【商业地产】-深圳泛华景田北写字楼项目前期发展建议报告2007-82PPT

泛华景田项目发展方向探讨 2007年 09月 占地面积 :3568.2m2 建筑面积 :48838.9m2 容积率 :14.5 建筑 (覆盖率 ):45% 目标： “高价格，高速度，低成本” 1、如何实现地块价值最大化 2、 如何实现稳健的资金回笼 报告结构 报告体系 解读景田片区 地块解读 宏观形势 开发方向研判 初步设想 解读景田片区中心区一级辐射区 香密湖 莲花山公园 中心区 福田区定位 福田区定位： 1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区； 2 高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区 ； 3、功能完善的以 居住功能为主 的综合区； 4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区。 从功能定位上看，福田将成为未来写字楼的高度集中区 分区规划 深圳高尔夫俱乐部 莲花山公园 香密湖 笔架山公园 市政府 中心区 皇岗口岸 皇岗口岸 福田保税区 区政府 梅林水库 景田 梅林 上步片区 ：东起红岭路 , 西至皇岗路 , 南到深圳河 , 北至北环路。包括体育中心、八卦岭、园岭、上步工业区等十个街坊。是深圳市的 商业区、居住区和公共绿地 。 沙头片区： 由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。包括下沙、新洲、石厦、皇岗等八个街坊。目前功能混杂且整体环境差。未来担负市中心区居住配套 的作用。 车公庙片区 ：包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场。车公庙工业区规划期内 保留工业职能 ，未建空地定为政府控制用地。 中心片区： 东起皇岗路 , 西至新洲路 , 南到滨河大道 , 北至北环路。包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦。是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和配套生活区组成。 全市金融、商贸、会展、行政、文化中心。 梅林片区： 是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。保留现有功能格局，以 工业和居住为主。 香蜜湖片区 ：包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田。是福田区的 储备型片区 ，严控开发建设的强度和速度， 保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能 中心区、香密湖之间 基本概况 中心区一级辐射区，居住为主的大型综合片区 始建于 1991年，位于福田中心区西北部。 区域范围： 深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东，总用地面积273.59公顷。属福田中心区一级辐射区。 区域功能： 作为 中心区的扩展和延伸，是以居住为主 ，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。 香密湖 莲花山公园 区域交通 片区四级道路网： 城市快速路： 北环路 ，为双向八车道； 城市主干道： 深南大道 （双向八车道）、新洲路、红荔路、莲花路为双向六车道，香梅路为双向四车道； 城市次干道： 景田路、双向四车道； 城市支路： 一号、三号、四号、五号为双向三车道； 北环路 VS深南大道 深圳交通三大动脉中，北环主要承担 快速货运 ，深南大道主要承担 客运和一般性货运 ，滨海大道主要承担客流。 北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。 深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。 北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着 北环路禁行货柜车 ，作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。 北环路 未来的深南路 区域人口 景田片区主要聚集了四类人： 成功人士、白领、工薪阶层和个体私营者。 随着片区的建设、发展，景田片区还将吸纳更多的高素质上层人士，这样的人群结构意味着商务居住和办公存在较大的发展空间。 