【商业地产】风火-深圳南山后海海岸城商业项目广告推广策略报告-102PPT

全球商务 ， 入湾 海岸城推广思路 风火的思考，从哪里开始？ 要实现高价 必须有大买家做价格标签 要吸引大买家 必须和中心区比较 路障不是远，不是生，而是 偏 偏 =你在我考虑范围 心理边界 之外 如果我们能让中心区的大买家在 同样的价位上 ，也考虑我们，南山的客户当然不是问题 写字楼的买家首先买的，不是甲级硬件 而是一个 证明人 这个楼要能证明我企业 NB！ 写字楼的名声 变现 出的无形资产越大 兑现成商机的速度越快 买家愿意支付的 溢价 越高 你在哪里办公你是什么实力的企业 这是 OFFICE作为商业资产的 硬通货价值 为什么中心区再好， 仍有企业花高价进入 地王 ？ 正是这个原因！ 为什么同在中心区，出名的项目（如 诺德 ） 要比不出名的卖的早，还卖的贵， 卖得行业叫好？ 同样，也在于此！ 硬件，配套，片区 都可以归结于此！ 在本案上，作为主力的南山中小买家 面对打破本地天花板的价格， 他们需要大买家证言 跟进，是他们的主要策略！ 而对于大买家， 他们的需求重要，但 并不急迫 ！ 他们说南山的影响力不如福田 实际是说 南山不能提供 CBD同级的形象证言 路障 机会 一想到罗湖，我们想到地王， 一想到中心区，你想起谁？ 买家 我选择中心区就是为了能够在深圳分出高下，现在，我到了中心区，企业 依然面目模糊 ! 我在深圳湾商务区 我是海岸城 大中华国际交易广场 财富大厦 万轩国际 金中环商务大厦 兴业银行大厦 卓越时代广场 诺德中心 时代金融中心 国际商会大厦 星河中心 深圳国际商会中心 中心商务大厦 新世界中心 现代国际 免税大厦 新华保险大厦 凤凰大厦 江苏大厦 安联大厦 经贸中心 华融大厦 航天大厦 我在福田 CBD 我是 坦率的说，大多数没什么区别！ JOB OF AD 把整个南山捆绑在身上， 在和中心区的 某一栋 写字楼 PK 为什么我们可以成为地标？ 体量最大？业态最多？ 都是，但这不足以确保“成为 NO.1地标 ” 海岸城的价值和意义， 已然上升到了对城市发展的代言和贡献。 它必然对这个的城市商务格局 产生重大影响 ， 其城市和社会坐标意义，远远大于造价成本。 机会 代表深圳湾 代表一座城市 对世界滨海商务发言 深圳湾商务区 滨海特色 国际氛围 商务商业新区 “滨海特色、国际氛围 ” 两大特征区别于罗湖和福田。 城市感和商务氛围区别于称之为深圳西岸的宝安中心区。 城市代言者 区域范围 南山商业文化中心区核心区 南山商业文化中心区整体 南山滨海金融中心区 将来可能的延伸区域 西部通道与滨海大道环抱，具备很强的城市辐射性和扩张性： 与香港隔海相望，连接深圳 15公里滨海观光长廊， 西临南海大道、直奔深圳机场，北辐射南硅谷高科技园， 它是深圳 新兴的、具备强大发展潜质的区域，未来不可估量。 一边与香港的无缝接轨，一边牵手高科技园， 形成了不同于福田 CBD总部经济的独特经济体系： 以金融、创意产业、高科技、物流等产业为主的复合型新经济， 代表深圳外向型经济的同时，保持最大的拓展可能性。 未来， 影响深圳经济格局发展与变化的力量已然凝聚于此 。 先天的滨海特色和优势， 必将使之形成了引领南山、并与蛇口一脉相承的国际化氛围， 这一特色鲜明的旗帜性特征， 将为区域的发展带来浓厚的国际化滨海气息， 成为继蛇口之后代表滨海深圳的又一新滨海焦点区域， 成为 名副其实的代言滨海深圳的城市名片。 如何做大威胁和机会？ 成为 代言深圳湾的地标 广告必须对外输出 三个坐标 ！ 谁能 第一 建立这三个坐标 谁就能在整个南山和福田的对话中 牢牢占据 NO.1的地位！ 时间坐标 湾时代 对于买家，深圳湾商务区要成为 一个有份量的选择对象，必须首先成为 一个 心理上的时间边界 ！ 如同福田 CBD总结深圳之前的 20年 它标志着深圳在经济上迈入 国际滨海大 都市 的真正起点！深圳湾对深圳的影 响，是让本案能与福田同等而观的基础！ 产业形象坐标高端产业 第 1层次： 世界 500强区域总部 。跨国公司的决策层（理事会、董事会等）。想落地深圳（总部或重要分部），首选 CBD，有相当成熟的集团决策机制，重视 匹配 。青睐无论是软件（形象、服务）还是硬件（配置、技术）都能与国际水准接轨的写字楼。 第 2层次： 快速上升型企业的总部 。希望借由置业新的写字楼，提升企业的上升效率和形象。重视 升级 。 会考虑跟随，对同类或 行业 的全球性领导者有学习和跟随的习惯和意愿。 第 3层次： 中小型企业 /跨国企业的分支机构 。需要档次较高的写字楼作为办事处和发展据点，对硬件较为敏感，重视 价值和价格的比对 。 写字楼客户层次分解及关注点 对于本案的主流买家 邻居 甚至比地段占有更重的心理砝码！ 而南山和福田最大的区别， 正在于 高端产业 的汇聚。 （福田 =加工、贸易、物流） 现代物流业 年税收增长 36% ， 高科技业 产 值突破 1260亿， 金融业 政府规划深圳起点最 高的区域中心！代言高端产业，就是用整个 南山的经济形象，为项目的形象买单！ 影响力坐标商务份额 必须为影响力找到一个标签！ 这个标签不是 稀缺 ，说我是地标 也不是 机会 ，说我将有前景 而是 结果 ！必须在第一视觉上 让买家看到他买到的结果！ 这个结果，不是综合体，不是旗舰 而是深圳 对外经济中，份额最大的一份 不是威胁 同样我可以等待 湾时代 + 高端产业 + 世界份额 属性定位 湾时代地标商务体 广告诉求世界的商务份额 视觉呈现 方案一 标志组合一 标志组合二 标志组合三 方案二 本广告发力的 6条规矩 综合体是证言，不是宣言！ 1 综合体是我买后的 实力保证 ， 而不是 率先打动 我买的理由！ 广告的逻辑重音， 绝不在综合体上，更不在硬件上。 当然，建立地标的影响力， 硬件自然不能露短。 占据核心 +TOWER/MALL双平台 +标志外观 +大体量 +甲级