当前楼市调控对利益相关者的影响分析.doc

目 录摘要3引言4一、当前房地产市场的现状5(一)房地产行业的现状5 1.房地产概念5 2.房地产现状5(二)政府调控的现状7二、利益相关者分析8(一)何谓利益相关者8(二)购房群体8(三)投资群体8(四)开发商9(五)政府9(六)金融机构10三、利益相关者之间的博弈分析10(一)政府与供给方之间的博弈10(二)供给方与需求方之间的博弈11(三)政府与需求方之间的博弈15(四)融资方与供给方之间的博弈16结束语18参考文献19 致谢语20当前楼市调控对利益相关者的影响探析专业：工商管理 姓名：才华加 指导老师：张平摘 要 房地产是一个关系到国计民生的保障社会稳定的一个重要行业，涉足着很多个行业，它能否健康的发展会影响到很多相关的利益者，进而影响整个国民经济和政府的下一步规划和政策，政府对房地产实行宏观调控，因此，探析楼市调控对利益相关者的影响有着重大意义。Abstract The real estate is a matter of beneficial to the peoples livelihood guarantee social stability is an important industry, involved in many industries, it could be healthy development will affect a lot of relevant stakeholders, thereby affecting the whole national economy and government plans and policies, the government to the real estate macro-control, therefore analysis of the market regulation, the stakeholders influence is of great significance.关键词 房地产市场 楼市调控 利益相关者Keywords: The real estate Market regulation Stakeholder 引 言利益相关者的利益系统需要平衡。房地产市场上利益相关者众多，本身房地产这个行业就联系着投资者、政府、建筑性企业等众多行业，关系可为是错综复杂，一旦房地产这个行业本身开始出现病症时，市场这个无形的调控之手是无法在短时间之内起到有效的作用，那么，就需要凯恩斯主义所倡导的政府干预，政府利用行政、经济等手段对房地产市场进行干预，是其这一关系到国民经济能否继续快速稳定发展，从另一方来讲，房地产市场能否健康发展影响到相关的很多行业。因此，政府对房地产市场干预的力度大小触及到很多利益相关者，例如：政府自身的下一步规划，开发商能不能够继续提供和满足一定的住房需求，投资者是否会继续投入资金还是撤资，社会上对住房的需求量有多大的变动等，所以在这个利益系统中，利益相关者都有着自身的利益，他们为自身的利益而精心细算，比如开放商希望能够获得更多的利益或者以低成本，高利润收取高报酬，政府也希望能够在获得一定经济利益的同时，又希望能够促进国民经济的发展，做出理想的政绩，保障人民的利益，满足人民物质需求，购房者希望能够承受购房的压力，投资者希望房价不断上涨，收取额外的利息作为投资的回报，金融机构也希望借房地产这样高利润的市场发展自身，总而言之，利益者之间具有很大的利益冲突，政府需要认真深入分析各利益者的利益需求，合理调节各个利益者之间的利益矛盾，才能出台和制定有利益解决各利益之间矛盾的政策，起到相应的有效调控作用。一.当前房地产市场的现状(一)房地产行业的现状1.房地产概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业 房地产市场利益相关者均衡论 唐传兵 现代商贸工业 2008年1期2.房地产行业现状房地产是关系到国民生并保障社会稳定的一个重要因素，它自身也具有很多特性，包括房地产位置的固定性、地域差别性、房地产的高质耐久性、房地产的保值及增值性，土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动，固定性，使房地产受地理位置的限制，而且每一个地区或者同一个地区不同位置的房地产家价值和市场价格也不相同，这种因素构成了房地产发展迅速且又难以控制其价格的变化，触及到更多相关行业，政府的政策也屡屡失败,。 