资产评估第三章作业.doc

第三章 房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（）年。 A.70 B.50 C.40 D.45 2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。 A.实际总收益实际总费用 B.实际总收益客观总费用 C.客观总收益实际总费用 D.客观总收益客观总费用 3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。 A.整个开发期 B.整个销售期 C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半 4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。 A.120万元 B.79.23万元 C.60万元 D.100万元 5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（）评估较为合 A.成本法 B.市场法 C.剩余法 D.收益法 6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（）元。 A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 500 7.土地的“三通一平”是指（）。 A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通气、平整地面 C.通水、通路、通电、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面 8.路线价法的理论基础是（）。 A.替代原则 B.供求原则 C.贡献原则 D.预期收益原则 9.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10，则该宗土地的评估值最接近于（）。 A.127.70万元 B.139.55万元 C.150.00万元 D.175.00万元 10.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。 A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.33 11.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的（）。 A.70 B.72.5 C.2/3 D.价值与其深度的平方根成正比 12.我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。 A.国土资源部 B.城市建设部 C.省、自治区、直辖市政府 D.国务院 13.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。 A.400 万元 B.392万元 C.402万元 D.390万元 14.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。 A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94 15.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：容积率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系数0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（）元平方米。 A.2 160 B.2 400 C.2 430 D.3 240 16.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第210层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。 A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.4 17.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（ ）评估。 A.成本法 B.形象进度法 C.假设开发法 D.工作量法 18.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。 A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费 B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金 C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费 D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费 19.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。 A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 20.某宗土地1 000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。 A.建筑物建筑总面积为 5 000平方米，底层建筑面积为700平方米 B.建筑物建筑总面积为 1 500平方米，底层建筑面积为300平方米 C.建筑物建筑总面积为 4 800平方米，底层建筑面积为600平方米 D.建筑物建筑总面积为 7 000平方米，底层建筑面积为400平方米 21.下列特性中不属于土地经济特性的是（）。 A.供给稀缺性B.可转让性 C.利用多方向性 D.效益级差性 22.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合资本化率为 8.5，建筑物资本化率为10，则土地资本化率最可能为（）。 A.8 B.6 C.5 D.4 23.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）。 A.100万元 B.80.32万元 C.102.21万元 D.94.27万元 二、多项选择题1.土地的自然特性包括（）等。 A.稀缺性 B.位置的固定性 C.质量的差异性 D.利用的多方向性 E.可垄断性 2.土地的经济特性包括（）。 A.土地经济供给的稀缺性 B.土地产权的可垄断性 C.土地利用的多方向性 D.土地效益的级差性 E.土地效用的永续性 3.以下属于房地产的特征的有（）。 A.位置固定性 B.供求区域性 C.使用长期性 D.投资大量性 E.保值与增值性 4.下列特性中属于房地产价格特征的是（）。 A.房地产价格与用途相关 B.房地产价格是土地购买价格 C.房地产价格具有可比性 D.房地产价格具有个别性 E.房地产价格是由政府定价 5.房地产价格影响因素中的一般因素包括（）。 A.经济因素 B.社会因素 C.行政因素 D.心理因素 E.环境状况因素 6.国有土地使用权出让可以采取的方式有（）。 A.协议 B.划拨 C.招标 D.挂牌 E.拍卖 7.属于房地产评估原则的有（）。 A.供求原则 B.贡献原则 C.最有效使用原则 D.替代原则 E.合法原则 8.以下属于新建房地产开发成本的有（）。 A.勘察设计和前期工程费 B.基础设施建设费 C.房屋建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费 E.开发过程中的税费和其他间接费用 9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。 A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益 B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据 C.净收益客观总收益客观总费用 D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等 10.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。 A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地 E.机场用地 11.在建工程评估的主要方法有（）。 A.成本法 B.假设开发法 C.收益法 D.形象进度法 E.物价指数法 12.下列关于路线价法说法正确的有（）。 A.路线价是单位价格 B.是评估大量土地的一种常见方法 C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价 D.同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同 E.理论基础是替代原理 三、综合题1.有一宗土地，出让年期为40年。资本化率为6，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第640年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。要求：试用收益法评估该宗地的价值。 2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.1021.0381B7002000.8.1701.1302C7302002.8.1031.4381D7302003.8.1531.0358上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。该类土地的折现率为8。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值） 3.有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。使用期限为50