商业业态划分制胜绝招.doc

步行街商业业态定位与划分符合商业发展规律和具有一定前瞻性的业态规划，是保证步行街后期经营成功的核心点之一。步行街在业态定位上既要具有相当的先进性，又要与当地其它商业业态产生良性的互补，突出“品牌购物、特色餐饮、高档休闲、时尚娱乐”四大主要功能，以多业态的组合消费模式，做到资源共享、优势互补，吸引消费群，繁荣商街。一、 商业业态的定位原则1、中高档为主，部分细分业态走高档路线。步行街的基本业态定位要与当地市场的整体消费能力相适应，同时也要兼顾部分高端目标群。嘉禾是一个个体经济比较发达的地区，私营业主阶层众多，他们较好的经济能力决定了本项目的基本业态必须坚持中高档的原则，部分细分业态走高端路线，既同嘉禾商业中心的竞争对手在业态经营层面上明显错位，又能基本地满足各个目标群体的消费需求。2、突出一个“特”字，以特色品牌见长。本项目作为特色商业步行街，其基本业态规划要在“特”字上做足文章，除了坚持以国内知名品牌乃至国际知名品牌为主体外，还要创造出自身的特色，尤其是注意吸纳对消费者具有较大吸引力的特色品。3、注意提升业态品位，满足高端目标服务需求。本步行街的业态定位还要从当地市场消费服务的实际状况出发，注重提升同类商业业态的品位，如步行街的餐饮、娱乐等商业业态，不仅要有档次和特色，还要在提升消费服务水平，力争做到“人无我有。人有我优”，以满足部分高端目标群需要。二、商业业态的定位与比例 根据步行街的功能定位，商业业态的划分共分为5个区块：1、品牌购物板块：作为商业步行街，购物功能对吸引人流起到了决定性的作用，购物属于步行街的主力板块之一。纵观国内成功运营的商业步行街，在业态比例划分上，购物功能的比重呈下降的趋势，休闲、餐饮、娱乐等比例呈上升趋势。为凸现本步行街的零售功能与人民路商圈大型百货商厦在业态上的差异性，购物业态定位应以品牌购物、时尚购物、精品购物、文化购物等几个部分组成，业态比例建议控制在30左右。其中国际品牌约占10，国内品牌约60，其他品牌占30，营造出集时尚消费、精致生活于一体的现代都市品位购物街。2、风情休闲板块休闲功能是最能够体现商业步行街特色的板块之一，在业态比例的分配上要强化休闲功能。目前嘉禾中心商业区休闲业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引人流，同时满足当地高端消费市场的需求。因此，建议本项目的休闲功能的比例在25左右。休闲业态定位以茶楼、酒吧、中西餐厅、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，注重中高档品牌比例，主要以吸引宜兴市当地的私营业主、公务员、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。3、特色餐饮板块：嘉禾目前餐饮业发展相对落后，缺少中高档的餐饮服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。特色餐饮将是步行街吸引客群的一个亮点，业态定位应以中高档特色餐饮、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的消费者为主，凸现中西结合，别具一格的特色餐饮区，比例控制在10左右。4、时尚娱乐板块以人民路、珠泉路、中华路为核心的嘉禾中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的酒吧等中高档娱乐项目，现有的娱乐项目主要有KTV和休闲按摩，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。步行街的中高档娱乐项目业态定位应以酒吧，KTV、健身、美容养身会所、休闲娱乐等为主，填补中心商圈的市场空白点，业态比例可以控制在20左右。5、服务配套板块配套功能的比例控制在5左右，其基本业态定位应以银行商业网点、医疗诊所、数码照片冲扩、电信服务等为主。三、商业业态细分和分配1）购物功能：业态包括品牌服饰、运动休闲、鞋帽箱包、高档饰品、珠宝首饰、文化用品、时尚家居等品牌专卖店，以及工艺品、土特产等为主的特色专卖店。具体品牌细分见图表：图表41：步行街购物功能业态和品牌分配表业态类别商品类别国内、国际品牌品牌专卖店服饰类皮尔卡丹、金利来、梦特娇、U.S.POLO、杉杉、苹果、G2000、啄木鸟、江南布衣、VERO MODA、贝拉维拉、艾格、ELLE、ESPRIT、TEN、E.LAND、EVCODE、ONLY、SODA、SEASON WIND、童装、米老鼠、巴布豆、好孩子、运动休闲类NIKE、ADIDAS、安踏、BRAXTON、361、KAPPA、CONVERSE、PUMA、李宁、New Balance、佐丹奴、真维斯、唐狮、美特斯邦威、森马鞋帽箱包类皮尔卡丹、森达、红蜻蜓、千百度、百思图、星期六、奥卡索、金利来、达芙妮、HARSON、沙驰、ELLE饰品类石头记、水晶坊饰品、结婚钻饰礼品、珠宝首饰类周大福、老凤祥、明牌、金大福、化妆品类欧莱雅、美宝莲、兰蔻、郑明明、AQUA、RECIPEO、羽西特色专卖店文化用品类美亚音像、季风书店、沁园画廊、思考乐书局工艺品类谭木匠、石头记、陶艺专卖、特产专卖等时尚家居类梦洁家纺、多喜爱家纺、其他婚庆服务类薇薇新娘、好年婚庆礼仪、世纪新娘新婚会馆2）休闲功能：业态包括品牌咖啡吧、茶坊、书屋以及休闲茶餐厅、休闲美食等；以以SPA、美容美体、美甲等护理服务。具体品牌细分见图表：图表42：步行街休闲功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色咖啡屋上岛咖啡、蓝山咖啡、真锅咖啡、迪欧咖啡茶楼茗仁茶艺馆美食休闲避风塘、味千拉面、美容克丽缇那、美时慕网吧梦之岛网吧、龙之杰网吧其他金冠西饼、仟吉西饼、罗莎3）餐饮功能包括主力餐饮店和特色餐饮及各地风味为主的特色餐饮店。具体品牌细分见图表：图表43：步行街餐饮功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色主力餐饮自助餐、谭鱼头、金牛角中西餐厅、龙记海鲜馆特色餐饮韩国烧烤、正粤粥铺、傣妹火锅、巴蜀川菜馆4）娱乐功能：包括KTV、酒吧、养生会所、健身、网吧等。图表44：步行街娱乐功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色酒吧苏荷酒吧、金色年华酒吧、酒库酒吧歌城好乐迪、钻石钱柜会所桑拿洗浴城、养身会所健身女子健身房、健身俱乐部、瑜伽馆、桌球俱乐部、保龄球馆5）配套服务功能：包括银行、电信、商务中心、旅行社、照片冲印等服务。图表45：步行街服务功能业态和品牌分配表业态类别品 牌 特 色金融服务工商、建行、招行等24小时自助银行医疗诊所诊所、药房其他电信、移动、联通、邮政、数码冲扩等服务城市商业各业态规划的原则 商业业态具体有；十几种零售业态分别为：专业批发市场、便利店、综合超市、专卖店、百货店、折扣店、及自动售货机等。 