老年住宅(廖文辉).doc

建议建造符合老年安居生活的老年公寓 由于社会上老年人群逐渐增大，高高龄老人日益增多，希望政府及房地产开发商们给以特殊的关照。根据对老人们的调查，我们认为以下户型比教适合老人们居住，目前还未在北京房地产市场上见到这种设置，特此提出以下建议： 小户型：使用面积约40平方米左右，为一室一厅一卫生间。二户或三户共用一个厨房。室内高度不低于2.7米。符合建设部老人设施标准。精装修。房价合理。 这种共用厨房式的小巧玲珑户型的优点分述于下： 1人过60岁，生活发生了很大变化：收入减少、孩子长大、成家，有的老夫妇失去另一方，单身。另外，绝大部分老人的体力、精力、健康状况不如以前了，所以需要重新调适自己的生活，以便能健康的享受老年时光。趁北京大规模改造之机，希望建一批这样的商品房住宅使老人有适应他（她）们今后20-30年安居生活的住宅，有个自己的家，自己的房。 2老年人群是健康的，大多数日常生活能自理，但仍需关照。如有共同厨房，以便互相照应，这样可去除老人的孤独感，不至于有的老人独居，生病以至死亡，没有能得到及时帮助。通过他（她）们不来厨房即可发现问题。而厨房又是最容易发生火灾或其它事故的地方，两、三房共用一间厨房，也可以减少灾害、事故的发生。另一个好处是，一家请了保姆，事太少，几家共用一个保姆会在经济上节约的前提下使老人得到最实惠的服务。居家养老，是一种养老的形式，不必非到养老院-即使有三级宾馆的设施和服务，却没有家的感觉，又是像在等死，精神上失落感会增浓。 3这种单元房使失去配偶的单身老人，或空巢家庭不再有孤独感，因为身边有朋友，有邻居。事实证明老年人再婚，由于增加了生活中人际关系的复杂性，往往多数事与愿违，不如与朋友、邻居相处，利多弊少，同样可以得到必要的关照。 4因为有了房，可使老年人的财产得到保值、增值的效果。不必为住养老院每月交房租，交了十几年，仍两手空空。以后的岁月收入越来越少，可开支越来越大，因为医药费、保健用品费随年龄增大而必增不减。若他们购买了这种老年公寓，可以不再交房租，同时，在他们急需用钱时，可以将这房卖给老年公寓的物业管理公司，改为租用从而得到一笔钱，或作为他们最后弥留之际时各种费用的抵押金，或在去世之前没有动用，去世之后转送给子女，贡献给社会，都显得生活过得很从容。 5由于有老年公寓，形成一个老年社区，造成一种环境氛围，便于开展社会活动，使老人感到老有所养，老有可为。在这里不是等死，而是生活！他们可以举办各种报告会研讨他们关心的问题。参与各种体育或保健活动；同时也集合了老年人的智慧与力量参与社会上的各种公益事业，如青少年的教育，对环境保护的宣传与监督等活动。杭州市人口发展的新变化及思考 杭州市是我国最具活力的城市之一，经济长期快速增长，社会全面发展，连续10多年保持在全国省会城市领先水平，在长三角地区，2001年继上海之后第二个人均GDP越过3000美元，经济和社会进入了一个新的发展阶段，人口出现了一些新的情况，产生了新的问题。在新的历史条件下以科学的发展观为指导，深入研究已经出现和将要出现的问题，思考并制定相应的对策，对于人口发展乃至于对全市的经济社会可持续发展和生态环境的改善都是必要的。一、 人口发展的新变化多年来，人口与计划生育工作取得了显著的成绩，为经济和社会发展创造了良好的条件。随着经济社会的发展，杭州市的人口发展出现了一些新的变化。（一）自然增长率低，进一步下降的空间缩小建国以来，杭州人口发展大致分为四个阶段：一是1950-1955年，人口增长呈现高出生、高死亡、高增长；二是1956-1963年，人口增长经历了一个大起大落的曲折过程，谷峰出生率相差近20个千分点；三是1963-1980年，人口增长呈现急剧下降，由1963年出生率为41.59下降到1980年10.15，是杭州人口再生产类型变化最为显著时期；四是1981-2003年，人口增长呈持续缓慢下降态势。2003年,杭州市人口自然增长率已降为2.31。计划生育作为一项基本国策已深入人心，少生、优生的思想已基本被人民群众所接受。由此带来的新问题是，自然增长率进一步下降的空间缩小，宏观调控生育率的能力减弱。（二）增长以迁移为主，并有进一步加强态势杭州市自然环境优美，文化底蕴丰厚，经济发展快速，创业投资环境良好，吸引人才政策优惠，城市自身功能不断完善，城市的吸引力不断增强，第三产业的繁荣，进一步促进了城市化进程，吸引了众多人口的迁入。