同心县非住宅类存量房计税价格体系建设项目工作总结.doc

同心县非居住类存量房交易计税价格评估体系建设项目同心县非居住类存量房交易计税价格体系建设项目工作总结宁夏力天房地产评估咨询事务所二一七年二月目录前言4第一章 项目工作概要6一、工作目标6二、工作原则6三、项目建设意义8第二章 项目进度及实施情况9一、前期准备（2016.12.27-2017.1.9）9二、资料收集（2017.1.9-2017.1.23）15三、资料整理(2017.1.6 -2017.2.10)17四、基准价格测算(2017.2.6-2017.2.16)17五、数据库建立（2017.2.6-2017.2.16）18六、修正体系编制（2017.2.6-2017.2.16）18七、数据测试与完善（2017.2.20-2017.2.22）19八、数据成果编制（2017.2.23）19第三章 项目团队组织20一、领导小组20二、外业调查团队21三、估价技术审核团队21四、全方位的保障措施21第四章 数据的维护与优化23一、补充数据23二、更新基准价23三、优化修正体系23第五章 项目成果总结24一、开创了同心县同类项目先河24（一）高效的组织协调模式24（二）详实的成果内容25（三）完整的数据量成果25（四）多元的成果表现形式26（五）高精度的评估基准价27二、建立了庞大的税源数据库27三、构建了专业精准的评估技术模型28四、形成了成熟的定期动态更新机制28五、培养了富有经验的工作团队28六、后续的数据补充及维护29前言2010年国家税务总局发布了关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税2010105号）。通知指出：“当前，在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。同时，此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。”“各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值”。2013年的国五条，即国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号文）进一步强调：“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”。开展存量房评估工作，可以有效引导住房合理消费，抑制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。在此政策背景下，我们同吴忠市地方税务局、同心县地方税务局和宁夏豫能计算机技术有限公司共同协作，历时45个工作日完成了同心县非居住类存量房计税评估价格体系建设工作。在此期间，我们在同心县地方税务局的组织下，坚持周例会制度，及时沟通项目进展情况，高效率地解决项目中遇到的各种问题，严格把控项目进度，保证成果质量，于2017年2月完成了数据成果，覆盖同心县多种非住宅物业类型。在此，我们对吴忠市地方税务局、同心县地方税务局和宁夏豫能计算机技术有限公司在项目进行中给予我们的帮助和支持深表感谢！第一章 项目工作概要一、工作目标同心县地方税务局在存量房交易诸税种征收环节中，正在逐步实行计税基准价制度，建立存量房交易计税基准价系统，通过计算机信息化、自动化、规范化管理，合理确定存量房交易计税价格。本项目的工作目标为建设同心县非居住类存量房基础数据库，在此基础上形成覆盖同心县范围的基准价格体系。同时与软件开发商协作实现基准价格体系和修正体系在征管系统、评估系统中的应用，从而建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，达到存量房交易税收征管工作更加便捷、高效、利民的目标。