【商业地产】上海鹏欣白金湾府邸写字楼项目营销策划案_37ppt_2009年

1 区域发展策略 北外滩是政府确定的首批现代服务业集聚区之一， 成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业 。 2 宏观经济研究 产业发展规划 十一五规划支柱产业 十一五重点发展产业 虹口区 上海市 虹口区 上海市 航运业 金融业 航运业 商贸业 知识服务业 物流业 商贸旅游文化休闲业 旅游会展业 商贸旅游文化休闲业 信息产业 知识服务业 专业服务业 房地产业 文化及相关产业 房地产业 房地产业 先进制造业 社区服务业 依据上海市建设 “ 四个中心 ” 的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。 围绕 “ 航运虹口 ” 的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。 3 区域发展策略一：确定区域发展规划 北外滩沿江重点区域占地面积 67公顷，黄浦江岸线长约 2.2公里，共有 17个重点项目 ,总建筑面积约 130万平方米，总投资约 200亿人民币，主要位于航运商贸区以及项目所在的现代商业区内。 项目地块是区域的商业中心和文娱中心，与北侧的历史风貌区有机结合，地块内的高层建筑是区域地标性建筑之一。 航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 提篮桥历史风貌及现代商业街区 北外滩未来规划功能区 航运商贸区 商贸办公区 商住综合区 中高档居住区 历史风貌及现代商业区 本项目 北外滩是上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业， 成为上海国际航运中心的重要组成部分。 4 区域发展策略二：确定区域产业发展 资本密集型产业 具有规模经济和集约化经营的特点，附加值也比较高 知识密集型产业 高附加值，与金融、保险业组成金融航贸商务业，构成国际航运中心城市的核心 上游产业 航运融资及其管理服务 劳动密集型产业 企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低 共计 10方面：航运融资、海事保险、海事仲裁、海损理算、航运交易、航运咨询、公估公证、航运组织、航运专业机构和船舶管理 共计 4方面：邮轮经济、货物运输、船舶租赁、拖船作业 共计 10方面：码头服务、集装箱堆场、仓储服务、船舶代理、货运代理、报关服务、理货服务、内陆运输服务、船舶供应服务、船员劳务 产业链划分 产业链特征 产业链内容 中游产业 海运业 下游产业 海运辅助、港口服务业 从航运服务产业价值附加值来看 ,中上游产业是北外滩未来引入的主导行业 5 产业发展优势一：港区分离 虹口区上海航交所 75 KM 32 KM 上海市地图 费利克斯托港 伦敦 140 KM 1940年伦敦采取港区分离的模式，将港口硬件设施外移到离市中心以东 40公里的提尔伯里和沿河下游，此后又逐步移到费利克斯托港，但伦敦依靠波罗的海航运交易所拓展航运中上游产业，并成为全球顶级国际航运中心。 上海北外滩目前与伦敦类似的港区分离的航运服务业发展条件，以及以航交所拓展航运相关产业的模式，表明上海北外滩现代航运服务业中上游产业链未来发展存在的潜在空间。 6 产业发展优势二：航运交易所 上海航交所未来主要职能包括：航运市场行为的监管中心 、规范市场行为的培训中心、航运市场信息中心、中国航运政策研究中心、改善口岸软环境的协调中心和航运专业会展中心 。 上述职能有助于北外滩能够吸引更多航运服务的上中游企业的入驻。 海事组织 船代货代 航运交易 信息服务 船舶交易 集中了包括上海海事局等 11家区域性功能机构 ,是国内航运服务机构最为集中的区域之一 航运服务企业 2000余家，船运业务占全市总量的79.6%。 航运企业（分公司）达 800多家 虹口 世界第二大运价指数集装箱运价指数 2004年上海航运交易所完成船舶交易鉴证 125艘次 北外滩上海航交所 伦敦 约 20%的世界著名船东在伦敦设有办事处 700多家船代公司，完成世界 50%的油轮运输和30%-40%的干散货运输的洽谈合同 世界排名第一的散货运价指数 至少拥有 15个国际组织总部以及众多的国际航运机构、协会 世界超过 50%的新船或二手船通过伦敦波罗的海航运交易所进行买卖 伦敦波罗的海航交所 7 上海北外滩现代航运服务业的未来发展 未来的北外滩将形成相互支撑的多层次、成体系的现代航运服务平台 船代货代、报关报检等 货运客运船公司、船舶租赁等 2008 2010年 中游产业要形成亮点 2010年以后 航运信息、咨询、金融、商务等 目前 大量下游航运货代服务企业 上游服务业接轨国际先进水平 