2014年 最新房地产市场分析.doc

三、市场背景分析(一)长沙市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。长沙交通通讯便利，已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通88条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。长沙综合通讯能力居全国第3位，可与全国各地和世界180多个国家及地区进行通讯联系。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花、望城六区，长沙、宁乡两县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积1938平方公里，建成区面积320平方公里；总人口704.4万人。（二）2012年长沙市房地产市场回顾2012年全市新建商品房累计批准预售1907.14万，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1452.36万，同比减少16.07%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万，同比减少16.51%。从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在20%以上，其余均为负增长。从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批准预售面积在200万以上，其余月份除1月、2月外，新增批准预售面积在100-200万。2012年全市新建商品房累计网签1507.84万，同比减少13.67%，其中住宅网签1324.23万，同比减少16.93%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万，同比减少14.75%，其中住宅网签942.07万，同比减少17.95%。从各区县情况来看，全年岳麓区商品房网签量最大，长沙县次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅岳麓区、望城区同比正增长，其余区县中，开福区、雨花区同比降幅超过20%。从走势来看，一季度处于销售的低谷，二、三季度销售回暖，四季度达到销售的高峰，楼市成交明显由冷转热，11月创下今年度单月成交最大值。 2012年全市新建商品房累计成交备案1408.09万，同比减少19.95%，其中住宅成交备案1240.00万，同比减少23.42%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案1012.16万，同比减少21.02%，其中住宅成交备案858.15万，同比减少25.94%。从各区县情况来看，全年岳麓区商品房成交备案量最大，雨花区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，全市仅望城区同比正增长，其余区县中，天心区、芙蓉区、雨花区同比降幅超过30%。从各月情况来看，除一季度各月外，其余月份全市商品房成交备案量均在100万以上，但成交最高月份也未超过200万。2012年全市二手房成交面积312.44万，成交套数为29181套，同比分别减少17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32万，成交套数为24183套，同比分别减少22.81%、16.37%。分区域来看，内六区二手房成交面积214.11万，成交套数为19281套，同比分别减少18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58万，成交套数为16390套，同比分别减少23.23%、17.18%。从各区县情况来看，全年雨花区二手房成交量最大，长沙县次之，望城区最末；同比增幅来看，全市仅宁乡县同比正增长，其余区县中，芙蓉区、岳麓区、长沙县、浏阳市同比降幅超过20%。从各月情况来看，除2月、5月外，其余月份二手房成交量均超20万，其中4月、9月、10月、11月成交量超过30万。房产一、二级市场对比来看，2012年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：1，比2011全年比值分别缩小0.14、0.13。从各区县比值来看，与上月累计比值比较，除浏阳市外其余各区县比值均有增大，这表明下半年房地产市场的回暖主要体现在新房市场，其交易回升速度远快于二手房市场。