【商业地产】四川郫县浅水湾-叠院别墅策略思考及设计表现-76PPT-2008年

浅水湾 叠院策略思考及设计表现 住别墅洋房和普通小区的最大区别就是自然环境、山水风情和整体品位的差别 ,而中国式别墅的 神韵 是对人精神境界的再造运动 . 王知农 当我们驱车前往浅水湾 ,沿路浓郁的川西田园风情，美不胜收，且车少、人稀、路平 . 当我们到达目的地 ,我们被眼前的景致所吸引 ,我们意识到 ,浅水湾将是 一个伟大的作品 . 小桥、流水、青瓦、白墙、垂杨，白鹭，来来往往的行人如安详的 徐堰河，一幅宁静的小镇不需要太多的笔墨渲染。柏条河两岸的呤诗楼、 书画楼、棋牌楼、品茶楼、观景楼堆砌延伸，景致却清新雅然。走在逶 迤弯曲的卵石小道，信手抚过凿有人名的青砖白墙，古蜀文化就在指间 轻轻溜过。 场景 我们的任务 :让梦想落地的购房人，有更多的选择和奢望。 项目概要 距郫县公里处，有一座历史上有名的水陆码头和商贸之地：三道堰古镇。都江堰的两大支流：柏条河、徐堰河纵贯全境。镇因古人在柏条河下游用竹篓截水，做成三道相距很近的堰头，导水灌田而得名，且有一千多年，是座历史悠久的川西古老水乡。古镇内建有供水量高达万吨的“成都自来水六厂”，是西部地区最大的生活用水厂。 浅水湾坐落在三道堰罗家桥处 ,自然条件得天独厚，不仅植物茂盛，而且水岸线长，拥有真正高品质产品气质的基本特征，由于建筑错落有致，更适合于享受自然美景，把墅景洋房的特征发挥到极致。 项目制胜关键点 1、真正意义的墅居生活 世上有名的美宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意与其它周边住宅保持一定距离，拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。而在成都平原，要想实现真正意义上的别墅生活，可以说完全不可能。本案具有得天独厚的条件来反应产品 . 2、 聆水赏绿，不离红尘的智慧之举 本项目既有效避免了都市的喧嚣，同时又能享受都市带来的一切方便。沙西线的开劈让交通变得极为通畅，配套如天然气、自来水等一步到位，完美的公共配套更令客户得到有效的保障。所以，在亲近大自然的同时，也能享受到一切应有的方便。 3、普通别墅极易过时，而本项目能世袭相传 于受政府严格控制，以后也难以再版，在这样的地方占据一 席之地，具有相当高的典藏价值，就像地中海某些小岛上的别墅 一样，是许多西方名流竞相争夺的地方，更像欧洲的一些著名城 堡永世相传，引以为荣。 4、 高价值生活，低价值付出 以 2000多元 /m2的价格成全墅景居家生活的理想绝不是天方夜谭。 本项目高超的成本控制将实现成都地区类别墅罕见的性价比。因此，超 凡的品质之下以实惠到极限的价格支撑是本项目致胜的一大关键。然而 价格实惠并不代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。 本项目优劣势分析 优势 1、 位臵独特 相比其他更具亲水性。 2、 规模较大 200余亩住宅相对镇边其他项目，自成一体，气势不凡，相对配套更易完整。 3、 产品形态高级 全部小型住宅，象征纯正的高尚社区生活方式。 4、 性价比高 将使产品在不降低品质的前提下，获得较低价格，压倒成都区域楼盘。 5、 环境怡人 自然环境肯定优于其他同类产品 劣势 1、 距离较远 由于客户观念，对于成都客户来说感觉距离问题，因而抵消本案的部份优势。 2、 产权问题 小产权房对今后实销中也有一定抗性。 3、 产品文化 产品不仅要形似 ,但更要神似 ,这样一来才能从产品本身大打动消费者 。 主题定位 寻找令人心动的主题定位 主题定位就是用最简练又有感召力的方式告诉消费者我是谁，一个项目的主题定位的准确与否，会直接影响项目在消费者心目中的形象，所以提炼一个让人一见倾心的主题定位对项目非常重要 . 