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1要想预知未来，必须把握过去。2008年下半年突如其来的世界性金融风暴，出口受到较大程度的冲击，内需成为经济复苏和增长的主要动力，房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。2在这样宏观背景下，2009年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资，政策助推下，09年市场出现过山车般的起伏跌宕，楼市真正成为宏观经济走向复苏的一个重要引擎。接下来是2009年全国楼市整体市场特征背景分析。投资额回升，但增幅有限2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。供求结构失衡 求大于供，市场略显供给不足2009年，全国房屋施工面积31.96亿平方米，新开工面积11.54亿平方米，分别增长12.8%、12.5%，连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平(19.8%)。2009年，全国商品房销售面积和销售额分别达到9.37亿平方米和4.4万亿元，同比增长42.1.0%和75.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。2009年重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。存量迅速消化，部分城市短期供给不足。高房价限制刚性需求，高端物业成交比例逐渐走高。随着2009年房地产市场热度不断提升，高端物业需求逐步升温，主要表现在一线城市别墅200平方米以上户型成交量不断攀升。一线城市房价一路飚高，二三线城市跟风谋动70个大中城市房屋销售价格指数：自3月份起连续9个月环比上升。一线城市中，深圳价格涨幅最为明显，4-7月份，每月环比指数均在102点以上，至10月份涨幅有所放缓；北京，在11月底环比涨幅达到年内最高点102.1。二线城市中，杭州的涨幅最为惊人，特别是11月份，环比涨幅达到102.9。三线城市，自3、4月份后，价格也平稳上涨。时间房贷政策2010年1月10日国务院办公厅发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2009年7月银监会主席刘明康也在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调严格执行二套房贷政策，但各 大商业银行在实际操作中一直外紧内松，政策多有“弹性空间”。2009年6月银监会下发关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，强调了二套房贷必须首付四成、利率 1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。2009年4月22日上海银监局印发的关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知，要求二套房首付不得低于四成，被认为是楼市回暖期首次公开对于风险的提醒。2008年12月21日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号，下称131 号文)明确规定，要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2008年10月为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定，自2008年10月27日起，将商业 性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在楼市相对低迷的状况下，广州楼市迎来2008年的最高峰，来自搜房和中国指数研究院的最新统计数据表明，广州2008年12月份共成交7920套住房，相比11月大涨三成。为了重振住房消费信心，广东省房协昨日宣布，将在今年5月份在广州市筹办大型房地产博览会。 搜房和中国指数研究院昨日发布的最新数据表明，广州去年12月共成交7920套住房，成交面积83.6万平方米，相比11月份分别上涨了32.4%和29.6%。 虽然，每年年末历来是楼市成交高峰，但连续两个月的成交量的放大还是给业界不少信心。不过，广东省房协协会会长蔡穗声比较谨慎，昨日他表示，不能从一两个月的成交量来判断楼市的未来趋势，特别是还可能因此而影响老百姓的购房意愿。 了解到，广州原计划在2009年1月1日3日召开广州住宅楼盘展销会，但后来因故被延期。业内人士猜测是因为受到楼市低迷的影响。 不过蔡穗声昨日表示，为打破市场僵局，引导行业步出低谷，省房协计划于今年5月份在广州市筹办大型房地产博览会，届时将动员房地产参展商在展会期间优惠让利，同时组织睇楼直通车，方便群众直赴现场，并组织VIP购房团至现场参观、购房，或采取团购方式至参展楼盘洽谈，鼓励住房消费。 广州去年12月份共成交7920套住房，成交面积83.6万平方米，相比11月份分别上涨了32.4%和29.6% 去年第四季度 广州楼市成交 10月 5603套 11月 5982套 12月 7920套 背景 在2008年国内楼市普遍低迷的背景下，“十一”黄金周的房地产市场情况，成为“从上至下”都比较关注的内容。为此，从2008年9月29日到10月15日，根据阳光家园网站公布的数据，焦点（广州）房地产网站统计了保利地产、富力地产、合生创展等十家房地产企业在广州地区的销售情况。从统计出来的这些房地产企业的阶段性销售数据，可以总结分析出哪些情况？与前期的预测有怎么样的出入？这样的情况对市场、企业、消费者甚至行业将带来什么影响？2008年底国内房地产市场局势或将如何