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第五章 易初莲花新店工程项目管理51 工程配套与前期管理项目经理应于该项目开发前期及工程建设期间，负责或配合业主进行政府规定的立项、规划、土地、建设、市政公用、街道和其他政府主管部门的各项手续，组织协调有关工作。如（1）配合办理项目立项及计划转正等计委报批手续；（2）配合办理设计方案审定、建设工程规划许可证等规划手续；（3）配合办理消防、园林、交通、节水等部门的设计方案报批，及环评报告；（4）负责办理建筑市场招标、市政各口征求意见及质量监督等开工手续，取得施工许可证；（5）负责办理市政各口（包括雨污水、供水、供电、热力、天然气、电信、道路、绿化、环卫、环保）方案的咨询与审批；（6）负责办理市政工程规划许可证、工程开工证及验收接用手续。项目经理的工作应无损该项目手续方面已取得的成果，保证手续符合法律法规和政策要求，保证在各项手续的办理过程中不耽搁该项目进度、技术、质量、成本计划的实现，并尽可能保证业主与LOTUS对规划和建设的其他要求。52 工地总包行政管理521项目报检522 工程进度计划MASTER PLAN；523 总承包商进场与付款批准；524 现场指定区域及临时性施工区域复原、归还；525 邻近地区他人地产的使用；526 施工便道；527 对管线的保护528 对邻近建筑物的保护529 文明施工5210 临时围墙5211 标志牌5212 在公路、铁路上及其周围地区施工（施工占道）5213 工地排水及临时排水5214 环境卫生5215 周围环境保护5216 废物的处理5217 安全施工5218 质量保证和控制5219供水5220 供电5221 照片5222 总承包商的办公室5223 LOTUS或LOTUS代表和监理办公室及设施5224 为LOTUS或LOTUS代表工作人员提供的帮助5225 电话与宽带网络5226 现场通讯设施5227 总承包商的临时设施：卫生、饮食5228 宣传5229 每周一次的现场会议5230 “参观者”出入5231 噪音控制5232 个人或财产损失的索赔（程序）5233 消防与保卫5234 现场保卫5235 政府部门的验收5236 保险5237 清场5238 LOTUS迁入5239 联络5240 其他53项目工程CM管理531工程管理方式、内容与期限5311 管理方式1） 易初委托的管理单位CM进行工程建设期项目管理；（CM在项目工程建设期内代表业主行使授权范围内的管理权利和履行相应的义务。）2）管理单位对业主就以下内容承担全部责任：a、工程质量：项目工程质量达优良级。b、 工期：工程进度按业主主管部门审定的工期要求执行，并按此确定的主要节点目标控制，制订MASTER PLAN。c、 安全生产文明施工：无重大伤亡事故，文明施工达标，创建文明工地。d、 投资控制：严格按业主确定的投资控制目标在授权范围内实施投资管理。e、 管理目标：对开发所签约的项目进行建筑各系统的评估并向业主的工程设计部门提交3份检查评估报告；评估建筑各系统是否按照设计规范和图纸；根据实际运营情况评估已建的各系统的效率；为接收各系统提供验收参数；对建筑运营系统运作和程序上提供建议指导方针，以达到最高效率的操作水准；5312工程管理内容和范围易初莲花建设期项目实施中的管理内容和范围包括：工程前期管理、工程设计管理、工程质量管理、工程进度管理、工程投资管理、工程安全生产、文明施工管理、档案资料。以及政府要求业主履行的本项目建设期内的其它管理职责。5313工程管理期限本工程管理的期限为：自项目租赁合同签订之日起至本工程全面竣工验收。532 管理单位的职责管理单位严格按业主批准的工程设计所规定的规模要求进行建设。