深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010).doc

深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（20052010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。 一、深圳市城中村改造面临的形势 深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。 坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。 坚持区别对待、因地制宜的原则。深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。 落实科学发展观、建设节约型社会的原则。根据落实科学发展观的要求，城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。 三、城中村改造目标与策略 我市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。 根据这一目标要求，必须做到： 空间融合。通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中村的生活环境，将城中村的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。 管理融合。按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。 经济融合。将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。 文化融合。妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。 我市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动特区内外一体化建设，使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近。 具体应当实现以下目标： 全面完成特区内各级城市中心区、重点产业片区、重点景观地区、重点水源保护区、重大基础设施建设范围等对城市整体利益具有重要影响的区域内的城中村，以及存在严重安全隐患的城中村的全面改造，争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%。 全面完成特区内其它城中村的综合整治，较大程度地改善城中村的居住环境和建设面貌。 重点推进特区外城镇中心区、重点产业片区、重点景观地区、重大基础设施建设区内城中村以及存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村的全面改造，争取在2010年前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。 重点开展特区外城镇中心地段、各类规划重要功能区及城市干道两侧城中村的综合整治，争取在2010年前特区外城中村综合整治的规模达到总量的20%。 五年后，一方面要根据建设国际化城市的要求，继续强化对城中村空间形态改造的力度，同时要在总结近期工作经验的基础上，将工作重点转入社会形态改造方面，使城中村逐步在产业发展、社会管理、文化心理等方面完全融入城市，为实现规划的长远目标打下基础。 实现我市城中村改造目标的总体策略是： 规划先行。坚持城市规划对城中村改造工作的指导，要按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，抓紧编制从全市层面进行规划管理的技术规范和相关政策文件，使改造工作有章可循，形成积极的整体效益。加快推进城中村改造专项规划的编制，并将其作为具体改造项目的强制性依据，以保证改造项目符合建设国际化、现代化城市的要求，并具有科学性和可操作性。 突出重点。依据相关政策和城市规划，集中优势资源，重点抓好位于城市重要地区的城中村及现状生活条件极差的旧围、旧屋村的改造，迅速提升城市建设的整体水平，推进城市化、现代化进程。 整体开发。实行整体开发制度，防止借“分期实施”之名，行“零星插建”之实。原则上特区内以原行政村、特区外以原自然村为单元进行整体改造控制，通过土地管理、规划管理、计划管理、资金监管等各个环节的严格控制，保证城中村的面貌得到整体改善。 