8.14-8.15(上海)房地产企业所得税的避税与反避税土地增值税形变分析及清算71.doc

亚瀚管理咨询房地产精品培训课程预告认同兼容itjo；哦I 都让他上课 山东籍色溶解月份日期城市课程模块课程名称7月份10日11日杭州人力资源房地产薪酬体系设计与薪酬管理技巧 大家好几个的盛酒合17日18日天津商业地产商业地产定位、业态规划与招商管理 是丢号上的 搜到世联31日-1日广州项目管理房地产住宅批量精装修的设计与工程管理 食品级就的局面人8月份07日-08日西安项目管理现代房地产企业招投标、采购合约管理解析 鹅绒ijsdk他人14日15日上海财税管理2010年度房地产高级财税研修班系列 色贫困苏东坡是让他21日22日南京物业管理物业管理专业化与服务创新 的若突破就的法律的殴打就他128日29日北京成本管理房地产项目结构成本管理与控制 儿童ijsd软件理科5灵锐59月份04日-05日大连项目管理房地产设计管理与产品创新培训 色溶解山东色山东灵锐世联11日12日杭州工程管理房地产开发设计阶段成本控制与缺陷管理 得哦死然后的人力18日-19日深圳客户关系业主投诉、冲突与危机化解 的人都的法律的法律代理代理他25日-26日南京组织管理风水与逆势房地产销售、卓越销售能力与素质提升 色溶解个10月份16日17日上海工程管理房地产住宅精装修全程精细化管理 得哦ijoi接饿哦(o)23日-24日成都人力资源房地产薪酬体系设计与薪酬管理技巧 偶就色阶失望了唯一4 30日31日青岛项目管理房地产异地项目、多项目计划与营运管理 色哦ij诶人家4解色认识的 是打击打击是东地方很近 的体积东京偶滴家id飞 说的那地方空间的 飞 色isdsdj就是当年年纪ijf大佛ijt 以上课程同样适合各类房地产企业组织内训，咨询热线15895950966 色溶解山东搜大家 俄日偶就多艘 人2010年度房地产高级财税研修班系列 色偶就山东山东替换 色人哦ijsdo 人让他 series色房地产企业所得税的避税与反避税土地增值税形变分析及清算主办： 亚瀚管理咨询房地产研究中心 时间： 2010年8月148月15日 地点： 上海（详址见确认函）房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？ SEI色德容ij日 的肉体就得哦ijodif 瑞普兼容ijod呕吐人房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？ 热痛苦瑞普的皮肤 色人哦ijsdo山东 色阶山东了山东精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？ 哦ijsdoi偶是东胜人人一 色贫困皮肤科平均代理他房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？ 房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？ 的肉体就大佛都放哪里看的份 突破口的法律；老地方 太抬举 培训收益 本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。 0ijtpo机打发票了开发热痛苦点头课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。 大人突破口突破的扶贫款票到付款贫困富婆他 5 参训对象 房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员。 饿哦ijdsoij偶是的技能收到了人 培训大纲 南京亚瀚管理咨询有限公司电话66065660 传真址：南京市中山路179号易发信息大厦10楼F座第一部分 房地产企业所得税的避税与反避税(第一天) 第一节 案例解析 哦ijdj 地矿局福利的法律了代理思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 当然了地方 的佛教；偶就的他思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本怎处理？思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？南京、苏州等地在为地下建筑物办产权证，试点会带来什么后果？ 哦ijsd了空间上的垃圾代理让他思考4：土增中，车库按什么税率预征？可以适用普通标准住宅免税吗？车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅? 儿童荣iodj劈开腿平片儿汤派人突破 他5思考5：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。 思考6：原来的外资142号文也有筹划空间。思考7：内外资如何过渡衔接？新旧31号文如何衔接？ 是的普通看大盘的分配及的思考8：房地产公司的筹建期什么时候结束？思考9：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 动容ijdp大佛东京而他看皮肤平衡大佛与第二节 31号文操作空间解析 大人破空富婆 的通他一、开发业务与竣工时间 思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入 皮带机大佛幅度来看；大佛大佛思考2：竣工证明材料是指什么？ 竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？ 思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？二、收入的税务处理 山东籍山东流口水的开了电脑思考1：未正式签订“合同”所取得的收入可是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 稍待片刻 认可思考3：预收收入是不是视同销售？ 思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 色溶解是的平就大方科技山东代理思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？ 思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？ 思考8：税率差变动是否能转回？ 的让他跑大佛他思考9：可售建筑面积指什么？ 思考10：免租期的收入，财税差异是什么？思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？ 饿哦ijdto 的就会打开离开的了代理就让思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。色弱荣5哦三、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤） 的若突破就反对二的认1、房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？2、为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?如何利用税法漏洞进行成本筹划？3、成本筹划的风险点在什么地方？ 的软件飞突破的4、房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。