时间 现状 /目标 产业重点 现代航运服务业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户 上海市北外滩现代航运服务业发展规划 航运服务 海事保险 航运金融 邮轮经济 8 区域发展策略三：外部交通网络的形成 地铁 4号线和规划的 12号线在项目东侧和北侧都设有站点，未来区域与市中心的联系将更加紧密 新建路隧道建成后将会增强北外滩区域与小陆家嘴区域的连通性 地块北侧东大名路和东长治路道路拓宽正在进行，未来这两条道路将由 2车道变为 4车道，区域出行将有一定改观 北外滩区域未来地铁、越江隧道和道路拓宽的完成将在一定程度上改善区域交通的便利程度 对外交通 现状 地铁 4号线 已建成通车 12号线 规划中 隧道 大连路隧道 已建成通车 新建路隧道 在建 道路拓宽 东大名路（ 2车道变 4车道） 施工中 东长治路（ 2车道变 4车道） 施工中 虚线为在建或规划，实线为已建成 大木桥路方向 蓝村路方向 巨峰路方向 地铁站点 本项目 大连路站 杨树浦路站 提篮桥站 大连路隧道 新建路隧道 东大名路 东长治路 4号线 12号线 市区及漕河泾方向 9 项目地块分析 项目位于北 外滩浦江开发的核心中心段， 区域内航运服务要素聚集度高， 为上海市重点开发区域，区位优势明显 ! 10 项目地块属性分析 总建筑面积 33856 总占地面积 4111 建筑高度 17层 用地属性 办公： 12974 商业： 10995 车位： 174个 鹏欣北外滩办公项目指标 5A智能办公楼 住宅：白金湾府邸 酒店 公平路客运码头 11 图 例 北延伸段 中心段 南延伸段 协调区 核心区 黄浦江两岸综合开发 黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约 85公里，面积约 73.3平方公里，横跨上海七个区。 规划控制范围包括核心区和协调区两部分。 核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约 66.6平方公里。 协调区位于浦西中心段以西，总面积约 6.7平方公里。 核心区北延伸段 北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积 27.3平方公里。 随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口（黄浦江入长江口）面貌。 核心区中心段 中心段北起翔殷路 -五洲大道，南迄卢浦大桥，面积22.6平方公里。 目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段的土地效益。 核心区南延伸段 南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积 16.7平方公里。 有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。 协调区 协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路 -平凉路-通北路 -榆林路 -大连路 -东长治路 -虹口港 -汉阳路 -吴淞路 -天潼路 -四川中路 -金陵东路 -中山东路 -东大名路-杨树浦路 -东门路 -中华路 -海朝路 -斜土路 -鲁班路 -中山南路，总面积约 6.7平方公里。 协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。 北延伸段 中心段 南延伸段 协调区 协调区 本项目 北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。 项目地块属性分析 12 项目周边景观优势 项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景。 项目北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。 项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客。 地块东眺：瑞丰大厦 地块北眺：提篮桥保护区 地块西眺：新外滩花园和上海客运中心 地块南眺：小陆家嘴建筑群 地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义 本案 13 项目产业优势 虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的 6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境 上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数 北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客 100万人次。 