三亚2011年五指山房地产上半年分析.ppt

海是海南扬名天下的宝玉 然而海南不仅有湛蓝清澈的海 独特的山景同样也吸引着众多的游客 因山而得名的五指山市 恰好地处海南最高峰 五指山主峰西南麓 市区海拔328 5米 是海南岛海拔最高的山城 五指山是海南第一高山 是海南岛的象征 也是我国名山之一 被国际旅游组织列为A级旅游点 五指山市是海南省中部少数民族的聚居地 也是独具特色的山城 一山 一林 一情 一城 一路 一山是五指山 一林就是中部的热带雨林 一情就是中部的黎苗少数民族风情 一城就是通什的城市旅游 一路就是通贯海南岛中部的公路 是五指山独有的特色 山与水相联 林与城相生使五指山负氧离子含量达到6000 12000个 既是纯天然氧吧 又是典型的 绿色生态 旅游城市 全市森林覆盖率75 森林中木本植物1400多种 高级珍贵木材150多种 药用植物1000多种 还有名贵的五指山野生水满茶 五指山兰花100多种等 五指山市为海南岛中部地区的中心城市和交通枢纽 1月份平均气温17度 7月份平均气温26度 极端最高气温35 9度 年平均降雨量为1690毫米 极端最大年降雨量为2810 4毫米 极端最少年降雨量为1055 5毫米 年平均相对湿度为84 年平均气温22 4度 气候温和 冬暖夏凉 属于热带山区气候 有 天然别墅 和 翡翠城 之称 也素有 海南肺叶 天然大氧吧 南国夏宫 等诸多美誉 在这样一个小山城 其森林覆盖率高达81 3 比海南平均森林覆盖率高出24个百分点 成为了海南的 肺 在海南国际旅游岛规划纲要获批的背景下 今年8月 五指山市旅游发展总体规划 以下简称 总规 也获得了审批通过 总规 中将五指山的旅游产业总体定位为 国际山地生态休闲养生度假旅游地 中国著名的热带雨林生态旅游地 海南民族民俗文化旅游地 相应地形成三大拳头产品体系 雨林生态旅游产品 民族文化体验产品 休闲养生度假产品等三大旅游产品体系 抢先弥补岛内旅游市场 海热山冷 冬热夏冷 玩水不游山 的缺陷 为使 总体规划 更好地得到实施 编制单位提出近期行动计划 如要加快五指山核心吸引物和旅游精品建设 构建五指山旅游产品体系 重点开发雨林生态旅游 民族文化体验 休闲养生度假三大旅游产品 建设水满旅游镇 黎族苗族文化村 五指山热带雨林生态旅游区 南圣河一河两岸生态风情景观带 热带雨林自然博物馆 冲山镇 水满乡旅游带等六大项目 五指山境内有象征海南岛的最高峰 五指山 海拔1867米 主体面积211平方公里 是海南岛之 肺 与南美洲的亚马逊河流域 印度尼西亚的热带雨林并成为全球保存最完好的三块热带雨林 它被国际旅游组织列为A级旅游景区 不仅自然风光优美 而且极具神秘色彩 五指山大峡谷漂流是五指山最具特色的旅游项目 它水中有盆景 岸边有森林 既有惊险刺激的急流险滩 又有舒缓悠静的平缓水区 是全国唯一可四季漂流的峡谷漂流点 国家旅游局专家考察后认为这里是国内漂流探险品味最高的地方 堪称中国第一漂 房价上涨但市场尚未兴旺规模受控制 优越的气候 外部的拉动 都是五指山旅游房地产得以悄然兴起的原因 五指山 一市三地 的发展定位 即 热带山地花园城市 和 康体养生福地 旅游度假胜地 和 文化教育基地 尤其是城市东扩的发展思路 为城市发展提供了更大的空间 然而 五指山地处生态保护区 是海南的 肺 因为环境容量 人口容量和城市发展空间等决定了发展旅游房地产业只能往高品质方向发展 五指山属山城 平地较少 本身的土地容量 环境容量也比较有限 城市建设用地非常有限 不可能大规模地发展房地产业 而且国家也不允许大规模开发 正如同 物以稀为贵 近年来五指山的房地产开发及价格正处于逐渐上升就是一个预兆 土地资源的稀缺性让它的价值潜力不可估量 由于十一五规划 2014年是通车的高速公路 通车之后五指山地价会继续上涨 依赖于得天独厚的生态优势 五指山市地价已从2006年9月的每亩5万元猛涨至现在的每亩100多万元 个别地段甚至涨至每亩200多万元 新建商品房均价已从4年前的每平方米八九百元涨至现在的每平方米7000 8000元 融入南部经济圈打造三亚 后花园 五指山属于南部经济旅游圈 无论是旅游项目的规划 旅游项目的建设还是旅游线路的确定 都要主动融入到三亚经济旅游圈 五指山的旅游业发展过程中 从线路设计方面来讲 要主动与周边市县有机地统一起来 在三亚 保亭 五指山之间形成一个完整的互补 在经济发展的区域划分里 五指山是三亚的后花园 将突出跟三亚之间海山之间的联动与互补 主张三亚做海 五指山做山 三亚做蓝色海洋文化 五指山发展绿色生态文化 三亚做旅游度假 五指山做康体养生 由高端价格向价值回归 五指山楼市的转折点是在今年初国际旅游岛规划纲要获批之前 