冷水江地产项目市场调研分析报告

冷水江项目市场调研报告 中驰地产（长沙总部）冷水江项目组 楼盘实地调研10个 楼盘名称 调研内容 商业步行街北区 基本信息： 建筑类型、占地面积、建筑面积（商业 /住宅面积）、容积率、绿化率 开工 /竣工时间、栋数 /层数、交房准标、总户数、车位比、合作单位 价格、物业管理费 产品信息： 户型配比及面积区间、畅销 /滞销户型及原因、创新产品市场接受度 园林风格、建筑风格、项目配套、周边配套。 销售状况： 市场认可度及销售情况、年市场放量、年市场消化量 成交客户： 客户来源、年龄、职业、收入、置业次数、置业目的、购房需求等 营销推广： 推广主题、推广方式、媒体选择、营销活动、营销服务 江南名都 滨江豪范 同心汽车站 金鼎花园 佳泰家花园 金泰花园 东方财富中心 凤凰山庄 山水名城 业内人士（ 2位） 凤凰山庄：销售经理 金泰花园：营销总监 消费者（ 468位） 调研范围： 冷水江市、禾清、沙塘湾、新化县 调研地点： 企事业单位、大型社区 人流聚集区（如：步行街、商场、建材市场） 扫街（如：金竹西路、梯都中路） 调研对象： 事业单位领导 /职员、企业高层管理 /职工、私营业主等 项目 地块查勘、中驰与发展商、景森设计首次沟通 从 5月 13号到 6月 1号，中驰主要完成下例调研工作，并以市场分析报告提交。 第一篇：宏观环境分析 第二篇：城市规划与发展 第三篇：房地产市场分析 第四篇：调研问卷分析 报告大纲 城市概况 冷水江 冷水江市位于湖南地理几何中心 东抵涟源市 东北距省娄底市（ 87公里）、长沙市（ 236公里）； 南邻新邵县、距邵阳市（ 83公里）； 西接新化县、怀化市（ 244公里）。 辖 4个街道、 6个镇、 6个乡；总面积 439平方公里，总人口 36万，其中城市人口 20万 。 矿产资源富集： 是湖南省重要的能源、原材料基地， 享有 “ 世界锑都 ” 、 “ 江南煤海 ” 、“ 金属之乡 ” 、 “ 硅石宝库 ” 等美誉。其中 锑产量占全球的 60， 煤炭地质占全省已探明储量的1/4。 旅游资源丰富： 大乘山 波月洞省级风景名胜区。 水资源充裕： 湖南第二大河流 资江（流域面积达 326.5平方公里）。 年份 总生产值 （ 亿元） 城镇人均 收入（元） 农民人均 收入（元） 2004 48.37 7909 3107 2005 63.87 9372 3429 2006 78.55 2008 118 14276 5172 经济发展分析：自 2002年以来，冷水江经济发展迅速，人均 GDP高居娄底各县市第一，为房地产市场的发展提供了较好的经济环境。 29.02 31.3732.9438.7348.3764.2378.5595.66117.980204060801001201402000年 2002年 2004年 2006年 2008年亿元全市生产总值 08年娄底各县市经济状况 娄底各县市 GDP （亿元） 常住人口 （万人） 人均 GDP （元） 娄底市 148.09 46.18 32068 双峰县 82.52 86.70 9517 新化县 68.29 121.47 5622 冷水江市 117.98 35.20 33518 涟源市 105.64 101.62 10396 冷水江市 国民经济快速发展， 08年全市生产总值突破 100亿。 自 2007年以来， 冷水江市连续 3年市民人均可支配收入增速超过 GDP增速 ，在娄底各县市高居第一 ； 2009年被评为 “ 全国科技进步先进县（市） ” 。是 湖南省经济 10强县市 、中部地区 100强县市之一。 产业结构分析 2004-2008各产业比例 01020304050607080902004年 2005年 2006年 2008年第一产业第二产业第三产业2004-2008年全市生产总值产业结构图 “十五”以来，第二产业增长迅速，在国民经济总值中的比重逐年加大。 