深圳海岸城.doc

经典商业项目案例之（十五）深圳海岸城深圳海岸城 深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心2 H3 R& U( j _项目概况; L1 I3 a% d, P? 发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司% e c* o/ h2 U$ T4 n/ o. |? 地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处 p k, u h3 j, k, W3 R( a2 ? 项目规模：总建筑面积约30万平方米。( 8 v1 p/ S( |9 |其中：购物中心约12万平方米，1 o9 n5 B& ?- d高度30米，地上五层、地下二层；3 n W+ r3 E8 ( Y2 c4 p写字楼约14万平方米；, t% A G/ J/ n/ ?- 商业街约4万平方米& t3 w9 v 2 F% L? 核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店3 n0 I2 J) p6 ) e为核心商户% R% t2 m% q M2 N? 商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、美容康体、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。: F P- 8 d3 V0 D7 w7 r; M8 Z3 1 |$ I! d% 0 _0 U4 i& yn 海岸城购物中心经营状况. b8 c% J: 7 K5 o0 k; P# J8 Kv 业态比例：零售约占60%，餐饮约25%，休闲娱乐约15%，服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全# v4 v2 9 t2 0 k9 m+ u4 j8 lv 主力店$ D3 U6 N k* l5 x. K K7 x吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米! y% M8 x X% j a8 H# T: Z7 _嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米，有6个影厅，共1050个座位，其中一个厅的屏幕长19米，宽8.5米，是目前深圳最大的屏幕* 9 B k3 L F世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米: & V# C5 p3 f% E中森名菜：建筑面积达7000平方米2 e: F4 t+ Y6 o D! c. q; Iv 商圈范围：$ z6 V/ h) H! N, k6 Z w/ z核心商圈后海、南油、南头、蛇口片区: q; J0 X( u+ L9 z* W# . i ?次级商圈沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区; Y$ p* a# Z v+ K+ g9 m辐射商圈以香港、福田、罗湖为主，由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好，还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾客9 o( _1 W1 i% A G: z# - B0 n( i0 f6 I3 W. n4 Qn 海岸城购物中心项目特色# s& t D! u0 I! Q0 p+ V! mv 体现全新的滨海商业文明! 5 B2 l0 r( K( c1 # V, p: M海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。. r5 a3 U2 A& l, Z- Z, D) X& t z * v 建筑特色鲜明! a3 w/ E8 b, o Y. U6 h, u 双广场 南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。% Q6 c2 x4 # c5 X& b! G) ; w4 m- b; j$ a) h 双步行街 时尚生活：“万国美食风情街” 汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带给人们世界各地的美味体验，品种丰富，风情浓郁，为中心区内的办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人行的自由流通，便捷高效。 : ?+ P2 |9 H) ?8 q& L8 Y6 Z# P! b T8 r% M2 a 双首层 商机流动：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计，有效引导客流走向，提升商业价值。9 x9 Y- y% B9 H3 l. ) q( U3 O1 f$ v8 v( R3 i0 : m& t& L/ # C 退台餐饮区 休闲情调：退台式的餐饮区设计，使人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松、惬意的休闲氛围。室内外空间巧妙结合，构筑生动的城市风景线。 R. w% K) ! ?) u7 b) q# g- _. V发布情况一层布局+ _! F5 m9 n6 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道，以核心商业的姿态，携领凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场，共同构建出南山商业文化中心区。 海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能城市复合体。海岸城相关链接：总建筑面积：约12万平方米总高度：30米，地上五层、地下二层停车位：1500余个开业时间：2007年12月16日海岸城专业建设：开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司建筑设计：美国凯里森建筑事务所深圳市城脉建筑设计有限公司商业物业顾问：广州高力国际物业服务有限公司机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限公司. H0 c# f- I7 h, r% Q5 P! U6 B) l0 w, y h6 g海岸城从开业至今营业情况都比较一般，作为南山中心区的大体量商业项目，其操作不能说是相当成功的。5 U6 | f: i2 j: K X$ O5 m南山作为现在的居住大区，住宅大盘较多，而居民多为80、90年代成长起来的小企业主，消费能力旺盛，购买力强，按照常规海岸城项目是可以经营的不错的；而现在海岸城连同保利的文化广场一起，做为南山商业的主要中心和聚客主力项目，却没有能很好的起到联动效应，平常的海岸城和保利文化广场的经营情况还是比较冷淡。归其原因主要是：! u R% ) s( M N2 e- F; ; j$ M一是：吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心，但其定位又和益田假日广场的华润万家OLE相差甚远，处境高不成低不就，相当尴尬。而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、家乐福来说还是比较低，而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额。所以从一定程度上说，吉之岛的引进是失败的；1 a1 P7 _) : X S7 E2 h; a二是：餐饮部分，餐饮的定位也是较高的，大部分商家的人均单次消费在100元左右，这就将周边写字楼的白领排除在了潜在消费群之外，而南山的较高档次家庭餐饮消费又被王子、凯宾、腾记、春满园、凤凰楼等几家瓜分，另外是家庭餐饮外出消费程度并不高。因此，餐饮的聚客效应也相对减弱；: k: S3 k8 I4 g8 n三是：零售部