国内外住房贷款制度比较.docx

国内外住房贷款制度比较国家建立人住房贷款制度其目引导城镇居民家庭住房消费、实现住房贷款由开发性向消费性转移、此促进住宅业发展并推进住房制度改革也当前我国住房金融发展核心内容 从目前我国住房金融发展实际来看人住房贷款业务主要有两种即政策性人住房贷款和商业性人住房贷款现部分商业银行还相继推出了由政策性人住房贷款和商业性人住房贷款所组成人住房组合贷款 各国住房抵押贷款证券化模式 美国模式 抵押贷款证券作20世纪主要金融创新之起源于美国早1938年美国成立了联邦国民抵押协会开始探索和培育住房抵押二级市场改善住宅信贷机构资产负债结构提高资金流动性 1970年美国推出第张住宅抵押贷款证券其发行者新成立政府机构政府国民抵押协会该机构专门联邦住宅局（FHA）、退伍军人管理局（VA）和联邦农场主管理局（FHMA）担保抵押贷款组合基础发行抵押证券提供担保保证及时向证券投资者支付贷款本金和利息 由于级市场上有联邦住宅局和退伍军人局担保二级市场上有政府国民抵押协会对证券收益支付担保政府大力扶持和贷款人作用极大地促进了美国住房市场发展截至2000年美国住宅抵押贷款余额高达5613亿美元其50%上都实现了抵押贷款证券化住宅抵押证券已成美国债券市场上仅次于国债第二大债券 美国住房抵押贷款市场之所成世界上规模大、完善抵押贷款市场有赖于先进制度设计其包括人信用制度、抵押贷款担保、保险体系等尤其政府信用般市场参与者无法企及依靠美国政府信用支持抵押贷款二级市场上政府发起机构资本市场上获得了高信用评级们发行抵押贷款证券也因安全性仅次于政府债券而被称作银边债券受世界范围投资者广泛青睐 加拿大模式 加拿大住房贷款担保机构加拿大抵押住房公司（CMHC）CMHC成立于1944年属于联邦政府独资拥有皇家公司初期主要职能建造住房向退伍军人出售及社会住房建设项目提供贷款1954年降低抵押贷款首期付款比例提高低收入家庭买房支付能力加拿大议会重新修订全国住房法授权CMHC向低首付款住房贷款提供100%担保此鼓励金融机构发放低首付款抵押贷款公司注册资本金2500万加元全部来自联邦政府财政预算 使更多投资者进入住宅抵押贷款市场稳定住宅抵押资金供给1986年CMHC实施了住宅抵押贷款证券化创立了国家住房法下抵押证券（NHA MortgageBacked Security）NHA MBS推出实现了住宅抵押金融市场抵押资金长期、稳定供给也加拿大人提供了条安全靠、收益较高投资渠道随加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划完善了MBS保险基金制度成功地帮助无数加拿大人实现了们住房拥有梦极大地改善了加拿大人生活居住条件 政府宏观调控及住房二级市场健全和完善加拿大住房金融市场成功关键从加拿大住宅抵押金融发展进程我们清楚地看：加拿大住宅金融每阶段发展都政府宏观调控和指导下完成加拿大有专门政府部门加拿大抵押和住宅组织（CMHC）对全国抵押金融市场进行规范和管理加拿大住宅抵押金融成功发展起了关键性作用 欧洲模式 英国住房抵押证券化始于1986年此之前英国主要住宅金融机构建筑社建筑社吸纳零星私人储蓄主缺乏有效途径机构存款引入住房融资领域 拓宽住房资金来源1987年3月国家住房贷款局（National Home Loans）首次欧洲市场上发行住房抵押证券此经营此项业务机构逐步建立起来抵押证券风险预防措施主要有二：对抵押贷款进行保险二发行附属证券抵押贷款能偿还时受损失首先附属证券持有者英国住房抵押贷款证券化发展迟缓原因于其住宅抵押市场主力住宅建筑公会没有参加进来因住宅建筑公会资金来源相当部分长期性数据显示1990年末其资金来源20%长期存款、辛迪加贷款和欧洲债券所住宅建筑公会流动性压力大没有充足动力进行证券化 