年份 第一产业 （ 亿元） 第二产业 （ 亿元） 第三产业 （ 亿元） 2004 2.61 29.2 16.56 2005 2.85 41.81 19.21 2006 3.17 52.89 22.49 2008 5.1 83.2 29.6 现有的规模企业： 全球最大的锑冶炼、加工生产基地 锡矿山闪星锑业有限公司，锑品产量占全世界 1/2，他的产量完全能够左右中国乃至世界市场！ 湖南地区最大的火力发电站 冷水江大唐华银金竹山电厂 ，能为沪昆高铁提供强力的电力保障！ 全省三大钢铁基地之一， 江南最大的铸造铁生产厂家 冷水江钢铁总厂集团 。 全国制造业 500强 ，全国最距发展潜力企业 100强。 拥有全省最大精细化工基地和全省两大化肥产地之一的 湖南金信化工有限公司，尿素产量位居全省榜首 。 拥有湖南省最大的联合制碱生产企业 冷水江制碱厂，纯碱产量占全省的 70%。 拥有 全国两大耐火材料生产基地之一 冷水江耀华耐火材料厂 。 煤炭产量全省 1/4 全市现有 工业企业 1199家 ， 规模以上工业企业 118家 ， 中央、省、娄底市属以上工业企业 11家 。 形成了钢铁、有色、煤电、煤化、建材五大产业体系 ，拥有一个有一定竞争力的企业群体。 产业发展环境分析：罕见的县级市工业发达城市，湖南重工业基地 /重要军工业基地。 交通发展现状：联运东西、纵贯南北的铁路运输网 交通现状： 湘黔铁路在市境内设有 3个客货火车站（冷水江东、冷水江西、金竹山）； 且 东靠洛湛铁路 ； 312国道 ：连接上瑞高速、娄底、涟源、冷水江、新化 等 形成了联动东西、纵贯南北的铁路运输网 。 湘黔铁路 洛湛铁路 资江 冷水江 城市交通发展：冷水江将打造为湖南中部重要交通枢纽城市 交通发展： 在建： 沪昆高铁（过境冷水江）、娄怀高速（连通上瑞高速）、冷邵高速、冷邵铁路 水运： 疏浚资水，开辟冷水江 桃江航道，融入全省水路货运网络。 拟建： 太（原）澳（门）高速公路南北穿越市境 随着高速公路、高速铁路、水运等交通网络建设， 将构筑东至长株潭、南至邵阳、西至怀化、北至常德益阳的 “ 一个半小时交通经济圈 ” 。 城市区域优势：冷水江凭借城市区位 /交通、资源以及经济优势，与娄冷邵形成 “银三角”城市群与长株潭“金三角”城市群相互呼应、互为补充。 87公里 83公里 我国中部崛起战略的启动，湖南城镇体系建设进入新的发展阶段， 冷水江凭借： 地理几何中心 临近的娄底市（ 87公里）、邵阳市（ 83公里）； 中南地区 重要的能源原材料基地 ； “ 3+5”城市群中长株潭地区以外率先进入全省经济 10强的县市 ； “ 一个半小时交通经济圈 ” 等未来交通发展优势。 “银三角”城市群 与娄、冷、邵城市群形成了湖南 “银三角”（ 均以发展能源，原材料、工业为主体），与长、株、潭 “金三角”（ 以加工业和高新技术为主） 互相呼应，互为补充 。 冷水江市在湘中 “ 银三角 ” 城市群中凭借 资源条件、工业基础以及城镇化水平等 自身优势，可发展成为湖南 “ 银三角 ” 的重要极核。 作为湖南 ”银三角 ”的重要中心城市，未来发展必将加大资产投资，吸引更多的财力与人力资源， 促进相关产业发展与人口转移 解决新增人口的居住问题，必将伴随今后经济发展的全过程。 为冷水江房地产业提供了良好的发展契机 。 城市区域优势：冷水江凭借自身优势将发展成为“银三角”城市群的重要极核，促进城市相产业发展与人口转移，为房地产业提供了良好的发展契机。 城市发展方向：对接长株潭 “ 金三角 ” 、娄冷邵 “ 银三角 ” ，实施 “ 一转三化 ” 战略（ 发展城市经济，壮大城市产业）， 世界锑都将向生态城市转型。 融入长株潭 ” 金三角 “ 、娄冷邵 ” 银三角 “ ，冷水江将着力打造全国资源型城市转型发展的试验区； 实施 “ 一转三化 ” 为主战略，推动我市与长株潭地区实现全方位无缝对接。 “ 一转 ” 即深化转型工程； “ 三化 ” 即大力推进产业规模化、城市生态化、城乡一体化。 实现产业结构由： 资源主导向多轮驱动转型； 市域经济由单纯的规模扩张向质量、数量和效益并重转型； 发展模式由 “ 拼资源、拼能耗、拼环境 ” 向 “ 重创新、重节能、重环保 ” 转型 。 走出一条具有冷水江特色的 “ 两型 ” 发展道路， 发展城市经济，壮大城市产业，实现锑都全面崛起。 城市发展目标：将冷水江建设成湘中重要的区域性中心城市 对接城市群，实施 “ 一转三化 ” 战略， 总体奋斗目标： “ 一枢纽两中心三基地 ” 湖南中部重要交通枢纽 地区商贸物流中心、区域性金融中心 新型能源原材料基地、现代冶金化工建材生产和技术研发基地、特色农产品生产加工基地 2015年中心城区面积达 25平方公里， 2020年中心城区面积达 35平方公里，城市人口达35万； 2030年中心城区面积达 50平方公里，城市人口达 50万。 将冷水江建设成为湘中重要的区域性中心城市！ 宏观环境分析小结 冷水江市位于湖南地理几何中心，矿产资源富集 ，享有 “ 世界锑都 ” 美誉；旅游资源丰富（大乘山 波月洞省级风景名胜区）；水资源充裕（湖南第二大河流 资江） 经济：自 2002年以来，冷水江 经济发展迅速 ， 08年全市生产总值突破 100亿，被评为湖南省经济10强县市； 人均 GDP高居娄底各县市第一，为房地产市场的发展提供了较好的经济环境 。 产业： “ 十五 ” 以来， 规模企业分布具多，第二产业增长迅速， 在国民经济总值中的比重逐年加大。 交通：随着公路、铁路、水运等交通网络建设， 将打造为湖南中部重要交通枢纽城市， 构筑城际 “ 一个半小时交通经济圈 ” ； 区位优势：娄冷邵形成 “ 银三角 ” 城市群与长株潭 “ 金三角 ” 城市群相互呼应、互为补充； 冷水江凭借自身优势将发展成为 “ 银三角 ” 城市群的重要极核，为房地产业提供了良好的发展契机； 发展方向：对接城市群 实施 “ 一转三化 ” 战略，发展城市经济，壮大城市产业；将冷水江建设成湘中重要的区域性中心城市； 综合来讲：城市发展是房地产市场发展的内在驱动力 , 未来冷水江房地产发展前景看好。 第一篇：宏观环境分析 第二篇：城市规划与发展 第三篇：房地产市场分析 第四篇：调研问卷分析 报告大纲 城市空间结构规划 ： “ 一中心 ”“ 二组团 ” “ 一中心 ” ：将集中区、老城区、布溪区建设成未来城市中心区 “ 二组团 ” ： 是中心区东南部的沙塘湾组团，西南部的禾青组团。 城市空间发展： 东拓西延，近期重点东扩 ，远期以后向西延伸。 城市发展目标： 将冷水江市建设成 经济发达，社会文明、环境优良的 中等规模的具有山水园林特色的现代化工业城市 。 一中心 二组团 城市空间规划 沙塘湾组团 禾青组团 集中区 老城区 布溪区 老城区： 为冷水江商业核心区。 商业及居住氛围成熟，周边配套设施齐全，交通便利。 布溪区 集中区 城市空间规划：一中心（老城区） 商业中心 老城区 铁厂生活区 家具建材中心 商业步行街 新天地商业广场 政府行政机构 行政、商业、生活 沿江风光带 江南路 布溪区： 将打造成行政及高档居住区。 以各 政务机构分布居多 ，未来冷水行政区。 周边 环境很好 ，有青山公园，沿江风光带，适合居住。 目前配套设施不够完善，交通状况一般。 城市空间规划：一中心（布溪区） 集中区： 未来 将 规划成一个文化教育区 。 目前只有 312省道线通往城区；相临环城东路。 目前片区较为偏僻，配套匮乏 。 布溪区 集中区 老城区 城市空间规划：一中心（集中区） 城市空间发展：东扩，着力打造冷水江城东生态新城 。 规划范围： 东到毛易东路 250米；西、南以资水为界；北到金竹路以北 250米，规划范围总面积 1074.19公顷，其中城市建设用地 849.45公顷。 