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物业百强企业评选的统计理论基础及其结果【蒋云峰】：今天我的分享介绍主要是分三部分，第一部分就是说我们的百强评价指标体系，我们百强指标评价体系跟过去的五年基本上是一样的，首先是服务规模与服务质量相结合，经济绩效与发展潜力相结合，经营业绩预社会责任相结合，在此基础上我们设计了我们2013中国物业服务百强企业研究指标体系，但是我们增加了一个智能化投入，我们希望百强企业在我们智能化投入的基础上，能够逐渐开始转型升级，并且逐渐走向现代化服务业的轨道上来。我们还采用了因子分析法。第二分享一下我们的研究成果，我们研究成果主要分五部分：第一部分经营规模：二三线城市拓展与区域深耕同步，助推在管面积持续提升。第一方面在管面积同比上涨27.6%，百强企业优势明显。2012年百强企业在管项目建筑面积均值达到1354.3万平方米，同比增长27.6%，在管项目数量均值为79.3个，同比增长10.1%，尽管增速较2011年有所放缓，但仍高出全国房屋竣工面积增幅16个百分点，表明百强企业规模不断扩大，市场优势进一步集聚。第二方面百强企业加速扩张，二三线城市成为主要拓展区域。2009年以来，百强企业进入城市数量持续增加，2012年均值达到21个，从区域分布来看，2012年百强企业新进入的城市多为二三线城市，主要原因是前几年一些大型房企加强了二三线城市拓展力度，为保证质量，大型企业更倾向于引入优秀的物业服务企业进行管理，物业服务百强企业成为首选。第三方面项目深耕与城市深耕相辅相成，规模效益优势明显。面对严峻的房地产市场，物业服务百强企业通过对项目实施深耕策略，在管单个项目建筑面积均值连续增长，且大于在管项目数量增速，2012年达到20.5万平方米，同比增长11.8%。除项目深耕外，城市深耕也成为2012年物业百强企业的发展特点，在已布局的城市，稳妥推进在管项目数量，积极扩大经营规模。第二方面经营绩效规模效益缓解成本压力，集约化发展助力业绩增长。第一向规模要效益，保障企业营收持续增长。2012年中国物业服务百强企业营收均值达到2.57亿元，同比增长10.2%。一方面，由于百强企业不断深耕已布局城市，积极开拓潜力市场，由过去服务单一的住宅类型逐步扩展为涵盖商业物业、公共物业、工业物业等多种类型，百强企业服务项目数量增多，物业服务费收入稳步增长；另一方面，经过四年快速发展，2012年百强企业多种经营收入均值达到7899.4万元，同比增长22.6%，占营业收入的30.7%，比2011年提高了3.1个百分点,逐步成为百强企业营业收入的持续增长点。第二向服务要效益，保障企业持续盈利。物业服务百强企业大力发展附加值较高的衍生服务，在有效控制企业运营成本的情况下保证企业净利润持续增长。2012年百强企业净利润均值达到2141.7万元，同比增长23.5%。第三向集约要效益，严控成本，提升人均产值。随着物价持续上涨，物业服务成本也在不断攀升。2012年百强企业营业成本均值为2.08亿元，同比增长28.5%，三项费用同比增长6.6%，百强企业积极开源节流，降本增效，取得一定效果，2012年营业成本增速有所放缓，较2011年下降9.7个百分点。第三方面服务品质，表现为行业规范和专业化分工提升服务水平，收缴率与续约率齐创新高。第一点行业标准密集出台，百强企业服务水平持续提高。2012年，各地方政府共颁布16条地方性物业管理条例，涉及范围广、明确内容细，对于物业行业规章制度的健全和完善起到了积极作用，保证了物业服务市场的良性竞争。条例的颁布实施一方面规范了物业百强企业服务品质，维护业主权益，理清物业企业、业主和房地产开发商的权利和义务，使得物业服务管理活动可操作性进一步加强，满足业主对物业服务日益增长的要求；另一方面对于物业百强企业也是一种利益保护手段。第二点专项业务外包管理，提升服务专业化水平。百强企业通过业务外包的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营提高服务水平，降低管理成本，2012年保安、保洁、绿化、维修四项外包业务项目数量均同比增加，增加幅度分别为13.9%、0.8%、10.3%和3.5%。