1、专业批发市场；指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。注：（我们哈尔滨的南极街南极批发市场是批发小食品、烟、酒、糖茶）。 2、综合超市 综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 （4）采取自选销售方式。 （5）设与商店营业面积相适应的停车场。 超市建筑结构要求如果打算购买商铺来做超市,需注意以下几方面问题: 卖场负荷不小于600公斤/平方米，仓库不小于1000公斤/平方米；空调、灯带、灯具公司自己安装。供电容量：双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距地3.3 m（特殊标准除外）供水：150-200吨/每天，给水管径不小于150mm 。供气：煤气或等热值管道天然气200立方米/小时；超市通风：夏季温度要求：干球温度26-28 ；冬季温度要求：16-18。装修：层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m，灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm 。柱距：10m*10m 。外部：设置隔油池、化粪池，泛光照明设计 ，预留外招广告牌位置及电源 。超市内预留电视信号线；超市内的冷冻机房设在一层；提供电话进线；超市预留燃气管线。3、便利店以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 1、面宽小于4米之店铺不开 2、门前台阶高过1、5米之店铺不开 3、门前客流虽多但无停留理由之店铺不开 4、社区消费为主或高档社区店户数小于1000户之店铺不开 5、300米内无任何竞争对手之店铺不开 6、门前全天经过客流小于3000之店铺不开 7、理论客流远小于实际客流之店铺不开 8、无明显结点之店铺不开 4、专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇女儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是人们购买力提高、购物环境改变和消费心理变化而形成发展的。专卖店的经营方式可分为厂家直营和加盟代理，区别对待这两种方式可以执行不同的招商策略。 5、百货店在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多样化选择的零售业态。百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 （2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 6、折扣店 ：其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区，地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不作太多装修，以求最大程度降价让利于消费者，所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店商品价格比一般大卖场还要低10%左右。 SHOP概念折扣店和2002年底北京OUTLETS燕莎奥特莱斯购物中心。商业界普遍把折扣店、超市、购物中心视为三大重量级业态：到百货店购物是体验时尚、到超市是为了方便、到折扣店是为了采购便宜商品。驰名商品常年打折是折扣店的主要法宝。在国外自有品牌是折扣店的核心，许多折扣店中的自有商品比例高达80%，比较少的也达到60%左右，国内折扣店经营范围还是偏少，经营规模也远达不到连锁，主要的功能还是为著名厂商销售库存及换季商品，消费者对于此业态概念还很模糊。 7、自动售货机以自动售货机为载体，销售饮料、小食品、香烟、电话卡、药品、旅游纪念品、玩具、报纸、杂志、车票、邮票等，由顾客进行自助购物的零售业态。 商铺选址 一 火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150500平方米，租期至少2年。二 普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200500平方米；大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米。三 面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80200平方米。2年以上。四 一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。五 茶楼、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶楼、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、建筑要求茶楼、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50400平方米。2年以上。六 电器连锁（苏宁、五星等）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。2、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。七 国美电器1、商圈要求：1）商业街店-临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店-在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器 商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店-位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。4）特定市场店-手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店-位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一 定规模的商圈。3C店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。4）旗舰店：400平米左右。4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，