2012年全市办理抵押登记手续204668宗，抵押面积3802.46万，贷款金额1197.92亿元，同比分别增长1.00%、10.81%、18.33%，其中，办理个人抵押登记手续202060宗，抵押面积2687.86万，贷款金额858.33亿元，同比分别增长1.19%、3.87%、13.39%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续141617宗，抵押面积2155.39万，贷款金额872.35亿元，同比分别增长1.85%、10.52%、17.72%；其中，办理个人抵押登记手续140027宗，抵押面积1629.40万，贷款金额636.35亿元，同比分别增长1.52%、3.05%、12.60%。2012年全市共办理在建工程抵押1285宗，抵押面积1187.25万，贷款金额296.66亿元，同比分别增长-1.31%、33.69%、20.96%。其中，内六区共办理在建工程抵押904宗，抵押面积803.94万，贷款金额236.20亿元，同比分别增长-0.66%、16.41%、10.34%。2012年全市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万。其中，商业（综合）用地挂牌211宗，土地面积865.16万；住宅用地挂牌38宗，土地面积187.73万；工业用地208宗，土地面积764.83万。全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/。其中，商业用地成交面积455.13万，成交金额3044579万元；住宅用地成交面积141.49万，成交金额330410万元；工业用地成交面积719.15万，成交金额333065万元。2012年，全市共流拍79宗地，其中，内六区33宗，三县市46宗。（三）2013年长沙地区房地产市场基本情况2013年全市新建商品房累计批准预售2234.40万，同比增长17.16%，累计批准预售205161套，同比增长14.23%。分区域来看，内六区累计批准预售1505.06万，同比增长12.76%，其中岳麓区为全市累计批准预售面积与预售套数最大的区域，为482.52万/47516套，同比分别增长48.10%、50.61%。全市累计批准预售面积与预售套数最小的区域是芙蓉区。从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在130万以上，其中10月为年内最高值，达到了276.92万，同比增长32.37%，环比增长47.16%。2013年全市新建商品住宅累计批准预售1916.97万，同比增长29.32%，累计批准预售177356套，同比增长24.72%。分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售1280.01万，同比增长26.96%，累计批准预售118679套，同比增长21.29%。全年新建商品住宅累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，批准预售面积403.83万，同比增长65.64%；芙蓉区累计批准预售面积最小，为52.84万，同比增长13.58%；雨花区和天心区累计批准预售面积同比呈下降趋势，分别下降5.41%、10.48%。从各月走势来看，除2月份外，其余月份新增批准预售面积均高于100万。其中4月、7月、10月、11月批准预售面积均超过200万，10月份为全年最高值，达到241.51万，环比增长54.86%。2013年全市新建商业门面累计批准预售183.02万，同比下降14.34%，累计批准预售16706套，同比下降8.47%。分区域来看，内六区累计批准预售面积111.51万，同比下降30.86%，累计批准预售10091套，同比下降30.91%。全年新建商业门面累计批准预售面积最大的区域是岳麓区，预售面积为47.07万，批准预售面积最小的是芙蓉区，预售面积仅5.01万。今年天心区、开福区、雨花区、望城区的新建商业批准预售面积同比均呈下降趋势，下降比例最大的望城区达到58.68%。从各月走势来看，除2月份外，其他月份的新建商业门面批准预售面积均高于10万，2013年共有4个月的批准预售面积超过15万，6月份达到年内峰值，新增商业批准预售面积30.00万。2013年内六区新建办公写字楼累计批准预售面积86.35万，同比下降23.09%，累计批准预售9167套，同比下降25.41%。分区域来看，今年办公写字楼批准预售同比各区差异很大，开福区和天心区预售面积同比降幅超过五成，而望城区和芙蓉区预售面积同比均成倍增长，望城区同比涨幅超过300%。全市批准预售面积与套数最高的是雨花区，面积35.92万，套数3319套。