1 3 6 5 4 2 上海港国际客运中心 编号 机构名称 1 上海航运交易所 2 上海船东协会 3 上海船东互保协会 4 上海报关协会 5 中国港口协会 6 上海港口协会 北外滩区域内航运服务要素聚集度高，拥有多家航运服务机构，航运服务产业环境较好 本项目 14 区域 虹口区 2006年 航运类企业数 2000（家） 2004-2006年 引进外资航运项目数 164 （家） 2006年 引进航运公司数 800 （家） 代表航运公司 DHL、 UTI 、罗宾逊、中海汽车船运、上港物流等 截至到 2006年，虹口区已有航运企业 2000余家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等 “ 龙头 ” 企业均落户于北外滩区域。 近 3年间，北外滩共引进外资航运项目 164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此投资发展。 中国大陆前十位集装箱运输企业有 7家落户北外滩，运力占全国的 86.5%；水上运输增加值占上海总量的 67%，主营收入占上海总量的 73% 2006年上海航运公司营业收入比较 73% 27% 北外滩航运公司营业收入比重 上海市其他区县航运公司营业收入比重 北外滩区域内航运企业聚集，并汇集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成部分 项目产业优势 15 项目邮轮经济优势 项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的 “ 爱兰歌娜 ” 号已将北外滩作为母港开设 5天 6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来 5年邮轮客运量将达 50万人次，最终将实现 100万人次的客运量 。 国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体 为预测值 上海港国际客运中心邮轮客运量 邮轮游客数量（万人次） 2.58 2.66 50 100 0 30 60 90 120 2006 2007H1 *2010 *2012 16 项目周边道路交通劣势 编号 路名 单双向 车道数 道路等级 1 东大名路 单向 2 次干路 2 杨树浦路 双向 4 次干路 3 公平路南段 双向 1 支路 4 大连路 双向 4 主干路 5 东长治路 双向 2 次干路 6 秦皇岛路 双向 1 支路 7 惠民路 双向 2 次干路 8 霍山路 双向 2 次干路 9 海门路南段 单向 2 次干路 10 公平路北段 双向 2 次干路 11 临潼路 双向 2 次干路 项目四至及周边道路现状 北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性 与项目临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差。 与项目临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且部分道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制。 目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差。 轨道交通 4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显。 主干路 次干路 支路 单线为单向 双线为双向 6 5 10 2 9 8 7 4 1 大连路隧道 本项目 11 3 17 项目 SWOT分析 优势（ Strengths） 弱势（ Weaknesses） 机遇 (Opportunities) 威胁（ Threats） 与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。 项目北临提篮桥历史文化区，南接黄浦江，面朝陆家嘴和外滩，景观资源十分丰富 项目所在区域航运类企业聚集，具有良好的产业环境和基础 北外滩对外交通便利度较差，区域内缺乏和市中心连接的主要干道，同时也缺乏地铁等现代交通工具。 由于部分物业的开发早于北外滩整体规划，因此区域内各物业布局显得较为凌乱。尤其是沿江物业，无论是建筑天际线还是物业功能定位，均较为散乱。 北外滩作为上海第一个滨江概念的商务区，也是上海市惟一尚未开发的市级商务区，市场关注度较高。 