物业管理复习资料.doc

作业：简述物业管理收费难得原因及改良途径、对策。物业管理招投标各环节应注意的问题重点：1 物业概念：property 是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。是物业管理的物质对象。2 物业管理概念：（书）是指由专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值增值。 （课件）物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。 泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。 是不动产管理或房地产管理。3 物业管理的目的、层次、性质、原则：（1）目的为保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，达到社会收益和福利的最大化；为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度和可持续发展。 （2）层次基本的物业管理（居住物业）；资产管理（保值增值）；投资组合管理（投资战略）。 人与自然-天人合一； 人与物-物为人用； 人与人-群体生活 （3） 性质社会化，专业化，市场化。 （4） 原则产权经营权分离原则、业主至上原则、统一管理原则、专业高效原则、权责分明原则、经济合理原则、公平竞争原则、依法行事原则。（业主自治自律；物业服务企业统一专业化管理；业主自治和物业服务企业专业化管理相结合） 4 物业管理和房屋管理的区别： （1）管理体制（经济体制-市场经济；计划经济 管理行为-企业行为；政府行政行为 管理类型-经营型；福利型 管理方式-有偿；无偿）； （2）管理内容（综合性经营与服务；单一的收租养房）； （3）所管房屋的产权的结构； （4）经营机制（经营机制-市场经营机制；计划福利机制 用户关系-服务于被服务；管理与被管理 用户地位-双向选择；被动接受）。5 物业管理行业的自身特点：（1）物业管理是劳务密集型与管理密集型行业；（2）物业管理是全天候、不间断的管理服务工作；（3）销售环节提前；（4）生产环节和消费使用环节同时产生和结束；（5）物业服务的提供者直接面对全体住用人；（6）物业管理服务质量与价格之间是弹性关系。6 常规性的公共服务：公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。7 针对性专项服务：满足其中部分人和单位一定需要而提供的各项服务工作。8 委托性特约服务：为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。9 住宅物业服务档次：保障型、服务型、享受型。10 物业管理的主要环节和各环节的内容：（1）策划阶段（早期介入，制定物业管理方案，选聘物业管理企业）；（2）前期准备阶段（机构设置与拟定人员编制；人员的选聘与培训；规章制度的制定）；（3）启动阶段（承接验收；用户入住；档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立）；（4）日常运作阶段（日常综合服务与管理；系统的协调）。11 物业管理的作用：能创造优美、安全、舒适、和谐的环境；有利于提高城市化、社会化和现代化水平；能延长物业寿命，使物业保值增值；可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会；有利于房地产开发销售，租赁业务的发展。12 我国的第一家物业管理企业：1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司深圳市物业管理公司。13 物业管理的基本内容及具体归类：（1）常规性公共服务（房屋建筑物的基本管理；房屋设备、设施的基本管理；安全防范和消防管理；环境卫生和绿化管理；车辆停放秩序和道路、场地管理；物业维修费用和维修基金的账务管理；物业档案资料管理；公众代办性质的服务）；（2）针对性专项服务（日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融、中介服务；社会福利类）；（3）委托性的特约服务（实际上是专项服务的补充和完善）。14 业主：物业的所有权人，即物业的主人，是物业服务企业提供物业服务的对象，是物业管理市场的主体之一。分三个层次单个业主，业主大会，业主委员会。（使用人和业主的区别：使用人不具有在业主大会上的投票权。）15 业主应通过怎样的方式行使、维护自己的权利：（1）业主意识权利意识。业主应通过业主大会、业主委员会等主要载体和组织形式行使权利。（2）维护权利：相应法律、法规和规范性文件；业主大会议事规则和管理规约；物业服务合同；公序良俗16 什么是企业资质：指为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，是企业实力和规模的标志。 包括：注册资金，固定资产，职工人数，技术力量，经营规模及水平17 业主意识：（1）权利意识 （2）自治意识 （3）自律意识。 浓缩业主在物业管理过程中的权力和义务，是业主获取和保障应得利益、规范和约束自身行为、监督和配合物业服务企业的基础。18 物业管理与社区管理的关系：（一）共性指导思想一致，目标一致（二）区别整体与部分；管理主体不同；管理性质不同；管理功能不同；管理手段不同 （三）关系的具体体现社区建设依赖于物业管理；物业管理需要社区指导；社区管理应当尊重物业管理的自主权；物业管理要配合社区管理。19 社区管理与物业管理的区别： （1）管理主体不同社区管理委员会，业主物管企业 （2）性质特点不同行政性，市场性 （3）管理内容不同社会生活，住用环境 (4)运作方式不同行政管理，共管式 联系：物业管理是社区管理的子系统；物业管理和社区管理互为作用和影响20 物业管理早期介入：指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。 作用：有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患；有助于物业服务企业顺利接管物业；有助于为物业服务企业节省后期费用。 21 物业装修管理的内容：（1）装修必须符合原建筑的各种设计技术指标，如有重大变动须由设计院重新验算；（2）必须符合规范对系统、设备、劳保及装修材料的要求；（3）审查装修设计，避免对公共设备设施、毗邻房屋、建筑外观造成影响；（4）监督装修工程质量、加强安全管理是装修管理的核心任务，应审查装修队伍资质，监督装修施工队施工质量与合同执行情况；（5）管理施工人员保护环境卫生与公共设施完好，加强保安措施，避免人身财产损失；（6）作业现场管理；（7）要求装修队购买相关的保险。 指使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量和使用要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰装修的工程建筑活动。 22 竣工验收（建筑商和开发商之间）与接管验收（又称承接验收，开发商和物业服务管理企业）区别和联系：（一）联系A.工程竣工验收是物业承接验收的前提和基础 B.物业服务企业应参与竣工验收 C.物业承接验收是竣工验收的重要补充。 （二）区别：（1）验收目的不同接管验收是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行的质量验收；竣工验收是建设单位在工程项目建成后，为了取得物业进入市场资格，对其是否合格进行的质量验收；（2）验收性质不同接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到规划设计文件、建筑安装施工及验收规范的要求；（3）验收主体不同-接管验收主体是物业管理企业；竣工验收主体是房地产开发企业，甚至是建设行政主管部门；（4）交接对象不同接管验收是由物业管理企业接管开发商移交的物业；竣工验收是开发商验收承包商移交的施工完毕的房产项目；（5）验收范围不同竣工验收是对整个物业所有区域，设施设备质量的全部验收；接管验收是公共区域内设施设备的验收。