从各月走势来看，全年办公写字楼批准预售面积最低的月份是2月，无新增批准预售面积，其次是4月和7月。6月份是全年批准预售面积峰值，面积达16.53万。2013年长沙市内六区共办理在建工程抵押贷款1422宗，抵押面积992.59万，贷款金额325.51亿元。在建工程抵押宗数、抵押面积、贷款金额这三项指标均呈上升趋势，同比分别增长57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗数涨幅最大。从内六区办理在建工程抵押贷款前十名金融机构看，前十名金融机构共发放贷款285.69亿元，占总发放量的81.05%。其中，中国建设银行发放贷款量最大，达117.19亿元，约占总发放量的33.24%；中国工商银行位居第二，发放金额为47.68亿元，约占总发放量的13.53%；民生银行紧随其后，发放金额28.04亿元，约占总发放量的7.95%。二手房购房按揭贷款方面，全年内六区共受理二手房按揭贷款4665笔，抵押面积102.30万，贷款金额41.83亿元。分类型来看，住宅的二手房购房按揭贷款占比最大，贷款金额86.95亿元，占比达到84.99%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国邮政储蓄银行，达10.75亿元，约占总发放量的25.70%，共办理按揭贷款3263笔。其次是中信银行，达5.48亿元，约占总发放量的13.10%，共办理按揭贷款1411笔。期房按揭抵押贷款方面，全年内六区共受理期房按揭抵押贷款84331笔，抵押面积854.58万，贷款金额355.05亿元。分类型来看，期房按揭抵押类型以住宅为主，贷款面积756.82万，占比达到88.56%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是中国建设银行，达75.56亿元，约占总发放量的21.28%，共办理抵押贷款14650笔。其次是中国银行，达51.40亿元，约占总发放量的14.48%，共办理抵押贷款11710笔。现房抵押贷款方面，全年内六区共受理现房抵押贷款96830笔，抵押面积1684.19万，贷款金额800.95亿元。分类型来看，住宅的现房抵押贷款占比最大，贷款面积1005.47万，占比达到59.70%。从金融机构来看，贷款发放量最大的是农村商业银行（含农村信用社），共计发放现房抵押贷款99.95亿元，约占总发放量的12.48%，共办理抵押贷款8748笔。其次是中国建设银行，贷款金额达46.49亿元，约占总发放量的11.17%，共办理抵押贷款14557笔。2013年内六区土地市场仍延续去年趋势，成交地块以商住（综合）用地为主，工业用地为辅。纯住宅用地依然占比最小，但与去年相比，纯住宅用地的挂牌量与成交量涨幅均超过40%，体现了年初“新国五条”下达的增加普通商品住房及用地供应的调控任务。望城区与岳麓区依然是本年度土地出让及成交大户，两区的成交量几乎占据内六区全年成交总量的75%。三县市工业用地成交量较大，纯住宅用地占比不超过4%；这主要是因为三县市多规划大型工业园区，其招商引资政策也更倾向于吸纳优质工业企业。宁乡县和浏阳市土地出让成交宗数及综合地价水平均差异很小，长沙县虽然成交宗数稍少，但成交总面积及成交均价均明显高于其他两县市。长沙县这几年一直稳抓县城扩容提质这一发展核心，与长沙市区联系紧密，并以工业园为基础发展工业化集镇，其体制优势、环境优势和政策优势较其他两县市更为明显。得益于长沙市城市总体规划确定的长沙市发展格局，望城区与岳麓区一直备受拿地企业追捧，两区的土地供应量及成交量近两年一直领跑全市。从成交片区来看，梅溪湖片区成交14宗，滨江新城片区成交8宗，洋湖垸片区成交6宗，高新区成交25宗，经开区成交26宗，月亮岛片区成交14宗。热点片区成交量占望城区与岳麓区两区总体成交量的58.49%。从规划用途来看，滨江新城主要以商业金融兼商住综合用地为主，梅溪湖片区商住综合和纯住宅用地基本相当，洋湖垸片区以商住综合用地为主，月亮岛片区纯住宅用地占大部分，而高新区和经开区则84%以上的土地成交均是工业用地。（四）2013年长沙房地产市场综合评价2013年长沙市1-11月房地产开发完成投资1051.68亿元，同比增长13.52%，增幅较去年同期下降1.27个百分点；其中，住宅投资699.40亿元，同比增长11.84%，增幅比去年同期提高11.35个百分点。分区域来看，岳麓区房地产开发完成投资额最大，投资额达258.45亿元，宁乡县最小，投资额仅36.63亿元；从同比增幅来看，望城区最大，同比增幅达69.76%，开福区最小，同比减少30.31%。（五）2014年长沙房地产市场发展趋势分析2013年长沙房地产市场开发投资基本平稳，土地市场供需两旺，刚性需求持续发力，网签成交量为近年来的高位值，开发企业资金充裕，市场信心有效提振。