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文档简介

不动产项目拓展入门流程1. 拓展公司和私人的关系网，找到项目来源；2. 看一下项目的大背景和类型，初步判断是否靠谱，比如山长水远的村里的酒店项目、郊区的大型商场项目这类投入无底洞回款巨慢的就别浪费时间；3. 靠谱的项目去实地考察，尽可能了解项目内容和背景，搞清楚对方对价格的要求；4. 粗略把账算一下，怎么赚钱、是卖还是租、当地同类产品卖或者租到多少这个项目能卖或者租多少，成本大概要投多少，盈亏能不能平衡多久能平衡，不能平衡或者周期太长的项目直接PASS；3. 算得过账的项目尽量早内部沟通，准备立项；4. 一边把账深入地算下去（按你自己的模板和理解，可以参考公司之前用作立项的测算模板，尽量简化）一边根据算账的情况和对方谈条件；5. 账算清楚、和对方条件也谈得七七八八了，就可以按格式拟文报立项，财务进场做详细的测算，通过报立项以及完善各种立项文件来逐步解决项目的细枝末节、不停地与对方和公司内部沟通协商促成项目；6. 项目立项下来了，理论上才能递交合作意向书、签合作备忘录，这些都是有模板有流程格式的；7. 立项完了以后做尽调（财务+法务尽调），至于怎么做，供应商会告诉你如何配合，你只需要确保供应商服务好即可；8. 尽调做完，签收购协议、实施交割，财务已经大部分进场；9. 收购协议签了以后的交割事项基本由财务和综管进场，项目拓展结束。三、 关于算账：投资拓展最主要的是商业头脑和嗅觉、其次是对收益的敏感程度、然后才是开发技术；算账先算大数拿收入减成本就是大数，大数好看的情况下逐渐把成本的构成因素（成本=收购成本+工程成本+银行利息+营销、税务等其他成本）加进去，再慢慢地把收入的构成因素（收入的构成比较单一要么卖房要么租房、但可能受去化和回款的时间的影响导致项目在某个时点亏损然后完蛋）加进去，一个基本的账面逻辑就能体现出来，对项目帮助很大。算账的过程并不难，在理解盈利方式的基础上不过就是些多元一次的数学题，但算账的过程其实已经把开发和营销包括拓展交易的因素都逐渐考虑和反映进去了，所以搞拓展的人还是得会一些算账。四、关于具体操作1. 了解一下产品能卖多少钱，市场上有没有可对比的项目；2. 自己再往里投入的成本好算，工程哪怕估高点也是有数据的；3. 有了售价、有了成本，账就能够算出来；如果账算出来还可以，再来考虑风险，比如当地还有没有类似产品的需求；如果风险评估不乐观，那你把成本提高或者利润降低，去平衡这个项目的最后产出；4. 如果在哪怕比较保守的情况下，这项目都不会亏或者能小赚，那就是能做的项目；5. 后面的流程参考前文。五、风险在拓展尤其是收购的时候，主观上可以认为交易对手“居心不良”，手里有个不良资产变着法子地想塞给你；弄清楚对方想出手项目的真正原因到底是因为项目本身有缺陷还是确实为客观因素（没钱玩不转、股东没激情等），一般情况下来说周转不过来的项目有很多垃圾项目（虽然可以通过尽调
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