23 物业管理招标：开发商或物业管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。 24 物业管理投标：投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 是对招标的回应，是投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。25 招投标管理的内容：单纯物业管理招标；物业管理与经营综合招标；专项服务工作招标26 物业管理投标书的内容：（三点） 管理方式；管理组织架构；管理费用的预算方案；管理操作及制度；管理目标，经营管理宗旨、方针；便民服务措施；社区文化。27 招投标的四个原则：公开、公平、公正、合理（诚实信用）。28 物业管理招标程序：成立招标机构、编制招标文件、发布招标公告或投标邀请书、组织资格审查、发放招标文件及相关资料、组织答疑与现场勘查、开标评标定标、中标后谈判与合同签订。29 物业管理的经费来源：专项维修资金、企业多种经营的收入和利润、政府的多方面扶持、开发建设单位给予的支持、业主的赞助。30 住宅小区的含义：指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。主要是指城市新建的住宅小区。31 住宅小区的特点：（1）居住功能单一，相对封闭独立 （2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 （3）住宅小区房屋产权多元化，公共设施社会化 （4）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。32 住宅小区的物业管理内容：（1）住宅小区居民的管理和服务（2）房屋管理（3）环境卫生、绿化管理（4）治安管理（5）区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理（6）市政设施维护管理（7）车辆管理（8）消防管理（9）物业租赁管理（10）收费管理（11）提供各种其他服务33 高级公寓日常管理内容项目：内部清洁卫生服务；公共区域清洁卫生；保安消防服务；公寓工程维修服务；公寓社区俱乐部服务；市场租赁服务；医疗及救护服务；家政服务。34 高级公寓管理服务要求：（1）重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入住三个环节。 （2）日常管理服务重点：房屋和设备保养维修要及时到位；配套建设要逐步完善；特约性服务力求项目多、服务全；保安、消防服务管理措施得当，制度要严；关注业主和业户的公共交往。35 别墅的含义：一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。36 别墅物业管理服务的要求：保护别墅区整体规划的完整性；认真做好别墅养护和设备设施的维修工作；要特别抓好消防与保安的工作；要搞好环境绿化工作；搞好全方位服务。37 写字楼的含义：是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。38 写字楼的特点：（1）大多建于城市中心的繁华地段 （2）建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 （3）建筑、设施既现代又先进 （4）功能齐全，自成体系 （5）使用时间集中，人员流动性大39 写字楼物业管理服务的要求：（p127）安全、舒适、快捷40 智能建筑的概念：指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物及建筑群。41 智能建筑的构成要素：通信自动化（CA）； 办公自动化（OA）； 楼宇设备自动化（BA）； 结构化布线系统（PDS）； 系统集成平台。42 物业维修管理（修缮管理）：指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同规定，对其所经营管理的物业进行维护、修缮、改建的管理活动。 43 房屋修缮管理：指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的要求和技术标准，按照一定的科学管理程序，对企业所经营管理的房屋进行维护、修缮的各种活动所进行的管理。44 物业综合管理的概念：指除物业本身管理之外，对物业使用者的工作、生活的正常秩序和环境进行系统、全面的管理和治理。 包括物业的环境卫生管理、绿化管理、消防管理、治安管理，安全管理，风险管理和车辆管理等。 指除房屋修缮管理和设备管理之外的各项管理服务工作。45 物业安全管理概念：指物业服务企业采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。 包括：治安管理，消防管理，车辆道路管理三方面内容。46 治安管理的含义：指物业管理公司为防盗，防破坏，防流氓活动，防意外及认为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。 目的为了保障物业管理公司所管理的物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害，维护正常的工作和生活秩序。47 高层建筑消防的特点:耐火极限低，火险因素多，火势蔓延快，扑救难度大，疏散困难。48 停车场建设注意：场内车位划分要明确；场内行驶标志要清楚；进出停车场管理要严格；车辆防盗和防损坏措施要得力。 区分有偿使用合同关系（丢失不负责）-保管合同关系（丢失负责）49 绿地率=小区内绿地用地面积*小区总用地面积 绿化覆盖率=绿地覆盖面积*小区总用地面积 人均公共绿地面积=小区公共绿地面积*小区内居住总人口50 物业管理合同（物业管理委托合同）：它是由物业管理企业、专业分包公司、业主委员会等各个有关当事人之间，为实现物业管理服务的目的，明确相互权利和义务而订立的协议。51 物业管理合同订立的内容：(p209) （1）合同首部：合同名称，合同编号，订约日期，订约地点，订约当事人，订约理由 （2）合同主文：交易条款和一般条款 （3）合同结尾：签约日期，记载合同生效的日期，合同当事人的签名盖章，合同的份数。52 物业服务合同:是指物业服务企业接受业主委托提供物业管理服务，物业委托人支付物业管理费用的合同。 内容：物业管理事项； 服务质量； 服务费用； 双方的权利义务； 专项维修基金的管理和使用； 物业管理用房； 合同期限；违约责任。一甲物业管理公司系乙实业公司的分公司，于2004年6月8日与丙公司签订物业服务合同，为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务，物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中，由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽，加之小区的红外报警系统失灵，致使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发现甲公司是乙公司的一个分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决，有力地维护了业主的合法权益。讨论：1、乙公司是否该承担相应的责任? 2、甲公司的资质证书是否该被吊销? 3、甲公司对受损车辆应承担什么样责任?4、甲公司该承担什么样的法律后果?答：1、乙公司是有责任的，不管是分公司也好，他们都是整体系统公司，乙公司在明知道甲公司不具备条件的情况下与其签订了合同，损害了第三人的利益，触犯了合同法，应当负担第三方部分损失，因为欺骗、作假都是乙公司一手造成的。 2、甲方资格应该被吊销，因为他们没有按正当的程序去申请资质公司，说明了他们的公司成立途径是违法的。 3、应该承当责任，不管你的公司资格合不合法但物业管理职责所在；因为对公共设设备的维修和保养不善造成的第三者损失，和不安全隐患的发生。 