自2002年开始房地产突飞猛进的发展，从一个不起眼的行业变成为当今最为热门的行业之一，而且牵连着诸多行业，不仅带动着身边的经济，而且还带动起诸多相关的行业，增加和提供了更多的就业岗位，减少了政府和社会的就业压力，成为我国经济快速发展并使GDP保持在8%以上的主要推动力之一，房地产能够快速发展也跟政府相应扶持政策有着密切的联系，主要原因是由于我国改革开放以来开始大兴建设各种基础设施和推进城市化，包括西部大开发。从另一个方面来考虑，我们可以认识到随着我国居民生活水平的提高，对城市化的热烈追捧，对房子的需求不断上涨，使得市场成为一种助推力，促使更多的人参与到房地产这个行业，这也促使出现“低成本，高利润”现象，所以在这一段快速飞越成长的时期内，房地产开发、投资和销售的增长速度均越过较高的百分比，并且保持在相应的百分比，当然也是远远超过国民收入增长的速度，根据国家统计局的有关数据，2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元，到2006年底，房地产销售价格开始逐步上升到4523元，比2002年同比增长2303元，上升为百分之51.6%，2010年开始继续上升到13000元，这样的天价，更让人担忧的是二、三城市也上升到8000多元，这种房价增长迅速的现象继续保持着，渐渐开始影响到人们的生活，经济的健康发展，这种发展势头的保持，使房地产开始向畸形发展，国家也相应出台了很多政策来调整向扭曲发展的这个市场，很多经济学家也纷纷提出自己的建议和预测，有一位专家公开在自己的微博中写到“房价必跌，这是毫无可怀疑的未来发展趋势，国家的各种政策能够抑制房地产市场的混乱现象，严厉打击和纠正那些因利益的趋势而走向扭曲的开发商，也会采取相应的对策来抑制与房地产有利益关系的相关者，使其房地产市场走向良性循环环境。” 宏观调控下的房地产业发展研究 卫恒 现代商贸工业 2008年1期另一位专家则大胆预测“房价有可能会上升，导致这一因素的原因归咎于那些与房地产这个行业有着利益关系的相关者，如国家提高存款准备金，诱发金融机构改变相应的对策，因此而加大利息致使增加房地产的压力，还有投资者也相应地给房地产施加压力，促使房价上涨。”无论怎么讨论和研究、预测都是一个问题，那就是利益相关者之间的博弈，使房地产市场过热和利益相关者中的购买者购买能力严重受挫导致房地产市场经济泡沫进入白热化阶段。(二)政府调控的现状 房地产过热已经不是什么新名词，而且房地产的低成本、高利润也引来更多的投资者加盟，促使这个市场的不稳定性，“2003年4月，中国人民银行上调存款准备金0.5%，收缩流动性几千亿，”此份文件是中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，2004年3月到2008年为止采取了很多措施，用经济、政治等手段来调整房地产市场，从政府已制定的政策来看，对房地产市场的调控主要采用的方式有三种，即缩紧“银根”、“地根”以及税收，对银行发放房地产贷款进行控制，并且提高开发商进入房地产市场的门槛，但就目前的实际情况来看，银行并没有切实执行相关政策，而缩紧“地根”主要是通过提高地价，限制建设用地的规模来实现，但是抬高地价只是增加了开发商的开发成本，最后一个就是税收的方法来调控已经是一种常用的手段了 宏观调控下的房地产业发展研究 卫恒 现代商贸工业 2008年1期。但是到目前为止，政府对房地产宏观调控无法得到预期的效果，房价越来越高，越来越多的百姓买不起房，他们与政府及开发商之间的矛盾开始逐步加剧，成为社会的不稳定因素，也许政府因与百姓争夺各自的利益，丧失了原有的公益性，使百姓对政府的信任度降低，成为国家安全隐患。二、利益相关者分析（一）何谓利益相关者 利益相关者是从股东这一词套用而来的，是指那些影响企业目标实现或受企业目标实现过程影响的任何个人和团，在房地产市场中包括开发商、投资者、政府、银行，购房者等等诸多利益者，这种利益相关者的提出使得许多学者和经济学领域的佼佼者开始关注各项对策的选择，对其它利益相关者的影响程度，其它利益相关者对策的变化，继而影响和改变自己的影响。 (二)购房群体购房群体是这一利益相关中最为基础的利益者，相连着各个利益群体，是对住房的真正需求者，也是房地产市场消费最多的群体，在供求衡定条件下，无论价格上升还是下降，对这一群体的影响是直接的，无法逃避的，从经济学角度出发，就是购房群体对住房价格弹性较大。从根本出发点分析，这一群体是以居住消费为目的，而不是以投资获取利润为目的，他们希望价格不要过于变动，使得房屋价格能够适应当地经济的发展水平，能够适应当地劳动者的收入水平和消费能力，但是那些已经购买到房屋后的利益者对房屋价格的上升与下降保持冷漠状态或者是忽视，开始对房屋价格不太关注。(三) 投资群体 投资群体是影响房地产市场的重要组成部分，这一群体是单单为利益而作为一切行动的指标，对房地产市场中发展前景良好的企业进行资金上的投资，扩充企业对开发市场的能力，壮大企业能够赚取利润的能力，使得从中获得资金投资的回报，是以赚取中间差价的群体。但是，投资群体也会对所投资的企业进行监督、提供一定的方案，更为重要的是会按时收发企业所回投的企业资产表，对所投资的企业进行投资评估和制定下一步投资计划，是一种典型的逃避风险的群体，也是促进房地产市场过热的源泉之一。(四) 开发商 开发商是房地产市场中的产品提供者，是这个市场的产品供给方，是这一市场链中最为关键性的角色，也是整个这个市场中利益追逐者之一，对房价上升持赞同态度的一方，对政府的政策相当敏感的一方，但是，从目前的形势看，房地产市场中开发商对政府的政策开始有了一定的免疫力，相应的对政府的所出台的政策进行适度的对应。开发商也是推动国民经济发展的推动者之一，它甚至能够影响到政府的政绩和规划，具有一定的力量，是整个利益相关者中其核心作用的一个。(五) 政府 政府在房地产市场利益相关中起着一个重要的角色调节者。这个调节者既要保证自己的利益也要保护其它利益者的利益，保证开发商能够获得经济利润，又要保证居民能够获得自身纳税者的利益，房地产市场的开发商与购房群体、开发商与投资群体等利益冲突发生实施调节矛盾作用的一方，也是经济能否健康发展、社会是否能够稳定发展的关键力量，这关键力量也是因为以政府拥有对土地的规划权、开发资格允许权为优势，使得政府自身也成为房地产市场中的主体之一，对开发商进行有效的控制，对购房者运用各种优惠政策，比如经济适用房、保障房等形式来缓解住房压力，调节各个利益相关者之间的利益冲突。(六) 金融机构 金融机构是指那些专门从事货币信用活动的中介组织。包括中央银行、政策性银行、商业银行、其他银行以及各个保险公司等等, 百度百科都是可以归入金融机构，这些被统称为金融机构的组织都以放贷后回收资金，赚取资金所带来的利息作为资金支持的回报，与开发商有着密切联系，金融机构也很乐意向房地产开发商给予资金的支撑，以其共同获得利润，享用利润，一方面政府出台各种政策抑制房地产开发商的大额贷款，一方面控制金融机构给予开发商过多的支持，金融机构过于利益趋向化，如果金融机构与开发商、投资群体等互相密切，互相包庇、互相支持，变为利益通体化，就会扰乱金融市场，经济环境就会开始恶化，国民经济不仅不会发展反而因金融市场和经济环境的不稳定开始退后，这也体现了金融机构在这场利益关系中的地位和角色。三、利益相关者之间的博弈分析 从利益相关者博弈分析图中就可以很清楚看到政府位于中部，相连着各个利益者，并且更为重要的图形中有虚线箭头和实现箭头，代表着不同的关系模式，实现则代表对于其指向的目标具有实质性的影响力，而虚线则代表着目标因为对方的策略而被动实行应对性策略，图形上半部分我可以看到只有待够群体，它直接与政府、开发商、投机团体相联系着，政府实行调控式的措施，而待够群体因政府所作出的策略而适应相应的政策，作出一定的选择，开发商则根据自身所投资的成本和预期所能赚取的利润，进行价格确定和公布，使得测试市场中的购买者的价格反映，购买者又因收到开发商所作出的各种策略，如假信息的公布、专家价格的预期等，开始考虑和作出相应的对策，但是这种对策只是被动的，不会有太大的实质性转变，我们在考虑右面的投机团体，投机团体组成成员则有可能有着先前的购房者，希望通过开发商赚取一定的资金利润。从利益相关者之间的博弈分析图下半部分，可以看到融资机构和投资群体，都是与资金投资有着密切联系的利益者，融资机构有与投资群体之间互通，资金的互相借贷等等，待够群体有与融资机构有着直接的联系，人们需要借贷和储蓄，而融资机构也不单单给居民发放贷款收取利息，还与开发商、政府等利益者有着独特的联系。