目前片区居住人口为 3.5万人，未来规划人口 7.5万人，意味着片区还将不断吸纳大量人口，人口密度的加剧给商务办公发展带来更大空间。 居家环境纯粹，中、高阶层聚集，有商务发展潜力 片区物业 住宅大量分布，写字楼分布受中心区辐射影响明显 香密湖 莲花山公园 中心区 现有物业 片区现有物业主要以住宅为主，档次以中档为主，写字楼也有一定数量的分布，大多为 5 10年楼龄，新建写字楼较少且主要分布在景田南。 景田片区是福田居住除了香密湖之外的第二选择片区； 写字楼分布是中心区、华强北、车公庙之外较集中的片区。 福田第二首选居住片区和办公集中片区 片区企业 片区没有工业，也没有特色产业，但是本片区集中了很多企业，主要以科技、资讯、咨询、投资、贸易为主。这些企业选择景田主要是看重景田靠近中心区的区域优势和较低的价格。 大部分企业分布在景田南的写字楼内，还有相当一部分企业在片区的住宅内办公，在聚豪阁、擎天华庭、景新大厦等大多数住宅内存在小公司办公的情况（最近在住宅禁商活动中，仅景洲大厦就清理出 67家企业，目前已有 58家搬离）。 随着住宅禁商的进一步深入，将有更多的企业走出社区、进入写字楼办公。 区位吸引大批企业聚集，住宅禁商带来机会 景田食街 “民以食为天”，饮食的繁荣意味着人流的汇聚，饮食的档次代表着消费的人群类别，饮食可带动区域的其它商务消费。 景田食街 片区特点 景田片区处于香蜜湖片区与中心区之间，北望北环大道，南接深南大道，属于中心 区一级辐射区。便利的交通让居住变得极为方便；东揽莲花山公园，西临香蜜湖，临山近水，营造出优越的居住氛围。紧临 CBD的 优越位置 ，尽享中心区的 成熟配套 ，坐拥莲花山的 自然生态景观 ，低于中心区的楼价等众多优势，使本片区的房地产物业具有较强的市场竞争力。 景田作为 居家、文化氛围浓厚，生活配套非常成熟的住宅集中片区 。随着深圳中心西移，未来中心区的不断发展，在中心区工作和生活的人口增加，作为中心区一级辐射区的景田片区已越来越受到置业者和投资者的重视，人气将更加旺盛，生活配套和市政设施将更加完善。 区位优越、配套成熟、景观环绕、前景看好 未来发展 未来沿北环路将形成相对集中的行政办公格局 项目地块 规划办公带 片区总结 片区环境良好，配套齐全，居住形象已形成，可吸纳客户范围广，居住价值攀升较快； 已有写字楼主要集中在景田南，景田北写字楼较少，沿 北环大道规划了集中的办公地带，未来将形成较集中的办公区； 从片区的区位、配套、环境、人口、居住生活来看，无论 发展住宅还是写字楼都具备了良好的基础。 片区现有和未来人口构成对 商务办公有较大的需求，随着住宅禁商的实行，片区写字楼市场价值将得到提升。 商务办公总体形象参差不一，沿北环路形象档次较差。办公客户以区域内客户为主； 新建项目具备较大上升空间 ，同时受到现有项目的冲击，存在片区内竞争威胁； 发展住宅、写字楼都具备良好的基础和前景 报告结构 报告体系 解读景田片区 地块解读 宏观形势 开发方向研判 初步设想 地块解读项目位置 中审 大厦 开元 大厦 祥云 项目 青海 大酒店 人行天桥 碧云天 通业 大厦 馨庭苑 景田公园 绿地 社区休闲公园 林海山庄 沿北环路已有部分写字楼分布，有一定办公氛围基础 本 项目 武警 大厦 景尚 项目周边 青海大酒店 景尚雅苑 小公园 项目周边物业 沃尔玛 注： 为公交车站点 项目周边配套 6、 11、 41、 21、 104路公交车 6、 104、 41、 73、 38、241路 67、 356、 334、 201路公交 67、 201、 334、 356、361路 到达南山、罗湖、福田其它区域 到达南山、罗湖、福田其它区域 到达布吉、南山、龙华、坂田、西乡等 到达布吉、龙岗、坪地等 景田北站牌 景密村站牌 开元大厦站牌 福田中医院站牌 150米范围内有四个车站， 13条公交线路覆盖了关内外的重要区域 项目周边配套 生活配套方面： 福田农产品批发市场：位于梅林路旁，约 1万平方米； 超市购物：岁宝百货、民润超市、华润超市、沃尔玛超市 汽车大世界：位于香梅路，经营各类名牌汽车，品种丰富； 医疗服务：北大深圳医院、景田医院； 德式堡：欧陆式建筑，是深圳功能最齐全的大型高尚私人会所； 水上乐园：深圳特色的水上休闲主题公园； 香蜜湖度假村：分为娱乐城、酒店、酒楼、剧院等，功能齐全，规模庞大； 国际网球中心：位于安托山畔，面积大，各项设施均为国际标准； 名人俱乐部：驰名深圳的高尚休闲会所； 香蜜湖高尔夫球会：深圳最为邻近城市中心的高尔夫球会； 景田食街：以中高档餐饮为主。 