杭州市的人口增长从80年代中期开始，由原来的自然增长率为主转为迁移增长为主。尤其是进入21世纪以来，市委、市政府提出“住在杭州，游在杭州，学在杭州，创业在杭州”，吸引了大量的迁移人口，使迁移增长为主的趋势更加突出。2001年、2002年和2003年迁移增长分别比自然增长高231.18、258.96、和269.61个百分点。要求政府及有关部门加强对有关政策的研究，对迁入人口合理引导并进行有效的宏观调控，以适应经济社会和环境发展的需要。（三）年龄结构进入黄金时期，但就业压力加重从第五次人口普查及2003年的人口年龄构成中可以看出，杭州市的人口结构目前已呈现出“中间大，两头小”的橄榄型，2000年人口总抚养比为33.83%，劳动力资源处于开发利用的黄金时期，出现了人口学上“人口红利”特征。2000年杭州市人口普查资料显示，劳动适龄人口达到了471.12万人，占总人口的比重由1990年的65.74%上升到68.49%。如何趋利避害，最大限度地获取人口红利，规避人口负债，有效开发利用劳动力资源，努力增加社会财富，不断推动经济社会发展，已成为今后需要研究和解决的大问题。（四）老龄化速度加快，问题日益突出杭州目前已经进入老龄化社会。杭州市2000年65岁及以上年龄人口已占8.83%，2003年已占10.87%。据预测，到2010年左右，杭州人口老龄化将进入高峰期。人口快速老龄化是在生产力尚不太发达、社会保障体系尚不太健全的情况下到来的，解决好由此带来的各种经济和社会保障问题，使老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为，是我们今后一个时期十分严峻的任务。（五）文化素质显著提高，但总体水平仍然偏低改革开放以来，杭州市委、市政府十分重视人口素质的提高，大力发展教育事业，人口文化素质与“四普”相比发生了明显变化。人均受教育年限由“四普”时的6.82年提高到“五普”时的8.23年。具有中等教育水平的人口比例大幅度上升。2000年，每十万人口中具有大专及以上学历人口达到7206人。虽然杭州市人口的文化素质有了较明显的提高，但初中升入高中阶段教育人口明显偏低，专业人员增幅较小，十年间仅提高了0.22个百分点，技术和知识型劳动者，特别是高级人才和专业技术人才缺乏，不能满足经济社会发展的需要。（六）流动人口迅猛增加，与城市管理矛盾突出2002年，杭州市约有流动人口119万，且80%以上来自农村。据杭州市公安局提供的资料，到2003年底杭州市经过登记办理暂住证的外来人员达到157.86万人。大规模的人口流动激活了劳动力资源的更新配置，为城市经济建设和社会发展作出了重要贡献，也给城市管理提出了新的更高的要求。流动人口数量增长与管理不适应出现的计划生育、子女教育、社会治安、环境污染及卫生防疫等问题，成了城市管理的新课题。（七）居民收入提高，为人口发展提供了良好条件随着经济的发展，居民的收入快速提高。2003年杭州市城镇居民可支配收入为12898元，农民人均纯收入为5740元。收入的增加，改变了人们的经济基础，也改变了人们的思想观念，从而为人口发展提供了良好的物质条件。城乡居民收入的逐年提高，改变了消费结构，继住房消费的浪潮之后的汽车消费浪潮，极大地改变了人们的生活习惯，以现有的发展速度，不久就会进入汽车时代。由此给城市发展提出了包括在城市功能、城市结构等在内的一系列的问题。（八）人口郊区化移动开始，城市化发展进入了新阶段近几年来,杭州市的经济发展和居民收入快速增长,郊区化的外在经济条件已经成熟。政府不失时机地提出了“构筑大都市，建设新天堂”的发展战略，“一中心三副六组团”的城市发展总体规划即将变为现实。由于工业、企业和学校的外迁，较高收入家庭入住城郊环境优美地区，城市中心房价升高和交通的改善等因素的影响，人口由城市中心向城市的外围（周边）扩散，将有力地推动杭州市人口郊区化进程，正在改变着人口的空间布局。二、 发展思路杭州市的人口发展既有与长三角地区其他城市的相同之处，也有自己的特点。在今后一个时期里，必须牢固树立科学发展观努力实现人口、经济、社会、资源和环境的全面协调可持续发展，坚持以人为本，促进人的全面发展，促使人口工作上新台阶。据此,人口发展的基本思路是：适当控制总量，合理调整结构，大力提高素质，优化空间布局。