【商业地产】长春天润-嘉元地产项目营销市场报告-32PPT-2008年

天润 嘉元 项目营销市场报告 2008.10 长春 目 录 contens 1.市场 铁北认知 2.项目 深度探知 1/市场。 铁北认知 07年宽城区提出了 南优北拓 的发展战略，确定了长春 北部新城 建设的奋斗目标。 坚持改造铁北地区面貌，区域规划、连片开发、配套建设、打造精品，提升档次，着重加强环铁商贸带开发。 城市发展 南优北拓 北部新城位于长春市宽城区的北部， 老城旧貌 是该区的一个重要特点。北部地区工业企业和棚户区比较集中，城市基础设施落后，道路完好率低，待开发区域占北部地区的 八成 以上，蕴藏着极大的开发潜力。 开发背景 北部新城 城市服务中心区 中心区的 核心区 长春市提出路网建设目标： 重点建设北人民大街、洋浦大街、基隆北街、北亚泰大街，改造长农公路出入口和亚泰大街北出入口，对台北大街、长新路、远达大街北段、九台路、柳影路等 17条街路 进行大中修，综合改造建设 227条巷道 。 争取利用 3年到 5年 的时间，建成纵向以基隆街、青年路、凯旋路、人民大街、九台路、亚泰大街、远达大街、洋浦大街为主，横向以台北大街、长新路、柳影路、北四环路为主的 “八纵四横” 道路。 正在研究论证 54线有轨电车 、 轻轨三期工程 延伸到北站前广场。 交通环境 八纵四横 +轻轨延伸 凯旋路 客运站 主体工程完成客运南站撤销。 按照“工业强区、三产富区、科技兴区、环境优区”的发展战略，重点发展 五大产业 ： 现代制造业 /农副产品加工业 /商贸服务业 /现代物流业 /房地产开发业 。 战略规划 人潮涌动 +五大产业 宽城区居住区规划 房地产 开发业 1. 公共交通完善，道路、桥梁翻修治理， 交通出行将成为居住优势 。 2. 生态环境改造将逐步 改变铁北空气污染严重的印象 。 3. 凯旋路客运站的建成将成就又一个交通集散地，带动 物流、商流、信息流的发展 。 4. 五大园区的建设会增加了人们的就业机会和收入的稳定性， 吸引人们买房投资和自住。 5. 北部中心区的建设，将与现有的中心区和正在建设的南部新中心区一起，形成一条贯穿长春南北的增长核心带，大幅度提升长春市的对外辐射能力，并在中心 外围的互动发展中， 强化区域综合吸引力。 区域结论 新城启动 2/项目。 深度探知 占地面积： 约 20000m2 建筑面积： 约 50000m2 建筑形态： 多层 在建数量： 栋 项目位置： 北亚泰大街与庆丰路交汇处 周边配套： 中学、养正中学、育红小学、长春市第三医院等 本案数据 小社区大教育 综合竞品项目的房源状况和位置关系，我们确定了一下项目为本案重点竞品 正大光明城 清华园 华大 天朗国际 吴中印象 金质融城 马赛公寓 钻石礼都 竞争环境 规模社区纷纷兴起 开 发 商： 长春证大置业有限公司 所在位置： 九台路以东、亚泰大街以西、长新街以北、宽府路以南 占地面积 : 64万 建筑面积： 100万 产品类型：多层、高层 证大光明城 2期清华园 项目定位： 多层、高层结合的铁北中高档生活社区。 周边配套： 地处北城行政中心， 72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间： 在售户型 55-180平米。 主力卖点： 8000平米双层星级会所、室内游泳馆、羽毛球场、瑜珈房等。 住宅价格： 均价 3500元 /平米 车位价格： 9-12万 /个 优势 开发商有港板上市背景，品牌力较强 ； 与宽城区中心花园一路之隔，自然环境优美； 产品全框架结构，打造高品质的大型住宅社区； 产品形式丰富，包括普通多层、复式花园洋房及小高层住宅； 完善的社区配套，精致的全区景观； 注重品牌的包装与推广； 劣势 定位区域内的高档项目，受众面较窄，普通阶层望而却步； 产品价格高于区域产品，骑虎难下； 大户型产品销售中遇到了阻力。 