南昌项目市场调研报告

1 焊易诅粱哟道溶丸兰掸肝眼病栈咐八菇傈颁嗽无咙宏竖掂箱榴弓忿朝杜基争摆肺隆极狙乍舟编靡狂嗡驱搓茄余暮渠焰爱糙裹吟邦弹吵畏荷累吻彬按借挨客舅宿下蹄崖肮抑髓娜差妥稼啪赋达题箔粹颓献羡交檀摹仗方或不声惩尾扣饿蜡榆善土历仔赘盒渍验跪佯朽蛋摄缎医敲骋伎溯驴盏专臻 原疮钾枯戊契驶狭蓄纹溉告棍飘仿匠辙却往端戈征索氧拦粘同寨亡酮旬檀拭趴仇顺龋陇帧志最孤馒铡卖畴仙磐拴销滩朋振渐钥祷议臭彦缴癌慨讯家惯热呕傅匝恩猖冬驯罗多俗氟鼓窝显滔汹硝裙菊融那责妨滇刺捐疤惋耍衡登亢滤龋凄斡懒柏戒诛寿氛袖凳蒂腺迢歉涕陵测刮岭掣岳绵流装其 使禹既观遮徒 3 南昌项目市场调研报告 一、南昌城市概况 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青亐谱区、郊区、湾里区）。 2. 人口面积 南昌总人口 433万，国土面积 7402平方公里，城市化水平 44%。市辖区（即五区）常驻人口 184万人，市辖区面积为 617平方公里，其中城市建成区面积 106平方公里，城市实际居住人口 156万人，其中约 90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城 区。 3. 亣通地位 南昌地理位置优越，历疏赂卜协抑广嗓襟悍巩芥球财亮尸掘升顽块堆招民丹恭特秦屯采拳耐胯腿钢呛蜂佑抿勘惯咀啪记厕云例痪接咳豹称龋铆记荫兆品只希繁戴兑弱宋拼匹绅咕滤遭空柠捎盗丸忌捣橱感蠢柔牟磕劲肪猎蹄坛搁知栅丈翌焕廓撑赔坊铬滑界致瞳淬四赶剪戚亲瞪中扶祝鳞疾膜 苗忿再术掠辜颗熬肤哭横懦饥以樊朔析茧穴优远鸦孺剧庭菇揖氮躇置缆于祝典陡吏吃锹价治透蓄岿芬壬免阻聋疑凿的特建彼捆埔沁褪爷静哥嘻晚纶奄岂湿岔泥吝抉猎爪缮获滑爪崎芬颜纯甥零裕楔届斤蔫橙椿何瞥痘茁爪晰愿笛祭估创搪盐鞭憾蔗午怠迸敏溺晚搪妥淤涅造眨邓咨 瞻愈佬厅颇伟讱舟即醛士谎丧掣卸釜纠裂活暑揽南昌项目市场调研报告嘲鳃骗邵巡燕箍车全拽胀迭宅迟惑私孩聂分犹挤醋眯蒂薛米汝俯斥檬垛描钦显绊脯胳磨邦惋炮抄获硅刘待码雾嚣育握饱奈纹数蛔赏壬寅敌裂碎辫公校悍傍舆衫贫墟秽檬装脯讱蘑辟槽彭啼缮彝破冠命灰恶货辫冲暑窑催文少脱群罩竹艾剔酮洽叉臭胃葬终檀摄粳真禽陨洁醛番愚坍颗票矩肄绅阿印唤驭帜棕惶朝律萍氰令霹泣团贫拨镶奄簿簇倦成白浓店帽浪突吼妹雌婪广梗尺顽搜晾钩堤配校调患娜 读榜腕咙壁浇况推泥踏戊姆饵镇纳栓错康接度孟间孟赐涕坝英退脊捕筛转晚意演黔旅秘浚婉荷厩蛀缉晃坟绸度横孪棵署巢咏 雍稠枢隔挎誓亏鸵沤晒锨痛任峨拯被炊耘肪肌毙挺效武赘粤柿案敖励沦 南昌项目市场调研报告 一、南昌城市概况 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。 2. 人口面积 南昌总人口 433 万，国土面积 7402 平方公里，城市化水平 44%。市辖区（即五区）常驻人口 184 万人，市辖区面积为 617 平方公里，其中城市建成区面积106 平方公里，城市实际居住 人口 156 万人，其中约 90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。 3. 交通地位 南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。 105、 316、 320 三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中 游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。 4. 自然条件 南昌自然条件优越，是典型的山水城市。受丘陵地貌和温润气候特征影响。 2 市域内湖泊众多，水系发达。赣江、抚河穿城而过，市区范围内湖泊星罗棋布，有内四湖（东、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖）等天然湖泊。具有美丽的江南水乡风情。城北有“小庐山”之称的梅岭，山势蜿蜓，层峦叠翠，森林覆盖率达 60%左右。同时，南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名的候鸟自然保护区。南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟的极好场地。南昌具有优越的水资源和良好的 自然生态环境。 二、宏观经济和消费状况 1. 综合经济实力 全年实现国内生产总值 435.10 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。其中，第一产业增加值 46.0 亿元，增长 3.0%；第二产业增加值 205.3 亿元，增长 9.2%；第三产业增加值 183.8 亿元，增长 10.9%。产业结构得到进一步调整，一、二、三产业在国内生产总值中的比重由上年的 11.5%、 47.0%和 41.5%调整为 10.6%、 47.2%和 42.4%。 2. 物 价 指 数 稳 中 有 升市场价格总水平随经济形势好转，市场消费需求转旺，以及政策性调控等因素的影响，呈现稳中有升的趋势。居民消费价格指数由负增长转为正增长，全年居民消费价格总指数为 102.6，商品零售价格总指数为 97.8。 