在建设期内，对本工程的质量、工期、工程造价、安全文明施工、档案资料实施总协调、总管理，包括但不限于以下工作：5321工程前期管理在项目正式签约后二周内对开发部门所签约的项目进行建筑各系统的评估并向业主的工程设计部门提交3份检查评估报告；在项目开始实施后1）协助业主向政府有关部门办理项目建设相关的批文、证照。2）协助业主向有关管理部门办理工程开工申请和批准的手续。3）协助业主向供电、环保、卫生、消防、交通、园林等部门进行征询工作。4）负责审批施工单位编制的施工组织设计,检查施工单位的各项施工准备工作。5）协助业主建设项目基地外部配套工程管理。6）协助设计、施工、监理、设备的招标及完善工作。7）负责办理安监、质监等手续。5.332工程设计管理1）参与设计单位协调项目与市政规划，项目与当地政府的关系，并组织设计评审。2）负责协调解决施工图各系统的接口,保证设计进度和质量满足项目建设要求。3）负责设计会审，组织设计交底。4）负责设计与公用管线、交通、施工等方面的技术协调工作。5）审核技术标准，审核施工图设计。对于设计可能出现的差错及时核查，并责令设计单位改正。6）若设计与交通、规划、周边环境协调中需进行重大设计变更，设计变更内容经业主同意由政府监管单位审定。5.333工程进度管理1）按照合同规定的工期要求，管理单位在认真研究与该工程有关的所有文件后，并在项目租赁合同签订之日起后的10天内提交该项工程从前期至工程竣工验收涵盖所有工程内容的全过程的项目计划，该计划以Microsoft project 软件文件形式编制，上报业主审定并贯彻执行。2）按照经业主审定的实施计划下达给施工单位，并严格按计划控制工程进度。3）严格计划进度管理，每月向业主和有关部门上报单位工程计划完成报表、工程计划报表、工程形象进度报表等有关报表。4）每周召开工程例会,掌握工程进度，协调工程实施中的问题，确保工程进度。若工程进度达不到计划进度要求，应及时查明原因，采取相应的积极措施予以调整，确保总工期如期完成。5.334工程质量管理1）按照政府及行业管理的有关规定，负责到有关部门办理工程质量监督申报等有关手续。2）按照国家建设工程监理管理办法对监理单位现场监管。3）负责定期和不定期的对工程进行检查和核验，发现质量问题及时组织整改，确保工程质量达优良级。4）负责根据本项目工程的特点对本项目单位工程进行划分。5）项目具备验收条件时，负责按有关规定组织业主、监管单位，质量监督，业主等方面部门代表组成交工验收组，进行交工验收。6）项目实施过程中，负责对各施工单位工程档案编制的指导，督促各施工单位编制合格的竣工资料。7）负责本项目所有竣工资料的收集、汇编。并组织通过档案资料的竣工验收。5.335工程投资管理1）审核施工单位每月上报的工程验工报表，经业主复核后作为业主每月应拨付工程款的依据。2）审核施工单位每月上报的下月施工进度计划，据此编制财务用款计划，上报业主安排项目用款进度。3）负责编制年、月的投资计划表、财务用款计划报表，交业主备案。4）对业主制定的投资控制总目标进行跟踪。5）根据工程实际情况的变化对一般设计变更、现场签证的内容（如由于现场条件的变化而应增加的技术措施、调整设计方案等），及时做出检查、评审，提供业主决策。6）在单位工程验收后的1个月内，负责及时完成工程结算；并配合、保证正常开展审价工作。5.336安全生产、文明施工管理1）按照政府及行业管理的有关规定，负责到有关部门办理工程安全监督申报等有关手续。2）督促施工单位做好安全生产、文明施工，并检查安全生产、文明施工措施的制订和落实。3）管理单位应对本工程的文明施工、安全生产负有管理的责任，同时应明确施工单位的安全职责，督促施工单位采取措施做好现场安全防护工作。如有事故发生，管理单位应积极参加事故调查，根据调查结果承担相应的管理责任。4）负责督促施工单位保证施工场地及现场生活设施（包括食堂、宿舍、厕所等）的清洁和卫生，确保现场及周边地区的整洁以及施工便道、临时通道畅通，整个工程施工周期内均应达到文明工地的要求。5）负责加强安全培训教育，增强施工人员自我保护意识。