分期推进。加强对城中村改造规模的总量调控，严格管理改造工作计划，根据城市重大建设、解决城中村的实际问题及协调改造工作与城市社会经济运行体系关系的要求，科学制订全市和各区城中村改造工作的分期推进方案，保障改造工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展。 分类指导。加强对城中村改造模式的研究，根据其现状条件、主要问题、市场潜力及与城市规划的关系，针对不同类型的城中村确定切合实际的改造模式，并提出相应的具体改造目标、实施策略和规划指引。 分区平衡。以各行政区或规划组团为单元，加强对各地区特点的研究，根据各地区的实际情况，分别采取不同的改造策略，并加强城中村改造规模和改造项目开发强度在本地区内的平衡。 政策配套。在抓紧开展空间改造和规划管理工作的同时，要加强对城中村内违法建设、违法经营行为的查处，同时努力改善城中村地区的公共服务，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围，并为远期实现城中村的全面改造奠定基础。 四、总体部署 （一）着重抓好位于重点地区的城中村的全面改造，完善城市空间整体结构，提升城市功能，加快国际化城市建设。 按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，着重抓好各级城市中心区、重要城市景观地区、基本生态保护地区、近期建设的重要产业功能区以及重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围内城中村的改造，以使城中村改造形成积极的整体效益。 1、加快基本生态控制线内城中村的拆迁改造 加快一级水源保护区内城中村的拆迁改造，拆除深圳水库、西丽水库、石岩水库、铁岗水库、松子坑水库等重点饮用水源保护区内城中村的建构筑物，根据城市总体规划要求另行选址进行安置，将现状用地进行生态恢复和治理，充分保障城市饮用水源地的安全。加强对二级水源保护区等其它生态用地内城中村建设活动的控制和建设用地的整合，生态控制线内城中村的整合改造必须符合建设用地和建筑总量“只减不增”的要求，严禁任何可能加重生态环境污染的建设活动。根据环境保护规划的要求，加快生态控制线内的截洪沟、截污管及生态公益林等环保和环卫工程设施的建设，保障城市生态安全，提高环境质量，基本消除城中村生产、生活行为对饮用水资源的直接污染。 2、大力推进近期建设重要功能片区内城中村的更新重建 大力推进福田市级中心区及其核心影响范围、其它各区级行政文化商业中心区等城市各级中心区内城中村的全面改造，按照中心区的城市规划统一用地布局，控制开发强度，调整用地功能，重点发展商务办公、商业服务和配套居住等产业，改善中心区的城市建设面貌，扩大中心区的聚集效应，增强综合服务功能和辐射带动能力。 大力推进市高新技术产业园区、光明南高新技术产业片区、坂雪岗高新技术园、龙岗大工业区等高新技术产业片区，水贝珠宝园、坝光精细化工城等近期重点建设的高新技术产业和传统工业聚集基地内城中村的全面改造，为高新技术产业和传统优势产业的发展提供合适的空间储备和居住、商业、办公等相关配套服务，以满足我市产业快速发展和产业结构提升的要求。 大力推进近期建设的重点物流园区内城中村的分类改造。对盐田港物流园区内的城中村实行整体搬迁，为港口枢纽型物流园区的发展提供充足的土地资源，改善园区用地布局和交通组织。笋岗？清水河物流园区、平湖物流基地等重点配送型物流园区内的城中村应根据城市规划开展局部拆建，调整用地功能，为物流产业发展提供居住、商业等配套服务。 3、积极开展城市重要景观节点、景观轴线两侧和景观区域内城中村的分类改造 积极开展罗湖口岸、皇岗口岸、布吉关、南头关、宝安机场、蛇口港及西部通道口岸等城市门户景观节点附近城中村的全面改造，根据相关城市规划和设计的要求，实施局部或整体拆除重建，配合重大公共设施建设，营造各具特色的城市门户景观形象。 积极开展深南大道、滨海大道、南海大道、107国道、深惠路、深盐路、梅观高速公路等城市重要景观轴线两侧城中村的分类改造，根据相关城市规划和设计的要求，分别采取拆除重建或立面更新等手段，消除城中村建筑形象对城市景观面貌的不良影响，促进我市现代化海滨城市建设面貌的形成。 积极开展华侨城、沙头角、梅沙、梧桐山风景区、南头古城、大鹏所城等重要的旅游和文化景观区，下沙、溪涌工人度假村等近期重点发展的滨海旅游度假区，及大鹏半岛基本生态控制线区域内的城中村的分类改造，通过拆除重建、整体搬迁或功能置换等手段，促进城中村建设面貌和产业功能的提升，使其成为具有地方特色的旅游产业和文化资源的有机组成部分。 