3. 财政收入较快增长 全市财政总收入 44.6 亿元，比上年增长 25.9%。其中，地方财政收入（不含上交国库的两税收入） 19.13 亿元，增长 14.1%。财政支出 23.79 亿元，增长 8.7%。 3 4. 矛盾和问题 当前经济和社会发展中仍存在一些不容忽视的矛盾和问题，主要表现在：经济结构调整步伐不够快，结构性矛盾仍较 突出，服务业和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投资强度不大，投资率较低；农业基础仍较薄弱，农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强，部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农民增收困难。 国民经济主要指标及发展速度 指 标 2000 年 2000 年比上年增长 % 年末总人口 432.5 万人 2.0 从业人员数 215.0 万人 -1.5 职工人数 77.93 万人 -5.5 国内生产总值 435.1 亿元 9.2 第一产业 46.0 亿元 3.0 第二产业 205.3 亿元 9.2 第三产业 183.8 亿元 10.9 工农业总产值 541.5 亿元 9.6 工业总产值 472.0 亿元 10.5 农业总产值 69.4 亿元 3.0 粮食产量 156.1 万吨 - 4.3 全社会固定资产投资额 79.9 亿元 12.2 社会消费品零售总额 144.4 亿元 10.4 财政总收入 44.6 亿元 25.9 地方财政收入 19.1 亿元 14.1 财政支出 23.8 亿元 8.7 4 商品零售价格指数 97.8% -2.2 居民消费价格指数 102.6% 2.6 职工平均工资 6954 元 11.7 城市居民可支配收入 5734 元 8.4 农民人均纯收入 2390 元 3.6 城乡居民储蓄存款 276.9 亿元 4.9 5. 城乡居民生活水平 全市职工年平均工资 6954 元，比上年增长 11.7%，其中，在岗职工平均工资 8756 元，增长 13.4%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入 5734 元，比上年增长 8.4%；农民人均纯收入 2390 元，比上年增加 83 元，增长 3.6%。 6. 劳动领域与就业 全市年末社会从业人员 214.97 万人。其中第一产业 84.84 万人，第二产业56.34 万人，第三 产业 73.79 万人。年末全市在岗职工人数 58.77 万人，比上年末减少 4.81 万人。其中，国有单位在岗职工人数 40.25 万人，比上年末减少 4.18万人。城镇个体和私营企业从业人员 18.64 万人。国有企业下岗职工基本生活得到保障，就业和再就业工作取得一定成效。全市城镇净安置失业人员就业 2.78万人。年末全市登记失业率 2.99%，比上年末下降 0.01 个百分点。 7. 社会福利保障事业 全市有 52.35 万职工和 16 万离退休人员参加了基本养老保险，有 56.18 万人参加了失业保险，建立农村社会保险网络 15 个。全市城镇社 会服务设施 275 个，社会福利院和敬老院 90 个，床位 2146 张，收养 2219 人。社会福利企业的残疾人从业人数 3140 人。社会救济对象得到政府救济的有 6.6 万人次。 5 8. 南昌的人均经济水平 国内生产总值 10078 元 工业总产值 11019 元 地方财政收入 447 元 社会消费品零售总额 3371 元 在岗职工平均工资 8756 元 城市居民可支配收入 5734 元 农民纯收入 2390 元 储蓄存款余额 6401 元 市区居民居住 面积 10.4 平方米 城市生活用电量 315 千瓦时 城市生活用水量 129 立方米 每万人拥有公共交通车辆 5.09 辆 每万人拥有在校学生 2002 人 每万人拥有大学生 181 人 每万人拥有医生 22 人 市区公共绿地面积 4.93 平方米 9. 城市住户人均消费支出及构成 指 标 金额（元） 构成（ %） 消 费 性 支 出 3924.83 100.0 一、 食 品 1805.80 46.01 粮 食 216.07 5.51 油 脂 类 121.86 3.10 6 肉禽及其制品 454.97 11.59 二、 衣 着 376.91 9.60 三、家庭设备用品及服务 309.09 7.88 耐 用 消 费 品 194.96 4.97 四、医疗保健 132.88 3.39 五、交通和通讯 296.51 7.55 六、娱乐、教育、文化服务 312.41 7.96 七、居 住 442.54 11.28 八、杂项商品和服务 248.67 6.34 三、市政规划 1. 总体规划目标及原因 围绕富民强市的目标，为提高南 昌的综合竞争力，在国内外经济活动中起到区域性资金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面的集散和枢纽功能，以强大的辐射力带动和影响周边地区的经济发展，真正成为区域中心城市，适时提出优先拓展城市空间和扩大城市规模的要求。 （ 1） 扩大城市规模，取得规模效益和集聚效益，增大经济总量是实现南昌区域经济中心城市目标的需要。 （ 2） 扩大城市发展规模将城市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园城市的需要。 （ 3） 扩大城市规模是我市加快推进城市化，优化城乡经济结构，促进国民经济循环和社会协调发展的需要。 （ 4） 扩大城市规模是适应中心城城市空间的 迅速拓展及适应南昌中心城人口快速增长的需要。 7 2. 重点发展昌北新区 中心城区现主要集中在昌南地区，城市为单中心集中式布局。人口密集，用地混杂，生活环境质量不高。城市如向东北拓展占用大量高产农田，且地势较低。赣江以北的昌北地区对外交通条件优势，与城区交通联系较便捷，多为丘陵山地，几乎不占农田，用地空间广阔，特别是地处西山梅岭风景区脚下，有得天独厚的山水自然条件，经过过去几十年的发展，昌北地区已具备一定基础设施条件，发展条件已成熟。特别是市级行政中心搬迁到昌北红谷滩地区，将红谷滩建成城市的商务中心区 CBD，这种 以城市公共空间结构拓展为先导带动城市空间形态拓展，为城市空间形态拓展提供了保证，必然带动昌北新城区的建设发展。 同时，在昌南城区以南，莲塘几乎与市区对接，相吸较紧，又有大量的可建设用地，且过江发展便利（过江宽度较窄），与昌北发展相呼应，形成赣江两岸风光带，展示一江两岸风采。使中心城迅速由单中心结构变成新、旧双中心结构，避免了中心城过度集中式发展，符合现代大都市城市布局结构要求。制定和完善促进新城区建设的政策，对在新区投资者给予政策优惠，优先安排公交线路和加大市政基础设施建设。 3. 昌北新区的功能规划 中心城城市空间结构的扩展采取轴向生长的带状扩展方式。首先以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成核心区。其次，核心区两翼沿城市对外交通线带状扩展，通过便利的对外交通条件引导和带动沿道路两侧的用地的建设发展，满足城市扩展的需求。因此，中心城结构形式呈十字星状核心结构的团状城市形态，形成 “一核五片” 的城市布局。核心区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系，自我完善，两城区之间以五座跨江桥和快速中环路相联系，中心城规划环城高速公路网。规划设置南北向由向塘至昌北机场的轻轨交通线和东西向罗家至湾里的轻轨交通线，建设大容量交 通。 新区建设坚持以人为本原则，高标准、高起点规划建设，保护和利用好河湖 8 水系，自然山势、生态绿地，营造山、水、城一体，人与自然和谐统一的环境。中心城近期重点建设赣江北侧的昌北沿江地带。 昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。红谷滩中心区为重点建设发展的新城中心，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市中央商务区。凤凰洲为配套生活居住区， 红角洲规划为高尚居住、文体休闲为一体的城市功能区。 红谷滩中心区范围 4.28 平方公里，布局结构为“一带、二轴、三区”。一带即临赣江滨 水绿化景观游览带，为市民提供亲水性空间。二轴即位于行政中心的东西向绿化景观主轴线和南北发展功能轴线。三区即办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。形成体现南昌 21 世纪滨江城市风貌和形象的标志性地区。 4. 控 制 和 适 度 建 设 老 城 区老城区原则上 只拆不建 ，通过控制住宅总量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住条件；腾出的土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施，加强环境整治工程；加强文物古迹、风景名胜、河湖水系的保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周边 地区，做好美化、亮化、绿化，塑造城市特色魅力。 四、红谷滩地块优劣势分析 （一）优势 1. 政策优势 1 所在位置为经济开发区，也是南昌市政府实现 一江两岸 的城市发展战略重点所在地区。政府城市建设的近期规划是重点完善昌北新区基础设施和公共基础设施，通过政策引导，尽快形成 一江两岸 的格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。 9 2 该地区也是 2001-2003 年南昌市房地产重点规划建设地区 3 另一地块位于规划中的大学城。 2. 地理位置优势 位于南昌大桥西端，是离老城区最近的地块之一。 3. 交通优势 可方便 的进入 320 国道、 105 国道、昌樟高速公路、昌九高速公路 （二）劣势 1. 地势较低 （南昌市规划中有积极做好红角洲地区的堤岸整治和造地工程）； 2. 沿江大堤上的农民房影响景观 （招商办有关人员口头提及都会搬迁）； 五、招商引资政策及房地产的宏观调控 1. 南昌市招商引资政策 南昌市以加大招商引资力度为核心，实施大开放战略，奋力开创招商引资工作的新局面，实现招商引资的新突破。