（一）政府与供给方之间的博弈 政府与供给方如投资群体、开发商是以利益为核心而相联系者，它们之间存在着利益性冲突，那么它们就会相互采取博弈，从自身利益出发采取不同的决策和策略，既这个策略不会太大侵害别人又不会太失自己的利益。因此，在这样的环境下采取不同的策略来应对，所以，要利用纳什的博弈论来分析和讨论政府与供给方之间的策略选择，也就是所谓的最优选择。 在这场博弈中政府属于独裁者博弈，是发出最后一次行政指令，回应者不具有实施拒绝的权力，供给方就属于不具有实施拒绝权力的回应者，政府作为公益性的部门，调节着各个利益相关者的利益，假设实行行政、经济等等手段时，如果力度过大也将不利于自身的利益，致使经济环境开始波动，如果力度过小则政府的政策效果又无法体现，使得市场环境继续恶化，各个利益相关者之间的矛盾继续加剧，社会更加不稳定，政府在纳税人中的地位也开始下降，致使政府的威严和信任度下降，所以，这一点政府很清楚，这样的利害关系。因此，所决定和实施任何决策都会考虑到各个方面，考虑的更为周全些，更为到位一些，更为重要的是这种决策的时效性，大多为短期，为适应变化无穷的市场，房地产方面也明白这一底牌，所作出的决策也相应适度观察政府的所作出的措施而采取决策。政府与供给方之间的博弈表合作背叛合作 H, H S, T背叛 T, S L, L 注：假设 T H S L 在这场博弈中我们假设政府为A，住房供给方为B，那么，它们两个就是如同纳什的“囚徒困境”一样，购房和其它的利益相关者为警察，我们假设为C，A和B无论做出任何选择都会或多或少的伤害到C的利益，相应的A和B的利益也有所损失，A做一种决策会影响到B，B也相应的以A所做出的决策而做出有利于自身的对策，因此，现在根据上表进行分析，A是一个公共服务性质的部门，具有独裁决定权，但是一旦权力使用的过度会造成双方利益（B）的损失，既A作出背叛，只会获得T，而B因为无法对A作出拒绝，所以选择合作，则获得S，当A选择合作，另一个利益参与者B也为了自身利益以及把损失降到低点，选择合作，则各方获得H，H的利益，当B选择背叛，因为利益的趋势和法律法规的漏洞，B运用其它手段，应对A，B这样的决策虽然从另一方面会伤害到A，但同时A也会受到一定的收益，只是在这个利益关系中C会因此受到利益上的双重伤害（A与B的决策）。双方获得L , L的利益，而 T H L S。 从上述分析中我们可以了解到政府无论作出任何决策都会伤害到双方的利益，但这是政府与供给方无合作例如：政府背叛、供给方的合作或者供给方的背叛、政府的合作为前提条件的，其它利益者会收益，可是金融机构是一个特例，政府或者供给方发现无论作出任何选择，何种方案都会有损失，双方只能选择损失能够降到最低的方案，但这是相对的，最终双方都会选择最优方案，政府的选择在能体现公共服务特点的基础上发展经济和提升政绩，供给方在能够赚取一定利润（为弥补开启的成本并积累一定的资本）为前提下，相应地降低价格，减少暴力，防止激化政府导致出台相关的政策使自身处于被动，所以，这就是政府与供给方之间的博弈。 （二）供给方与需求方之间的博弈 供给方所组成的成员是相对多的，类型也比较众多，但是以开发商为主体的，当然，需求方这边所组成的成员也是相对多的，类型也是因为自身利益而有所区别，但是以那些购房者为主的，因此它们之间其实就是开发商与购房者者之间最大的利益冲突，供给方希望能够因为抬高商品的价格，以此获取更多的利润，需求方希望以最低的价格购买到供给方所提供的商品，这都是从自身利益出发的结果。 1.信息传递性博弈模式 这是供给方最惯用的手段，谁能掌握真实的信息成为真正最为有利的决策权和市场导向，比如通过媒体、广告放出和伪造假消息等方式进行作出决策，使得那些听此媒体或消息开始增加其消费，增加商品（房屋）的销售量，从经济学角度来分析就是在一段时间之内，市场上的价格突然上升，人们以此为基础作出价格预期，认为在未来一段时间之内，商品房价格会上升，导致一段时间之内，房屋的购买量上升，从而形成一种羊群效应，人们或者需求方开始大量购买，使得房地产市场开始逐步形成一种泡沫。相反，运用同样的方式时，受益方开始转换，假设房地产市场过热时，政府出面，通过一定的经济、行政等手段，调控房地产市场，房屋的价格开始逐步回落。这时，假设每平方10000元降到8000元时，这个信息会迅速流入需求方这边，人们开始作出一定的价格预期，并且根据未来价格的走向，作出相应的决策，一般会选择不购买而转向暂时观望，使得价格回落或者降到认为在不会下降为止，而另一边房地产、开发商等利益相关者会采取相应的对策。