4、配合轨道交通建设，改造沿线城中村 配合城市轨道交通线网建设，近期重点开展1、2、3、4号轨道交通沿线，距站点500米左右范围内城中村的全面改造，根据相关城市规划要求，利用快速交通优势，适当提高开发强度，调整用地功能布局，鼓励发展商业、办公、廉租公寓等功能，充分发挥土地价值，优化城市结构。 （二）以城镇中心地段城中村改造为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村改造，促进产业结构升级，加快城市化进程 抓住加快宝安龙岗两区城市化进程的历史机遇，结合城市化转地和城市更新工作，以城镇中心地段城中村改造为重点，全面推进特区外旧围、旧屋村的改造，改善用地布局，提高土地利用效率，促进产业结构升级，提升城镇的综合服务功能和产业综合竞争力，大大缩小特区内外城市面貌的差距，引导特区内外城市建设的一体化发展。 1、加快各组团和街道中心地段的城中村改造 根据促进特区外城市结构优化、培育组团中心的需要，加快沙井、公明？光明、龙华、布吉、平湖、横岗、坪山、葵涌、大鹏等组团中心区规划范围内的城中村改造，以功能置换和产业结构优化为核心，大力强化组团中心的综合服务功能，提升其在区域城镇发展中的主导地位。 加快西乡、福永、松岗、石岩、观澜、平湖、南澳等街道中心及公明、沙井、龙岗等老镇中心区内城中村改造，扩大街道中心的辐射带动能力，提升建设水平，显著改善特区外城市建设面貌。 2、鼓励旧围、旧屋村的改造 结合特区外城市化转地和非农建设用地划定工作，采取灵活多样的组织模式和奖励措施，鼓励现状建筑质量极差、生活服务设施不便、市政公用设施建设水平低、公共空间匮乏的旧围、旧屋村改造，提高土地利用效率，消除安全隐患，完善公共设施配套建设，彻底改善居民生活环境和建设面貌。 3、优化用地布局，促进集约用地 加强土地用途管制，强化土地利用规划、城市规划和土地利用计划对特区外土地开发的调控作用，完善建设用地指标体系，提高单位土地投资强度，引导城中村改造项目高效合理使用土地资源，促进特区外城镇建设和产业发展逐步走向内涵式发展道路。 加强对特区外产业发展的规划和引导。根据城市规划要求，引导被改造城中村的工商业用地向规划重点建设的产业园区聚集，逐步形成具有一定专业性的多类型产业聚集基地，优化产业布局，提升产业结构，增强产业发展的竞争力。 加快促进特区外居住方式的城市化变革，城中村改造后重新建设的居住建筑要统一规划、统一开发、统一建设，集中形成居住小区，按照城市规划标准配套较为完善的居住服务设施。结合组团中心培育和新城建设的需要，城中村改造后的居住用地按照规划集中布局，引导人口有序聚集，优化用地布局。 （三）完善城中村的公共服务体系，全面消除严重安全隐患，保障基本安全，改善人民群众的生活环境。 采取多种措施积极推进城中村综合改造，以期迅速改善城中村的生活环境。积极探索城中村公共服务设施建设和管理的投融资体制创新途径，扩大财政投资的带动效应，拓宽社会各方面资金投资于城中村公共产品和服务的渠道，不断完善城中村地区的公共服务体系，显著缩小与城市一般地区的差距。 1、切实抓好公共安全工程建设 高度重视现状存在严重安全隐患的城中村改造，针对实际问题分别采取全面改造或综合整治措施，全面消除潜在的公共安全隐患，抓好公共安全工程建设，切实保障人民群众的基本安全。 加快清拆城中村位于危险边坡地、规划滞洪区等存在严重自然灾害隐患地区的建筑，抓好自然灾害预警和防治设施建设，提高安全防备水平。 专门开展针对城中村特点的消防技术研究，加大财政扶持力度，尽快改善存在严重消防安全隐患的城中村的消防设施、装备和服务网络，努力保障基本消防安全。 全面开展城中村水污染状况调查，以治理对城市水体的直接污染和涝灾严重的低洼地为重点，完善排水体系和工程措施，大幅度减少城中村对城市水体的严重污染，保障城中村的基本环境安全。 2、改善市政公用设施体系 一方面要加大公共财政扶持力度，另一方面要积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入市政公用设施的建设、维护和经营。大力推动城中村市政公用设施的更新改造，必要时根据区域统筹协调的要求，对城中村所在地区的市政公用设施系统作必要的调整，提高市政公用设施的建设、服务水平和基本供应的保障能力，使之逐步达到与建设国际化城市目标相协调的标准。 努力改善城中村的道路交通设施，采取修整路面、打通微循环、增辟道路等多种手段提高道路系统建设水平；结合深圳市公交总体规划，增辟公交线路、增设公交站点，改善城中村居民的出行条件。 进一步完善财政扶持与特许经营相结合的体制，加快城中村地区供水设备和管网的改造，改善自来水水质，提高稳定供应的能力。 