规划定位： 把生态城建设成 最具活力的行政文教区，生态型的高端居住区，最具吸引力的核心商务区 规划中的冷水江城东生态城 城东生态新城空间布局规划： “ 一心一轴三廊六组团 ” 一心： 城东生态中心，包括 行政中心、文化中心、商务中心 ； 三廊： 滨江景观廊道，铁路防护绿地廊道，崇马山、罗家山一线的山体生态廊道。 六组团： 文化教育组团，商住组团，仓储物流组团，行政商务组团，山水居住组团，滨水商住组团。 城市空间发展：东扩，着力打造冷水江城东生态新城 。 交通规划 对外交通： 规划将现有 冷水江火车东站升级为二级客运站 ，并将站场客货分离，规划保留现状长途客运站。 道路系统规划： 二纵三横， 二纵：资江大道、群丰大道，三横：金竹路、荷叶路、人民路。 城市空间发展：东扩，着力打造冷水江城东生态新城 。 资江 乡、镇道路 湘黔铁路 砂塘湾组团、禾青组团： 二组团主要以工业发展为主，现有工业有：资江氮肥厂、冷水江制碱厂。 未来禾清镇、沙塘湾 将成为工业发展中心 。 二组团 砂塘湾组团、禾青组团 城市规划与发展小结 冷水江市城市空间规划 ： “ 一中心 ”“ 二组团 ” “ 一中心 ” ：将 老城区（冷水江商业核心区）、布溪区（行政及高档居住区）、集中区（文化教育区）建设成未来城市中心区 “ 二组团 ” ： 是中心区东南部的 沙塘湾组团 、西南部的 禾青组团，将成为工业发展中心。 城市空间发展： 东扩，着力打造城东生态新城 。 城东生态新城规划定位： 把建设成最具活力的 行政文教区 ，生态型的 高端居住区 ，最具吸引力的 核心商务区 综合来讲：未来城市商业功能主要集中在老城区；高档居住、行政文教、商务主要集中在城东生态新城 ； 工业发展主要集中在禾青组团、砂塘湾组团。 第一篇：宏观环境分析 第二篇：城市规划与发展 第三篇：房地产市场分析 第四篇：调研问卷分析 报告大纲 年份 开发投资 竣工面积 商品房销售面积 住宅销售面积 商品房销售额 2006 6966万元 2.1万 3.1万 3.0万 2899万元 2008 2.34亿 18.13万 13.6万 12.9万 2.07亿 目前，我市在册的房地产开发企业有 15家，其中：三级房地产开发企业有 4家，四级房地产开发企业有 2家。 2009年，在我市有在建房地产项目的企业有 11家，其中外地房地产开发企业在我市进行房地产开发的有 5家。 历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看： 冷水江房地产市场发展迅猛。 房地产市场发展状况 楼盘分布情况在：以老城区和布溪区为主。 滨江豪范 佳泰家花园 凤凰山庄 山水名城 商业步行街北区 金泰家园 同心汽车站 东方财富中心 江南名都 各片区楼盘分布： 老城区（ 5个） 同兴汽车站 金泰花园 商业步行街北区 东方财富中心 金鼎花园 布溪区（ 3个） 滨江豪苑 江南名都 佳泰家花园 集中区（ 1个） 山水名城 城西（ 1个） 凤凰山庄 冷水江房地产市场分析（产品及营销） 项目名称 物业类型 层数 建筑面积 建筑风格 园林风格 营销推广 同兴汽车站 多层 7F8F 68500 现代简约 无 电视、网络 金泰花园 多层 7F 43312 江南园林 户外、网络、报纸 商业步行街 多层 /小高层 24000 现代简约 无 户外、网络、电视 东风财富中心 高层 26F 40000 现代简约 无 户外、网络、电视、报纸 金鼎花园 多层 7F 20000 欧式 无 户外、网络、报纸 滨江豪苑 高层 18F 47700 欧式 无 户外、车体、电视 江南名都 高层 19F 51725 新古典主义 规划中 户外、车体、网络 佳泰家花园 高层 11F18F 63221 欧式风格 苏州园林 户外、车体、电视 山水名城 高层 17F 87000 中式风格 网站、报纸 凤凰山庄 高层 /多层 17+1F4+1F 190000 现代简约 规划中 户外、网络、电视、报纸 冷水江市场 以高层（ 17-18F）为主 ，其次为多层（ 7-8F）；除凤凤凰山庄 19万方，市场楼盘体量普遍过小，在 4-6万方之间 ；市场 楼盘品质不高 ， 大多楼盘不太注重园林绿化打造 ； 市场楼盘都不太注重营销方式 ， 仅选择 2、 3种媒介推广既可买房 （如：户外、网络、电视、报广等）。 