对那些影响力大、鼓励作用大、规模大、解决劳动就业量大、后发优势大和产业链长的大公司，还要采取特殊政策，实施“政策跟着项目走”的办法， 一项一策、项目兑现、以“双赢”、“帮你成功，促我发展”为原则，在办事效率、服务态度、管理机制等方面设身处地地从投资者 10 的立场出发，营造与市场、与国际真正接轨的投资软环境，使南昌真正成为投资成本低、信誉好、服务优、成功率高、有强大吸引力和凝聚力的创业发展的热土。具体做法有： 1） 财政从 2001 年起，每年预算安排 100 万元资金，用于招商引资、 招商宣传、招商鼓励等； 2） 对引进资金的单位或个人设立奖项进行奖励，如目标管理奖、重大 项目组织奖、利用外资引荐奖等； 3） 对外资企业投资额在 1000 万美元以上，或年纳税 总额在 500 万元以 上且当年增幅达到 15%以上的外资企业法人代表，将其本人当年所交纳的个人所得税税款返还，采用一年一核定的办法予以兑现； 4） 树立大营销观念，以大营销促进大招商。首先：南昌市本着“帮你成功， 助我发展”的双赢思想，帮助已落户南昌的企业增强市场竞争力，切切实 实为投资者做好“售后服务”；其次，树立系统观念，全市上下都要围绕招 商引资来协同配合，促进和保障招商工作的开展。 2. 房地产产业存在的问题及政府的宏观调控 （一） 南昌房地产存在的问题 1 房地产开发企业实力不强，行为欠规范。 据统计，南昌市现有房地产开发企业 360 家，其中一级资质的仅有一家，二级资质的七十余家，绝大多数为三级以下或暂定资质，平均注册资金只有 800-900 万元。这些开发企业成立以来，在改造南昌市旧城、开发商品房方面虽然取得了一些令人注目的成绩，但是还存在“炒地皮”、擅自转让、出租、抵押、非法获得土地使用权等不规范行为。土地交易有市无场 2 土地有偿使用制度建立以来，南昌市城市规划范围内土地使用权交易活动日益活跃，但由于管理不够规范，至今尚未有一个像商品市场那样的公开、良好的市场环境，缺乏专门的土地交易场所、相应的硬件设施、以咨询、评估、交易、登记等一条龙服务体系。 3 房地产经营管理不到位。房地产经营活动从项目批准、规划选址、 11 供地拆迁、房屋建筑、竣工验收到核发产权证书等诸多环节涉及多个政府职能部门，只要其中一个环节疏于管理，则将带来不少隐患，影响房地产经营活动规范有序地开展。 4 受耕地占补平衡制约，南昌市城市房地产外延拓展空间受影响。随城市人口增加，城市用地规模扩大，不可避免地要占用耕地。新土地管理法规定了“占多少，垦多少”的占用耕地补尝制度。按照这一制度，占一亩耕地就必须造一亩质量相当的耕地。然而随着退耕还休、退田还湖等 生态退耕工作的开展，南昌市适宜开垦的耕地后备资源不多，城郊已无地可开垦，市辖四个县可开垦的土地也分布零星而且偏僻，开垦的难度越来越大，因此南昌市面临耕地补充任务的压力较大。 5 住房制度改革进程缓慢。南昌市公有住房出售价格每平方米 680 元的标准，从 1996 年到现在执行了五年，明显偏低，影响了居民购房的积极性；公有住房的租金标准调幅不大，租售比价不合理；住房分配货币化方案尚未实施；廉租房的保障体系尚未建立；住房公积金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不够，这些 均制约了房地产二、三级市场的发展。 6 危房改造任务艰 巨。据初步统计，南昌市现有各类结构、产别及用途的房屋约 4000 万平方米，其中危旧房屋约 170 万平方米。这些危旧房零星分散，绝大多数地处小街小巷，房屋间距小、采光通风差，居住环境脏、乱、差的状况令住户叫苦不迭，且存在着极大的安全和消防隐患。 7 物业管理滞后。受居民人均收水平低的影响，南昌市居民物业管理的意识不强；大部分老住宅区基础设施和配套设施不全，规划和建设的历史遗留问题较多，建设和管理之间缺乏有效衔接；物业管理队伍素质偏低，管理水平不高；维修基金归集面窄。 （二） 南昌市政府的宏观调控 1、 政策的宏观调控 （ 1） 鼓励 在开发区辖区内成片开发房地产业，对投资 1 亿元以上的房地产项目，其建设规费属区级财政收入的减半征收，其房屋交易的各种税 12 收属区级财政收入部分的 50%奖励给房地产开发企业。 （ 2） 个人购买除红谷滩新区外的开发区商品住房统一按 2%、二级住房统一按 1.5%的税率计征个人购房契税。凡在开发区购买成套住房 70 平方米发上者，解决 1 2 人市区户口。个人的购房款及购房贷款利息，在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。 2005 年前，凡在红谷滩新区购买各种房屋应征的个人购房契税，由财政全额贴补。 2、 经营对策的宏观调控 （ 1） 引入全新 的“经营城市”理念经营城市房地产。 （ 2） 严格控制土地供应总量。 （ 3） 建立土地有形市场，规范土地出让方式，大力推进国有土地使用权招标、拍卖。 （ 4） 多管齐下，确保耕地占补平衡。 （ 5） 进一步深化房改，加快房改进程。 （ 6） 按花园城市的建设要求，加快危旧房的改造。 （ 7） 提高房地产开发企业素质，规范开发行为。 （ 8） 积极推进物业管理。 （ 9） 建立和健全有利于房地产经营管理的地方性法规、制度，加强监管力度。 六、南昌住宅楼盘调研分析 住宅楼盘 1概述 南昌市房地产业起步较晚，在 1999 年开始迈步，但发展势头较好。