开 发 商： 大连华大房地产开发有限公司 所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。 占地面积 : 52万 建筑面积： 60万 产品类型：多层 华大 天朗国际 项目定位： 青年社区 周边配套： 地处北城行政中心， 72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间： 40-110平米，大开间，约 10米进深。主力户型 60-75平米。 主力卖点： 2万平米私家公园领地。 价 格 ： 准现房起价 2548元 /平米，均价 2800 2期价格仍 有下调趋势 开盘日期： 2期产品尚未预约 优势 宽城区政府招商引资重点项目； 大连华大进入长春的第一个项目，开发商力求最高性价比； 大型社区，辐射范围广。 劣势 临近铁路专用线，对居住品质带来一定影响； 周边空气污染较重，粉尘含量较高； 售楼处隐蔽，不利于项目的宣传和推广。 开 发 商： 吉林省天元房地产开发有限公司 所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。 占地面积 : 15.7万 建筑面积： 26万 产品类型：多层 /小高层 钻石礼都 项目定位： 城北人本高尚社区 主力卖点： 设有大型蓄水池，保证 24小时生活用水， 1楼单独设下水管，和楼上下水完全分离，韩式地热采暖，集中供热，分户控制。 周边配套： 小区内部配套有 300米步行街，天光路小学、 47中学、 72中学、商业有华正，远东、沃尔玛广场，还有邮局、工行、建行、铁北医院、凯旋医院。 户型区间： 在售户型 89-100平米 价 格 ： 3400 4300元 /平米 优势 在铁北区域属核心地段，辐射半径涉及到整个铁北； 项目居住氛围成熟，目前推广组团为红钻； 周边配套相对完备； 在铁北地区建立良好口碑。 劣势 价格相对本区域较高； 项目建筑规划无特色，缺乏视觉亮点。 开 发 商：江苏吴中集团 所在位置： 亚泰大街与宽府路交汇处（宽 城区政府东侧），北城新核心，宽城区政府身旁。 吴中印象 项目定位： 国家健康住宅（长春首家国家健康住宅建设试点项目） 周边配套： 地处北城行政中心， 72中、养正中学、长春市第三人民医院 户型区间： 45-120平米， 主力户型 90平米。 大开间，独特外凸飘窗设计。 主力卖点： 1.5万平运动休闲主题景观专属公园。 营销阶段： 尚属形象推广初期， 优势 长春首家国家健康住宅建设试点项目； 外埠开发商，形象起点较高。 劣势 推广断层，未引起市场关注； 中国南方城市受世界金融危机影响较大，开发商信誉度易受质疑。 金质融城 主力卖点： 北欧式建筑风格 园区规划有两个大型地下停车库，半地下 私家车库和部分地上停车位。 临长新街还规划有 3万平米的大型商场。 周边配套： 72中、养正中学、长春市第三人民医院、扶贫市场 户型区间： 40-250平米，以 90-130平米为主力户型 价 格 ： 起价 3000元 /平米 均价 3000元 /平米 开盘时间： 2008年 10末 开 发 商： 长春市金质房地产开发有限公司 所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。 建筑面积： 22万 绿 化 率 : 33.8% 容 积 率 : 2.1 开 发 商： 长春吉顺房地产开发有限公司 所在位置： 凯旋路与长新街交会处 占地面积 : 2万 建筑面积： 3.8万 产品类型：多层、小高层 马塞公寓 项目定位： 中高档住宅，精装修小户型公寓 主力卖点： 外观设计 法国马塞风格 周边配套： 72中、吉林工程师范学院，有工行、建行、铁北医院。 