【商业地产】房地产金融基本知识-培训-86PPT

房地产金融基本知识 引言：货币、信用、金融 房地产金融中的资金流及资本来源 影响房地产金融市场的社会经济因素 利率、贴现率和现值 资产收益率 信贷、担保贷款和抵押贷款 引言：货币、信用、金融 什么是货币 什么是信用 什么是金融 一、什么是货币？ 所谓 货币 ，就是固定地充当商品交换中的 一般等价物 的特殊商品。现代货币有 5 项 基本职能 ： 价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币 ；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币 。 现代货币 最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物 纸币 。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有 4 个层次： M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款 +基本建设存款 M2= M1+储蓄存款 +企业、单位定期存款 +财政金库存款 M3= M2+商业票据 +短期融资债券 其中 M1是通常所说的 狭义货币供应量 ， M2是 广义货币供应量 二、什么是信用？ 信用 是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系： 借款方将某种权益 若干时间后归还借款的承诺 给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。 因此， 信用体现了借贷和权益的双向运动 。事实上， 信用就是债权债务的法律关系通过 货币 来体现或实现 。 “信用”图式 贷款人 借款人 资金（现金或支票） 权益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下， 资金盈余者 与 资金短缺者 之间的 债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的 。 在一个发达的信用经济体系中， 中央银行 、 商业银行 和 非银行金融机构 组成了完整的 金融机构体系 。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔， 金融服务的种类 （所谓 金融产品 ）越来越多， 金融 （所谓 符号经济 或 象征经济 ）对 实体经济（生产和消费） 的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。 第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源 房地产金融中的资本流 资金来源 中国房地产开发资金来源及其运作 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有 多种主体 参与的交易体系和过程，特别是形成了 复杂的资本流 现金与信贷的转移过程 。（如图 2 1） 在现代房地产交易中，资本流通包括了 3个方面的参与者： A. 资本的使用者 ：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者 ：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织 ：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本 债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司 三、我国房地产开发资金来源及其运作 目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图 2 2来作简单描述。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素 资金的融通 是房地产开发与交易最基本的金融保证， 房地产金融活动 对房地产市场的活跃起着至关重要的作用 ，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。 一、通货膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓 通货膨胀 是指社会整体物价水平持续 上涨 的过程 ，而 通货紧缩 则是指社会整体物价水平持续 下降 的过程 。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言， 房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的 ，二者的关系非常复杂。 描述 房地产周期 的指示性指标 除 房地产平均价格 （一般为指数指标）外，还有 房屋空置率 空置房屋占房屋总量的比重 。我国还有“ 房地产景气指数”。 二、银行利率的变化 利率 是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量， 利率变化对房地产的影响一般是 反方向 作用 ：即 银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 三、所得税法的变化 在成熟的市场体系中， 税法和税率的变化 对经济的影响是十分明显的。在市场经济国家， 房地产投资是最重要的 减税手段和避税工具 ， 税法税率的变化必然对其产生突出影响 。 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。 四、货币汇率的变化 汇率 就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。 一般而言， 汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升 。之所以会形成这样的规律，最主要的 原因 在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难 ，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至 “崩盘” 。 五、日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成 长期稳定的变化 趋势 时，特别是与 消费结构 的变化整合起来时 ，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 六、房地产证券和其他投资工具 回报率的变化 当房地产成为投资工具时，其 回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素 。 流动性 较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。 七、金融政策 国家的 金融政策 是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而 房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感 。如 银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严 等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“ 政策市 ”。随着金融市场化的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其 间接作用（特别是 心理影响 ）仍然是重要的、不可忽视的。 八、社会福利制度 社会福利制度 对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。 我国福利制度的改革，正是最近 10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。 第三节 利率、贴现率和现值 金融市场是对 资金的使用 和 各种权益 的调配进行交易， 资金使用的 价格 如何，是人们最关心的问题之一。 利息 对借款人来说就是 资金占用的成本 ，而对放款人来讲就是 借出资金获得的补偿即收益 ； 利率 就是资金占用的单位成本即价格 。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。 一、利率 1.名义利率和现值 名义利率 ：名义利率也就是 票面利率 ，即 借贷双方在订立合同时共同约定的利率 。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值， 实际上利率就是到期收益率 。 例如 ：甲向乙借款 100万，约定一年为期，到期一次性还本金 100 万并付利息 10万，则在这个合同中的名义利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 贴现率 ：由于 资金具有 时间价值 ，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的， 二者的比值就是 贴现率 。 现值 ： 资金的 未来收益 通过 贴现 的办法换算成现在的价值量就是其现值 ，即 时间为零时的价值量 。 2.利率集 所谓 利率集 就是 名义利率的组成 ，即 在名义利率中到底包含了哪些利率 ，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以， 利率集事实上就是资金使用的成本来源 。一般来讲包括： 无风险短期实际利率 通涨溢价 期限溢价 差价 3.实际利率 定义 实际利率 是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率 ，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 物价指数校正 90年代前期， 我国的 保值定期储蓄 的 保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率 ，即所谓的 保值率就是通涨溢价 。 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。 