完善有关专项规划，加强执法力度，加快对城中村地区电力、通信网络的改造，以及输、变、配电设施和移动通信基站等基础设施的检修、维护和改造升级，逐步将10kV以下架空电缆、通信线缆埋地敷设，提高电力供应的保障能力，完善有线通讯设施，满足居民对于电力、通信服务的需求。 逐步改善城中村的燃气供应体系，在建筑布局较为整齐的“新村”地区，根据具体条件推广管道煤气供应，或者建设一些配套设施完善的瓶装煤气供应站点；在有条件的地区，要适时推广液化天然气的使用，改善居民的用气结构。 3、改善公共服务设施体系 按照“分级配置、布局合理、开放共享”的要求，重点体现对老人、儿童等弱势群体的关怀，统筹兼顾本地人口和外来人口的服务需求，结合各村的具体情况和主要问题，逐步改善城中村的公共服务设施体系，努力保障每个社区成员都能享有基本的公共服务。 努力改善城中村的教育设施。按照“一级管理，以区为主；多方投入，以政府为主；多元办学，以公办为主”的要求，完善城中村的教育管理体制。加大公共财政投入，在承认股份合作公司等其它投资主体拥有学校股权的前提下，逐步由区政府承担义务教育设施的建设投入和办学经费，依法保障户籍人口和流动人口子女接受义务教育的权利。同时制定严格的社会办学标准和审批程序，按照有关规定鼓励社会办学，努力提高教育服务水平。 切实提高城中村地区的医疗服务水平。既要通过财政扶持鼓励建设社区医院或社区健康服务中心，也要鼓励社会力量开办正规的医疗保健服务机构。同时要加强对医疗服务机构的监管，严厉打击“黑诊所”、“黑药店”，努力为居民营造一个安全方便的医疗服务环境。 不断改善城中村的文化体育服务设施。在持续实施“固本强基”工程的基础上，进一步加强对城中村地区群众文化体育服务需求特征的调查研究，以公共财政为主导，吸收社会资金加入，建设较为丰富的、贴近群众实际需求的社区文化体育设施。 4、改善公共空间环境 利用各种机会，努力创造条件在城中村开辟小游园、小广场及街头绿地等公共空间，改善现有公共绿地、场地的使用状况，努力保证每个村都拥有一定规模的社区公园。 加强对城中村的公共建筑、路面、广场、绿地、照明、庭院小品、市政构筑物及灯光照明设施的规划设计和整治美化，建设环境优美、富于地方文化特色的社区环境和文明、美观的景观形象，并处理好村内公共空间、景观面貌与城市空间景观的关系，创建统一、协调的城市形象。 （四）保护城中村的珍贵文化遗存，继承优秀地方文化传统，促进文化融合，构筑和谐社会 深入贯彻“文化立市”战略，加强精神文明建设，弘扬“深圳精神”，倡导家园意识，强化现代公民观念，促进各阶层人群的文化交 流，消除城中村居民与一般城市社会的文化隔阂，引导原村民走出其封闭的文化心理，转变外来人口的过客心态，努力构建社会主义和谐社会。 1、加强珍贵历史文化遗存保护 各级文物保护单位要按照相关管理规定划定各级各类保护范围，实施建筑保护和周边区域建设管制；加强对散布在城中村的客家民居、家族宗祠等地方历史文化重要载体的调查研究，对其保护的意义和必要性进行论证，并提出相应的保护措施，针对有显著特征的建筑物有选择地开展初级保护，条件许可时升级为文物保护，以避免在城中村改造过程中造成重要文化遗存的破坏。 2、继承和发扬优秀地方文化传统 增加财政投入，加强对主要保存在城中村的深圳地方特色文化的研究和保护，对粤剧、粤曲、客家民居、客家民俗庆典等优秀的传统文化瑰宝要加大宣传力度，对原村民依附于这些传统文化的生活方式要给予高度肯定，并通过举办各种民俗文化节和民间文艺展演等方式予以传承和弘扬，促使其发展成为深圳文化事业的重要推进力量。 3、培育和发展现代社区文化 积极推动社区文化设施建设，健全和完善群众文化服务网络，丰富和提高居民文化生活质量，培育城中村居民的现代社区文明观念。根据以人为本的指导思想和尊重人、理解人、关心人的原则，开展对城中村居民文化心理和文化需求的调查研究，有效利用社区文化广场等重要载体，通过实施“民心工程”，开展“深圳关爱行动”、“家园关怀”等活动，加强对“深圳精神”、家园意识和公民观念的宣传和教育，因势利导，引导城中村的居民逐步融入城市现代文明生活和文化发展进程。 4、促进文化交流和融合 大力推进社区居委会和社区企业文化共建。鼓励将社区图书馆等文化设施向所有公众免费开放，促进不同人群之间的文化交流，特别是要努力消除针对外来人口子女教育问题的事实上的歧视性安排，促进本地居民和外来人口子女共同学习生活和文化融合，在弘扬主旋律和保留本土优秀传统文化的基础上广泛吸纳外来有益文化，共同创造适应现代化、国际化要求的，以和谐、开放和创新为特质的深圳文化。 （五）引导城中村经济的多元化转型，加大对原村民的生活保障力度，促进城乡经济统筹协调发展 1、引导城中村融入城市产业布局 加强对城中村改造的产业引导，围绕“产业第一，突出发展四大支柱产业，调整优化产业结构”的指导方针，按照城市产业统一布局和协调发展的要求，结合所在地区的城市功能定位，深入挖掘可以依附的产业资源条件，引导城中村通过各种改造方式为周边的重要城市功能区提供配套服务，丰富城中村的产业构成，保障城中村经济的可持续发展，促进其与城市产业体系的融合。 2、深化集体股份合作公司改造 在逐渐剥离其管理社会事务职能的基础上，通过创新管理体制和运行机制促进股份合作公司向独立自主运营的现代企业方向转变。结合各城中村的特点，通过积极的财政扶持和技术支持，引导公司经营结构从单一的物业出租向多元化经营转变。 3、加大对原村民生活的保障力度 各区要加强对原村民就业意愿和能力的调查及信息公布，成立专门的机构，制定相应的扶持办法，通过创业补助、就业培训、公益性岗位推荐等多种方式帮助原村民进入城市劳动力市场；严格落实有关规定，将原村民纳入城市统一的社会福利保障体系，参与深圳市的医疗和养老保险，享受城市居民的最低生活保障标准，并加大保障力度，按有关规定以国土基金及原农村集体的征地补偿款保证基本养老保险等原村民的社会福利保障；同时应结合对违法建筑的查处加强城中村建筑的房屋产权登记管理，将村内出租屋完全纳入城市房屋租赁管理体系，使原村民的房租收入合法化并得到稳定的保障。 （六）完善法制秩序，加强行政管理，促进社区组织体系创新，把城中村改造成为现代化的城市社区 要加大财力和人力投入，根据加快建设国际化城市和宝安龙岗两区城市化进程的需要，深入调研和掌握城中村的有关情况和特点，并遵循和运用城市化和现代化的客观规律，把城中村改造成为现代化的城市社区。一方面，积极探索加强和改善行政管理的有效途径和创新机制，努力将城中村纳入城市管理的统一秩序；另一方面，积极引导城中村的组织体系创新，理顺村内组织的职能和关系，将城中村的组织体系逐步纳入城市社区建设的现代化进程中去，成为“和谐深圳”的有机组成部分。 1、加强治安管理，严厉查处违法经营行为 针对城中村人口混杂、地形复杂的特点，制订严格细致的治安管理规范和标准；公安派出所要依托社区基层组织，组织群众性业余防范队伍，从事设卡巡逻、看家护院、邻里相望、防范宣传、法律顾问等工作，努力使治安形势尽快好转。 公安、工商、城管等部门协同执法，积极鼓动群防群治，迅速遏止村内违法经营现象日益泛滥的趋势；特别要加强安全生产管理，努力消除城中村内的安全生产管理死角。 2、理顺房地产权关系 以宝安龙岗两区城市化转地为契机，以城中村改造为突破口，优化土地和房产管理体制，理顺城中村的土地和房屋产权关系。 建立健全统一的城市土地管理体制。在全面实现土地国有化的基础上，构建协调、统一、高效的城市土地储备和管理体制，确保土地资源的高效、合理利用。 加强对城中村建设行为的监管，遏制违法建设现象。严格按照深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定和深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定、深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定以及中共深圳市委深圳市政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定，加快推进违法建筑处理和产权确认工作。 3、促进社区组织体系创新 积极开展对城中村社区构成特征的调查研究，针对城中村的特点和主要矛盾，努力创新社区管理体制，理顺城中村地区的政府管理、居民自治、物业管理、外来人口管理等职能和组织体系，逐步将城中村改造为现代化的城市社区。 五、改造规划引导 （一）城中村改造的范围 各城中村的改造范围是我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。其具体界线由各区政府提出，根据需要经市国土主管部门审核用地权属后，报市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组审查通过后，由市规划和国土主管部门落实。 1、特区内城中村改造范围的确定 特区内各区城中村改造范围的确定，应以市国土管理部门划定的由各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10%，并且最大不超过3000平方米。 一般情况下，特区内各区在编制城中村改造专项规划时，规划范围应该包括全部由该村集体股份合作公司保留使用的红线用地。