杭州市人口发展的特点是人口数量持续增大，特别是生育旺盛期妇女在2004-2012年间达到最高峰，劳动年龄人口大量增多,大量流动人口的进入,人口城镇化步伐加快，就业压力的逐年增大及人口老龄化的加剧，使得杭州市在“十一五”及相当长的时期里充满着机遇与挑战。因此，要对人口总量进行适当控制。实现稳定低生育水平的战略目标，积极引导群众参与人口综合调控和生育调节，在稳定低生育水平的基础上逐步实现人口现代化。对于迁移增长人口要从素质和数量两方面加以合理引导。促进人口与经济、社会和资源环境协调发展。调整人口结构既包括调整人口的年龄、性别等自然构成，也包括调整文化教育等社会文化构成。据历年报表统计，杭州市的出生婴儿性别比基本保持108以内，处在出生性别比的上限范围。人们的生育意愿，在数量上想多生，在性别上偏好男孩。根据杭州市2003“十五”中期评估调查资料显示，平均期望子女数为1.59人，超过现行政策要求的水平，在低生育水平的背后仍然有反弹的可能，工作上稍有放松，管理上稍有疏漏，任何外部环境的变化（生育政策的微调、传统生育习俗的影响）都会引发生育水平的波动。因此，要在控制人口数量的同时，关注性别构成，并主动调整人口的年龄构成和文化构成。未来的竞争是人口素质的竞争，因此要把提高人口素质放在重要地位。努力构建多元化的、高水平的教育培养体系，大力提倡终身教育。加大农村教育的投入，把提高农村人口素质作为教育工作中的一个重点来抓。向广大劳动人口提供适当的教育和培训机会，提高从业人员技能水平。重视女性教育，把女性教育作为提高人口素质的主要途径和手段。重视流动人口子女的受教育问题。加强高中段教育的协调发展。积极开展全民健身运动，全面提高身体素质。加强思想道德教育，努力提高人口的综合能力素质。大力发展交通、通讯事业，推动人口合理的空间布局。三、 几点建议为实现上述思路，促进杭州市人口的发展，提出以下几点建议。（一）继续保持低生育水平，控制人口数量。（二）积极发展人口教育，普及健康的性知识，提高人口素质。要在全民中，尤其是在青少年中普及健康的性知识。近期里迫切需要研究并尽快解决的是实行自愿婚检后，婚检率降低，出生婴儿缺陷率上升的问题，并采取切实有效的措施，提高婚检率，降低出生婴儿缺陷率。（三）重视并切实解决老年人口的社会保障问题。（四）大力发展公共交通，合理发展私人交通，推进人口郊区化发展。汽车进入家庭是全面建设小康社会，实现现代化的标志，只有正确引导，有序发展，才能破解目前出现的行路难问题。（五）逐步建立和完善社区人口综合服务功能，尤其是完善流动人口的服务与管理机制。坚持属地管理，落实企业法人计划生育工作负责制，强化村（居）管理职能，调动各种社会资源，充分发挥部门优势，实行综合治理。同时加强流入地管理，进一步明确以流入地为主的管理工作机制，建立健全户籍地和现居住地相互协调、双向合作制度。按照“政府领导，综治牵头、公安为主、各方参与、综合治理”的工作方针。进一步明确公安、工商、卫生、计生、社区等部门的分工，健全管理组织，加强部门沟通，完善考核办法，落实专项经费。因势利导，规范外来人口的管理，实行本外地居民一体化管理，在管理过程中一视同仁，实行流动人口同管理、同服务、同宣传。对流动人口实行动态管理，建立健全流动人口月报告制度，严格把好外出发证关和外来验证关，落实信息联系制度。加快流动人口信息化建设步伐，建立信息交换机制，加强监控查制度，促进流动人口管理逐步走上经常化、制度化、信息化管理轨道。（六）抓好人口与计划生育工作充分认识人口与计划生育工作的重要性、长期性和艰巨性。树立忧患意识，正确处理好经济发展与人口、资源、环境的关系，始终坚持发展经济与控制人口两手抓，两手硬，努力开创生产发展、生活富裕、生态良好的全面发展之路。未来几十年，杭州人口的自然增长仍将以每年6万左右的速度持续增加，老龄问题、流动人口、就业压力等矛盾还会不断加大，人口与经济社会发展、资源、环境之间的矛盾依然尖锐。对此，我们必须高度重视。以综合改革为抓手，全面落实和完善利益导向机制，根据浙江省人口与计划生育条例精神，积极采取优先优惠措施，建立有利于人口与计划生育工作的社会保障制度。大力推进计划生育优质服务，把优质服务贯穿于计划生育工作的全过程，从广大育龄群众的迫切需求、切身利益、工作薄弱环节出发，使计划生育的整个工作真正以育龄群众的生殖健康为中心运转起来，把以人为本的精神渗透到计划生育工作的每一个环节之中。