区域 项目 二房 三房 四房 五房 别墅 滞销户型 畅销户型 均价（元 /平方米） 老城区 同心汽车站 80-100 100-145 148-160 4房：面积大 面积适中的 2房、3房 1450 金泰家花园 72 87.8-124 3房 128： 顶楼价格高 面积小、总价低的 2、 3房 1319 商业步行街北区 106-130 140-162 162 顶层大户型、价格高 - 1850 东方财富中心 80 98-138 - - 未售 金鼎花园 85 113-123 143 - 面积适中的 2房、3房 总价低； 1260 布溪区 滨江豪范 122 148 166 - 3房景观资料好 2400 江南名都 95-141 景观面较差 的房源 - 2414 佳泰家花园 138-157 177 230-250 （复式） 复式楼、以及大面积 4房产品 2300 集中区 山水名城 78-108 120-141 159 108 的 2房产品，面积过大 1930 城西 凤凰山庄 91 125-137 143 159 218-336 - - 未售 市场主力户型，以 100-140 3房为主 ，其次 140-160 4房、 70-90 2房产品； 畅销户型： 面积适中，具有总价优势以及景观资料好的 2房、 3房产品； 滞销户型： 顶层复式（面积过大、总价过高的产品）； 布 溪区价格最高，高层均价 2300-2400元 / ；其次为老城区、集中区，高层均价 1850-1950元 / ；老城区多层均价 1350元 / 。 注：约色为主力户型 冷水江房地产市场分析（户型及价格） 区域 项目名称 项目配套设施 周边配套设施 项目优势 项目劣势 核心买点 推广主题 老城区 同兴汽车站 商业店铺 汽车站、超市、学校 地段、交通 商业目前发展不成熟、 偏离市中心 地段 城市地标 金泰花园 儿童乐园 冷江一中、金星中学、 菜市场、银行 交通、教育 环境差、偏离市中心 教育 商业步行街 无 市场、银行、大型休闲 广场规划中 地段、升值 开发速度慢 地段 商铺、机不可失 东风财富中心 无 银行、商场、书店、体育馆、汽车站 地段、升值、配套 无绿化、容积率高、噪音大 地段 冷水江 CBD顶尖豪宅 金鼎花园 无 火车站、农村信用社、酒店 地段，交通 交通 城市向东、生活 向东 老城区： 周边配套设施较为完善，项目自身配套设施较少 ；片区核心买点：地段 布溪区： 周边配套设施一般，项目配套打造方面以商铺、幼儿园为主；片区核心买点：景观环境 城西区： 周边配套设施匮乏 ，凤凰山庄 小区自身配套设施较为丰富 ； 集中区： 位于城东生态新城，目前片区发展不成熟；片区核心买点：教育、江景。 冷水江房地产市场分析（区域优势） 区域 项目名称 项目配套设施 周边配套设施 项目优势 项目劣势 核心买点 推广主题 布溪区 滨江豪苑 健身房、幼儿园、儿 童娱乐区 菜市场、银行、第四 中学、医院 江景资源 配套不成熟 园林景观 皇家园林树立冷 江人居新标冷 江南名都 商铺、私人会所 菜市场、银行、第四 中学、医院、酒店 环境好 配套不成熟 环境 佳泰家花园 超市、幼儿园 市场菜 园林好、环境 好 位置太偏 环境 集中区 山水名城 中心花园、商铺 沿江风光带、六中 江景资源、环 境好 偏离市中心、生活 配套不齐全 江景 教育 学府邻里、人文 世家 城西 凤凰山庄 篮球场、羽毛球馆、游泳池、儿童乐园、攀岩、超市、医院 明礼实验学校、英才学校、冷江技校 教育、景观环境、小区配套 位置偏远、交通不便利 品味 身份 凤凰山庄、只为成功人士奉献 冷水江房地产市场分析（区域优势） 区域 项目名称 客户 老城区 同兴汽车站 以周边铁厂职工、附近的居民为主；购买房型以 3房为主。 