2.级别区分博弈模式 所谓的是政府按照居民的平均收入水平而采取不同的措施，满足不同收入水平上居民的需求，因此，政府开始实行级别对应的形式缓解住房需求高涨而给各方的压力，疏导各方面对这一现象的认识度，我们举个简单的例子来说明，政府所采取的措施。房地产市场也是如此，就像为什么如轮船、飞机等还有购物时，都会有头等舱、二等舱或者VIP之类的存在，根本的目的在于哪里。无论你购买飞机票还是船票甚至是火车票，价格则分着很多档次，购买者需要根据自身的需求而购买，有的收入水平相对较高，在购买花费方面不会太节俭，看的比较松，因此他们会选择票价较高，服务更为优质的，相反收入水平在中等的，他们的收入高成为他们做出决定的先决条件，在购买花费方面比较节俭，看的比较紧，他们的选择会停留在价格适中，服务也比价格高的相对较低的水平，选择价格较低廉的水平，这样不同经济水平造成不同的决策选择，使得给予政府一良药，政府也开始相继推出经济适用房、保障房、商品房等等，供不同居民自行选择，根据自己的水平作出决策。 经济水平高的地方因为自身地方物价相对较高，开发成本高，需求高、相关行业的供应中价格也不会便宜到哪里，促使房屋价格存在不同价格，相对而言会较高于其他地方，诸如一线城市的房价价格因城市的交通物业等比二线城市较高，而二线城市有高于三线城市。所以政府的政策也是如此，对于不同收入水平的居民提供不同的住房条件，例如经济相应较低的选择经济适用房，收入水平相对较高的居民选择商品房，而相对贫困的居民则选择向政府申请保障房。 （三）政府与需求方之间的博弈 政府是作为一种具有公益性质的服务部门与需求方有着一定的关系，政府则代表着纳税人的利益，人们交了税款后，政府应当开始实行应有的责任，保护纳税人的利益，但是，房地产和购房者都作为纳税人，如今利益冲突的当事人就属于它们，政府应该如何协调和解决这个问题成为关键因素，既不会大大的削弱房地产的利润，从而影响国民经济的发展水平，又不会大大损害那些人数众多的利益群体购房者。因为，政府解决这一矛盾，需求方这边也是一个突破口，如果需求方的利益一直无法满足，那么它们向政府施加压力，所以我们从博弈论中另一个方法斗鸡法。 斗鸡法这种分析法是指当博弈圈中存在两个主体时，它们之间存在一种同属关系，即需求方从属于政府的管理和服务之内，政府独立于需求方等利益相关者但并不是安全脱离。因此，它们之间的博弈没有如同其它利益者那么直接，假设需求方为A，政府为B，房地产为C，如果C通过一定的手段，例如假消息的传递、减少房屋的出售等来抬高房价，致使A无法正常享受或者无法满足生活需求，使得市场开始发生扭曲，经济秩序开始进入混乱时，B开始因被A施加的压力而逐步采取一定的行动和决策，来调整当前利益相关者之间所存在的矛盾，但是如果A不相应的施加给B一定的压力，B不会采取任何行动，毕竟C是个牵扯众多行业和国民经济发展的领域，在一定程度上有举足轻重的作用。所以，政府会根据需求方所能承受的程度来进行博弈。 （四）融资方与供给方之间的博弈 融资方是指那些向未来发展前景甚好的行业或企业投放资金而后获取一定收入，作为投入资金的回报，但是即便是这样，融资方也会采取一定的策略和行为，来应对供给方，因此，下面我们运用博弈论中的“双猪模型”来分析融资方与供给方之间的博弈。 融资方与供给方之间的博弈表供给方 融资方利润额度 1 0 0.5 0.5风险度 1， 0 0.5， 0.5 融资方需要借助供给方这个主体，才能实现经济利润的增加，资本的积累，如果脱离供给方，融资方单独是无法实现经济收入的，所以从上图中我们可以看到，假设房地产市场这块蛋糕放在一个森林中，而这个森林中经常出现一种凶猛的动物，若以供给方为名人去那这块蛋糕，虽然有一定的几率杀死或者逃过那个凶猛的动物，但是存在着一定的风险。当然，如果供给方单独得到整块一个蛋糕，而融资方因此没有投入而无法获得果实，若供给方和融资方两人合作，则融资方一定会依靠供给方并监督它。因为，融资方无法单独得到蛋糕，并且融资方的加入使得供给方的风险降到一半（0.5），蛋糕也因此要分一半给融资方，就是如上图表示的供给方的利润为1时，风险也达到1，融资方无利润也无风险，当他们合作时，风险和利润为各一半，所以，融资方是一个典型的利益趋势者，它的决策大多是跟随其能够盈利的主体决策，它的决策大多会迎合能够盈利的主体，这是就是融资