施工现场要求做到规范化、标准化，做到重点部位重点监控。6）负责建立文明施工监督网络，检查文明施工落实情况。7）在施工中发现文物古迹，管理单位有责任督促施工单位予以保护，不得擅自处理。8）工程施工中若发生安全事故，应按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报，采取措施保护事故现场。5.337工程调试竣工交付管理1）负责项目调试大纲的编制工作，负责组织实施项目各系统的单机调试、联动调试与总调试工作，在调试阶段结束后，在承包商配合和业主监督下负责组织实施项目至少进行每天24小时连续3天的运行性能的检测工作。2）负责项目按国家或当地有关竣工验收制度组织完工验收（包括质检、规划、消防等），以书面形式提出验收意见报有关部门核准，作为建成使用的考核日期。3）协助业主做好项目建设的竣工结算工作，初审工程决算清单、交专业审价部门。4）负责项目（包括项目投资效益分析在内）的后评估工作。5.338工程变更1）业主提出的变更：业主可通过要求管理单位递交建议书的方式提出变更，管理单位应按业主的要求，在规定时间内提交变更建议书。如果业主在提出任何变更之前要求管理单位提交一份建议书，则管理单位应尽快提交拟定的设计和将要实施工作的说明书以及工作实施的进度计划；管理制单位对进度计划作出任何必要的修改的建议，以及管理单位对合同价格的建议。收到管理单位的建议书后，业主应尽快予以答复，说明批准与否或提出意见，管理单位在尚未收到业主的答复之前，应按工程的进度计划政党组织实施。如果业主同意管理制单位提交的建议书并予以批准，管理单位应无条件地接受并组织实施这项变更，并相应地说明变更后工程规模、标准和费用的变动情况，报业主确认；管理单位应督促承包商在工程总的投资控制目标和技术标准范围内，处理此类工作。2） 管理单位提出的变更：如果管理单位认为某一建议能降低工程的施工、维护和运行的费用，或对业主来说能提高竣工的工程效率或价值，或能为其带来其他利益，则管理单位可在任何时候向业主提交此类建议书。3） 变更处理流程：按LOTUS变更流程与流程单处理。5339索赔控制管理单位应实施严密的项目管理工作，尽可能避免索赔事件的发生，维护业主的利益。1）如果因为管理单位的管理工作失误或不到位，导致索赔事件的发生，业主将追究管理单位的经济和民事责任；2）如果因第三方原因对工程造成影响，管理单位应努力履行管理职能，对第三方启动索赔程序，追究责任；3）要求管理单位事先对合同条件、协议条款有详细的了解，以合同为依据来处理合同各方的利益纠纷；4）管理单位必须注意资料的积累，一切可能涉及索赔论证的资料，应留下书面资料，建立严密的工作挡案和日记，以事实和数据来处理索赔事件；5）及时、合理地处理索赔，不使矛盾扩大化和复杂化；6）加强主动管理、事先管理，减少工程索赔；7）对可能发生的索赔进行预测，及时向业主汇报，尽量采取一切措施，进行补救，及时启动反索赔程序，避免索赔事件的发生。5.3310其它1）向投资方提供全面的技术咨询服务。2）协助和配合投资方对设计、施工、监理和设备采购的投标及完善工作。3）按投资方需要，参与合同谈判。54 DM项目设计管理PM与项目设计管理咨询公司需要完成以下工作：建筑平面方案确认、设计工作分工、业主与LOTUS设计院交底、设计进度控制、设计质量控制、设计阶段的政府报批、施工期技术服务、设计总结与设计标准的制订与修正。541工作职责1. 与LOTUS概念设计、项目设计以及项目设计支持团队一起进行LOTUS Prototype选用、流程确认，并确定设计时间流程；2. 场地资料收集与整理或原有建筑评估，并在此基础上提交供LOTUS设计和设计院设计的报告；3. 建立与确认各个项目建筑平面、立面、剖面方案以及建筑效果图；4. 安排卖场各区域功能房间、设备辅助房间（如高低压变配电间、楼层配电间、发电机房）、确认各墙体、结构下沉与开洞、设备基础、门窗等；5. 