2014年，是深入贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的开局之年，2013年底中央经济工作会议定下了“稳中求进、改革创新”的发展基调，新形势下长沙房地产市场又将面临众多新的机遇与挑战，预计全市房地产市场呈现如下特点：（1）房地产调控市场化预期增强，但现有政策暂不会松动十八届三中全会明确了市场在资源配置中的决定性作用，强调房地产宏观调控已经鲜少在重大会议中出现，调控新理念已经逐步反映到房地产业上。房地产长效机制的建立与完善在2014年预计将取得重要进展，不动产统一登记制度将加快建设，2014年6月有望出台不动产登记条例，房地产税制改革也将逐步被提上日程。但基于2013年房地产市场依旧坚挺的形势，长效机制建设还未成熟，现有宏观调控政策仍将保持基本稳定。政策大的方向不会变动，允许各地方政府对政策进行微调或成为常态，房地产宏观调控差异化会更加深入。长沙2013年11月底出台的增加普通商品住房及用地供应、抑制不合理住房需求、引导开发企业理性定价、重视保障性安居工程建设等措施将在2014年继续贯彻执行。（2）货币信贷环境基本稳健，差别化住房信贷力度增强当前我国经济下行压力并未得到显著改善，着力防控债务风险是中央经济工作会议提出的六大任务之一，为保障经济的稳步发展，2014年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。2013年较好的销售业绩，房企资金流比较充裕，同时随着金融改革的深入，房企融资渠道将更加便利和畅通，预计下阶段房地产企业将面临合理的信贷环境。但政策抑制投资投机需求的力度方向不会改变，2013年年底部分二三线城市提出要进一步提高二套住房贷款首付比例，差别化住房信贷力度进一步增强。长沙市将继续执行首套住房首付30%，家庭首套住房90平米以上二套住房贷款执行首付65%，禁止向家庭第三套住房提供贷款的措施。（3）普通商品房用地供应稳定，土地市场成交偏温和增加普通商品房用地供应来加快形成市场的有效供给，是当前政府调控房地产市场的重要举措。长沙已经明确2014年度全市住宅用地计划供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，并将于1月31日前公布用地供应计划。2013年全市土地市场十分活跃，全年土地成交面积1909.93万，预计2014年度普通商品房用地供应保持基本稳定，难现大幅度增长的情况。2013年市场成交向好，库存消化速度加快，年底日均网签成交400多套，房企资金得到有效回笼，为下一步的战略部署提供了充足的条件，但2014年房地产市场政策面、市场面都面临着调整，预计房企将观望后市而采取保守的拿地策略，土地市场成交活跃度或下降。（4）开发投资增长空间有限，竣工面积同比增长可能性大近年来长沙房地产开发投资已经逐步趋于稳定，同比增长幅度逐渐变窄，开发投资已经越发理性。2013年全市完成房地产开发投资约1140亿元，保持了约11%的同比增长速度。2014年是房地产的调整年，亦是过渡年，预计房地产开发投资仍将以稳为主，全市全年完成房地产开发投资与2013年基本持平。经历了2012年的放缓节奏，2013年房地产施工增涨幅度大，2014年房地产信贷环境稳定，房企资金充足。预计2014年的施工将稳步推进，2013年施工的部分面积将在2014年取得竣工，市场上竣工面积将逆转2013年同比负增长局面，出现同比增长的可能性大。（5）市场调整增速整体回落，供大于求局面难改观刚需在2013年的长沙房地产市场表现抢眼，促成了2013年长沙楼市供需双旺的局面，全市全年新建商品房批准预售面积2234.40万，同比增长17.16%，新建商品房网签成交1966.95万，同比增长30.45%，供给成交分别居于近年来的高位。2013年市场已经逐步消耗掉部分刚需，2011年至2013年底，长沙内六区待售新建商品房面积为1605.48万，待销量较大的形势给市场预期释放一定的风险信号。预计2014年房地产市场将难以保持2013年的强势增长势头，整体增速会有所回落，供大于求的市场形势仍将保持。全市全年新建商品房新增批准预售预计约2000万，同比减少约10%，新建商品房网签成交约1800万，同比减少约9%。（6）二手房市场难有起色，与新房市场差距拉大受“新国五条”个税传闻预期的影响，2013年长沙二手房市场交易现短暂的“春天月”，创下了近年来二手房交易的新高，全年二手房成交525.63万，同比增长68.23%，与新房市场的差距由2012年的4.60:1缩小为2013年的3.74:1。2013下半年二手房交易基本呈现月均成交35万的低迷状态。长沙新房市场供应比较