法国实行真正意义上住房抵押证券化之前抵押债券已存了许多年抵押债券金融机构发行债券并所得资金用于发放抵押贷款发行债券并抵押债权作还款担保因此并非真正抵押贷款证券化1988年11月法国政府通过法律促进各种贷款尤其抵押贷款证券化其主要目有两：了满足巴塞尔协议关于银行资本充足率要求促进银行出售抵押贷款等风险资产提高资本充足比例；二通过直接资本市场上融资降低抵押贷款成本此法国政府建立了特别投资基金（FCC）持有抵押贷款发行抵押证券目前抵押证券发展大主要原因抵押贷款利率足支付抵押贷款利息和发行费用从经济角度看实行证券化合算 亚洲模式 日本住房发展与住宅金融体系适应战经济短缺、住房缺乏、国民收入水平高情况下国民住房需求而建立起来上世纪50年代初日本政府专门成立了住宅金融公库向住房建设提供必要资金支持主要有人住宅建设资金、购房资金及改善住房资金等等重点解决老年人、残疾人和两代人住房、高级住房资金问题 该机构提供资金期限长、利率低至1997年3月末日本住宅金融公库大约1629万户提供了约132兆日元贷款日本住房金融发挥了重要作用日本开展住宅贷款债权信托通过住宅贷款贷方债权集于信托银行托管并收益权向第三者出售从而住宅贷款证券化来筹措资金相当于信托分类金钱信托 亚洲金融危机日本于1998年6月出台了关于债权转让对抗条件民法特例法从法律上促进债权流动化或证券化提供了必要支持2001年日本预算显示包括政府担保债券、住宅金融公库债券、理财债券、住宅宅地债券内预算达住宅金融公库预算9.42%只过种证券化还国际标准化MBS或ABS 日本住房抵押贷款证券化发展缓慢原因主要由于政策和法律限制其金融系统改革委员会对银行资产证券化作了严格限制规定抵押支持证券得二级市场流通还规定商业银行得受让金融机构出售抵押支持证券大大降低了住房抵押贷款证券化对投资者吸引力同时由于金融机构证券化前必须履行复杂借方通知手续加大了证券化成本日本目前尚允许成立第三方发行人进行证券化操作使得住房抵押贷款难和原始债权人实现信用分离达证券化所要求破产隔离些都阻碍着日本住房抵押贷款证券化迅速发展 韩国MBS采取债权转让方式即发起人通过定法律手续把对原始债务人债权转让给第三方（特殊目机构）KOMOCO韩国政府借鉴美国经验设立第政府支持MBS公司1999年KOMOCO由政府及四私营金融机构发起2000年11月国际金融公司（IFC）及Merrill Lynch加入成其新股东目前KOMOCO注册资本达1063亿韩元其政府持有28.3%；Kookmin Bank持有28.2%；Korea Exchange Bank持有14.1%；Samsung Life Insure、国家金融公司及Merrill Lynch各占9.4%KOMOCO所有权结构非常独特政府大股东私营机构持有绝大部分比例并且外资占了18.8%份额国有、私营及外资共同拥有所有权没有占控制权股东 政府虽KOMOCO大股东其所占比例却尚足占有控制权韩国政府背景支持使KOMOCO本身信用级别高AAA级同时其发行MBS风险权重仅20%从而大大降低了MBS公司融资成本并强有力地推动了韩国MBS市场启动及发展 澳大利亚模式 澳大利亚住房抵押贷款证券化各商业银行解决抵押贷款期限匹配及资产流动性问题政府大力推动下而发展2000年7月澳大利亚人住房贷款余额2810亿澳元其通过证券化筹集资金发放贷款320亿澳元占11.4%麦格里证券化有限公司过程发挥了重要作用麦格里证券化有限公司麦格里银行全资子公司成立于1991年银行现有总资产230亿澳元穆迪公司评其长期信用等级3A级标准普尔公司评其A级目前公司已发行超过100亿澳元按揭抵押债券占全澳证券化市场近1/3 麦格里证券化有限公司有套较完善运作机制套机制主要特点有：住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其非银行机构发放；二住房贷款发放标准化；三严格信用审核制度和健全保险制度；四有效债券信用增