人口和计划生育部门在实际工作中，围绕“抓创新、促平衡、上水平”的工作思路，狠抓各项工作的落实。合理调整养老机构的功能结构 严重疾病, 疗养院, 香港, 美国, 牌照 养老机构的功能分类及其意义养老机构的功能分类，是指根据每个养老机构收养老人所需要帮助和照料的程度，对其照料功能进行科学分类。在美国，根据养老机构的不同功能将其分为三类：第一类为技术护理照顾型养老机构，主要收养需要24小时精心医疗照顾但又不需要医院所提供的经常性医疗服务的老人；第二类为中级护理照顾型养老机构，主要收养没有严重疾病，需要24小时监护和护理但又不需要技术护理照顾的老人；第三类为一般照顾型养老机构，主要收养需要提供膳舍和个人帮助但不需要医疗服务及24小时生活护理服务的人。在香港，1994年制定的安老院规例根据养老机构的不同功能也将其分成三类：第一类为高度顾照安老院，主要收养有能力保持个人卫生，但在处理有关清洁、烹饪、洗衣、购物的家居工作及其他家务方面，有一定程度的困难的年满60岁的老人；第三类为低度照顾安老院，主要收养有能力保持个人卫生，也有能力处理有关清洁、烹饪、洗衣、购物的家居工作及其事务的年满60岁的老人。至于那些需要高度的专业医疗或护理的老人，则属于附设在医院内的疗养院收养的对象。香港社会福利署安老院牌照事务处在1995年4月制定的安老院实务守则中又对混合式安老院的分类作了具体规定。所谓混合式安老院是指那些为住客提供超过一类照顾的安老院。在划分混合式安老院的种类时，应采用按宿位数目较多的一类服务划分的方法。如果在一个安老院内两类床位数目相同，则该院舍将依提供较高照顾的一种服务分类；如果在一个安老院内同时提供三类服务，则可将中度照顾宿位加低度照顾宿位的总数和高度宿位数目的服务划分为高度以照顾安老院或中度照顾安老院。 国外及香港之所以要评估界定每个养老机构的功能属于哪能一类，主要目的是便于政府主管部门依法对养老机构进行有效监管，确保住客的利益获得保障。因为不同功能的养老机构在硬件的配备、工作人员的配置、医疗设备及物资（如步行辅助器、轮椅、便椅）等要求上是不一样的。比如，日本厚生省规定养护老人院与特别养护老人院必须配备的设施有所不同：养护老人院必须配备集会室，而特别养护老人院则不需配备集会室，但又必须配备护士室、功能恢复训练室、看护材料室；在每一居室收养的人员及人均居住面积上，养护老人院原则上不超过4人，被收容者人均居住面积（贮藏设施除外）应在3.3平方米以上而特别养护老人院则上在8人以下、被收容者人均居住面积（贮藏设施除外）应在4.95平方米以上；在浴室与厕所的设施上，特别养老护老人院除一般浴缸外，要设立适当的特别浴缸，以便于需要看护者入浴，被看护者用厕所，要设立电铃或相应的呼叫设备，同时要适于身体残疾者使用。香港的安老院实务守则规定，低度照照安老院不需要雇用护理员、保健员、护士；中度照顾安老院不需要雇用护理员，但需雇用保健员或护士；高度照顾安老院则必须雇用护理员、保健员或护士。而且不同类别的安老院，护收养人数配置的保健员或护士人数也不一样。此外，他们还规定高度照顾安老院及中度照顾安老院在下午6时至上午7时的期间，须有2名员工当值（即值夜班），该2名员工可以是主管、助理员、护理员、保健员或护士。 从目前我国养老机构的功能来看，除属于卫生部门主管的老年护理医院（也称老年护理院）与民政部门主管的老年公寓在收养的老人需照料程度上有明显差别外，一般的社会福利院、敬老院均未进行功能定位，其收养的老人从基本生活能自理的一直到长期卧床不起、甚至需要临终关怀的。这些养老机构只是在机构内部按收养老人需照料程度的不同，分成专门护理、一级护理、二级护理、三级护理等几类，实行分部或分区管理，尚无专门收养需专门护理和一级护理的养老机构。 借鉴海外经验，并考虑到现阶段我国民政部门拟定的有关收养人员分级护理标准及分级护理提供服务项目和内容等规章，我们建议，未来我国的养老机构不论其院名有何不同，不论其所有制性质有何差别，均可按主要收养老人需要照料的级别不同分为三类：重度护理养老院，以需要一级护理与专门护理的老人为收养对象的养老院；中度护理养老院，以需要二级护理的老人为收养对象的养老院；轻度护理养老院，以需要三级护理或不需要护理的老人为收养对象的养老院。