根据改造专项规划对特定城中村采取局部拆建的改造模式时，应优先将与城市规划存在严重冲突的地段、现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。 2、特区外城中村改造范围的确定 宝安龙岗两区应根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定、深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定、深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法等法规和规范性文件及各层次城市规划，在城市化土地转制后划定各集体股份合作公司保留使用的非农建设用地范围的基础上，提出城中村改造范围。 一般情况下，宝安龙岗两区在编制城中村改造专项规划时，规划范围应该包括全部由该村（原行政村或村民小组）集体股份合作公司保留使用的非农建设用地，并根据相关城市规划的道路系统和用地布局进行适当调整，以符合城市土地统一规划、整体开发的要求。改造专项规划应该优先将特定城中村内与城市规划存在严重冲突的地段、现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。 宝安龙岗两区的项目用地中不属于深圳市城中村改造暂行规定所规定的城中村改造范围的部分，应依照现行的规划、土地管理法律法规进行开发建设。 （二）城中村改造的模式引导 我市城中村改造包括全面改造和综合整治两大类型，应加强对城中村改造的分类指导。 1、城中村的全面改造 全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。应当优先对城市近期建设重点地区内与城市规划冲突严重的城中村、特区内安全隐患等问题较为突出的城中村、特区外居住环境质量极差的旧围和旧屋村开展全面改造。 根据城市规划要求及城中村的具体情况，全面改造可以采取异地重建、整体拆建、局部拆建等模式。 位于一级水源保护区、港口枢纽型物流园区、城市重大项目选址范围内的城中村，其它因保障城市生态安全必须迁出的城中村，以及特区内外距城镇中心较远、生活服务极其不便、居民点分布零散的旧围和旧屋村，应当实施异地重建，将现有建筑物全部拆除，将现用地按照城市规划要求重新利用，同时根据规划和合理安置的需要，异地选址进行重新建设。 位于组团以上级别城市中心区、高新技术产业园区、城市重要景观门户、一二期轨道交通站点核心影响范围内的城中村，以及其它现状居住环境较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的城中村，根据保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，应当实施整体拆建，将现有建筑物全部拆除（或拆除建筑面积达到改造项目改造前总建筑面积的30%以上），按照城市规划要求在原址重新建设。 位于城市配送型物流园区内、一二期轨道交通沿线、城市重要景观轴线沿线、城市重要景观区域附近的城中村，其它与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的城中村，以及局部地段存在严重的安全隐患、原村民局部改造意愿强烈的城中村，应当根据实际需要和城市规划要求实施局部拆建，将部分用地内的建筑物全部拆除（拆除建筑面积与改造项目改造前总建筑面积之比低于30%），按照规划要求重新建设，同时对村内的其它用地开展综合整治，在整体上改善居住环境。 城中村的全面改造可以根据具体情况，分别采取村内股份合作企业独立建设、股份合作企业联合其它开发机构合作建设、开发机构通过竞标实施建设等不同的组织形式。 城中村的全面改造一般应根据有关规定进行市场化运作，改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物可由建设单位取得完全产权，并可自由转让；特区外较为偏僻、缺乏市场动力的部分城中村改造项目，在统一规划、统建上楼的前提下，可以按照有关规定，采取鼓励措施，由村内股份合作企业组织实施村民自改，所建建筑物为自住自用，拥有不可自由转让的合法产权。 2、城中村的综合整治 综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治项目中，除了极少量的市政、公用设施及环境小品外，基本不涉及房屋拆建，主要是要实现居住环境品质的提升。在近五年内，各区应积极采取有效的扶持措施，大力鼓励和重点推进综合整治的改造模式。 