北外滩产业的更新，也为区域内商务楼宇的开发提供良好的机遇。 项目临近的上海国际客运中心是国内首个国际标准邮船母港， 未来 5年将带来 50万人次的邮轮游客，这部分游客成为区域内商业地产的潜在消费群体。 北外滩除沿江区域外，大部分地块尚处于待拆迁状态，而动拆迁的不确定性将影响整个区域的开发建造。同时区域环境的不协调，将间接影响区域高档物业的市场价值。 18 全市写字楼市场 去年供应量创下新高之后，本季度租金继续呈下跌走势。 今年大部分供应将集中在下半年入市，市场形势暂时得以缓和； 需求乏力仍为隐忧 ! 19 全市甲级写字楼分布特征 外环 中环 内环 上海市外环区域地图 虹桥 南京西路 小陆家嘴 人民广场 淮海路 徐家汇 上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。 小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达 19栋，占全市总量 39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。 浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的 11.4%。 20 第一季度新增供应仅 52,000平方米，市场获得短暂间歇以消化去年的大规模供应 由于一些租户缩减租赁面积或迁至非甲级写字楼，第一季度甲级写字楼净吸纳量为负 4,600平方米 受需求萎靡和大量待租空置面积影响，租金在第一季度下跌 4.8% 甲级写字楼整体空置率上升至 17.2%，其中浦东新区最高，达 26.8% 关于放宽保险公司投资范围的新政策将于 10月起生效 未来几年浦西和浦东的新增供应将趋向均衡 全市写字楼市场供求 空置率走势 21 区域写字楼市场租金 空置率走势 随着甲级写字楼市场供过于求的局面依然持续，租金在 2009年第一季度继续下跌。南京西路去年交付的几个项目拉低了该区域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供应，租金下调幅度不大。这使得以上两个区域平均租金持平，共同成为上海写字楼租金最高的商务区。在此之前，沪上写字楼租金最高的区域由南京西路独享多年。 由于市场变动不大、新增供应有限，多数区域的甲级写字楼空置率在第一季度都较为稳定。然而在虹桥由于两个新项目交付使用，甲级写字楼存量上升了 13.8%，同时由于新增供应仅有 6.8%的入驻率，使该区域整体空置率升至21.8%。 22 全市甲级写字楼未来供应预测 287,978 704,474 715,316 486,563 4,268,571 4,973,045 5,688,361 6,174,924 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 2007* 2008 2009 2010 新增供应 累计供应 建筑面积 (M2) 未来供应主要分布在浦东陆家嘴，截至 2010年 ,浦东陆家嘴预计新增供应大约 123万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就提供了 226,000平方米的新增供应。 未来甲级写字楼持续供应将缓解目前市场供小于求的状况。 23 全市甲级写字楼未来需求预测 287,978 704,474 715,316 486,563 388,937 423,746 416,796 456,096 2.8% 8.0% 12.3% 11.8% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2007 2008 2009 2010 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 建筑面积 (M2) 空置率 虽然未来写字楼需求仍将保持强劲增长势头，但由于未来甲级写字楼供应量较大，因此预期未来三年上海甲级写字楼市场空置率会逐步增加，在 2009年达到高峰 12.3% 新增供应 新增吸纳量 空置率 24 全市甲级写字楼租金指数 市场存有大量甲级写字楼空置面积，导致租金继续下跌。然而由于新增供应有限，租金下跌幅度较上一季度小幅放缓。 与上一季度类似，许多已有项目的租户选择续租，空置面积大部分位于新交付的项目，此外经济下滑也使部分办公单位被退租。 在第一季度末，上海甲级写字楼平均租金为人民币 7.5元每平方米每天（ 33.4美元每平方米每月），整体空置率上升至 17.2%。 租金在 2009年第一季度继续下跌，整体甲级写字楼租金指数自年初开始累计下跌了 4.8%。中心区和非中心区的甲级写字楼租金分别下跌了 4.1%和 5.6%。 