在21世纪初，国家民政部社会福利局应尽快进行调查研究和试点，拟定这三类养老机构在设施、工作人员配置等方面不同要求的规章，各养老机构应根据本单位的实际条件及收养老人情况向政府主管部门申报养老院类别，经主管部门评估审核合格后，发给养老院类别证书。对于那些类似香港混合式养老院的养老机构，其具体分类可参照香港安老院实务守则规定的原则处理，也可对这些混合式养老院内部的各部或各区功能进行定位，核定重度所理部、中度护理部、轻度护理部的床位数，并按不同的设施、工作人员配置等要求具体落实。如果今后某一个单一型养老机构要改变其功能类别或某个混合式养老机构要改变其不同功能的床位数比例，应重新向政府部门提出申请，接受评估审核。逐步提高收养需重度护理老人的比重鉴于目前我国尚未将社会福利院、敬老院按功能进行分类，同时又缺乏各类养老机构所设置的不同功能床位数的全国性调查统计资料，因此只能通过个别地区收住老人护理级别的比例大致估计我国养老机构的功能结构现状。据上海市民政福利事业管理处于1999年对全市4000位养老机构收养老人（包括少量成年智残对象）的基本情况进行的抽样调查，属于专门护理的老人占19%，一级护理的老人占29%，二级护理的老人占23%，三级护理的老人占29%，也就是说收养需重度护理的老人数占收养老人总数的48%。考虑到上海市的城市社会孤老和农村五保老人比重较低、在近年来又开始注意了加快发展收养卧床不起老人的床位、适当控制老年公寓发展等因素，笔者估计目前我国大部门地区各类养老机构收养老人总数中属于需重度护理（包括专门护理和一级护理）的老人约占40%左右。 我们认为作养老机构，有些老人虽然基本生活能自理，但由于家中住房条件差、无子女或与子女相处不太融洽，希望入住养老机构，理应热情欢迎；只要当地老人需要，老年公寓也应有所发展。然而在我国经济发展水平还较低，明显滞后于老龄化的情况下，应考虑把有限的资源用于老人及其家属最急需解决的照料困难上。根据国内一些地区的调查，老人及其家属在照料上最需要社会帮助的是当老人长期卧床不起或精神严重衰退，需要提供全天候的基本生活照料的时候。现在我国一些服务质量较好的养老机构，床位最紧张的也是收养这些需重度护理的老人。老人家属在登记床位后往往要等候很长一段时期，才能把老人送进养老机构入住。而且这类床位的空缺取决于已入住养老机构老人的支世，因引等候时间究竟有多长又是一个未知数。在香港，截止2000年1月1日，在主要受政府资助并由非营利的非政府组织管理的系统中，护理安老院床位总数已有8992张，比安老院床位总数7098张要多近2000张，如果再加上更需照料的疗养院和护养院的床位2833张，将超过近5000张，但是护理安老院和疗养院、护养院的床位仍然严重供不应求，不少符合收养条件的老人常常在登记后要等2年左右才能入住，有些老人还未轮到入评理地竟不幸去世。在我国，即使今后进一步弘扬和鼓励家庭照料，大力发展社区上门照料服务，提高为老服务质量，主要目的也是为了解决面广量大的基本生活部分不能自理的需轻度过中度护理老人的照料问题，尽可能让这些老人居家养老。至于需要全天候给予基本生活照料的重度护理老人，社区上门照料服务或雇民间钟点保姆还是难以解决的，如果要请全天上门服务的家政员或雇民间全天保姆来照料老人，不仅费用昂贵，而且与老人不住在一起的家属还怕他们会虐待老人。因此，在21世上半叶加快我国及各省、自治区、直辖市的养老机构及其床位数量时，应重点发展收养需重度护理老人的机构及其床位，提高这类床位在我国及各地养老机构床位总数中的比例，使之逐渐上升到70%左右。 如果在下个世纪初我国新建和改扩建养老机构时，忽视了上述的功能结构合理调整的话，很可能在20、30年后出现类似本世纪后半叶荷兰的深刻教训。荷兰政府在本世纪50年代末至70年代初曾作出决策修建大批养老院，让老人们退休后不久就搬到那里，居住在一起，反自己的房屋胖出来给年轻一代居住。然而由于那个时候建造的养老院是作为住房设施建造的，而不是作为照料设施建造的，所以随着本世纪70年代以来更多的年老体弱的老人入住养老院，原来入住养老院的第一代、第二代老人的身体状况也因年龄增高日益衰老，老年精神病患者也在增加，使入住养老院的老人越来越多地需要大量的护理照顾。在这种情况下，荷兰政府不得不花几十亿几十亿的钱将这些养老院改建成照料设施型建筑。