综合整治的对象主要为建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合中低层次居住需要的城中村。特区内所有近期不开展全面改造的城中村都应该积极开展综合整治工作。特区外应优先对位于各街道中心地段、区和街道近期重点发展的各类产业园区以及城镇主要道路沿线的城中村开展综合整治工作。 综合整治应根据各城中村的实际问题，有针对性地开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作，以改善城中村的生活环境，促进其与一般城市地区的协调。对位于基本生态控制线内等严重影响城市生态安全的城中村，应当优先开展截污工程建设等环境保护工作。 （三）城中村改造的规模调控 应当对城中村各种改造模式的规模进行合理调控，保障城市社会经济的健康、协调、可持续发展，避免不适当的改造规模给城市基础设施造成巨大压力，对城市公共财政和城市房地产市场等带来巨大冲击。根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。 在城市房地产市场稳定发展、公共财政政策及土地供应计划等不发生大变化的前提下，各区在未来5年内城中村改造的控制总量建议如下表：全市近5年城中村改造控制规模总表 （单位：万平方米）罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积30408030410300890拆除建筑面积80130200404003001150重建总建筑面积14519036511010307502590其中住宅建筑面积100125310909206702215办公建筑面积153520510590商业建筑面积3030351510075285综合整治建筑面积570540520608608203370由于城中村改造难度大，影响改造进度的不确定因素较多，因此，在根据上述建议控制总量对年度改造计划进行协调平衡时，应保持一定的弹性和灵活性。各区根据城市功能完善和产业发展要求，确需增加改造规模的，在年度计划报送市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组审查同意后，经市城中村改造工作办公室综合协调，可对控制总量进行适当调整，并应据此对年度建设用地计划和土地供应计划进行相应调整。 （四）城中村改造的开发强度引导 城中村改造必须严格控制开发强度，以避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整体利益和长远利益。各区应严格按照城市总体规划和本纲要的要求，对区内各改造项目的开发强度进行综合协调和平衡。 城中村改造项目应先编制改造专项规划，以实现经济效益、社会效益和环境效益的最大化为目标，坚持与城市总体布局和发展目标相协调，根据项目区位条件、所在地区城市环境和基础设施承载能力、相关城市设计，以及改善居住环境、提高生活质量的要求，结合项目开发的市场条件，综合研究确定改造项目的开发强度。 各片区根据发展阶段不同应有所区别：特区内必须严格控制新增建筑规模，特别是现状人口密度较高的地区，应结合人口政策、产业政策，重点控制人口和住宅规模，改善人口结构。特区外应按照城市化要求和新城建设标准，合理确定城中村改造容积率，实现特区内外一体化发展的目标。一般情况下，在城市轨道交通站点直接影响范围、规划新中心区等城市环境和基础设施承载力较高的地区，可适当提高城中村改造项目容积率；在交通拥堵或基础设施负荷基本饱和的老城中心地段、城市重要景观区域及其它对生态环境要求较高的城市地区，应适当降低城中村改造项目容积率；在生态控制线内的城中村改造，应控制总的建设规模只减不增。 （五）城中村改造的功能引导 城中村改造项目的功能应该符合城市总体规划的要求，与城市产业发展导向和产业布局相协调，积极服务于周边的城市产业片区，有利于加快与周边城市地区的功能协调，有利于提高土地使用效益，有利于促进集体经济可持续发展。 1、全市城中村改造的总体功能引导 我市城中村改造应当在合理维持和有序过渡现有低收入者住宅及低端都市加工业、服务业功能的基础上，结合全市产业结构调整和总体规划布局的要求，积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务，并根据项目区位不同，因地制宜确定合适的规划功能。在优势区位条件下，应积极发展商务办公、配套公寓、旅游服务等职能，在丰富城中村产业构成和经济来源的同时，促进城中村与城市功能布局的融合。 