生活配套齐全丰富，品质、档次较高 项目周边配套 学校配套： 景田小学、景秀小学、景龙中学、景秀中学、福景外国语学校、深圳高级中学、福田外国语学校 景秀中学：设施齐全的初中段学校， 99年度科技特色学校； 福田外国语学校：设初、高中部，以外语教学为龙头，景田最具特色的中学； 幼儿园：天健幼儿园、红蜻蜓幼儿园、景田幼儿园。 金融、酒店、商务服务配套： 实华酒店：三星级，开元大厦内；中审宾馆：中审大厦内； 青海大酒店：三星级，青海大厦内； 银行：深圳发展银行、建设银行、招商银行、工商银行、商业银行、浦发银行 教育配套全面，商务、金融配套满足基本需求 项目总结 地块周边环境较纯粹，有一定的景观资源可以利用； 地块交通便捷、周边配套较齐全，可满足发展写字楼的基本需要； 周边聚集了一些已建成的写字楼，已形成了一定的商务办公氛围； 地块面临北环大道，具备一定昭示性，同时也带来噪音影响； 地块西、南侧具备景观和安静的环境氛围； 项目地块自身特质对发展写字楼有一定支持 报告结构 报告体系 解读景田片区 地块解读 宏观形势 开发方向研判 初步设想 宏观形势金融：加息、税收 中国人民银行决定，自 2006年 8月 19日起金融机构一年期存款基准利率提高到了 2.52%；一年期贷款基准利率提高到了 6.12% 。 1 2004.10.29 一年期存、贷款利率均上调 0.27%。 2 2005.3.17 提高了住房贷款利率。 3 2006.4.28 金融机构 贷款利率 上调 0.27%，提高到 5.85%。 4 2006.8.19 一年期存、贷款基准利率 均上调 0.27%。 近年加息一览表 自 2005年 6月 1日起： 1.对个人购买住房不足 2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 2.个人购买普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时免征营业税 3.对个人购买非普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果，在住宅投资价值降低的同时， 商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。 房地产新政 沸沸扬扬的“ 70、 90平米”新政终于尘埃落定。虽然面对新政，开发商有很多所谓的“对策”，但是可以肯定的是， 未来大户型住宅产品的供应量必然会受到一定影响，有所减少。 近期，大户型住宅产品二手交易价格应声而涨（万科金色家园部分顶层复式单元达到 15000元 /平米的价格水平，远远超过了片区新房价格）。 景田片区是相对比较成熟的片区，近年开发量比较小，项目规模也较小，而且以中小户型产品居多。随着景田片区的不断成长，可以预计， 大户型产品将会呈现一定程度的稀缺态势。 本项目商业性办公性质的土地， 70年的产权，在层高、户型面积等方面比普通住宅项目有着更大的设计空间，本项目能否利用这些优势呢？ 北环路禁行货柜车 2006年 9月 16日起，北环路将禁行货柜车。 其实在 2003年就提出了北环路禁行货柜车，但是由于没有别的路好走，一直无法真正实行，但是随着南坪快速的通车，这一政策有了更充分的现实可行性。 北环路沿线物业由于受到很大的噪音和震动影响，价值相对要降低 500元 /平米以上。随着北环路的功能改为客运为主，噪音和形象都会有较大改观，将会带动沿线物业升值。 城市中心范围的不断扩展，北环路作为城市动脉，对人流、居住、车流、商务经济的带动将会显著加强，将成为第二条“深南大道”。 住宅禁商令 根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管理若干规定（修订版），房屋的功能将严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。 市场上，无法承受写字楼高租价以及确实需要居住、办公功能有一定程度集成的企业和个人很多，这能否给我们带来启示和机遇？ “住宅禁商” 催热写字楼市场的同时，实际上也给介于写字楼和住宅之间的物业类型带来了机遇。 宏观总结 宏观政策调控对住宅产品影响较大； 宏观政策为写字楼及相关联产品带来发展空间和机遇； 商住一体化多功能产品将具备独特价值； 报告结构 报告体系 解读景田片区 地块解读 宏观形势 开发方向研判 初步设想 开发方向研判项目可能的发展方向： 酒店？ 酒店式公寓？ 公寓式写字楼？ 纯写字楼？ 居住型公寓？ 