易初莲花各部门确认（包括商品陈列、生鲜、招商、营运等部门）；6. 建筑平面、立面、剖面方案的确认，尤其是LOTUS LOGO的布置；7. 业主方确认、业主设计院设计交底（以设计图纸、设计说明的形式交底）；8. 与业主、政府有关部门沟通以使得图纸满足政府规划要求；9. 与业主、政府有关部门沟通以使得图纸满足消防规范要求，确认防火分区划分，防火卷帘、逃生门、疏散梯设置、消防系统等；10. LOTUS项目设计工程师协调其它部门的工作，主要是采购；11. 管理好所委托的设计院，完成设计各阶段工作任务；12. 与LOTUS项目设计一起完成施工图纸审批。5 4。2 设计分工根据租赁合同内确定的分工，明确业主设计院与易初设计院设计分工，要求双方设计院按易初莲花的营运要求和设计要求进行设计。业主设计院完成建筑、结构专业、消防工程、室外总体设计，易初设计院完成易初莲花租赁范围内的机电（电气、给排水、暖通等，不含消防内容）、装饰、景观设计。解决好设计报建和设计审图。1. 业主设计院完成以下设计内容A. 建筑专业B. 结构专业C. 消防工程a) 自动火警警报装置，特别注意的是要满足LOTUS有吊顶区域的烟感探头布置和卖场内手动报警器、警铃的布置要避免与货架布置发生冲突；b) 灭火喷淋系统，特别注意的是要提出满足LOTUS有吊顶区域的喷淋头布置c) 室内外消火栓，特别注意的是要卖场内消火栓箱布置要避免与货架布置发生冲突，以及消火栓箱为带灭火器的连体装置；d) 机械消防排烟系统e) 室内防火卷帘门f) 气体灭火系统与灭火器布置；g) 自发光疏散指示系统D. 室外总体，特别注意的是要满足LOTUS排水排污等的室外管网布置；2. 易初设计院完成以下设计内容A. 装饰专业B. 电气专业（不含消防）C. 暖通专业（空调、通风）D. 给排水专业（不含消防）E. 室外景观的设计或提资5 4. 3 设计院交底一）业主设计院设计交底（以设计图纸、设计说明的形式交底）1. 平面、立面与剖面方案说明A. 总图部分总体布局、规划退界、消防间距、室外道路及开口、人流车流分析、停车场设置、绿化布置B. 建筑主体部分A) 功能分区包括卖场营业区、生鲜区、招商区、仓库区、收货区、办公区、功能设备房介绍。B) 出入口布置、建筑内部人流分析（顾客、员工、收货、内部补货）、自动人行步道设置、货梯设置、客梯设置。C) 防火分区设置、疏散楼梯设置、疏散钢质防火门。D) 层高、柱网设置。E) 自动坡梯、货梯、卸货平台布置方案。F) 外立面与入口、自动坡道、货梯、卸货平台、金库剖面方案说明。G) 耐磨地坪建筑做法。2. 建设有易初莲花特色的大卖场的各专业要求A) 总图部分a) 重载道路布置要求及做法b) 装饰广场、停车场要求及做法c) 室外绿化布置要求d) 室外广告指示牌、高炮布置要求及做法e) 室外雨污水排放要求f) 与室内排水与排污接驳（生鲜加工间和KFC需隔油池、顾客员工和KFC厕所需排污）g) 室外用电布置要求（路灯、广告指示、35米用水电点、促销电源）h) 室外柴油罐设置要求i) 室外附属用房设计要求（垃圾房、PBL、HVAC、充电房、冲洗房等）B) 建筑、结构要求a) 荷载要求：卖场800Kg/m、后仓1200Kg/m，须提供荷载分布图b) 生鲜区结构降板200cm、地坪做法等特殊要求c) 收货区特殊要求（集卡坡道、卸货平台、生鲜收货）d) 金库特殊要求（钢砼现浇、金库门尺寸、预留插筋）e) 设备房及设备基础特殊要求（属易初采购之柴油发电机、压缩机房、空调机房等）f) 自动人行步道、货梯、客梯土建要求，提供供应商图纸g) 钢砼地坪要求h) 室外冷凝器位置，须提供基础设计要求i) 自行车悬吊荷载设计要求j) 卖场内墙部分货架圈梁要求k) 布置消火栓、上下水管、雨水管等影响货架安装的设施l) 屋顶广告基础预埋要求m) 