去年大部分新增供应位于浦东，受此影响，浦东在租金和入驻率方面的表现都弱于浦西。随着新项目提供更多折扣和更为优惠的免租期，整体市场受到的租金下行压力将越来越大。 25 全市甲级写字楼未来租金预测 未来三年由于空置率上升，租金将有可能出现回调的趋势，这也是对目前写字楼租金上涨过快的市场调整2010年后，由于社会经济发展和未来国际性企业的陆续入驻，本行对于上海甲级写字楼市场持肯定态度 240 233 222 210 2.7% -2.8% -4.7% -5.3% 195 201 207 213 219 225 231 237 243 2007 2008 2009 2010 -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% ￥ /M2/月 租金增长率 租金 租金增长率 26 区域写字楼市场 北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江沿线，市场新增供应量较小。 由于靠近航运业服务机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。 27 虹口区写字楼市场价量走势分析 08010905虹 口区办公产品供求及价格走势分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供应量 0 19366 8390 0 0 0 1372 0 40462 0 52459 27035 4970 0 0 0 0成交量 2757 12696 6027 4740 2287 1423 792 730 3633 33219 46977 17715 18300 5392 3732 9370 6198成交均价 19220 17182 16519 16898 17918 18641 15564 20915 15998 46978 38133 43420 49512 15481 19848 21701 190610801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905时间 项目 板块 供应面积 供应套数 销售价格 0809 嘉杰国际广场 四川北路、四平路板块 17037 140 2.12.3 (售罄 ) 骏丰国际财富广场 23333 160 2.2 （ 09年 05月） 荣欣大厦 92 1 0811 嘉和国际大厦 四川北路、四平路板块 1847 27 3.0 （ 09年 04月） 上海国际客运中心 东外滩板块 42565 143 4.5 （成交均价） 0812 上海国际客运中心 东外滩板块 27035 28 4.5 （成交均价） 0901 上海国际客运中心 东外滩板块 4970 5 4.5 （成交均价） 虹口区 08090901月办公产品供应集中，其中以四川北路板块为主，而本案所处的北外滩板块仅有 “ 上海国际客运中心 ” 项目，该项目成交均价达到 4.5万元 / ，同时拉高了区域成交均价。 28 北外滩板块办公楼市场价量走势分析 08010905北 外滩板块办公产品供求及价格走势分析01000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000供应量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50529 27035 4970 0 0 0 0成交量 0 0 303 760 0 0 0 0 0 0 42565 11680 16420 2537 0 604 0成交均价 0 0 12782 12353 0 0 0 0 0 0 39593 55898 53393 13617 0 23883 00801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 090508年至今东外滩板块办公产品主力供应项目仅有 “ 上海国际客运中心 ” ，该项目 0811月上市，总计达到74570 ， 176套。截至 0905月共计去化 67210 ， 166套。 值得关注的是， 0811月， “ 上海国际客运中心 ” 项目集中成交 143套，成交均价达到 39593元 / 。而08120901月，该项目突然提价至 55000元 / ，成交 23套，之后即无成交纪录。截至目前，该项目整盘成交均价达到 45000元 / 。 “ 上海国际客运中心 ” 项目剩余房源主要以出租为主。 “ 上海国际客运中心 ” 项目目前租赁价格达到 1.321.46美元 / ，较 08年年底下浮约 10%。而空置率达到50%，投资回报率为 3.9%。 