居 住 写字楼 指标判断：“ 高容积率、高层建筑 ” 占地面积 :3368.2m2 建筑面积 :48838.9m2 容积率 :14.5 建筑 (覆盖率 ):居住氛围 通业 大厦 项目功能基本判断 2：价值 分项 单位建安成本 售价 未来售价 住 宅 景尚雅苑 2500元 8600元 /平米 10000元 /平米 项目地块太小，临北环，以公寓为方向， 价格无法突破万元 写 字 楼 高层 3500元 11000元左右 12000 15000元 超高层 4500 5000元 11000 15000元 14000 18000元 市场上 已没有万元以下的写字楼 ，新建写字楼 价格实现空间较大 从价值上来看，本片区住宅产品实现价格存在瓶颈，上升空间较小， 写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。 注：住宅以公寓为方向，以景尚雅苑为标杆；写字楼以景田南写字楼价格为标杆 写字楼价值实现空间更大 项目功能基本判断结论 从氛围和价值来看，商务写字楼方向比住宅更适合本项目。 结论： 项目功能偏向写字楼方向 纯写字楼公寓式写字楼 ？ 纯写字楼公寓式写字楼 纯写字楼 公寓式写字楼 优势： 优势： 1、易于 拔高项目形象，提升档次 ，较易吸引有实力的公司进驻； 2、价格支撑力度大； 1、符合区域经济定位和中小企业需求； 2、 造价低、成本小，资金回笼快，开发风险小 ； 3、 功能转化容易，应变市场能力强 ； 4、价格支撑力比商务公寓高； 5、管理费和运营成本较低，利于销售； 劣势： 劣势： 1、造价高、开发周期长， 风险较大 ； 2、 管理费和运营成本高 ； 1、形象档次和销售价位略低于纯写字楼； 2、产品设计有一定难度。 公寓式写字楼和本项目所在区域以及项目开发目标更契合 开发方向 1：酒店 开发条件：聘请专业酒店管理公司管理，对大堂、客房及公共空间装修要求高， 对停车位需求较大； 销售方式： A、 发展商长期持有、长期收益， B、 产权式销售（如东方银座）； 总结： 优势分析：周边商务氛围浓，酒店经营理想，产权式销售可实现较高价格； 劣势分析：开发成本高，销售期无法掌控，存在一定风险； 开发角度：综合考虑发展商的需求，本项目不宜长期持有，且酒店的开发及运 营成本相对较高。 开发成本高，存在一定风险，不能作为首选！ 市场案例： 东方银座 产权式酒店 占地面积 :6949.5平米 总建面： 44298.5平米 容积率： 5.0 楼层： 21层 房间面积：以 31-46平米为主，最大房间为 250平米的总统套房 实收价： 15000元 /平米 入伙时间： 2004/6/30 客房价格：高级客房 560元 /晚，海景客房 660元 /晚 点评：由瑞雅国际酒店管理，五星级。目前经营状况非常理想，客户多数为国外商务人士，入住率超过 70%，已成为深圳知名五星级酒店。 开发方向 2：酒店式公寓 客户角度：高档酒店式公寓主要集中投资客和高档商务人士，景田北正处于成 长阶段，商务密集度不够，短时期难以引起关注。 营销角度：区域市场稀缺物业，但高价有一定瓶颈，主要集中在 1万元左右， 且与中心区酒店式公寓相比不具备竞争优势，有市场风险； 开发角度：需要高品质的装修标准及物管，开发成本较高，有一定市场风险。 开发成本高，无明显竞争优势，价格有瓶颈，不可行！ 市场案例： 东方华都 城市假日酒店公寓 市场案例： 东方华都 城市假日酒店公寓 产 品：建面 54550平方米，总户数 864户， 8000平方米商业 单房（ 31） 20%， 一房（ 38-45 ） 60%，两房（ 60-69） 20% 价 格 ： 9300元 /平方米（带 1000元 /平方米精装修） 客 户：投资客 70%，外销 10%，教育和自住 20；（罗湖 60%，其他区域 30%） 概念推广：纯粹城市假日酒店公寓 附 加 值： 酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源 等 目前销售率： 70 开发方向 3：公寓式写字楼 产品角度：自由空间，契合区域主流成长型商务客户需求； 开发角度：可实现较高的售价及较快速的销售，比居住型公寓更能充分 发挥地段价值，实现项目更高价值； 营销角度：单纯的商务公寓价格支撑有一定瓶颈，而公寓式写字楼 为 商务空间的差异化产品，更契合市场发展满足区域客户需求。 可行！ 占地面积： 5288.73平米 总建面： 51253.42平米 容积率： 8.1 楼层：地上 31层，地下 2层，两座连体（ 6- 31层为商务公寓） 配套：商务中心、书坊、资讯中心、会议室、培训室 咖啡商务会客厅、健身中心 游泳池、空中花园、宴会厅。 商务公寓： 面积： 36-750平米，分隔可自由组合 。 原售价： 9000元 /平米 二手转让价： 20层以下 11500-12000元 /平米， 20层以上 12500元 /平米 租金：低层 65-75元