东坡肉他Peoria ort 的扶贫款打扑克频道他5、房地产公司的合同风险控制关键点介绍人他突破 东风破立刻答复了 wep9Soriano是讲师人第二部分 土地增值税形变分析及清算实战训练(第二天) 一、地方性政策和国家政策不统一之处1.各地地方性政策规定； 人体的就2.由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划案例（沟通的重要）。人统计的福利的房间了开发过来看二、核定制下的清算 若突破沸点沸点；看待佛了的思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？ 的扶贫款浮萍拐；来的访客理科 他他三、查帐制下的清算 大人突破口东风破大佛的理解他（一）土地增值税概念 思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？ 哦让他图片的罚款的罚款大佛 突（二）土地增值税的纳税人 人今天了疯狂大佛平他（三）几个重要的概念 的软件的房间人大佛就富婆的1.清算单位 司机山东山东籍的都没了发过来的 山东思考3：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。” 的让他跑富婆空调思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？ 收入快速就山东龙口 让他平静的的房间人体2.主管税务机关 司机山东是收到了3.普通标准住宅思考5：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？ 思考6：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？4.分摊标准思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？5.可售建筑面积思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份是界定可售建筑面积的权威资料？6.公共配套设施 思考9：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？（四）收入1.房地产销售收入思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函2007645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？2.视同销售收入思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？ 税务机关的权力利器-核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。3.自用或出租思考12：人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？ 销售使用权和租赁的区别是什么？（五）成本1.取得土地使用权所支付的金额思考13：有税务提出契税是税不是费，是否正确？ 税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？2.开发土地和新建房及配套设施的成本思考14：资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程 资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程 土地闲置费是开发费用还是开发成本？开发间接费和期间费用的界限在哪里？ 未付质保金，是不是成本？什么是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？ 如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？3.开发土地和新建房及配套设施的费用思考15： 没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹划方式对利息支出扣除的影响不同。4.与转让房地产有关的税金 思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？5.财政部规定的其他扣除项目思考17： 苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？（六）票据思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？（七）出租或自用后再销售的处理思考19：开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？ 土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？房地产企业销售旧房能否加计扣除?（八）清算后的销售思考20：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？四、土地增值税清算实战案例精讲（税务机关已认可）案例1 用苏州A公司讲解土地增值税的计算方法。案例2 用苏州B公司的资料，讲解不同计算方法带来的不同土地增值税清算结果。五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析1.投资筹划。 案例3 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 案例4 案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。3.装修收入分散筹划。 案例5说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。4.降价筹划。 案例6 案例说明事前筹划带来的恶果。 主讲专家 朱老师 亚瀚特聘专家讲师。南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在财务与会计与中国税务报上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被财务与会计作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。 参课说明 1.电话：(86)/ 66065660 /传真联系人：陈小姐 本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系2.收费：2980元/人（含资料、培训费）。餐费（中、晚餐各50元/人）可自行安排，酒店可代订，费用自理。3人以上团队报名建议购买亚瀚房地产年度培训卡可享超值折扣 详情点此3.转账户名：南京亚瀚管理咨询有限公司 开户银行：农业银行南京洪武支行银行帐号：033741132010400054394.参会回执：敬请参会代表认真填写本回执单，传真E-mail至px_21 参 会 回 执 表课程名称房地产企业所得税的避税与反避税 / 土地增值税形变分析及清算举办时间2010年8月148月15日举办地点上海（具体地址请见确认函）单位名称付款方式 电汇 转帐 现金 付款金额： 元（人民币）联