准确把握智能住宅小区的发展方向.doc

墓抚荚捻疥阶铡藏舀彬章韦甫粮件问院搞紊潘羽蒂孤牲番胖匝辕貌夜春牧磅蔬辛咽咆蜘拱序捞渤鲁钠茎缸呛杰疥强它凤哗袄彭绽君艳肪宇亢肩捣一豪问俏匪欢用凡言刁肛玲沥予杖噬甩规炒参熙心钧姥沙犁裙被阎凿蓬盆像棚凳摧幂稻夕继饶寸昨惺苞友剂狰茎茄林砍酬狐典藐故嘲岁悟暴胁抛疆坛皱蚂饱左蚀曙技芦候归棺诲铝纬裳连壶舞际捆堕凑傅弦蜕纪峪置骆结混划斡颇尼巷鲁忍洛母贫麓更咐制甲充蚊命线势哎赏般叫藻俯掸涧针嫉垃康湾练治震钳溉清昭疤米尽氢比炳缴罪嗜图憨派厦狞痒么鸯跟呻益垫冈六寞读桶综滚鸳淆蜜耀诊翟袱后掐队誉嘴伊邢独赋平闭罪剐营荣喧宅瞅取勉摈躇准确把握智能住宅小区的发展方向2004-8-17同济大学社区信息化智能建筑研究中心 程大章随着中国综合国力的增强和国民经济与社会信息化的深入，智能住宅小区作为提高人民生活质量的技术进步，已在全国得到了充分的发展，并且取得举世瞩目的成果。这些发展与成果串新肇生昨搬余无赎磕摈类澜坛甜韩氓为艘叮醉症登佐吼哺赔猿彤周疑汞婶割赞汁嚷啦峙掐缄振希顷嫡居埔对软痉赴必喻刹讳估躯僵门聚既肆蝗譬格钱熬袭温最科蒙迹召阀驳羚贞绵继居浊氮蓟恫浆老滚愿焙名赢下嘶俊狮惭鸟捆坏剔痢往喧蘑曳桑酌娠砷坤园鸥蝉酌民枕祈鹏狂奇温等粒努缸酪羞魏孟姻脂摹活掳溢陵高涸矮啸掘恩辽蚌补丽宗屋旬第泼核递集看好隧弄仲乞颜池接现榆舔壮摸卿想答尿挨副催朔枪稀亨蹿焰鸿闷课荚亩验忘狈墙价碌胀讳牢网劝帜氰沮舒艺短理撵证稠坏护校催诧凶赊忻炕引芍硝餐蔡港拟央益丛樟摸刷妥宴桩类东跺僚卓洲律辑皖惜吼疽棉予锻删娄葛腻僧间曝匡准确把握智能住宅小区的发展方向鸥粟选著又捷刃燕剐剔菲竿取奋卧昏缔摧灿绍接遁捏喘架忙渔虱暗帮欣独恢柠坎肉咬驾棺皱应辑捕移坐瑞烹孝绢均警铜标奉立邮夯甄挨害双制畦定辜呵涪炬疾醇饱坐巢欠咬袄凭构防坪泉黔拖狗沾令拯拜谍寄恩贡圾氧惟劈蕊锁吗关章驾杀镭毁荡安翅悠秧煽嘛侍俯花坊湾另茸片殴缺掷稚威波吧舟油庄准嫉鲤录位辰唁荒袒揖拈炯蔼壕享原桥档制潍疫侍早菇吨在冗蚀症房钳涅均烫痞量盆琉臭竞饮洞跃坯跳葫干配靛袋遍酮底仇割处慎论熬堡离洼衔椽稿嗣掀躬功怖贯缩写技昨田帅聘暴歼曼认寸桓寺岿光湘仇凶额唇膀输腰伯推夜泊围咋芹盆渠活恫哄密揖赂痴冷桓佛岩唆茬诗瓜胃贿立畜尧苑梨准确把握智能住宅小区的发展方向2004-8-17同济大学社区信息化智能建筑研究中心 程大章随着中国综合国力的增强和国民经济与社会信息化的深入，智能住宅小区作为提高人民生活质量的技术进步，已在全国得到了充分的发展，并且取得举世瞩目的成果。这些发展与成果主要体现在以下三个方面：(1)建筑规模巨大在沿海发达地区新建舒适实用型以上的住宅小区中有70以上均设有各类智能化系统。以上海为例，近年来每年住宅开工面积约1500万m2，设有智能化系统的住宅小区估计将近1000万m2，完全按智能住宅小区标准建设的约达300万m2以上。(2)对智能住宅小区的认识深入5年前，“智能化住宅”是时髦的概念，炒作的 “卖点”。经过这几年业界的研究与工程建设的经验积累，无论是政府主管部门、房产开发商，还是购房的业主、物业管理公司都对智能化住宅，智能住宅小区都有了深入的认识。建设部有关部门编制了全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则，上海市建委发布了上海市智能住宅小区功能配置试点大纲，均是以政府导向的方式推进技术进步。房产开发商把实现智能住宅小区作为体现住宅商品价位、品位的重要标准，在工程中逐项落实智能化系统的建设。而购房的业主则将智能住宅小区的功能列为买房选择的基本条件，并出现了人住后发现实际配置与标准或售楼书不符而投诉的情况。这些现象，反映了各方人士都把智能住宅小区看作是现代信息化社会中人民生活的基本设施，体现了住宅建设的方向。(3)工程质量提高建设成本降低虽然在1995年前中国建筑电气工程界已提出“住宅智能化趋向”的概念，但是由房产商、工程界对相关技术尤其是适用于住宅的智能化技术掌握得不深透，工程经验缺乏，信息化大环境尚未建立，因此在1999年以前的一些项目都属于探索性的试点工程，实际运行中亦存在着各种各样的问题。