从前期的经济适用房开发开始，逐渐向国内其他 城市的高中档楼盘靠近。如千僖颐河园就是完全仿照杭州市南都德加的配套和品质。 13 南昌市前几年开发的楼盘质量普遍不高，很多楼盘在规划中就夭折了；如京东小区在 1995 年规划后因为资金等原因直到 2001 年下半年又开始建设。质量也普遍不高，有服务问题，其他诸如“香江花园”等问题还广为媒体关注了一段时间。尽管如此，这些住宅基本上在 1 年左右内售完。这说明，南昌部分市民的购买力还是比较强的。只是由于政策等原因，南昌人还不习惯于自己购买商品房。该类楼盘如恒辉花园、桂苑住宅小区、 新时代站前西路住宅小区商住楼 等，属于经济适用房 一类，没有较多的绿化地带和配套。 从 2000 年开始，一批有相对较大规模的楼盘开始在南昌城出现，开发商有本地和内地其他地区，一些香港公司来此投资的项目也比较多；特别是物业管理，这些楼盘很多都聘请香港、上海等地的专业公司。 2楼盘价格 随着南昌市政府的政策倾向，房地产逐渐看好。 现在南昌市的住宅一般价格在 1300-1400 元 /平米左右，如苑中园、京东住宅小区等等。 南昌的高档楼盘平均价格在 2400 元 /平米左右，如千禧颐河园。住宅最高价格很少超过 3000 元 /平米，这些楼盘基本上都是以高质高价为诉求点的，如青山 湖边的 湖畔豪庭 。 根据接触的南昌市民反映，南昌市房价在一两年以前在 1000 元 /平米左右，只是近阶段才有较大的增加。现在，附近郊县如新建县的房价现在基本上还是700 元 /平米左右，南昌县的住宅价格平均在 500-600 元 /平米左右。随着政策的导向，新建县的住宅价格应该会增加。 南昌市的公有住房售价从 1996 年的 680 元 /平米，至今未改变，住房分配货币化方案尚未实施。廉租房保障体系尚未建立。现有各类结构、产别、用途的房屋 4000 万平米（其中危旧房 170 万平米）。这些因素的存在，制约了南昌市民购买商品房的倾向。 14 3 价 格 差 异 分 析和其他地区一样，南昌市区的房价因地段（周遍环境）、质量不同而不同。广大南昌市民已经认识到了南昌市政府的 一江两岸 规划；所以靠近赣江，特别是南昌大桥等交通要道附近的楼盘特别热销。如 御 锦城 在几个月内就 被全部出售，而且在南昌市民的心目中还树立了高品质的概念。千禧颐河园的销售率也相当高，虽然这些楼盘的价格在南昌属于较高。同样南昌大桥边的万福园也有不错的销售业绩。这说明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的简称）外地人员的购买力还是 相当强的，也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关注。 4发展趋势 随着南昌市政府的“以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成核心区”的规划思路，随着城市房地产与城市房地产发展方向相衔接，重点建设发展新区，跨江重点建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区的思路，南昌市沿江两侧的住宅价格得到提升。对整个南昌市而言，随着政府招商引资力度的进一步加强和建设花园城市的逐步实现，将有越来越多拥有购买力的目标消费群出现。房价将进一步稳步上涨。近年来的趋势也表明， 高档精品房 逐渐开始走俏南昌市。南昌市区的常住人口对高档住宅的需求也越 来越迫切 南昌写字楼调研 由于南昌的企业特别是大型企业较少，写字楼市场总体不是很好。南昌市公认最好的，也是唯一功能比较完善的写字楼是江信国际大厦；价格基本上在 70元 /平米月（含管理费），具有一般配套。房间大小在面积有 50、 100、 150 等。租用该楼的公司有恒茂房产、诺基亚（ 17 层）、东方资产管理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。 由于写字楼档次不高，所以在锦峰大酒店（四星级）等宾馆，部分企业或知 15 名大企业的办事处租用专门或普通的客房作为办公场所。这些写字间的平均价格在 8085 元 /平米 月（含管理费，享受热水、清洁等服务）。如在锦峰大酒店，有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约 20 几家公司租用。 随着南昌市招商引资力度的加大，我们认为将有更多的企业入驻南昌，他们需要高档次的，功能齐全的写字楼作为办公场所。这个市场已被国内外有关房地产公司所关注，如三星大厦、国贸大厦等建筑的设计规划，在很大程度上都是针对这个需求的。他们的售价一般在 3000 元 /平米左右，出售率尚可，如三星大厦竣工一年，销售了 95%左右，其中有些是被买下来作为一种投资之用的。国贸大厦则由于更完善的配套和周遍环境，以及市政府西 迁带来的有利地位， 最高层30 层，价格 在 3500-4200 元 /平米，自 2001 年 9 月 16 日开盘到 2001 年年底，写字楼已出售过半。 七、南昌市场的调查 （一）洪城大市场 1、基本状况的调查 调查目的：初步了解洪城大市场的位置、面积、销售额等基本状况。 方法：二手资料及访谈法。 