品质稍好一些的项目价格已经卖到了5000元 平方米 而在规划纲要获批后 五指山房价大涨 一直涨到了现在的7000 8000元 平方米左右 一些地块很好的项目预计开盘均价将会超过万元一平方米 在土地市场方面 五指山也是得到了价值的回归 从最早3 5万一亩地 到现在优质的地块要价需100 200万 目前五指山规划好的房地产项目有40多个 注册的房地产企业有60多家 在售的项目有30多个 完成报建的项目面积约为150万平米 市场上在售的面积有50万平米 预计五指山房地产整体的开发周期会比较短 因为其山城的土地利用资源有限 有业内人士预测五指山房地产产业发展时间不会超过10年 以后不会再有地可供开发 目前五指山楼市发展的最大瓶颈除了城市基础配套建设薄弱之外 还有交通设施 受益于国际旅游岛规划纲要 五指山至三亚的高速已经开工 整个中线高速公路将计划在2015年完成 海南田字型交通规划进入了实施阶段 五指山机场在正在选址 目前五指山已有几个规模比较大 品质比较高的项目在售或准备推出市场 也将会出现均价在2万 平方米以上的别墅 3年内五指山普通住宅毛坯房的均价会在1 5 3万 平之间 而别墅的均价在3年内会达到4 5万 当五指山的基础配套建设完善 以及交通设施完善之后 那时可能五指山已经没有房子可以买了 在产品类型方面 五指山的户型主流方向应该是别墅或者花园洋房 也就是低密度产品 07 08年五指山的主力户型是20 50平米大小的一房 去年在售的很多都是50 60平米的一房为主 户型对应的是客户群体的变化 最早来五指山买房的人 大多数是高寒地区或者高污染地区的退休老人 消费能力有限 一般只能承受3000 5000元 平方米的售价 然而从去年开始 五指山楼市里占到80 的东北群体比例开始发生变化 开始变的年轻化 很多都是40多岁甚至是30多岁的群体来买房 是为了退休做准备的人 除了东北之外 出现了北京的客户 来自东北三省的客群占30 北京客户占20 以上海为中心的江浙一带人群占20 购房者的档次不断提高 消费能力也更高 对产品的需求和要求也更高 不会喜欢居住小户型 不符合其在大城市的居住习惯 户型肯定会逐步增大 这跟三亚极其相似 现在三亚海景房的主力户型都是150平方米以上的 五指山不会出现太多的高层建筑 主流产品会以低密度为主 需求面积会实现跨越式的发展 下一阶段的五指山主力户型基本上都会在100平米以上 来自购房者的声音 在2003年以前 对大海也别喜欢的余阿姨在北戴河买了房子 每年都去度假 后来有人告诉她 三亚的海比北戴河起码要美十倍 于是在2003年的时候 余阿姨就把浙江的房子卖了 第二天就到三亚就买了一套房 当时在接受海南日报采访时余阿姨就说 三亚不是夏威夷 胜似夏威夷 然后就是在三亚的第二套 第三套 2006年的时候余阿姨听说了五指山 有人说那里的环境非常美 植被 空气比三亚还要好 于是 余阿姨又踏上了去五指山的路途 就在去五指山的路上 余阿姨就被沿途的景色迷住了 山景太漂亮了 过了保亭之后 越靠近五指山空气就越好 所以一到了五指山 余阿姨就选定了翡翠谷的房子 与朋友合作一口气买了20多套房 随后介绍了很多的朋友去看 朋友们都觉得五指山的环境比三亚好 除了空气外 五指山的水质也是吸引余阿姨的重要因素之一 余阿姨说 五指山的水是从山上流下来的水 洗澡的时候身上感觉滑溜溜的 风吹在身上 非常的舒服 余阿姨的爱人为这阵舒适的小风 还特地做了一首诗 写出了在五指山生活的这两三年的感受 在购买了翡翠谷的房子之后 余阿姨觉得五指山的楼市的商机还有很多 来到五指山之后 余阿姨在夏天几乎连风扇都没怎么用过 更别说空调了 一入夜 还要盖上四斤重的杯子 海南能避寒 这很多人都知道 但五指山还可以避暑 相信并没有太多的人知道 而且五指山空气里的负离子含量非常高 很多朋友跟随了余阿姨在五指山买房了的朋友都夸奖说 跟着余阿姨 过上了幸福日子 会这样说 是因为余阿姨那些 三高 的朋友 吃了五指山的雷公根 血压就奇迹般的下降了 就连余阿姨爱人会犯胃酸的毛病 到了五指山之后也全都好了 结果一回到上海就又犯了 对此 余阿姨分析 五指山的水好 空气又特别的清新 人的身体因为这样血液循环就变好了 之后身体的其他方面也会随之调整 开盘时间2010 2 入住时间2011 5 容积率2 20 户数总共1518户当期498户 绿化率40 50 均价8500元 平方米 全款98折 或送600 1000元装修费 开发商海南亨利投资有限公司 开盘时间2010 7 入住时间2012 3 容积率1 96 绿化率67 户数总共670户 物业费3 00元 平方米 月 均价12000元 平方米 全款98折 开发商五