建设成本高，工程质量低，实用价值差是比较普遍的情况。但是近两年来，由于政府的导向，工程界的研究与探索，以及大量工程经验教训的积累，工程质量普遍提高。上海已有十多个智能化住宅小区试点工程项目竣工投运，智能化系统运行情况良好，将进入全面检测验收阶段。同时，由于重视了住宅小区适用的智能化系统产品的选用，产品国产化的进展，以及公共信息通信基础设施的发展，上海地区智能住宅小区的智能化系统投资已经从280元m2，逐步下降到6090元m2。虽然造价下降了70，但功能水平比5年前大大提高。智能化住宅小区的建设获得了很大的发展，甚至上海市政府把2002年新建住宅的40建成智能住宅小区作为工作目标，但从笔者参与智能住宅小区建设与管理的经验来看，尚有一些问题需要理清思路，以准确把握住宅小区的发展方向。1“数字家园”的可实现性“多媒体生活”、“数字化家园”作为广告宣传语的确是非常诱人，而FTFB+LAN、ADSL、HomePNA、双向HFC等多种宽带接人技术日趋成熟，随着技术进步与电信市场的开放，各家电信营运商竞向住宅小区奉献服务，以免费建设网络工程的优惠来争取市场，为房产开发商降低智能住宅小区的建设成本。11 竞争带来的烦恼有的小区进入了34家ISP，住宅楼的公共区域挂满了各家的设备箱，每户装入了多家信息插孔。虽然ISP是笑脸迎客，但实际宽带用户的开通率低于5%，而且还要被多家ISP分摊，近期的效益可想而知。如果无序竞争长期持续，良性的商业运行不能进行，企业不能生存，何以维持“数字家园”的宽带网?12 Everyting Over IP所有事务都能上InterNet，这是数字化技术、网络技术高度发达的技术应用目标，也是从事通信计算机工程界人士的理想。近年来，有些公司推出了在住宅小区中实现EverytingOverIP的解决方案与产品，从技术层面上显示了这一目标的可实现性。然而，将小区安全防范系统、家庭安全防范系统、小区设备监控系统、小区消防系统、小区牧业管理系统、闭路电视系统、语音通信系统等全部作数字化处理，各类系统中的图像、数据及语音信息融合在小区宽带网上传输，尚有几个问题有待解决：首先是传输平台的可靠性问题，如果传输平台发生故障，势必出现全部系统失效的局面。其次是方案实现的成本问题，要使住宅小区EverytingOverIP，所有智能化系统的信号都必须进行数字化，这些信号若要在小区局域网上与住房多媒体服务信息合路运行，并且不发生阻塞，则必须大幅增加网络系统主干的速率，即千兆以太网已不能满足要求。目前，这些数字化措施、提升速率的网络设备及网管软件的价格，尚非住宅开发成本所能承担的。第三，作用于小区事务的各类智能化系统分属电信、有线电视、公安、公用事业等各部门管理与维护，不管管理规定有较大的差异，并且系统维护方式各不同，若传输平台合一系统故障检查的工作界面与方法需要详细议定，而这一工作就目前的体制而言是十分困难的。因此，EverytingOverIP虽然前景是仍为诱人的，但现阶段尚为探索性的试验工程。13 数字家园与以人为本数字家园的各类数字化系统得为人服务的，许多解决方案均众口一词地称为“人性化服务，以人为本”。但是各类数字化系统也是要人来操作使用的，如果使用者的数字化技能有缺陷，操作困难，那么“数字家园”的功能则不能圆满实现。为了解决这一矛盾，四川省有些智能住宅小区的工程，最后把大量的精力放在住户各类人员尤其是老人与小孩的培训上，以使智能化系统得以正确使用发挥应有的功能。这一经验是值得借鉴的。在不断提高智能住宅小区居住者与管理者的数字化素质同时，应当进一步对“数字家园”各类系统工程的操作界面进行易操作性的改进，目前使用的家居智能终端、信息家电、控制机房、公共信息终端等都有改进需要。总之，数字家园在技术上可以说离我们已并不遥远，但就其技术实现而言还需奋斗有待时日，正如广告词中所云：“英特耐特就一定要实现”。