一是从类别墅的 自然 环境出发 二是从类别墅的 风格 出发 三是类从别墅的 精神 出发 我们尝试从三个角度提炼主题定位： 纯粹，中国上水墅景庭院 纯粹 精神 中国庭院 风格 自然 上水墅景 户外大牌 户外实景 寻找最贴近纯水岸幽雅生活的广告语 关于浅水湾业主 类别墅业主是物质富有者， 其中有很多人有着很高的文化水平与修养， 即使是文化水平不高的人也同样向往富有文化内涵的生活， 渴望在精神上更上一层楼 关于生活模式 别墅生活不单单是居住环境的优越性，更是生活心态的优越， 满足一种更高精神境界的需求。 关于别墅文化 现代人崇尚自然和自我，对生活环境的要求已经进入了一个返璞归真的时代， “ 享受自然，释放自我 ” 的生活方式已经成了时代的最强音， 也就成了类别墅文化的重要因素之一。 类别墅始终是区别于其它常态生活空间的生活特区， 所以个性与格调是类别墅文化的主要特征，因此也是我们的包装重点。 这是一种什么样的状态 ? 这是自由纯净的国度 这是心灵释放的国度 这是现代中式的国度 广告语： 水天自辽阔，闲居任我舒 报版 第一进阶：地段炒作 广告策略 主题：远与近 广告语：离尘越远，离心越近 中国传统文化中喜静，但这种静是相对的，人们对于外界的喧闹抱着嫌弃的态度，而且，人们对于远离喧闹靠近本心的希望也是中国文化中一大特色。项目提供的地段价值刚好能过实现这一点。 报版 站台 站台实景 这 眷恋 的精神 地段优势本来就是价值体现，因对地缘的眷 恋才坚持固守此地，地缘情结不可忽视，那么 第二进阶：生活炒作 主题：水与人 广告语：别墅只有在这里水人合一 人与自然与房子成为一个整体 ,一个赏心悦目的整体 ,感觉到无我的生活气息 . 从客群角度出发，白描一群人的生活状态， 温润美好，那么， 这 温润 的精神 第三进阶：产品炒作 主题：感与观 广 告语：不仅爱上水 ,更爱白墙青瓦 现代中式的显著特点 ,勾画出令人喜爱的特征 ,与自然对比 ,最终落实到产品上来 . 报版 站台 站台实景 产品解析，给准客户们一个实在的东西，诚实可信，那么， 这 真挚 的精神 这 眷恋 的精神 这 温润 的精神 这 真挚 的精神 浅水湾的 原生 精神 一个全方位的人居价值链 阶段推广计划 推广时间：市场 预热期 （ 2008.8.25 10.25时间暂定） 推广目标：树立项目形象，传递项目知名度； 核心推广：以项目精神为主 媒体配合：以户外为主；软文炒作品牌，配合报纸硬广推广项目；适 时透露项目推进信息如推介会等； 推广节点：项目现场氛围营造等。 推广时间：市场 开盘期 （ 2008.10.26 11.3时间暂定） 推广目标：迅速建立项目产品形象、项目价值、文化主题为核心； 核心推广：以产品特殊形象（中国上水墅景庭院）为主； 媒体配合：以公关活动、报纸为主，杂志、居周刊为辅。 推广节点：项目样板区竣工仪式、项目现场接待中心及样板房开 放、主题小区开放、秋季房交会、产品推介会、客户会 成立、内刊发行等。 推广时间： 强销期 （ 2008.11.4 12.4时间暂定） 推广目标：实现快速销为目的，为后继续提供良好的市场背景； 核心推广：以产品卖点述求为主，并配合主题活动的展开进行推广 ； 媒体配合：以公关活动为主，报纸、杂志为辅； 推广节点：项目品鉴活动、项目公开发售、主题活动、客户酒会等。 推广时间： 持续期 （ 2008.12.5 2009.3.4时间暂定） 推广目标：以持续销售为巩固，为二期提供良好的市场背景 . 核心推广：以活动营销为主，发动老业主带新客户成交，进一步深化营销 主题，宣传项目形象和和物业超值品质、客户满意度，进一步 提升物业品质。 媒体配合：户外广告牌、销售现