4、甲公司应当吊销资格证书，根据物业管理条例第60条，应当没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款，并应承担法律责任，这些过程都是乙公司造成，一些法律责任有他们承担；甲公司只有赔偿第三者相应损失，和按照物业管理条例制裁。总的来说甲乙双方应共同承当赔偿责任。二某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。 三 前期介入发现设计不合理怎么办？ 开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后组成的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作。当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了多项优化设计建议。期间，他们还发现消火栓系统存在着设计超标的问题。于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）。发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。 通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。 体会：俗话说:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用过来，就是“物业完美不完美、惟有管理者最清楚”。一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在“纸上谈兵”的设计阶段和“照猫画虎”的施工阶段，都应十分注意倾听物业公司的意见和建议。四某别墅区1994年预售，1996年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从1996年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。分析缘由：引发该纠纷的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解决而久积成疾。 引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和。纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就 应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。五一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？答：物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。 一般，造成污水管道返水、堵塞的原因有这样情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。 六上海华联物业有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。中央空调进气管口径为100mm，每天用气起步计量为7.2t，而在5至6月份时，每天实际用气量仅为2-3t。为此，每天要多付3-4t的蒸汽费。面对这一情况，物业管理公司应该怎么办？答：由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。针对这一情况，工程部门应积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。 七这两年，某住宅区里的“圈地运动”愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主占成杂树林、菜园子。圈地的业主收获了“丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限10日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底清理。清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的“家务事”还非得报批吗？园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他们的种种疑问，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。 释：居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地是目前较为普遍的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的难度就加大了。对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不会有后来的麻烦。当然只是“可能”而已，因为现实是许多地方的行政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而不及，即使躲不过去也往往比较“客气”。但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律武器去保护大多数业主的利益。八十月上旬夜里10点左右，某小区地下车库值班护卫员报告X号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。分析：了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许听了这话，觉得入情入理，会提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。九某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。分析：本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合同关系”。物业管理公司拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是“仅是停车位有偿使用合同关系，那么需要在其经营范围、收费标准、对外明示及物业管理合同中提供相应的证据。本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义务。如果物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而不及时制止、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但本案例中并不存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行赔偿。 十. 房子没住，交不交管理费 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？分析：认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。 物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。 因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。十一. 楼房脱落水泥块砸死住户怎么办在某住宅小区，某住户在住宅小区楼下行走时，不幸被5层楼顶挑檐上脱落下的水泥块砸伤头部，造成重型颅脑损伤，经医院抢救无效死亡。事故发生后，该住户妻子将小区物业管理公司高到法院，要求赔偿。分析：物业管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物业管理公司对受托进行管理的辖区内的房屋进行日常的安全检查和防范，使其保持国家规定和业主要求的安全标准。本案例水泥块的脱落，显然