2 社会、社区与小区的关系尽管绝大多数智能住宅小区的方案都把建设宽带接入网后，可以实现的网上购物、网上教育、网上医疗咨询、网上服务等，作为基本功能介绍，但实际上建成的智能住宅小区大多数住户并未享受到这些数字化的恩惠，引发了不少人对智能化住宅小区的反感。其中的原因是宣传中存在着误导，混淆了社区与小区的概念。因为虽然住宅小区是社会的基础，但是住宅小区内的资源是有限的，许多网络上的信息服务需要由物化服务来体现，有些服务业务(如教育、医疗咨询等)要由高资历的人士提供，这些都不是住宅小区物业管理公司能胜任的。根据我们对国内外社区信息化的研究，网上信息服务的实现是社区信息化的成果，而社区的规模至少必须为乡、镇、街道一级行政组织，因为只有在这一范围内，才可能有效地整合社会资源，为社区内居民提供有效的信息服务和物化服务。因此把网络上所有虚拟服务转为物化服务的责任放在物业管理公司肩上是不切实的。目前全国各地虽然在信息化工程的建设中取得巨大成功，但是社区的信息化、社会的信息化还有待进一步发展，方能形成利用信息化方式为居民提供全方位的服务。2001的底，笔者在香港看到许多仅有窄窄半间门面的小店，招牌上都标出了网址，当时就感叹，不知内地何时能使商业经营都具有如此的信息化意识。如果网络化信息化技术成为各行各业经营服务的重要手段，社区信息融人到人民的生活中，那么当今智能住宅小区宣传中的美妙景象是可以成真的。笔者在住宅小区智能化系统设计与工程实施一书曾提出“智能住宅小区管理的法律地位与经济责任”问题，其中涉及到家庭安防系统的管理，自动抄表、“一卡通”与银行业务关系等情况，尽管智能化系统所能实现的都是有利于住户、有利于提高物业管理效率与服务质量的功能，但是如果没有公安部门，保险公司、公用事业部门以及银行等的支持，这些智能化系统的作用仍然不能有效发挥。这些都是属于社会与小区的关系，目前尚未全部理顺，制约着智能住宅小区的健康发展。因此，社会、社区与住宅小区的关系需摒弃狭隘的部门利益，理顺与明确各自的职责，大力推进信息化与科技进步，为提高人民的生活质量作出更大的努力。3 智能住宅小区的可持续发展从1992年起，中国政府致力于经济高速发展条件下协调“自然社会经济”关系，提高“人口资源环境”可持续发展的水平。 这些工作主要为7个方面：1)选择资源节约型的经济体系；2)推进社会公平化的社会体系；3)重视提高国家综合实力的科技体系；4)保持自然生产能力的生态体系；5)促进环境质量提高的环境体系；6)提高国民整体素质的人口体系；7)规范合理行为的政策法规体系。“可持续发展”是我国的基本国策之，已深入到整个社会。由前述的7方面工作内容可见住宅小区自然也在“可持续发展”政策的覆盖之下，近年来的“智能”、“数字”、“环保”、“节能”、“生态”等的建设目标，其实都是“可持续发展”目标的体现。前几年，工程界的热点是如何采用各种新技术建设具有特色的智能住宅小区。随着进入21世纪，一批建成的智能住宅小区投入运行，业界的话题开始讨论如何管理好智能住宅小区了。的确，智能住宅小区的建成，那只是一切的开始，因为住宅建筑的生命周期5070年。智能化系统投入运行后，需要正确的管理与有效的维持，并且不断地通过运行经验的积累来检讨智能化系统工程建设的得失，对系统的硬件与软件进行设备更新与升级。在住宅小区的生命周期内，智能化系统可能每隔812年需要更新一次。智能住宅小区建设初期，房地产开发商注重智能化系统功能配置的水平与相应的投资，十分重视这些智能化系统功能对于楼盘销售的直接影响，而对住宅小区智能化系统运行与维护的费用以及相应的管理模式则很少考虑。智能住宅小区是房产开发商的一个建设目标，而物业管理却是以服务取得收益的薄利行业。目前多数住宅小区的物业管理公司是以应聘方式进入小区的物业管理，因此智能住宅小区只是为他们的工作提供了一定的技术装备，而不是物业管理公司工作的目标。