户型区间： 以 50-100平米为主，由 4栋多层、 2栋 11层商务公寓及 3栋配套公建组成。多层房源 230套，商务公寓约 300套。 价 格 ： 3000 3780元 /平米 开 发 商： 长春华泰房地产开发有限公司 所在位置： 柳影路 1567号，柳影路与农安北街交会处 占地面积 : 一期 8万，二期 10万 建筑面积： 54万 产品类型：多层 华泰世纪新城 项目定位： 铁北大型中档生活社区 周边配套： 柳影路小学、实验小学、 15中、 72中 幼儿园 :小区幼儿园 综合商场 :天池市场、新月市场 邮局 :中国邮政 银行 :工行、建行、商行、交行、光大银行 医院 :武警医院、宋家医院 户型区间： 主力户型 48-68平米 住宅价格： 起价 2800元 /平米 车位价格 ： 9 12万 /个 开 发 商： 长春星火房地产开发有限公司 所在位置： 青年路与新月路交会处 占地面积 : 44.6万 建筑面积： 70万 产品类型：多层、高层 东田 青年城 项目定位： 长春北部新城核心居住区 主力卖点： 项目还将开发 20万平米的商业配套， 5万平米的奥林匹克公园和 2万平米的全民健身中心。 周边配套： 小区内部有会所、幼儿园、全民健身中心，中小学有一汽一中、一汽八小、俄语学校，商业有北京华联超市、南街超市、家乐生鲜超市、新月市场、银行有农行、建行、医院有武警医院、宋家医院、奋进医院。 户型区间： 在售户型 80-90平米 价 格 ： 起价 3400元 /平米 均价 3600元 /平米 开 发 商： 长春建工集团建鑫房地产公司 所在位置： 利国街与台北大街交会处 占地面积 : 27万 建筑面积： 38万 产品类型：多层 /小高层 /高层 荣旺天下 主力卖点： “新德式”建筑风格 周边配套： 幼儿园，风情商业街，铁北小学，天光路小学，47中， 72中，国商、沃尔玛、光复路、黑水路、远东批发，铁北医院，凯旋医院，春日医院。 户型区间： 45-145平米，主力户型 70-95 价 格 ： 均价 3300元 /平米 开 发 商： 吉林北华房地产开发有限公司 所在位置： 凯旋路与台北大街交会处 占地面积 : 40万 家住面积： 60万 产品类型：多层 台北华郡 项目定位： 中高档产品 周边配套： 七十二中，四中，朝鲜族中学，凯旋路医院，武警医院，铁路医院 户型区间： 50-100平米 价 格 ： 均价 3600元 /平米 开 发 商： 长春民生房地产开发有限公司 所在位置： 台北大街与青石路交汇处 二中专北侧 占地面积 : 3.8万 建筑面积： 10万 产品类型：多层 /小高层 /高层 台北阳光 主力卖点： 人车分流规划设计。超大地下停车场。 周边配套： 72中学、四中、朝中、二中专、凯旋路小学、幼儿园 :双语四班制幼儿园 ,综合商场。华联超市、华正批发市场 ,站前购物广场 , 户型区间： 53-120平米，小户型为主 价 格 ： 均价 3800元 /平米 分析结论 1. 区域内过去城市基础设施建设较差，随着棚改，市政建设的完善，吸引了众多房地产开发商进驻，“北部新城”有望形成； 2. 区域整体居民生活水平较低，区域内产品类型比较单一，多层是区域内市场的主流产品； 3. 区域内经济实用型产品居多，主力户型为两房，主力面积一般在60-80平方米； 4. 从目前在售的项目情况看，本区域内只有证大光明城价格在 3500元左右，中低端市场的平均单价在 2600元 /平方米左右； 5. 区域内成交客群以周边居民、中青年企业职工为主。 THE END. 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 购物中心调整提升前必须考量的内容 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构