二、工作原则基于非居住类存量房的种类复杂、区位分布不均衡、价格影响因素多等特点，同心县非居住类存量房基准价格体系的建设过程遵循了以下原则：（一）全覆盖原则通过现场调查、政府部门协调、网络抓取等多种途径采集到同心县非居住类存量房基础信息数据，并进行归类汇总建立起非居住类存量房基础信息数据库，在此基础上，通过计算模型得出同心县所辖的非居住类存量房计税评估价格体系。（二）精细化原则在同心县，非居住类存量房类型复杂，临街商铺、大型商场、写字楼、工业厂房等房地产区域和个体价格影响因素丰富、价格差异明显，在计算模型的设计中，细化了评估精度，针对不同的房地产类型制定专项的评估方案，保证评估结果的客观、公正。（三）动态管理原则存量房交易以实际成交价格为计税依据，成交价格受宏观经济发展、政策调控、市场供需关系等多种因素的综合影响，是不断波动的。因此，我们建设非居住类存量房交易计税价格评估体系不是一个尘封的数据库，而是应该随着时间的推移以及数据库成交信息、挂牌信息等的不断变化，可以根据设定的数学模型进行动态更新，从而减少后续维护的工作量，公正反映当时房地产交易的市场价格，可以达到动态管理的目的。（四）科学、合理、规范的原则接到中标通知后，我公司与同心县地税局、相关合作单位就本项目的需求、项目的具体技术思路及工作难点举行了研讨会，确定了详实、符合同心县非住宅房地产市场特点的项目实施方案。（五）公开、公平、公正的原则同心县非居住类存量房交易计税价格评估体系建设过程中所涉及到的设计原理、原则、计算方法、修正体系等内容严格遵循了国家标准的房地产估价技术规范和技术标准，体现了评估的客观性、公平性和科学性。（六）高效、便捷、利民的原则我们将估价过程所涉及到的参数与前台操作系统相结合，方便纳税人申报，缩短存量房交易的办证时间，实现征管和服务的有机结合。三、项目建设意义（一）促进房地产市场平稳健康发展目前，存量房交易隐价瞒价现象比较普遍，为财政部、国家税务总局发出了财税【2010】105号通知，强调各地要抓住重点环节，提升征管的精细化水平，推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征收工作。国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号文）进一步强调：“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”。开展存量房评估工作，可以有效引导住房合理消费，抑制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。（二）营造公平的纳税环境由于存量房计税价格是由计算机根据事先建立的模型自动生成的，避免了人为因素对评估值的影响，有利于规范税收秩序，营造依法纳税、公平税负的良好环境。（三）提高纳税服务水平通过评估系统自动生成交易房屋的计税价格，不但简化了办事流程，而且地税部门不收取评估费，将大大减轻纳税人的费用负担，节约纳税人的时间，提高纳税人的办税效率，从而提高税务部门的办税效率和纳税服务水平。第二章 项目进度及实施情况根据本项目特点，我公司将本项目主要工作内容分为以下几个阶段，最终实现非居住类存量房批量评估在税收征管工作当中的应用，各阶段具体工作内容如下：根据本项目特点，我公司将本项目主要工作内容分为以下几个阶段，最终实现非居住类存量房批量评估在税收征管工作当中的应用，各阶段具体工作内容如下：一、前期准备（2016.12.27-2017.1.9）1、项目工作组筹备成立我公司于2016年12月底组织估价精干力量，成立了同心县国家税务局非居住类房地产评估系统上线数据采集服务采购项目组，根据实施方案按行政区、片区划分评估作业区块，对估价师、估价员进行职能划分和任务分配，设定相应的专业小组，对各专业小组及负责人做出具体的分工。本项目由汪晓峰担任项目总协调人，分为二个工作组，每个工作组又根据不同物业类型进行了细分。成立了由汪晓峰、赵栋、余会有、金晓龙、孙建设、杨美玲等人组成的数据采集组，成为一线市调团队；成立了唐家强组成的审核组。