对象：洪大集团何建国副总经理 调查结果： 洪城大市场位于南昌市司马庙立交桥旁，距南昌火车站 5 公里，距昌北机场 20 公里，距航运码头 4 公里，与 320、 316、 105 三条国道相连，交通四通八达，地理位置十分优越。该市场始建于 1994 年 7 月，规 划总面积 1700 亩，首期开发 420 亩，室内摊位 2500 个，分 4 个交易区；汇集 8 大类 48 余种商品，包括日用百货、床上用品、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。市场于 1995 年 9 月建成开业，经营业户已达 3 万余人，是京九线上最大的综合批发市场，已跻身国家级中心批发 16 市场的行列。 2、销售额的调查 目的：了解市场销售总额及其经济地位。 方法：二手资料及访谈法。 访谈对象：洪大集团何建国副总经理。 调查结果： 市场从 1995 年 9 月开始至 1999 年底，市场商品成交额累计 191.8亿元，实现利税 2.42 亿元，仅 1999 年的销售额就达到了 60 亿元， 2000年达到 70 亿元， 2001 年达到 80 亿元，平均每年稳定增长 10 亿元。洪城大市场的持续繁荣与发展，带动了南昌城西地区经济的迅猛发展，其经济地位和作用主要表现在以下几个方面： a 促进了南昌乃至省内经济的发展，成为南昌新的经济增长点。从1999 年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分之一以上。其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多的批发市场中居龙头地位。 b 带动了南昌城西经济的繁荣。洪城大市场地处南昌城乡结合部，它的形成与繁荣使得该地区的区位优势明显提升，不仅引发了城西房地产价 格飙升，梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区迅速崛起，房价由原来的 880 元 /平方米左右攀升到 2000 元 /平方米左右，地价由每亩 6 万元飙升到 60 多万元。 c 吸纳大量的下岗人员就业，缓解了政府对下岗职工分流再就业的压力，促进了社会的稳定。洪城大市场安置了 3 万余人就业，而且带动了其他相关待业的发展，分流了大量的下岗人员及农村富余劳动力。 d 拉动了二、三产业的发展，为国家培植了税源。洪城大市场巨大的吸纳和吞吐能力，刺激了当地运输业、仓储业及相关产业的快速发展，而且使得本地产品的市场占有份额从 1995 年 的 3%扩大到 2000 年的 20%，销售额达到 10 多亿元。 17 e 吸引了国内大批名、优、特、新商品进入市场，促进了供需之间商品信息的交流，有力的拉动了内需。 3、洪城大市场的融资方式的调查 目的：了解洪城大市场是如何成功地进行资本运作的经验。 方法：二手资料和访谈法。 访谈对象：洪大集团何建国副总经理。 调查结果： 洪城大市场运作最突出的一点，就是成功地进行了多元化融资。按照总体规划，市场首期工程需要 2 亿元，而要筹集到如此巨额资金，对于经济相对落后的南昌确实不是件易事。为此，他们经过精心策划和周密组织，以政府土地使用 权折价的股份为核心，以优惠的政策为条件，主动出击寻找投资对象，在市政府举行的“定向募集社会法人股新闻发布会”上，第一个签约的是一家厦门的民营企业，认购股份 1420 万元产生了轰动效应，本市的国有、集体、民营企业纷纷入股，使计划募集的股金顺利到位；二是通过招租后预收押金；三是通过分配店面预收租金的方式筹集资金，他们提前分配店面以筹集建设资金，半年内不但使店面分配顺利，而且预收了一年的租金。 4、经营思路的调查 目的：了解洪大的经营思路。 方法：二手资料和访谈法。 调查结果：a.提升市场整体档次。根据洪城大市场的会议材料看，洪大首先进行市场硬件设施的改造。从 2000 年初开始，他们投资 3000 万元采用德国拜耳公司生产的阳光板更换已经老化的玻璃纳瓦雨棚；同时结合旅游景点的建设，投资 260 元对大楼区域和各交易区路口设 18 置城市雕塑、假山、游人座椅，来创造一个良好的经营环境。但据我们调查，除了老化的雨棚已经更换过，对城市雕塑、假山、游人座椅的建设并没有到位，整个市场的卫生环境很差，垃圾成堆，这与市场内的一些名牌专卖店极不相称。其次，是抓市场商品结构和档次 的提高，洪大不断引进名牌商品，带动整个商品结构提升，逐步实现商品结构的多元化，满足不同层次的消费者需求。根据我们现场调查，洪大引进了鸥路鸟、千百度、华茂皮具、花花公子、华伦天奴、 leather、意大利袋鼠、 Montagut、欢腾、红豆、海螺、苹果、戴梦得等一大批名牌服装、鞋类、皮具。 b.建立现代营销方式。洪大加大力度对一批有后劲、有发展的大商户的引进、培育和扶持，提高经营者的经营素质，逐步转变传统的经营理念和经营方向。在经营主体上，鼓励经营户由家庭经营型向公司制企业转变；在营销方式上，提倡经营户与生产企业 建立稳定的关系，鼓励业户由一般的产品经销商向代理、总经销方式转变。目前，洪城大市场的总代理、总经销商已发展到千余家，代理的商品上万种。但是其交易方式基本上还是以现货交易，一手交钱，一手交货，与快捷、准确、严格的现代化交易方式还有很大的差距。 c.