4.利率的期限结构 贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种 因期限差异造成的利率差异，可以叫做 期限结构溢价 。 期限结构 的成因有以下解释： 期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资 机会的损失 ，贷款人会提高长期贷款利率； 借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本； 期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿； 期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿 期权溢价 。 5.利率和可贷资金 商品的 市场价格是由商品的供给和需求共同决定的 ， 金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格 利率。 因此，在平衡的金融市场中， 一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系 。可以通过图 2 3来解释。 利率与可贷资金数量关系 利率 可贷资金数量 0 I2 I1 F1 F2 D 资金需求曲线 S2 S1 资金供给曲线 6.利率同风险溢价 本论题是 利率风险 的 概率解释 ，涉及到较多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义较重大，此处从略。 二、未来值 未来值 就是存款经过一段时间后的价值，包括 本金 和 利息 。 利息计算通常有两种方法 ： 单利 和 复利 。 1.单利的计算 单利 是指 仅计算本金的生息或时间价值。 例如 ：某笔贷款本金为 100万，期限为 2年，年利率为 10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金 =100万， 利息 =100*10%*2=20万， 到期借款人应 还本付息共 120万 。 2.复利的计算 复利 则 是根据 利息计算周期 ，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息 。 例如 ：某笔贷款本金为 100万，期限为 2年，年利率为10%， 以复利计息 ，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金 =100万， 第一年的利息 为 100*10%=10万， 第二年的利息 为（ 100+10） *10%=11万， 到期应还本金为 100万，付利息为 21万，共 还本付息121万。 3.不同计息周期的复利计算 一般地，某笔贷款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为： FVn= PV0（ 1+i） n 在现实生活中，贷款的 计息周期 经常可以有不同的安排，如 年、半年、季度、月、日（即连续计息 ）等，其未来值的计算也有不同的公式。 粗算模型（简化计算） 若贷款的 年利率为 i， 一年按 m个周期计算复利 ，则 n年后其未来值为： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 23是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。 不同复利周期同样数量（ 100元）的贷款未来值比较 计算方法 未来值及其比较 1年 10年 未来值 比一年复利多 % 未来值 比一年复利多 % 一年复利 半年复利 月复利 连续复利 110 110.25 110.47 110.52 0.227 0.427 0.473 259.37 265.33 270.70 271.83 2.30 4.37 4.80 精算模型（复杂计算） 粗算模型简单地 把年利率分解成为更小复利周期利率 ，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的 等效性 ，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用 精算型式 来计算。其最基本的思想是 利率等效性 同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值 。 这样，在计算时就要先算出不同复利周期的 等效利率 ，公式为： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 这里， i为年利率， isa为半年利率， iq为季度利率， imo为月利率， id 为连续（日）利率 ，这些利率相互之间都是等效利率。 三、未来收益的贴现 未来值 是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算 未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值 ，这种计算称为 未来收益的 贴现 ，其 计算参数是贴现率 。 1.一年未来收益的贴现 一年期的未来收益的 贴现公式 为 ： PV0=FV1/(1+i) 这里 i是贴现率 ， 1/(1+i)是 贴现因子 。 事实上是现值的一年未来值的 逆运算。 2.多年未来收益的贴现 如果一笔收益是 在第 n年实现 的，那么其 贴现值的计算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5CF n，则 这些收益的总的贴现值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CF n/(1+i)n 这里的 贴现率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） -n为各年的 贴现因子 。 3.通过 未来收益的贴现值 与 投资初值 的比较判断房地产的投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比较 在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小 ，我们就能进行简单的价值判断，从而得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为 净现值 。 若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。 例子 在计算未来收益的贴现时，我们有个 计算参数 贴现率 ，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。 例如：有所房子第一年有 1万元收益，第二年有 2万元收益，第三年有 2万元收益，第四年有 2万元收益，第四年还可以按 12万元卖出，而现在需要 10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？ 这个问题实际上就是比较 在什么样的贴现水平上，未来收益的 净现值 是正数 。计算过程是这样的： 因为现值计算公式涉及到 指数运算 ，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%， 20%，则计算结果如下：（表 2 4） 表 2-4 不同贴现率水平下的贴现值比较 年份 收益 贴现因子 1/（ 1+i） n 贴现值（万元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 0.9523 0.9070 0.8638 0.8227 0.8227 0.9090 0.8264 0.7513 0.6830 0.6830 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.5718 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4823 0.9523 1.8140 1.7276 1.6454 9.8724 0.9090 1.6528 1.5026 1.3660 8.1960 0.8696 1.5123 1.3150 1.1436 6.8616 0.8333 1.3888 1.1574 0.9646 5.7876 总计 16.0117 13.6264 11.7021 10.1317 净现值 6.0117 3.6264 1.7021 0.1317 结论 计算结果表明，在 贴现率为 20%水平，该项投资仍然是合理的。由此可见， 可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率 。 第四节 资产收益率 资产收益率 是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，而以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中， 资产收益率有不同的概念和计算方法 。 一、资产收益率 资产收益率 是指 该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值 ，说明整个资产的收益水平。 其计算公式为： 资产收益率 =净营业收益 /资产价值 =（营业收益 -经营费用） /资产购买价格 二、权益收益率 权益收益率 是 股东所占权益对应的收益水平 ，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平 ，其数值为税前收益与自有资金的比值，即： 权益收益率 =税前收益 /自有资金 =（净营业收入 -年还款额） /自有资金 这里 必须注意 的是： 权益收益率是逐年变化的，主要原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。 简单结论 由此可见， 资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化 ；而 权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例 首次付款比重与已偿还贷款比重之和。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置