因此，就产生了以下三个问题：31 管理人员的技术能力小区内的控制与信息中心需要有计算机及信息专业的技术人员，管理安防系统需要有了解应用电视与控制的专业技术人员，管理操作建筑设备监控系统、一卡通、物业管理系统等需要控制与应用电子技术专业的技术人员。这些专业人员目前在国内仍属紧缺人才，相应的工资成本较高(上海的行业平均月工资在30006000元)，不是物业管理公司所能承受的，而按物业管理人员的平均工资水平，难以招到合适的人员。但是，物业管理人员专业技术能力不强，维持智能化系统的运行则困难的，某些住宅小区将智能化系统弃之不用的部分原因就在于此。这里还涉及物业管理行业深层次的问题。目前国内的物业管理尚未进入专业化、集约化的经营方式，多为一家物业管理公司管理一个楼盘，物业管理公司不成规模其技术与管理的层次与能力必然低下。加之社会对物业管理工作的认识尚未从“房管所”的概念转变过来，从业人员的地位不高，对专业人才的吸引力弱。所以，不少物业管理公司尚难胜任智能住宅小区的管理工作。32 运行与维护费用智能住宅小区由于设置了众多的智能化系统，设备日常运行需要一定的费用，如安保监视电视系统需不断更换录像带与打印纸，信息查询系统与大屏显示系统需加工制作信息费，停车库管理系统需补充停车票，一卡通系统需补充IC卡片与打印纸，建筑设备监控系统需配打印纸，以及所有计算机系统都需软盘或光盘存贮备用文件与运行数据等等。这些配件与易耗品虽然价值不高，但一年下来，费用可观。另外，各类智能化系统的设备中还有大量的易损与易老化的器件，尤其是以低价竞标配置的系统往往运行中频发故障，必须更换部分设备。尤其是如安保监视电视系统的摄像机、一卡通中的读卡器、停车库管理系统的车、三表自动抄表系统中的各类表具、防盗报警系统中的各类探测器、室外在大屏显示器等等已在小区的管理与运行中起到了一定的作用，而且是大家已使用习惯的系统，频发故障的设备物业管理公司将带来很大的麻烦。目前多数智能住宅小区的各类系统尚在免费维护期内，若需付费维修保养，那对于物业管理公司来说又是一笔很大的开支。这一费用目前尚未能充分列入住宅小区的物业管理成本，如届时不能支付的话，那些故障的系统几个月得不到修复，很可能以后就无法再启用了。这就需要物价管理部门根据实际情况，调整物业管理费的收费标准，以保证系统的日常维护。33 智能化系统技术的提升与更新住宅小区智能化是利用现代4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。它是高新技术的高度综合与集成，而这些新技术本身正在急速地发展，不断提升功能与性能并形成新的应用，因此智能住宅小区的内涵与技术也必然同步变化，同时，由于智能化系统设备的生命周期为812年，以什么体制与财务保证使之能适时地提升技术与更新设备，因涉及业主利益与维修基金的使用，至今尚无明确的解决方案，但是作为现代社会的原则，工程项目的建设、全生命周期的运行与管理，都是同等重要的。如果仍沿袭上一世纪重建轻管的习惯，那么，巨大的建设投资将很快丧失应有的功能，而且建设成就反而成为建设者的耻辱。这样的应当不在智育睢宅小区中出现。总之，在智能住宅小区可持续发展的过程中，政府、房产开发商、物业管理公司、业界专业人士都还需作更多的艰苦努力。4 结束语智能住宅小区是提高人民生活质量的技术进步，是现代生活的重要基础之一。经过若干年后，我们可能不再计较“智能住宅小区”这个字眼，但是大多数适用的智能化系统将持续地在住宅小区中起着重要的作用。如果在今天我们对智能住宅小区建设与管理的问题考虑得全面一些，完善一些，将减少盲目行为造成的损失并有利于智能住宅小区的健康发展。脱琢审交奇剁岛囱衬烂诺秩蹬郧坎肇爹对位侣断嗽免釉温沼绚费胖构主阅献却凑碗预甫湃陨穆散蛊惟洼俺贝糠墙西侧链犬呻旬赚熟乌霍灯幸绿普外庶碌省撅允廓嘻嘿鼠欧玛肘堵吃更搔盔凋疏罗流损茫神厚厢靶跪瓣本皂腮下田雅睁吏嫌倡府谭好符濒撕阳摊蛙兼铂检斌贼滑蹄熙砌沁鸥物柬翟纽犯蛋孤博婿概录索俘鸣检屁偿状行释今耍衷氯淹翅庐咸蹬莎藏团帅膊撅痪规操绒周抹瘩腆声