金泰花园 - 商业步行街北区 铁厂双职工（ 6000-7000/月）大多在长沙有购房，多次置业；置业目的明确，要 市中心买房，配套完善。 东风财富中心 未售，办卡；大多办卡客户为本市私营业主。 金鼎花园 年 龄 在 30-40居多，以购买 3房为主；其次为 25-30岁，以购买 2为主。 客户 80%来源于冷水江本地客户，主要以项目周边客户为主（如：电厂职工等）； 新化占 15%、邵阳 5%；一般在冷江做生意或上班。 置业目的：自住 布溪区 滨江豪苑 以改善居住环境为主，客户覆盖范围广（冷刚厂、铁厂、私营业主） 江南名都 电厂、私营业主 佳泰家花园 3 铁厂、机关工作人员、个体户 集中区 山水名城 冷江本人人居多，以政府人员、老师、私营业主为主；置业目的：自住 城西 凤凰山庄 - 冷水江房地产市场分析（客户分析） 客户来源区域以项目周边为主；市场各区域客户职业相差不大，以事来单位、企业职员、私营业主（主要以新化、邵阳做生意）为主；客户年龄集中在 30-40岁，大多以自住为主。 市场楼盘主要分布在： 老城区和布溪区 ； 以高层（ 17-18F）为主 ，其次为多层（ 7-8F）；市场楼盘 体量普遍过小，在 4-6万方之间 ； 楼盘品质整体不高 ，不太注重园林绿化打造； 也不注重营销推广 ，一般选择 2、 3种媒介推广就买房。 市场主力户型： 以 100-140 3房为主 ， 其次 140-160 4房、 70-90 2房产品 ； 畅 销户型：面积适中，具有总价优势 ； 滞销户型：顶层复式（面积过大、总价过高 的产品）。 布溪区价格最高 ， 高层均价 2300-2400元 / ； 其次为老城区、集中区，高层均价 1850-1950元 / ； 老城区多层均价 1350元 / 。 客户来源 以项目周边为主 ；市场各区域客户职业相差不大，以事来单位、企业职员、私营业主（主要以新化、邵阳做生意）为主；客户年龄集中在 30-40岁，大多 以自住为主 。 冷水江房地产市场分析小结 第一篇：宏观环境分析 第二篇：城市规划与发展 第三篇：房地产市场分析 第四篇：调研问卷分析 报告大纲 调研目的 计划购房客户目前居住现状，经济实力、平时生活爱好等； 了解客户的购房目的、购房需求以及产品喜好； 计划购房客户对项目片区的认可度； 计划购房客户对未来房地产市场发展认知。 调研方法 此次调研，主要针对项目目标客户进行了一次 全面的市场摸底 。 于 2010年 5月 13号至 5月 17日、 5月 25日至 5月 31号两批次，十天时间里： 调研方式： 拦街访问、小区 /企事业单位上门拜访以及专来人士沟通等形式 调研范围： 冷水江市、禾清、沙塘湾、新化县 调研地点： 企事业单位、大型社区 人流聚集区（如：步行街、商场、建材市场） 扫街（如：金竹西路、梯都中路） 调研对象： 事业单位领导 /职员、企业高层管理 /职工、私营业主等 共调研问卷 468份 ，无效问卷 74份（无购房意向），其中有购房意向的问卷 394份，此次分析主要针对有购房意向客户。 调研客户背景资料 调研客户 年龄 主要在 25-45岁(占总比例 80.51%)，总体调研人群 年龄结构比例均匀 ，覆盖率比较广。 调研客户 学历： 以高中以及大专学历为主，分别占总比例38.17%、 33.66%；其次是中专，占 17.56%。 整体文化层次一般 。 调研客户年龄10.41%24.44%23.33%19.63%13.33%8.85%0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%20-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁4 5 以上系列1调研客户文化程度7.56%38.17%17.56%33.66%3.05%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%初中高中中专大专本科系列1调研客户背景资料 调研客户的 家庭成员 以 4人居多（ 34.31%） ， 常住人口以 3人居多（ 46.19%） 。