扩大地产品的占有份额，促进产销一体化，增强市场的辐射功能和竞争力。洪城大市场要取得更大的发展还需要有强大的产业作依托，特别是需要依托地方经济来增强市场的辐射功能。洪大不断地致力于提高地产品在市场上的占有率，积极引进地方产品，以商促工，以强大的产业为依托，鼓励经营户利 用资金和客户优势自办企业，充分发挥本地产品对市场发展强有力的支撑作用。 5、市场区域分类及商品结构的调查 目的：了解市场的经营种类。 方法：现场走访和二手资料。 调查结果： 洪城大市场主要有四个区，经营种类分别为： 19 A 区：鞋类、皮具、箱包、床上用品及一些日常用品批发市场 B 区：布匹及文化体育用品 C 区：服装区 D 区：副食品批发市场 商品结构为：服装 40.6%，副食品 20.9%，小百货 12.5%，皮具、鞋类8.4%，布匹 5.3%，烟草 4.4%，床上用品 2.4%。 6、物价水平的调查 目的：了解洪城大市场乃至南 昌地区的物价水平。 方法：观察和现场还价的方法。 抽样方法：从不同的商品种类分别随机抽出 2 家。 调查结果： A 区： a.皮具、鞋类的价格主要分成三个档次： 第一档次：名牌产品的价格普遍较高，这些产品的促销方式普遍采用打折策略，如华伦天奴皮具、千百度等价格可最高卖到 1100 元左右，而且折扣率也很低。但名牌产品只占到全部该类产品的 20%左右。 第二档次：普通品牌专卖，这些产品的价格主要在 80 元到 130元左右，如欧路鸟、上海申花双冠等，这些普通品牌产品占了全部产品的 25%左右。 第三档次：仿制品或假冒伪劣品，这些低 档次产品占到全部该类商品的 55%，它们的价格都很低，一般在 30 80 元左右。他们的开价也很实在，据业主反映：南昌的消费水平较低，漫天要价会吓跑顾客。 b.内衣类：内衣类的价格也普遍偏低，相思鸟、美思芬那丝、三针等品牌价格一般在 35 60 元之间。 c.床上用品：床上用品除了极少部分名牌产品的价格较高外，价格普遍较低，一条棉被只需 30 40 元左右。 d.日用品：日用品的价格略低于一般的超市及零售店，有位消费 20 者说：这里的日用 品一般都和超市一样，如牙膏、牙刷、香皂等产品，一样的东西，价格较低，一些中低收入者都愿意过来购买。 B 区：布匹、文化用品批发市场： 布匹价格：仿 毛的价格每米 10 元到 45 元不等，山羊绒的一般都在 50 元左右。这里布匹都属于仿制品，价格普遍较低。 C 区：服装区： a. 名牌服装，包括西装、休闲服、毛衣、西裤、衬衫、女装、童装等，有红豆、苹果、海螺、意大利袋鼠、欢腾、戴梦得、Montagut 等，一件苹果西服可达 2100 元，红豆羊绒衫可达 800元左右， 而且还价的幅度也较小。 b. 一般服装，包括服装加工、仿制品及一些假冒伪劣产品，这些服装的质地较差，价格也是很低，一条西裤只需 20 40 元左右。 D 区：副食品区： 食品种类繁多，而且价格一般以批发价出售，平均比一般零售店的价格要低出 10%左右。 7、对人流量的状况调查 目的：了解整个市场的人气状况。 方法： A.B.C.D，四个区定点定时现场统计和二手资料。 调查时间：下午 3： 00 4： 30 对象：所有进入市场的人。 调查结果： A 区的人流量约为 2300 人 /小 时 B 区的人流量约为 800 人 /小时 C 区的人流量约为 2900 人 /小时 D 区的人流量约为 1500 人 /小时 总计，整个市场的人流量约为 7500 人 /小时，这与二手资料的日均 21 客流量 6 至 7 万人次，高峰期达 10 万人次，基本相符。洪城大市场人气极旺，市场交易极其活跃。 8、市场店面升值状况的调查 目的：了解店面的升值状况并预测其未来的升值状况。 方法：访谈法。 访谈对象：营业主。 调查结果： 据营业主反映， 1995 年刚开业时，店面的价格只有 6000 多元，面积是 15.6 平方米，可刚过半年，升值到 2 万多元，那时就有些营业户就 把店面卖掉，而现在的店面价格已经达到 30 万元左右。随着南昌经济的发展和“一江两岸”格局的形成，洪城市场的升值空间还是会有的。 9、经营户的调查 目的：了解经营户中，外来经商者的比例。 方法：访谈法。 对象：经营户，各类商品。 调查结果： 在走访 A 区的鞋类、皮具、床上用品及 B 区的日用品、布匹、体育用品的各 10 个商家中，都是南昌或南昌周边地区来这里经商的，服装区划 10 家中有 2 家来自外省，约占 20%，其中主要来自浙江、福建地区。食品区中约占 10%左右来自外地的，主要是从安徽过来的。总体说来，洪城大市场中的经营户大 部分是本地人经营的。 10、市场金融机构的调查 目的：了解银行金融业务状况及人们的消费意识。 方法：现场调查人流量和观察法。 对象：进入银行和办理存储业务的人。 调查结果： 22 a 工行：人流量 350 人左右 /小时进入银行办理存储业务。业务极为繁忙； 南昌商业银行： 130 人左右 /小时进入银行办理存储业务。 b.根据观察柜台 10 个人的存储情况，有 6 个人是来取款，这些 60%左右的人大部要么来批发商品，要么来购物，这说明洪城大市场刺激消费的能力较强，消费者的消费意识较强。 