资料来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 29 北外滩写字楼分布特征 * 高档写字楼 ： 租金 水平在 3 元 /M2/天以上，或 售价 超过 20,000 元 /M2定义为高档写字楼（下同） 地块周边写字楼整体档次较低，高档写字楼多为近年新增供应项目，且部分高档项目仍在招商中； 写字楼主要集中在虹口吴淞路沿线，以及黄浦江沿线。以下我司将以这两个区域的不同特征研究北外滩区域写字楼目前的现状。 单位 :万平方米 大 连 路 路 平 公 路 名 大 东 路 治 长 东 路 嘴 家 周 路 阳 溧 路 淞 吴 1 5 8 10 4 12 20 16 17 11 14 2 9 15 21 24 25 13 6 7 18 3 23 19 22 1. BMTOWER 2. 宇航大厦 3. 扬子江大厦 4. 上海滩国际大厦 5. 耀江国际广场 6. 太平洋保险公司 7. 国家电网办公楼 8. 森林湾大厦 9. 海泰国际大厦 19. 海运大楼 20. 金岸大厦 21. 晟隆大厦 22. 港运大厦 23. 临江大厦 24. 建爱大厦 25. 鼎立大厦 10. 海泰时代大厦 11. 家化金融大厦 12. 海湾大厦 13. 景泰大楼 14. 东泰大厦 15. 爱思大厦 16. 远洋大厦 17. 华联集团大厦 18. 中国联通分公司 高档 中低档 商住楼 自用楼 未来供应 自用 24% 非自用 76% 自用 非自用 28.66 7.78 27.43 高档 商住 中低档 101.36 30 北外滩高档写字楼入住企业特征 区域内高档写字楼入驻企业行业分布 ( % ) * 北外滩地区目前现有航运功能性机构和行业协会包括 ：上海航运交易所、上海海事局、上海市船 东协会、上海国际货运代理协会、中国港口协会、上海货主协会、中国海事仲裁委员会上海分会。 区域内入驻写字楼主要行业面积分布 物流 23.2% 贸易 8.2% 加工制造 6.7% IT 4.5% 房地产 3.4% 货运代理 38.3% 主导行业 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2000 1500-2000 1000-1500 500-1000 200-500 100-200 100 45% 40% 17% 41% 50% 42% 30% 39% 17% 44% 50% 45% 货运 代理 物流 航运 贸易 加工 制造 IT 房地产 102 62 42 22 18 12 9 入驻企业总数 ( 家 ) 办公面积 (M2) 航运 15.7% 由于北外滩地区集中了一大批航运功能性机构和行业协会 *，因此区域内行业聚集效应非常明显。 入驻企业中接近 70%的企业属于货运代理、航运和物流行业；此外贸易、 IT、咨询、房地产等行业企业入驻数量也较为明显。 目前入驻企业虽然数量众多，但是企业大都规模较小，缺少世界著名跨国企业或大型国企得入驻，究其原因主要是交通不便和楼宇品质不高。 % 31 小结 市场供需 租金走势 北外滩高档写字楼主要分布在吴淞路沿线和滨江沿线，市场新增供应量较小。 北外滩区域由于靠近航运业服务机构，从而吸引了大量的航运物流及相关产业的入驻。高档办公楼需求大、新增供应少，导致其高品质物业接近满租。 北外滩高档写字楼租金逐年上升，但与全市相比还存在一定差距，目前达到 RMB 149 / M2 月 。 客户特征 全市高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在金融、专业服务等高增值服务业； 租赁面积多集中在 1000-2000M2 及以上。 北外滩高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在航运、贸易和物流等北外滩支柱产业； 企业规模较小，租赁面积多在 1000M2 以下 全市 北外滩 全市高档商务区内甲级写字楼金目前维持在 RMB 240 元 / M2 月 的平均水平。 全市甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇等传统 商务区内， 年供应量基本保持在 30万 M2左右。 北外滩航运服务业聚集度较高，但由于区域内缺乏高品质物业，加上对外交通不便， 目前尚未成为上海的主要商务圈。 32 北外滩写字楼未来供应 大 连 路 路 平 公 路 名 大 东 路 治 长 东 路 嘴 家 周 路 阳 溧 路 淞 吴 国中世纪广场 金港广场 (APP地块 ) 中美信托大厦 海泰中心一期 弘基休闲广场 汇德丰广场 汉荣国际广场 瑞丰大厦 上海港国际客运中心 2007 2008 2009 2010 2010以后 金港广场 13.6 国际客运中心 8.1 5.8 国中世纪广场 5.9 瑞丰大厦 4.1 弘基休闲广场 11.0 中美信托大厦 5.2 海泰中心一期 9.0 汉荣国际广场 3.8 汇德丰广场 4.0 总计 ( 万 M2 ) 4.1 8.1 16.8 28.5 13.0 过去 2年北外滩区域高档写字楼供应较少 ， 2007和 2008年分别为 4.1万 M2和 8.1万 M2； 2009年以后市场供应有所放量 ，2009-2010年 2年间新增 45.3万 M2； 2010年前新增高档写字楼体量为 57.5万 M2， 为现有北外滩高档写字楼面积的 2倍 ， 发展势头迅猛 。 