荷兰的社会福利专家明确提出历史的教训：五六十年代不应该建造那些养老院，至少数目不应该那么多。如果我们当时就进行更大的努力建立起更完善的照料服务体系，我们应该可以节省很多很多钱。按持续照顾理念发展养老机构持续照顾是本世纪90年代国际社会针对长期来各种老年照料服务机构和项目相互分割，使老年人在健康状况和生活自理能力逐步下降的过程中不断变更养老场所而提出的新理念。它的含义是尽可能使需要不同程度照料的老年人能长期居住熟悉的环境中获得良好的照顾服务。在许多发达国家及一些经济发展水平较高的发展中地区，长期来把把养老机构分成完全独立的一般养老院、需要特别生活护理的养老院和需要专业医疗护理并带有临终关怀性质的养老院，功能分得过细并互相独立，而且把养老机构与社区上门为老服务又隔裂开来，自成系统。这种照料老人的模式虽然对提高各类养老机构的专业化水平，确保服务质量，加强政府对养老机构的监督管理有昨，但却增加了被照料老人的困难，往往使他们随着健康状况和生活自理能力的变化，不得不搬迁几次场所，办理几次登记入住手续，重新认识和熟悉周围的环境，建立亲密的人际关系。于是近年来国际社会从以人为本的原则出发，根据大部分老年人，无论居住在家中或在养老机构中，都希望在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住的愿望，提出了政府应制定鼓励及帮助老年人在其熟悉的居住环境中得到持续照顾和政策措施。 按照持续照顾的理念，我们认为应在养老机构功能进行分类的基础上，尽可能使老年人减少搬迁养老场所的新思路来规划发展21世纪上半叶我国的养老机构。笔者建议未来我国城乡的大多数社会福利院和敬老院在功能上应逐渐归并为两类：一类为复合型养老机构，类似香港的混合护理部，其中设立轻度护理部、中度护理部、重度护理部，同时按规定配备相应的硬件与软件，分别收养基本生活自理能力程度不同的老人。在这类养老机构中，既可让入住时基本生活能自理的老人一直在某个机构内住到生活完全不能自理，以致需要临终关怀而最后去世，唯一需要他们变更的只是将床位及个人物品从这个养老机构的轻度护理部搬到中度护理部、重度护理部；也可直接收养基本生活严重不能自理或完全不能自理、需一级或专门护理的老人，让他们入住重度护理部。另一类为单一型的重度护理养老机构，收养老基本生活严重或完全不能自理、需一级或专门护理，而家属及社区上门服务又无法给予良好的全天假照料的老人，让他们入住后一直住到需要临终关怀而最后去世。 近年来我国很多地区已经建立一些老年公寓，现在不少地区还规划新建老年公寓。我们感到从老年公寓本身的功能定位来看，应是收住基本生活能自理的老人，而且在一般情况下每个老人或老夫妇俩都有一室或一室一厅的独立房间。从某种意义上说，老人居住在老年公寓也是居家养老，他们在需要时可以接受社区上门照料服务或雇佣民间保姆，只不过与一般的居家养老不同之处在于它是老年人集中居住的场所，在一幢楼中往往设有计多老人分别居住的独立房间，并配备供居住老人共同使用的文化娱乐设施、康复设施、食堂、洗衣房等；而且这些老人又都属于空巢家庭，他们的子女及孙辈不住在老年公寓中。在美国，许多老年公寓是为62岁以上，能自行走动、低收入或领取老年津贴的体健老人所提供的居住活动场所。由于发达国家政府对低收入老人入住老年公寓有较多补助，因此在这些国家中老年公寓的数量相对比较多。然而我国的老年公寓需要通过收取入住老人缴纳的购房或租房费等来自负盈亏的，在一般情况下政府不给予财政补助。在我国城乡，经济条件差的体健老人往往住不起老年公寓，经济条件较好、本人又有较宽畅住房的体健老人往往又不愿意住老年公寓，而且当入住老年公寓的老人基本生活严重不能自理时，由于得不到象重度护理养老院那样的全天假照料而不得不搬出老年公寓。所以笔者认为在下个世纪上半叶我国的老年公寓需求量不会很大，不宜盲目发展。同时，按持续照顾的理念，建议在已经建成或今后新建的老年公寓中附设护理部，按需中度或重度护理需求配备必要的硬件和软件，使那些入住老年公寓的老人在基本生活部分不能自理或严重不能自理时，仍能继续居住在老年公寓。 