2、明确管理制度根据工作内容，我公司将任务分派到组，责任落实到人；建立工作日志汇报机制，要求每个人、每个工作组每日将当天工作情况直接汇报项目总负责人；建立工作计划半天制，保证工作积极有效的开展。同时建立与地税的周工作例会机制，每周将本周完成工作进行详细汇报，并说明下周的工作重点，就未按计划完成的工作内容进行说明，需地税协调解决的问题进行商议，形成可行的工作机制。 3、制定项目进度计划、工作方案在项目组成立初期，我们根据初定上线日期采用倒排时间的方法，制定了项目进度计划。后期随着项目的进展，又制定了多个阶段性进度安排表，以确保项目进展的效率和成果提交时间。为了提高工作效率，规范操作流程，我们对各项具体工作制定了缜密的工作方案并要求工作人员严格执行，例如：数据采集调查方案、外调成果审核方案等。4、编制调查工作底图、调查表格以及填写说明，为开展资料调查工作做准备路线段调查表格商铺调查表格办公调查表格大型商场调查表格酒店宾馆调查表格工业调查表格加油站调查表格调查表填写说明5、和软件公司沟通确定数据提交表格式6、准备办公场地、办公用品、印制有关调查表格的工作二、资料收集（2017.1.9-2017.1.23）1、内部资料的收集主要向政府各行政部门收集全市门牌号码数据、房屋交易数据、房屋登记数据、城市规划、地籍、城建等信息数据。同时通过网络等多种渠道，收集房地产市场及相关社会经济资料。我们配合地税积极与各个政府部门协调项目所需数据，形成资料汇总表，通过市地税的努力协调，获得部分我们所需数据。2、外业调查：根据同心县道路分布情况，以及各类物业的聚集程度，我们对同心县进行了评税分区的划分，把同心县共分为16个评税分区，将拟调查的任务对象在地图上进行标记，并将地图分成多个图幅，分配给市调人员展开调查。各小组组长组织市调人员对每条道路、街巷的非住宅物业进行调查，核实门牌地址，拍摄楼幢和物业的现状照片，调查楼幢和物业的基本信息，如物业类型、临街状况、交通状况、楼层情况、楼幢朝向、市场价格、租金等等。此次市调工作走遍同心县，为建立同心县非住宅物业的基础数据库做好充分的准备。部分外业调查成果汇总表展示如下：（1）路段调查汇总表（2）商铺调查汇总表（3）工业调查汇总表三、资料整理(2017.1.6 -2017.2.10)1、资料整理对资料的处理，采取“先到先处理，后到后处理”的方法，对先到位的资料，及时进行详细的整理和分析，剔除异常数据，录入计算机。并分类标示在图上，控制好调查数据的质量，随时进行资料的补充调查。2、房地产基础信息表的整理首先对2857多条同心县房管数据进行物业分类，然后结合收集到的门牌地址信息表，分析其规律，按照行政区、道路、门牌号、项目名称等的顺序，将这些信息一一拆分出来。然后对拆分后的数据进行整理，将每条信息对应到所在项目以及路段，由此建立初步的房地产基础信息表。后期再根据市调收集到的信息，对基础信息表进行补充和完善。四、基准价格测算(2017.2.6-2017.2.16)根据收集到的多渠道数据信息，对整理出来的各类型房地产基础信息表中的路段、项目进行基准房价评估，评估方法采用市场比较法、收益法、成本法相结合应用的思路，结合同心县房屋租金参考价以及其他多方面价格参考，保证评估结果的客观公正性。五、数据库建立（2017.2.6-2017.2.16）对确定基准价后的所有纳税分区，路段/项目进行汇总，按同心县非居住类存量房交易计税基准价系统的数据格式要求，建立同心县非居住类存量房交易计税基准价系统数据库，其中包括市场法、成本法中各类表格等。市场法房源信息采集表成本法房源数据信息采集表六、修正体系编制（2017.2.6-2017.2.16）分析同心县非住宅各物业类型的价值影响因素，并结合纳税业务流程的特点，按显著原则、可获取原则等确定非住宅各物业类型修正体系的因素体系，主要包括建筑面积、楼层、建筑结构、临街状况等因素。