第三点物业费收缴率与项目续约率再创新高。2012年百强企业物业服务费收缴率均值为95.6%，只有不断提升服务质量、竭诚为业主服务，才能提高业主满意度，从而提升物业费收缴率，达到业主与物业公司双赢的目的。2012年，百强企业物业管理项目续约率较2011年提高了0.9个百分点，达到99%。第四在发展潜力方面表现为：合同储备项目进一步增长，管理水平提升助力企业长远发展。第一点合同储备项目数量及总建筑面积持续快速攀升，行业发展前景良好第四方面社会贡献表现为：大力促进就业，积极维护社会和谐。第一点百强企业提供岗位连续增长，大力促进就业率提升。2012年，随着百强企业服务规模的扩大，员工总数均值进一步增长，达到3024人，有效促进了就业率提升。近年来，物业企业外包的业务持续增多，有助于延伸行业产业链，间接促进就业率提升。第二点百强企业重点专项服务满意度水平较高，为维护社会和谐做出贡献。2013年3-5月，研究组选取全国100多个城市进行了网上调研，调研结果显示，各项服务满意度均超过70%，在受业主关注度较高的专项服务中，报修受理与处理等六项指标满意度均在80%以上，但日常维修服务满意度尚未达到80%，第三分享一下建立“质价相符”的物业服务价格体系：物业服务价格形成机制研究，建立“质价相符”价格体系的思考；成本上涨与行业应对。第一点物业服务价格形成机制研究。第一物业服务价格形成机制，住宅物业采取政府定价、开发商定价、业主团体定价和市场定价四种定价方式；别墅、写字楼、商场、工业区等一般采取市场定价。各种定价方式都可能采取包干制或者酬金制两种价格制度。第二点我国目前的物业价格制度存在以下几个问题：第一缺乏市场化定价机制，物业服务价格与成本无法有效联动；第二物业服务质量缺乏统一、权威、操作性强的衡量标准；第三物业服务价格变动缺乏参照体系；第四开发商、政府“暗补”造成价格信号失灵。第二建立“质价相符”价格体系的思考。第一点实行以项目为基础的独立核算体系。实行以项目为基础的独立核算体系，可以避免企业财务“一锅粥”的现象，可以明确某项目是盈利还是亏损，从而对其物业服务费的高低进行界定，为物业服务收费市场化打下基础。第二点制定并大力推广实施物业服务等级标准。制定和推广实施物业服务等级标准，可以充分发挥其在行业中的宣传功能、指导功能、规范功能和监督功能。第三点公开发布定价参考中国物业服务价格指数系统。我国物业服务价格制定尚不合理，行业缺乏科学指引，物业服务企业和物业服务对象之间缺乏沟通桥梁，行业市场化发展不断受阻。在此背景下，中国指数研究院启动中国物业服务价格指数研究，具有很强的指导意义和现实意义。“中国物业服务价格指数系统”，以十大主要城市为主，部分代表性三线城市为补充，样本量大，数据真实，发布及时，充分考虑物业规模和项目差异因素。准确把握地方城市乃至全国物业服务市场的脉搏，掌握物业服务市场发展规律并预测未来走势，为物业服务企业、研究咨询机构、政府部门以及消费者提供信息服务和决策指导。第三方面成本上涨与行业应对。第一点成本上涨而收费水平无法上升,部分物业服务企业面临生存困境。2008-2012年我国GDP增速保持在7%以上，各省市最低工资标准也在逐年攀升，多个省市连续多年增速超过10%，人力成本快速上升。2008-2012五年中有4年CPI为正值，国内商品和服务价格上涨，物业企业人力和物料成本均随之上升。与此同时，物业服务的价格却停滞不前，物业企业大多入不敷出，惨淡经营。第二点采取的应对措施：狠抓成本管理、提高服务水平、注重信息公开、积极与业主沟通。简单做一个寄语：2012年，房地产整体市场表现好于预期，百强企业紧抓历史机遇，顺应市场形势，不断提升经营业绩。加强二三线城市的拓展，深耕已有城市和项目，向规模要效益、向服务要效益、向集约要效益；加强专业化分工，不断提升服务水平，物业服务项目储备量大幅攀升，企业未来发展潜力巨大，百强企业的发展，也为社会创造了大量就业机会，以优质服务为建设和谐社会做出巨大贡献。同时我们也应该看到，物业