当前，我国各地都在制定老年事业发展的十五计划和到2015年长期规划纳要，我们希望在纲要中不仅要规定到2005年、2015年时养老机构的床位总数及其占60岁及以上老人数的比例，而且能提出按功能划分的收养重度护理的老人床位数比例，并对新建和改扩建养老机构加强宏观指导和调控；希望民间投资养老机构前，重视并搞好对新建养老机构的规模、功能及档次、区位的调查研究和论证，使21世纪上半叶我国养老机构按适度比例迅速、健康地发展老年公寓运营模式浅析 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。 一、老年公寓具备的特点特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。二、老年公寓运营模式应遵循的原则老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。原则一：目标市场定位二路出击。老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。北京太阳城是成功开发老年公寓的典范。北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。考虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。原则二：销售方式三方并举。根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。则三：社区服务四点标新。社区服务的四点标新意味着社区服务方面的社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差异化经营的基础。总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。老年杭州，静候老年住宅 杭州的老年化现状及趋势根据联合国的界定，男女达到60岁就进入老龄阶段，一个城市、一个国家如果老龄人达到10%，那么这个城市就是老龄化的城市，这个国家就是老龄化的国家。而我国政府在2000年的10月正式向世界宣布，我国老年人口已经达到了1.32亿人口，正式进入老龄化的国家。杭州是全国最早步入老年化的城市之一。据最新的调查统计：杭州地区有老年人88万，其中城区有55万。这仅是现状，而发展趋势将使杭州的老年人群变得更为庞大。杭州“建设大都市”的进程，肯定同时也是人口膨胀的过程。而杭州城市人口的增长，主要有三条途径：每年的人才引进，经商投资者涌入，大量的外来就业人员。这三类人员，虽然总体上年轻，但独生子女的比例相当高，这意味着他们每个人的背后，有着好几位老人。显然，从愿望上说，他们并不都愿意把老人全都孤单地留在老家，只要条件许可，接老人们到杭州定居（未必住在一家）显然会成为首要选择。而“杭州老年人入住敬老院意愿调查”显示，城区有8.9%的老年人有入住养老设施的意愿，也就是说，杭州有近5万老人想入住敬老院，而城区116家养老设施有2583张床位，只能为5%的老人提供服务。如果将入住敬老院的意愿调查，改成“希望有单独居住空间且能得到生活照顾”的意愿调查，我相信比例会高得多。而要满足这一意愿，“老年住宅”及相应的物业服务应该能够做到。“老年住宅”的尝试实例中年人向来是大家庭的核心。随着生活水平、医疗技术的提高，围绕中年核心的“421”的家庭结构模式已经出现，即中年夫妻2人，上养4位老人（父母、公婆），下养1名子女。而专家预测，未来十年，甚至出现“8421”家庭模式。一方面，家庭的依赖核心在归并；另一方面，由于生活、工作、观念、习惯的变化节奏加快，及就业的高流动性，新生代有着与上代人“分居”的强烈愿意。“家庭养老”观念受到了现实难题的巨大冲击。不可设想，一对夫妻如果想好好工作，怎么还能有精力去照顾至少4位老人？“老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。通过住宅方式，一定程度解决老年人的问题，这无疑是房地产企业的一条独特的发展之路。北京太阳城房地产公司通过建设运行“老年住宅”而摸索出一条新路，叫“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合的模式，这一做法已经受到了政府及联合国的重视。北京太阳城的所谓“老年住宅”，其建设特点是配套设施齐全，迎合老年的生理特点，如住宅的无障碍设计，为老年人服务的设施和居住的地方，都安装有一户型电梯。