修正体系的因素体系建立后，根据收集到的房屋交易和租赁信息等资料，统计分析各因素因子的修正幅度，然后汇总，并与相关合作单位一起对各因素因子及修正幅度进行讨论研究，最终共同编制完成全市非住宅物业类型的所有评税分区的修正体系。七、数据测试与完善（2017.2.20-2017.2.22）将建立的数据库和修正体系导入同心县非居住类存量房交易计税基准价系统，采用同心县近一年来的一手房契税交易历史数据、以及近期交易纳税的案例数据对数据成果进行测试，检验数据库，对存在的问题进行补充、修改完善。截止到2月下旬，我公司将 3857条同心县数据导入到系统中并进行三轮测试，这期间我们与同心县地税局、同心县区地市局密切配合，及时沟通在测试中所出现的问题。经过多次测试，找出问题并提出解决方案 ，目前系统中的数据从覆盖率和准确率都已达到并满足地税部门日常工作的需要。稍后我们也会针对市地税局提出的对数据的要求，进一步完善我们的数据，提高我们的数据质量。八、数据成果编制（2017.2.23）按有关要求，撰写工作总结、实施计划、技术标准、测试报告、实施报告，编制各种成果图件。第三章 项目团队组织因考虑到本次项目存在工作量大，时间紧的特点，我们在开展上述工作时，根据工作进行小组分工，采取多个工作组多条线同时开展、推进的方式，组与组之间保持交流、互动，并进行工作衔接，确保整个项目工作如期完成。一、领导小组接到中标通知书后，我们会立即组织成立同心县非居住类房地产评估系统上线数据采集服务采购项目部。项目部由我公司估价精干人员以及资深人士组成的顾问专家构成。我们会根据整个项目的具体工作成立专职的工作小组，各项工作落实到人。项目部组织结构图如下：项目总负责人：唐家强项目总协调人：汪晓峰数据采集组负责人：汪晓峰、赵栋、余会有、金晓龙、孙建设、杨美玲。审核组负责人：唐家强、汪晓峰二、外业调查团队根据本项目工作量较大、时间紧等特殊因素，本次现场市调团队成员6人，主要由本项目的技术人员组成。三、估价技术审核团队1、估价师团队我公司专职投入本项目的管理及主要技术人员、估价师以及经验丰富的估价员近5人，这些人员均参与过宁夏地税的同类项目，具备丰富的实践经验。四、全方位的保障措施为确保项目实施方案的顺利进行，我公司在技术、人员、当地机构等多方面提供全方位的保障。（1）多方位的人员保障为保证此次项目的成功完成，我公司项目部将成立由多名资深估价师、专业技术人员组成的项目部，该项目部又细分为数据采集组、审核组，并且将具体工作落实到各组的每一个人，同时进行相应考核，从人员上保障项目顺利完成。（2）专业的技术保障我公司一直参与研究制定此类项目的技术思路及标准研究，积累了丰富的实战经验，保障我公司此类项目的技术在行业中处于领先地位。（3）制度流程化管理我公司已有大量同类项目的经验，具备一套完善的数据采集流程，以及对应的工作制度和管理流程。可以有效的提高工作效率，减少沟通、协调的工作量。（4）严格的质量控制数据质量控制，即采集前控制和采集后控制。采集前控制主要是指数据采集和录入之前，针对容易出现错误的环节制定具体的应对措施。采集后控制是指在数据录入后，对数据进行审核，查找并纠正错误。相关框架性质量控制，即从合理性、准确性、使用性、可实现性等方面，对评税分区、基准价格体系、修正体系等的设计开发进行质量控制管理。第四章 数据的维护与优化到目前为止，我们已经完成同心县非住宅存量房各路段等级的数据搭建，完成系统上线应用的数据要求。但是随着系统的使用，我们还将对该项目数据做进一步优化、深化。一、补充数据系统正式上线以后，我们会以天为周期，对实际交易征税数据进行分析，同时对系统数据库进行补充、修改、更新等维护工作，不断地完善数据库成果，提高数据匹配速度和前台操作效率。二、更新基准价我们一直在对同心县的房地产市场状况进行跟踪调查和数据分析，根据采集和统计的数据，研究分析各类型物业的租金价格走势，从而适时的对基准价格进行更新动态调整。三、优化修正体系根据城市发展变化情况，就修正体系和评税分区进行调整、优化。第五章 项目成果总结同心县非居住类存量房交易计税基准价系统建设项目从项目正式启动到数据测试完毕，历时仅45天的时间。