如果采用钢结构体系应增加如下要求：钢柱外包砼，其他钢构表面应为防火漆天沟保温钢构悬吊体系（考虑点荷载）n) 建筑外立面要求（提供标准效果图及广告要求）o) 建筑门窗要求（主要针对钢制门及外门窗）p) 内外墙设计要求（材料、厚度、高度）q) 各类管井、冷媒管沟，尤其注意穿屋面管井的防水处理和冷库系统冷媒管楼板开孔；r) 各类通风孔洞、百叶开孔要求，尤其是柴油发电机房、压缩机房等设备房的进排风、排烟要求；s)C) 消防系统要求（按照大中型商场防火规范以及当地政府相关规范执行）a) 消防排烟系统：必须全部采用机械式排烟，同时可兼做排风系统使用b) 消火栓选型、布置要求c) 消防喷淋设计要求：须提供吊顶平面图d) 特殊房间的喷淋（无采暖停车库、冷库等），生鲜悬吊墙处喷头的设置e) 特殊房间的探测器要求（热熟食加工间、煤气表室）f) 消控中心位置及设计要求，特别注意商业综合体项目的特殊设计要求（PBL办 公室设置区域报警显示器）g) 疏散指示系统设计要求h) 应急照明设计要求i) 气体灭火系统与灭火器布置；j) 自发光疏散指示系统3. 业主设计院提资清单A) 易初莲花确认LayoutB) 建筑、结构专业要求C) 准确反映墙体、门窗、楼梯、电梯等要求的平面图D) 结构荷载分布图E) 生鲜区域结构降板标示图F) 设备选型（包括空调、自动人行步道、货梯、客梯、发电机、冷冻厂家、装卸平台）资料，土建配合资料。G) 各层货架圈梁设置平面示意图H) 门头店招、屋顶广告示意图I) 金库门洞钢筋预埋图J) 结构柱电气预埋图K) 集卡坡道、卸货平台、生鲜收货区详图L) 重载道路区域示意图包括做法M) 供电方案，变电所平面布置与低压柜系统图二）易初设计院设计交底1. 建筑平面、立剖面说明A. 总图部分：总体布局、室外道路及开口、人流车流分析、停车场设置、绿化布置B. 建筑主体部分：功能分区包括卖场营业区、生鲜区、招商区、仓库区、收货区、办公区、功能设备房介绍，防火分区设置C. 外立面方案：D. 入口、自动坡道、货梯、卸货平台、金库剖面方案2. 建设有易初莲花特色的大卖场的各专业要求A. 装饰专业要求A) 各区域房间的顶、地、墙标准做法B) 各区域房间门窗标准做法C) 卖场门头装饰标准做法D) 卖场柱子装饰标准做法E) 出租区装饰标准做法F) 生鲜区装饰标准做法G) 自动人行步道装饰标准做法H) 卫生间装饰标准做法B. 电气专业要求A) 高压系统B) 低压系统、竖向配电系统图、标准配电间（箱）C) 照明系统、出租与卖场照明平面布置D) 插座及动力系统E) 柴油发电机系统F) 防雷及接地保护C. 暖通专业要求A) 空调系统选型，确定空调供给方式（尤其注意商业综合体项目的空调设置，尽量要求独立系统，单独控制管理）B) 提供冷热负荷及设计温度、换气次数等要求C) 空调系统末端设计要求（包括设备形式及材料要求）与风管布置D) 空调特殊布置要求（出租区、生鲜区、办公区分体空调、后仓考虑冬季采暖），风口高度要求，吊装式风机布置要求E) 办公区、设备房、厕所的新风、排风设计要求F) 排油烟系统设计要求D. 给排水专业要求A) 给水系统 包括生鲜、卫生间 、商铺、KFC、餐厅、美食广场等区域的给水的设计；B) 排水系统 包括生鲜、卫生间 、商铺、KFC、餐厅、美食广场等区域的排水的设计C) 煤气系统 包括生鲜区域厨房、美食广场厨房以及MCD/KFC、中餐厅、火锅店等出租区域的煤气D) 80立方生活水箱及水泵设置要求E) 提供日用水量，主要用水点F) 排水管径、油污处理等特殊排水要求E. 生鲜要求A) 解释平面布局及营运流程B) 地面要求，提供各不同房间的标准做法C) 设备平面布置，分别解释各个设备及用途D) 整个制冷系统工艺流程及管路要求E) 通风的特殊要求、油烟净化平面及系统F) 给排水点位及特殊要求G) 生鲜设备清单及用电要求H) 特殊租户（中国点心、面包房、散买）设备要求I) 确定冷凝器的位置及基础要求，压缩机