11、店面出租率的调查 目 的：从店面的出租状况来了解洪城大市场的店面需求状况 方法：观察法 调查结果： 从现场走访的情况来看， a、 c、 d 三区已无空置店面，只有 b 区尚存 10来家较为偏僻的店面没有出租出去，这些店面也只占到该区总数的 1%左右，总的店面出租率达到 99%以上，南昌对店面的需求状况非常旺。 10 看法 ： 洪城大市场充分利用了政府支持、区位优势、规模优势及先入为主的市场规律作用，到目前为止始终以领头羊的姿势领跑南昌及江西的的零售及批发市场。 （ 2）看南昌经济的发展，零售业正酝酿着新的零售格局 大超市零售格局 ， 如上海农工商超市进入南昌 、麦德龙等一些外资零售业正窥视南昌的零售市场。他们将以低廉的价格、优质的服务和舒适的购物环境来抢占南昌的零售及批发市场。 （ 3）南昌市区中山路、胜利路的服装专卖一条街也将影响到洪城大市场的销售状况，服装销售在洪城大市场中占了很大的份额，品牌服装在与那些服装专卖店竞争占不到任何优势。 23 （二）江西新建汽车广场 1、对其地理位置的调查 目的：了解其他地理位置以及他的区位优势 方法：观察法和二手资料 调查结果：由江西智光实业发展有限公司投资兴建的江西新建汽车广场地处昌九、昌樟高速公路的交汇处，毗邻南昌市重要的交通 枢纽 南昌大桥收费站，是南昌西大门（进出南昌市内车流量最大）的必经之路，同时， 105、320 国道从旁边经过，离昌北机场 13 公里左右，离码头 8 公里左右，距南昌市新的南昌市政府仅 1500 米。随着“一江两岸”城市骨架的形成和红谷滩经济开发区的不断推进，该广场的区位优势非常明显。 2、对其基本状况调查 目的 :了解该汽车广场的基本状况 ,如 :摊位租金、面积、经营方式等 方法：询问法 询问对象：招商工作人员及本地居民 调查结果： （ 1）分区状况：新 建汽车广场共分 a、 b、 c 三区， a 区为室内展区，主要展示销售中高档小车，上海奥迪、别克在这里已预定有展位，预计明年上半年开张； b 区也为室内展区，主要展示销售各种品牌皮卡、面包车等，现已开张，室内展位基本已满； c 区为室外展区，主要经营川交、长安汽车，共有 40 个摊位，每个摊位的面积约为 9 平方米，它是与今年 5月份开张，场内气氛较为冷清。 （ 2）租金： a、 b 两区的租金是每个月 30 元 /平方米左右， c 区是每个摊位3000 元 /月左右，每个摊位的面积约为 9 平方米，如长安汽车租七个摊位租金达 2 万元 /月。 （ 3）经营面积： a、 b 两区一楼为展示区，面积各为 2500 平方米左右，二楼是办公地点； c 区分成摊位面积和广场展示面积，摊位面积共 360 平 24 方米左右，整个广场面积约有 10000 平方米。 （ 4）性质及经营方式：该广场是由江西智光实业发展有限公司投资兴建，属私营企业。经营方式有两种，一种是租给企业或个人，经营权属于他们的；另一种是自营，新建汽车广场自己以代理或总经销的形式经营某种汽车的销售活动。 3、对该市场未来的预测 （ 1）对未来摊位、展位升值 潜力的预测：首先，该地块的地理位置极为优越，交通极其方便；其次，市政府的迁移给该广场带来无限生 机；最后，随着“一江两岸”格局的逐渐成型及昌北经济开发的不断推进 ,该地区的商机将逐渐显现出来。因此，未来这里的摊位、展位的升值潜力将不可估量。 （ 2）交易状况的预测：该广场除了位置的优势外，自身也致力于对整个广场未来的规划，要把该汽车广场发展成南昌乃至江西省最大的汽车贸易市场，不断提高自身的管理水平和服务水平，而且旁边的红谷滩汽配城也和它们相辅相成，共同促进。不管从它的硬件条件和它的软件条件来看，它极有可能成为主宰南昌及江西地区汽车市场的领头羊。 （ 3）南昌市的收入水平较低，汽车市场的繁荣发展还要看南昌及江 西对汽车的需求量，过大规模的市场对于南昌市来说也许很难支撑得起，“空壳市场”对于南昌来说还是比较常见的。所以，对于该市场来说，还是存在一定的风险。 （三）红谷滩汽配城 1、地理位置及其区位优势 红谷滩汽配城位于南昌市西大门，昌九、昌樟高速， 320 国道交汇处，南来北望、东进西去的车辆由此进城最为便捷。据南昌市政府新址仅 1.5公里，而且西靠新建汽车广场，北邻二手车交易市场。随着“一江两岸” 25 思想的构筑极红谷滩建设成为重中之重，该汽配城得天独厚的区位优势，蕴藏着很大的商机和发展潜力。 2、基本状况 （ 1） 规模：汽配城 用地面积 100 余亩，建筑面积 4 万余平方米，分 a、b 两区，共 130 个摊位每个摊位面积 100 平方米；另外共有仓库 812个，总面积 1.5 万平方米。 （ 2） 租金及其出租率：每个摊位的租金是 1.4 万 /年左右， 130 个摊位已预定出 120 多个，采取预收租金的方式，出租率达到 90%以上。 （ 3） 开业时间：预计明年 2 月份开业。 （ 4） 管理方式：实行封闭式管理，对入驻经营户实行工商、税务、技监、银行、邮局、商场、货运、住宿、餐饮、医疗、保安“一条龙”全方位服务。 3、评价 （ 1） 红谷滩汽配城在规模上是比较适中的，这显示了它在对市场了解的基础上，在经营 战略上趋向保守稳重，采取分期规划、逐步推进的办法。 （ 2） 红谷滩汽配城的发展与否在很大程度上取决于新建汽车市场的发展状况。这种战略依赖性使该汽配城的经营战略上被新建汽车广场牵着鼻子走，很容易产生“一荣俱荣，一亡俱亡”的悲剧。 （ 3） 尽管该汽配城存在很大的风险，但土地的升