2、各组团城中村改造的功能引导 特区中心组团的城中村改造应承接福田中心区和罗湖商业金融中心区的辐射，充分利用轨道交通等发展机遇，改造成为包括商业、办公、配套公寓等多种功能，设施完善、环境良好的综合服务社区。 特区南山组团的城中村改造应抓住高新技术产业和现代物流业加快发展的机遇，结合滨海城区和西部旅游基地的建设，改造成为容纳商业、办公、居住、文化旅游等多种功能的综合社区，并积极突出各村所在地区的城市特色。 特区东部组团的城中村改造应充分利用盐田区港联动、大小梅沙旅游发展以及东部第二通道建设带来的机遇，改造成为具有山海风情、环境优美的居住社区，为城市功能完善和物流、旅游产业的大发展提供配套服务。 宝安中心组团的城中村改造应承接宝安中心作为西部综合服务中心的职能，利用地铁一号线、沿江高速公路等交通优势和机场物流园等产业优势，积极改造为商业服务繁荣、配套设施完善、居住环境优良的居住社区。 西部工业组团的城中村改造应结合沙井新城建设、西部优势传统产业和先进制造业的进一步发展，改善城中村生活环境和配套设施，为产业发展提供居住配套服务，城中村现有的产业功能在改造后应逐步向规划的重点产业园区集中。 西部高新组团的城中村改造应结合光明新城建设和高新技术产业发展，改造成为配套设施完善、居住环境良好、为高新技术产业服务的综合社区，有条件的村应结合生态旅游基地功能的完善，发展具有山地风情的特色旅游配套服务。 中部服务组团的城中村改造应根据为特区提供居住配套服务的职能，充分利用轨道交通三号线、四号线等交通优势，改造成为居住环境优美、服务设施完善的大型居住社区，同时为高新技术产业和先进制造业提供多层次居住配套。 东部物流组团的城中村改造应结合铁路物流和港口后方物流产业的发展，改善城中村居住水平，为物流产业发展提供多层次居住和物流办公等配套服务。 龙岗中心组团的城中村改造应承接深圳东部发展轴综合服务中心的功能辐射，利用轨道交通三号线建设、深惠路改造以及奥体新城建设的契机，以较高标准建设成为商业服务繁荣、配套设施完善、居住环境优良的居住社区。 东部工业组团的城中村改造应结合坪山新城的建设和大工业区的发展，改善城中村商业服务设施和居住环境，为大工业区的发展提供良好的商业、居住等综合配套服务。东部生态旅游组团的城中村改造应适应建设国际性著名滨海旅游度假区的高标准定位，积极实施迁村并点，促进非农建设用地的集中布局和集约使用，将提高原村民生活水平与新城建设及保护自然生态环境相结合，迁出位于生态和景观敏感区域的城中村，在基本生态控制线以外建设成为配套设施完善、居住环境良好的居住社区，结合自身条件分别鼓励发展民俗文化、乡村田园等特色旅游产业和商业、餐饮、旅馆等配套服务。六、城中村改造的环境影响分析 城中村改造应当遵循可持续发展战略思想，积极采取环境保护措施，使城中村的各类污染得到有效治理，环境污染和生态破坏得到基本控制，环境质量明显改善，创造一个较为清洁、舒适、优美、安静的生活环境。 现状城中村是我市环境污染物的主要来源地之一，不仅村内环境状况普遍较差，而且也对城市水体及城中村周边的城市用地造成了严重污染。通过全面开展城中村改造，可以大幅度提高各类污染物的收集处理水平，有效减轻城中村的环境污染，显著改善城中村的环境质量。 本纲要规定在基本生态控制线内的城中村改造，或者实施异地安置，或者按照建设用地和建筑规模“只减不增”的要求在原地重建，并加快截污管、截洪沟及生态公益林等环保和环卫工程建设，从而有利于减少环境污染，保护城市水体和绿地系统，促进生态系统优化。 根据本纲要，综合整治是涉及范围最广的一类城中村改造模式。这种改造基本不涉及建筑物的拆建，不会导致人口和建设规模的大幅度变化，主要开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作。由于提高了包括污水系统、环卫设施等在内的市政设施建设水平，扩展了包括社区公园等在内的绿地系统，因此有利于提高城中村的污水、垃圾等污染物的收集处理率，减少环境污染，并显著改善城中村地区的生物多样性。 另一类城中村改造模式是全面改造，主要针对近期城市重要发展地区内城中村和存在严重安全隐患的城中村，对现状建筑物实施整体拆建或部分拆建，按照城市规划要求和有关标准，重新建设为配套设施完善的城市功能区。这种改造彻底改变了城中村的建筑空间形态和配套设施体系，可以较为完全的消除城中村原先的各类环境污染，使污染物处理率达到一般城市地区的水平，并提高绿地率、降低建筑覆盖率。但是，由于这种改造可能导致家庭式居住人口和建设规模的增加，提高土地开发强度和配套设施建设标准，改造后将可能加大对城市局部地区基础设施体系的压力，改变局部地区大气微循环。因此，城中村的全面改造必须严格执行深圳市城市规划标准与准则以及其它