有强大的物业服务能力，部分地取代了敬老院的功能。有老年大学。社区内有一定规模的医院，生活环境安静、优美等特色。看得出来，老年住宅就产品的设计开发，说穿了也没有什么特别的难，难在事先全面深入地了解老年人的真正需求。老年住宅最大的优势是什么？市场需求旺盛，且市场针对性明确的产品几乎空白。老年住宅最大障碍是什么？老年人群的购买力偏弱。老年人群的收入大部分靠固定的退休工资，有些会有子女的赡养金、商业养老保险，但也不会太丰厚。因为年老，他们危机意识较强，有钱时也会更多考虑大病，考虑收入来源万一波动。许多老年家庭有此能力，支付老年住宅的首付款甚至一次性付清，问题是他们不可能将所有的钱投进住宅。购买住宅，对他们来说是投资大，自己享受年限有限的大宗消费，因而会持非常谨慎的态度。这是个市场“瓶颈”。所幸的是太阳城找到了解决瓶颈的方法。太阳城是这样做的：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。此举，开发商解决了资金周转，业主兼顾了居住与养老矛盾。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康活得长，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。杭州老年住宅的优势一、价格优势。杭州老城区几乎无地可供，大量的新建住宅必然在目前的郊区地带。对上班族来说，郊区楼盘的远是个不利的市场因素，而对老年人群，只要有公交线通达，并不很在意远近，他们的时间相对充裕。郊区相对较低的房价，足以弥补交通等大配套的相对不足。二、环境优势。郊区空气清新，大部分地方邻山近水，适合养老居住，也便于老年人锻炼健身。这一点比较显见，毋庸多说。三、产品设计时如明确定位为老年住宅，有种种设施及物业服务相配，必能极大地满足老年人群需求，也必然吸引人气，这同时解决了老年人的社交需求。同时，针对性明确的老年住宅，能够吸引有实力的外来居住者。杭州“适宜居住”的城市特点，会吸引更多的海内外置业者。这是房地产市场的拓展。四、一举两得，满足两代人。产品设计时，同时兼顾到子女周末度假、看望老人时的居住需求。有实力的年轻一代，就没有必要再购置利用率极低的“第二居所”。五，建设老年住宅的社会效益明显，对杭州市的大都市战略起着不容小视的积极作用，开发商有望争取政策支持。进入了老年化城市的杭州，不可能没有“老年住宅”的市场份额。 老年人生活照料服务的现状及发展趋势 一、前言中国在199年刚步入人口老龄化国家行列，60岁以上人口超过1.26亿，占总人口比重的10%以上。而中国各地的许多城市，特别是沿海发达城市，都早在十几、二十年前就已经开始了人口老龄化的发展进程。到今天，这一发展趋势正呈现高龄化的特征。不仅老年人口绝对值已翻了几番，高龄人口的增速进一步加快，占老年人口的比重也不断上升。 以上海为例，在上海人口老龄化的发展进程中，老年人口高龄化的发展速度不断加快，高龄人口的绝对数逐年递增。上海人口高龄化发展趋势是未来上海将进入典型的高龄化社会。下表充分说明了上海人口高龄化发展的整个过程： 上海市人口高龄化现状及预测年份80岁以上人口数（万人）占岁以上人口比重（%）年份80岁以上人口数（万）占60岁以上人口比重（%）198210.817.92200538.7515.51199016.548.85201046.8716.84199523.1710.2201554.1915.05199826.5811.28202049.6811.40199928.4911.95202550.2310.71200030.0012.56203066.6514.42资料来源上海统计年鉴；上海市公安局、市统计局提供的资料；复旦大学人口所提供的预测资料。以上数据显示，从1982年1990年的八年间里，高龄人口数量增加了近6万；而进入到九十年代，老年人口高龄化趋势更加明显，从1990年到1998年的后八年间，高龄人口的数量增加了10万多。从预测资料上可以看到，2005-2010年期间，是高龄人口占老年人口比重最高的一段时期。目前上海的高龄老人为28.5万（1999年），到2015年高龄人口第一个高峰期间将达到54.2万，增加近一倍。 老年人口高龄化的发展趋势，将带来高龄老人的照料看护需求大大增加；