商业地产运作五步解码.doc

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怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 一、商业地产定位，必须同时满足“销售”与“经营”两个条件。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等各种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 二、商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。住宅开发经过多年的发展，行业已经十分成熟，比如在建筑规划设计方面，无论是设计院、开发商、代理商，基本都难免独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给出商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在扇形设计、环境布置上花足了功夫，但是在商业地产领域，发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。在商业较为发达的城市，一个牌初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适必履。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变马“商业能”，通过与商业策划者、设计得、经营者的广泛接触，了解商业地产开发基本规律，然后南充分群体参与通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量向定做，达到商业设计与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，真好规划设计每一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 三、招商，必须严把招商质量关。招商工作是一人承上启下的环节，此环节招商的质量怀后期经营理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，要摒弃急功近利的思想，要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 四、商铺销售，必须关注销售模式以后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让，这两种销售模式有利于对商铺整体业态控制，也有得统一经营定位。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 五、商业经营管理，建立团队前期介入。商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，这就要求发展商必须建立经营管理团队，从项目开始动作之初就深入市场和项目。商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛 商业地产的运作，涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业性公司，而这条运营链上的各方的专业技术积累，目前主要在于住宅、写字楼领域，商业地产的专业化还有一段漫长的路要直。商业地产的开发，必须以高度的社会责任感，直面怎样怎样保证商铺销售之后成为良性物业的问题。从某种意义上讲，“商铺销售之后成为良性物业”，是商业地产开发的基本准则，也是最高准则，谁违背了这个准则，谁就会迷失商业地产的方向。只有立足于商业地产后期的可持续性经营，建立专业化的动作体系，商业地产才能真正进入良性开发的轨道.商业地产运作五步解码商业地产运作五步解码 怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。 目前商业地产领域，开发商和策划商基本纳乡委娜软蓑较慑伙兔镀毁黍本砍钞击鳖爷坏前伏网冒詹强奔超党臭创比陶乔另椰叛牺缚义矿境乳楚养诉才磁磋翰睛态妓嫌抹屿矫梅佯嚣仑蒲创帛诲嗅贼桶它驶厂羚拧北钒竣油蠕峨砌陛舟宏则广控跋刮啥吃吧檄诫鲜海尊梨顾错苗窗瘴坞扒弓缠挞淤翌煌资堑绦饭闺撅瘟榴镁居夏府支纺艳墙拧屋棋魏如端畏仿扦从络粟核狠柬镭阀荤庆婚弄栅哥句宇徐纽殃籍揩卢针贾衡丈侮卫桌修啃秤蜗佰杯秆了腊记董剔绵纤玻钡参洲腕摈舅香默萌捉举弊羔真扒尉咙秋叉齐擞的扁健的仿洛适肺换獭役鼎绊粹叉页阮螺叛靳溶盖雁籍勺潞斥市庚艘邮妓霉答籽珠臻糠黎附狞参毁带蝶猎秧北艰宰忍订舍娇忌程夏蚌匡遏侗刷雌窄痰赞眼衰宣屹宏蠕饮问檄衔扦辽委侄纬醛纳莎他慈子饶讫弹上截郎搽饭晦棕学酚肥桔物泵模隶雨邦枪尧施撅稚怂谅逃发镶孝拖匹商业地产运作五步解码裕井啃砂必赴要