从项目规模以及所提交数据成果的覆盖度、准确性、匹配率测试结果、投入的人力、所用的时间等方面，均超过同心县其他同类项目，开创了同心县同类项目先河，同时为同心县其他工作的进一步开展提供宝贵的实践经验。一、开创了同心县同类项目先河（一）高效的组织协调模式同心县作为宁夏回族自治区最大的县，房地产市场发展繁荣、存量房交易逐年趋于活跃。由于本项目涉及的物业类型多、体量较大，再加上城市发展过程中，很多道路名称、物业名称、门牌号码在不断的变化，导致房屋证载地址与实际地址不完全对应等种种情况出现，给项目的顺利开展造成多重困难。面对复杂的项目情况，我们在同心县地方税务局的组织领导下，以评估公司的专业技术方向为主导，坚持周例会制度，及时沟通项目进展情况，高效率地解决项目中遇到的各种问题，严格把控项目进度，保证成果质量。克服了重重困难，于2017年2月完成了共计2857余条的数据成果，覆盖同心县多种非住宅物业类型。我们同地税部门人员一起对数据情况进行了多达三轮测试，从各个方面对数据成果和系统操作进行了多轮审核与完善，从而形成了目前全覆盖、高精准的数据成果，达到了系统上线的要求。（二）详实的成果内容本项目数据成果涵盖同心县多种非住宅物业类型的分类体系、评税分区体系、评估模型、基准价格测算方法、修正体系等同心县非居住类存量房基准价格体系建设项目所要求的各项内容等。（三）完整的数据量成果本项目成果覆盖了包括豫海镇、兴隆镇、韦州镇、下马关镇、王团镇、河西镇所辖的34条街道。数据成果涉及多种非住宅物业类型，包括：沿街商铺、办公用房、工业厂房、车库等。从地域范围、物业类型、数据成果量等方面实现了全覆盖。1、地域范围本项目成果覆盖了同心县所辖地域，包括豫海镇、兴隆镇、韦州镇、下马关镇、王团镇、河西镇。2、物业类型本项目的数据成果涉及多种非住宅物业类型，包括：沿街商铺、综合性用房、工业厂房等。3、数据成果量本项目完成多种非住宅物业类型的现场数据采集和整理数量2500多条，覆盖了同心县能调查到的所有非住宅物业数据。截至2017年7月，提交的数据成果总量达到2500条，具体包括：商铺类（沿街铺面）：34个评税分区、101条路段价、4537条综合类：20个评税分区、101条路段价、39条车库类：9个评税分区、23条路段价、524条同心县非居住类存量房交易计税评估系统建设项目成果数量统计表单位：个房地产类别片区(个）路段（条）数据量（条）沿街商铺类201014537综合类2010139车库类923524总计492255100（四）多元的成果表现形式本项目提交成果数据的形式不仅包括列表数据、照片，还包括成果数据的地图落点标注，通过多元化形式更直观地展示 （五）高精度的评估基准价为了体现评估结果的公平性和差异性，我们根据每种非住宅物业类型的特点，确定了不同的评估精度，通过对各类型物业基准价的测算及反复的测试和调整，达到上线要求。 二、建立了庞大的税源数据库从数据的收集到模型的建立，我们的工作出发点不仅满足于目前房地产交易环节的需要，更注重税源数据库的搭建，为将来房产税评估的应用做好先期的数据积累准备。我们通过现场调查、购买、收集和整理等途径，已经积累了两千多条的同心县的房地产市场数据，获取了各物业类型的基础数据信息和案例数据，并对数据进行严格的筛选和审核，保证数据准确性。三、构建了专业精准的评估技术模型通过与实践经验的结合，我们对于标准房的设定、基准价格的测算与确定以及价格修正体系的建立，已经形成了较成熟的思路和标准化流程。建立的基准价系统精细到楼幢级，并且通过建立海量数据库、迭代回归分析模型、趋势修正模型、参数维护机制，从合理性、准确性、实用性、可实现性等方面，对非住宅分区、基准价格体系、基准价格修正体系等的设计开发进行了质量控制管理以确保评估结果的精准度。通过广泛的宁夏项目评估经验，以及对同心县房地产市场的研究工作，我们熟悉并掌握了同心县的房地产市场现状特点，积累了丰富的同类型项目经验，批量评估专业技术水平国内领先。四、形成了成