一定比例估算。3、确定开发建设周期，估算预付资本利息开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这段时间。开发建设周期的长短，影响预付资本的融资成本，即利息。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费等。这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。在确定利息额时必须根据各项费用投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。应计息的项目：A、地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用及投资者购买待开发不动产应负担的税费，销售税费一般不计息。B、计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。C、计息的方式：以复利来计息4、估算税费税费主要指建成后不动产销售的营业税、企业所得税、教育费附加等，应根据当前政府的税收政策估算。5、估算开发完成后不动产租售费用租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中间代理费、市场营销广告费、交易手续费等。6、估算开发商利润开发商利润一般以不动产销售总价或预付总资本的一定比例计算，比例的高低随地区和项目类型不同而有所不同。五、计算和确定估价额将上述数据直接待入公式进行计算，即：地价=不动产总价建筑费用专业费利息税费租售费用开发商利润值得注意的是,目前在运用假设开发法求取估价对象价格时,有两种基本的方式,即动态方式(现金流量折现方式)和静态(传统计息方式)。静态方式主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视不动产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项去出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到不动产开发完成时止。动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000（1+10%）3=3757（万元）按照上述公式测算出的剩余价值时开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用。由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付取得土地使用权的相关法律手续费用、土地评估费用即登记发证费用等。因此必须从计算出的剩余置中扣除上述费用，才能得到所估土地的地价额。例如，根据假设开发法计算得到的剩余价值为1000万元，取得土地使用权的相关法律费用、评估及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的地价为1000/（1+2%）=980.4万元。最后再根据测算到的地价额，结合评估人员的经验和其他因素，综合确定估价额。第四节 假设开发法的运用与举例应用实例1：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/ m2 ；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。解：设该成片荒地的总价为P。（1）总开发价值=800210660%=9.6（亿元）（2）总开发成本=2.52=5（亿元）（3）总利息=P（1+4%）（1+12%）31+5(1+12%)1.51=0.421P+0.926（亿元）（4）总转让税费=9.66%=0.576（亿元）（5）购买该成片荒地的税费=P4%=0.04P（亿元）（6）总利润=(1.04P+5) 20%=0.208P+1（亿元）（7）根据假设开发法公式得：P=(1)(2) (3) (4) (5) (6)=1.257（亿元）单价=1.257亿元/2 km2=65.85(元/m2)应用实例2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格，获知该宗土地的面积为5000 m2，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用动态方式估算该宗地2001年9月的总价，单价和楼面地价（折现率为12%）。解：（1）设该宗土地的总价为P。（2）开发完成后的总价值200050002/（1+12%）2=1594.39(万元)(3)建安工程费等的总额(假设各年建安工程费的在各年是均匀投入)800(1+12%) 50002 +=810.36(万元)(4)销售税费总额(6)P=1594.39810.36127.550.03PP=637.36(万元)1594.39(2%+6%)=127.55(万元)(5)购买该宗土地的税费总额P3%=0.03P(万元)土地单价=P/5000=1274.72(元/m2)楼面地价=1274.72/2=637.36(元/m2)假设开发法中现金流折法与传统方法浅析作者：东北财经大学金广建设管理学院 王来福假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。一、一个简单的例子及其分析某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3和6，销售税金与附加为销售额的5.5，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49。设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。(一)、用现金流折现法进行估价因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15。(1)开发完成后价值现值200001.23500(1+15)263516068元6351.61万元(2)销售税金与附加现值6351.615.5349.34万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值200001.21500(136)(115)3412.17万元(4)购买土地应缴纳税费现值0.03X(5)所以用现金流折现法估价的土地价格6351.61349.343412170.03XX2514.66万元(二)、用传统方法进行估价(1)开发完成后价值200001.2350084000000元8400.00万元(2)销售税金与附加8400.005.5462.00万元(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费200001.21500 (136)39240000元3924.00万元(4)购买土地应缴纳税费0.03X(5)投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。投资利息1.03(15.49)23924.00(15.49)3924.001.03215.430.1162(6)开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51(近似值)开发利润1.03(1+9.51)23924.00(19.51)3924.001.03373.170.2052(7)土地价格。8400.00462.003924.00(215.430.1162)(373.170.2052)0.032537.70万元(三)、分析通过上述例子我们可以看出，两种方法所得出的结果基本上是一样的。引起差异的原因是由于开发年利润率采用的是静态近似值，它使传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益，不等价于现金流折现法中以折现方式所体现出的投资收益造成的误差，如果两者等价，其结果应该是一致的。现在我们将传统方法中代表资金收益的投资利息与开发利润合为一项，总收益率按等价于折现率的15计算，那么：投资利息与开发利润之和1.03(1+15)23924.00(115)3924.001.03588.600.3322代入上述土地价格得2514.61万元。除去计算误差后，完全一致。二、几个需要澄清的问题看了上面的分析后会问，在用传统方法估价时其估价过程与经典教课书上的要求并不完全一致；上述例子中也没有考虑预售、延迟销售和资金的非均匀投入。(一)、开发利润计算方式我们在实际估价工作中或经典的教课书中，计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。这些计算方法虽然在理论上没有什么错误，但在实际操作中却可以引起一系列的错误。首先，在上述利润率中，开发建设期是隐含的因素，对于投资收益率相同的房地产项目，这些利润率会因开发期的不同而不同。而这一点，在实际估价中常常被忽视，如开发期为一年的项目的成本利润率为5，而开发期为两年的项目由于资金占用期相应增加，其成本利润率就不能也是5，而应至少是10(按单利率)。这样两者的资金投入才能得到相同的收益率。其次，容易漏项，如上例中土地的资金投入。第三，不易较准确地确定，因开发过程中，各种性质不同的资金投入的占用期限不同，最后需计算出一个综合成本利润率。第四，由于计算方式不同，所以无法将投资利息和开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一，简化计算。如果采用年收益率的形式计算，易于项目间的比较，也易于理解，既与投资利息的计算方法相同，又可以有效避免上述错误。(二)、传统方法中，投资收益的体现在传统方法中，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的。这主要是二者不同的计算方式所产生的结果：前者按总比率；后者按年收益率。其实，将二者分开既无意义，也无必要。在对房地产客观价值的估价中，不管是开发利润，还是投资利息，都是开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益，他们只不过是在不同部门之间的分配。投资利息只代表资金的一种客观成本，贷款多少或贷不贷款并不影响总资本收益，且在市场条件一定的情况下，投资利息也不会对房地产的价格产生影响，只会引起开发利润的反向变化。另外，将二者分开，不仅存在同一形式的重复计算，也不利于准确计算收益率(如上例)。所以，用总资本收益来代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益既简便，又容易理解。(三)、传统方法中，能否考虑预售、延迟销售和资金的非均匀投入预售和延迟销售一方面与项目销售的具体方案有关；另一方面，预售本身已经考虑了折扣，体现了时间价值，而延迟销售与定价高低有关，定价高则销售慢，低则销售快。所以延迟销售可以通过开发完成后价值的高低来调整。当用总资本收益代替投资利息和开发利润