33 市场供需 租金走势 市中心土地供应日益稀缺，未来像本项目区域这类有滨江优势的项目更是凤毛麟角。 由于浦东甲级写字楼新增供应大幅增加，有可能拖累全市甲级写字楼租金下滑，但下跌幅度有限。 客户特征 市中心未来主要主导产业还是面向高增值服务业，主要客户来源于此；另外陆家嘴对金融业的吸引，卢湾、黄浦、静安等对于现代服务业的吸引仍因其聚集效应有一定优势 全市未来 区域未来 区域写字楼集聚区仍会继续集中在北外滩的滨江和吴淞路沿线，由于其地理位置和政策的关系，区域对航运业的聚集度未来将更高。随着市中心土地供应的稀缺和本项目区域无可比拟的江景优势，本项目将慢慢缩小与市中心高尚地段的租金差距。 未来区域周边高档写字楼仍然集中分布在吴淞路沿线和滨江沿线； 吴淞路沿线距离稍远，对本项目不构成直接竞争；滨江沿线 2010年供应达到高峰，体量约 19.5万 M2，有一定竞争压力。 预计未来北外滩区域写字楼租金将呈逐年攀升走势，其稀缺江景优势和无法比拟的集聚商务环境，将对区域内支持的航运业起到极大的拉动和提升。 预计未来区域对于航运及其相关产业的新引力将更大，同时对于相关产业的 500强企业产生一定的吸引力，前景看好。 北外滩写字楼未来市场预测 34 消费者调研 小结 有搬迁意向的企业略超过总量的一半，占 50.7%； 其主要看中楼宇品质、地段、交通以及是否符合当地的产业定位； 地段所决定的楼宇品质是企业挑选写字楼的重要考量 企业搬迁意愿 写字楼产品偏好 标准型写字楼仍为市场主流产品； 各行业考虑办公楼所需求的面积多在 1500-2500 M2 ， 500 强企业倾向于 2000-2500M2 ，航运业巨头多集中在 1500-2000 M2 ； 对室内净高要求基本在 2.7 米以上。 企业对写字楼租买意向 外资倾向于租赁的比例大大高于购买，尤其在金融服务、专业服务和货运代理这 3大行业中，租赁的比例分别为 87% 、 83% 和 93% ； 65.7% 的企业租金承受力在 4-8 元 /M2 天 售价承受力在 3-5 和 2-3 万元 /M2 的居多。 会展及车位需求 除金融服务业外，其他行业对会展的需求度均低于 10% 停车位需求量更多受企业规模影响、但与企业行业类型相关度较小；但平均需求量表现出来行业差异，现代物流、货运代理等企业车位需求量较多，每千平米的停车位需求达到 6.03个 其他配套要求 对于其他配套需求最多的 4个为员工餐厅、银行、周边餐饮和咖啡厅 对于客梯的满意度不高主要表现在速度慢和客体数量少等方面 智能化水平方面对于办公智能化的要求较高 物业管理费的承受力基本在 16-25 元 /M2 月 35 项目价格制定 保证销售速度的基础上 ，将物业价值最大化 ! 36 价格制定 系数比较法 项目 成交均价 (元 /M2) 综合分值 本项目可实现均价 (元 /M2) 东亚银行金融大厦 57095 107.75 52988 上海国际客运中心 53393 103.55 51563 算术平均值 - - 52275 通过竞品系数比较法， 建议本项目写字楼 2009年售价： 52275元 /M2 *上述为建筑面积 比较因素 项目名称 权重 本案 东亚银行金融大厦 上海国际客运中心 分值 分值 分值 *权重 分值 分值 *权重 基本条件 地段 0.1 100 110 11 100 10 道路交通 0.08 100 120 9.6 100 8 外部环境 周边商务环境 0.08 100 120 9.6 100 8 周边配套 0.08 100 120 9.6 100 8 产品因素 产品规模 0.04 100 110 4.4 120 4.8 车位 0.04 100 110 4.4 120 4.8 物业档次 0.07 100 100 7 100 7 物业外观 0.06 100 100 6 100 6 公用设备 0.07 100 105 7.35 105 7.35 户型 0.06 100 100 6 110 6.6 配套服务 商务配套服务 0.06 100 100 6 100 6 物业管理 0.06 100 105 6.3 105 6.3 附加值 入住客户层次 0.08 100 110 8.8 105 8.4 未来规划 0.08 100 100 8 100 8 发展商品牌 0.02 100 95 1.9 105 2.1 推广因素