收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问.doc

这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题，欢迎发表意见。收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问请先看如下举例：评估内容单 价(元/)备 注(一)年房地总收益1、月租金估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查，类似房地产租金水平一般为17.0020.00元/月(含税)，根据估价对象的特点和实际情况确定其正常月租金水平(含税)为18元/月2、年房地总收益月租金12个月(二)年房地总费用以下六项之和1、维修费按房屋重置价格的1.5%2、管理费一般由承租户承担，不予考虑3、出租房产的税率根据相关文件规定，该区域的房产出租税率为0.5元/.月 4、保险费按房屋重置价格的25、租金损失费空置期每年按0.5个月计算6、租赁中介费按年房地总收益的2%计(三)年房地纯收益(一)(二)(四)资本化率资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率选用目前一年期存款年利率2.25%，风险调整值根据估价对象的情况(住宅，风险相对较小)以及当地的房地产发展现状及前景等因素综合考虑后，确定风险调整系数为%，则资本化率r为%(五)可获收益年限(年)混合结构非生产用房经济耐用年限为50年，如前述，至估价期日，建筑物剩余经济耐用年限40年，土地剩余使用年期为67年。根据规范二者之间取其短者，即取收益年限n=40年。(六)房地合一收益单价(V1)V1=a/R1-1/(1+R)n(七)土地剩余年限折现值(V2)307.70V2=P1-(1+r)-27/1-(1+r)-70(1+r)40，在建筑物经济耐用年限届满后，土地尚有27年的收益年限。完整出让年期的土地现值(P)：估价对象位于B1区，根据厦府200579号，住宅基准楼面地价为1800元/，估价对象容积率=建筑面积/土地分摊面积=82.38/25.14=3.28，则容积率修正系数=-0.033333.28+1.09999=0.99，容积率修正后的楼面地价1782元/。土地收益折现值的资本化率(r)取现行一年期银行定期存款利率2.25%为安全利率，再加上1%的风险系数，则资本化率为3.25%。(八)评估单价(V)V=V1+V2=(六)+(七)并取整这个案例中，土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是：先求出建筑物经济耐用年限期满后的剩余27年土地价值的时点价值(该时点应为第40年年末)，再从第40年年末折现回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下：0 40 67年_ V27 按我原来想表达的意思：V27=P1-(1+r)-27/1-(1+r)-70是剩余的27年土地价值在第40年年末的时点价值，而V2=P1-(1+r)-27/1-(1+r)-70(1+r)40就是我们求取的价值了。但是，这里有一个问题，如果没有任何前提，我们只看这个公式本身，我们会发现，公式的前半部分P1-(1+r)-27/1-(1+r)-70的现金流量图正常应该是如下表示：0 27 67年_ V27 也就是说，公式的前半部分这时候就成了自估价时点起27年的土地价值的时点价值计算，在这种情况下，再考虑后半部分的折现就成了一个谬误或者笑话。因此请大家对问题予以讨论，给出一个合理的解决及相应的理论依据。博姐意见：题发给我，我也有一大堆问题，我不知道这个案例的评估目的是什么？物业到底是一个什么样的状况？为什么要采用这种评估方法？问起涓儿，涓儿让我就上述评估方法进行探讨，我想就纯理论地说说我的看法：从上述看，评估人员因为使用了建筑物的耐用年限，因为住宅法定最高年限是70年，所以就会出现土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情况。做法一：不考虑土地剩余使用年限，按计提折旧的方法,也就是在建筑物使用寿命结束后可以重新复制。做法二：用市场比较法或基准地价修正法分别计算40年和67年的土地使用权价格，两者相减即为剩余27年的土地价值。也许很多人会疑问，为什么不再进行折现呢？原因很简单，当我们用年限进行修正时VVN(1-1/(1+r)m)/(1-1/(1+r)n),我们已经将以后几十年的土地收益金折现到目前了，不需要再进行折现。也就是说我们算的就是40年的现值和67年的现值，其中67年的现值中包含了27年的折现值。我们不用考虑40年后土地收益金的变化，因为你现在交的本就是70年的出让金，在建筑物寿命结束时土地可继续使用，至于你想把剩余年限出售，那是另一回事了。一点拙见，欢迎大家指正。同意博姐的二个方案（其实也是规范中的要求）。但是，贴现问题需要讨论。计算如下：数轴表示：0 3 43 70 估价时点方法一第一步：该地块是70年使用期的住宅用地，已使用3年，故先求出67年的楼面价格。由 P=A/r1-(1+r)-70得 A=64.8243P67= A/r1-(1+r)-67 =1760.60第二步：求第43年，即使用40年的土地楼面价格。P40= A/r1-(1+r)-40 =1439.65第三步：求剩余27年的土地楼面价格。P27=1760.60-1439.65 =320.95方法二直接应用公式：P27=P（1+r）70-27(1+r)27-1/(1+r)70-1/(1+r)40=17820.64733/(1+r)40 =1153.54/(1+r)40 贴现后得： P27=32