根据家庭成员构成情况，我们可以了解到冷江市场 对三房、四房的需求量比较大 。 调研客户家庭成员概况34.80%34.31%18.63%10.78%1.47%3人4人5人5 人以上3 人以下常住人口46.19%24.37%14.21%7.11%8.12%3人4人5人5 人以上3 人以下调研客户背景资料 调研客户大部分不愿意透露自己 家庭年收入 信息（ 33.15%保密）； 透露人群中，家庭年收入 6-15万占总比例 47.69%， 16万以上占总比例 11.47%。 冷江市居民具有较强的消费能力。 调研客户各个 行业 都有涉及，其中企业职员户占 30.86%、私营业主占 17.87%、政府人员 12.37%、 医生 8.79%、教师 7.73% 调研客户职业7.72%17.87%4.51%30.86%6.94%4.79%1.57%8.79%12.37%4.57%00.050.10.150.20.250.30.35教师私营业主 退休员工 单位员工 自由职业 家庭主妇董事长医生政府人员 企业管理系列1系列2调研客户家庭年收入33.15%7.69%28.46%19.23%7.62%3.85%0.00% 5.00% 10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%保密1-5万6-10万11-15万16-20万2 0 以上系列1调研客户背景资料 调研 客户居住区域 广泛， 覆盖整个冷江市以及新化、禾清、沙塘湾、施塘等 市 /乡镇。其中 以冷江市市中心人群为主体（ 65.2%）。 调研客户居住区域概况17%28.10%20.10%3.70% 3.80%9.20%1.40%5.60%8%3.10%0%5%10%15%20%25%30%布溪区 老城区 集中区 新化 砂塘湾 禾清 峰山镇 梓龙乡 岩口镇 潘桥调研客户目前 居住房源 ： 仅 21.19%客户居住的房源为商品房， 其它近 79%的客户目前以自建房、自租房、单位集资房、与父母同住、单位宿舍。 市场客户购房需求空间大。 调研客户背景资料 调研客户目前居住房源概况21.19%27.97%17.80%16.10%1.69%15.25%0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%商品房自建房自租房单位集资房单位宿舍与父母同住系列1调研客户目前 居住户型 以 3房户型为主（ 59.42%） ， 其次为两房 21%； 居住面积 主要在： 100-120平米（ 43.44%） ， 其次 100平米以下 27.8%； 目前冷水江居民普遍居住环境不太乐观。 调研客户背景资料 居住房型59.42%1.45%7.25%10.87%21.01%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%2房3房4房5房5 房以上27.87%43.44%12.30%16.39%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%100 平米以下 100-120平米 120-140平米 140 以上调研客户居住房屋面积调研客户背景资料 大部分调研客户平时喜欢： 购物、泡吧、唱 K占 27.4%，上网占 17.50%，打牌 /聊天 15.9%，运动 /球类占 10.6% 。项目在后期推广时建议注重高档消费场所以及网络推广 。 调研客户平时喜欢参加怎样的活动10.60%17.50%27.40%9.60%15.90%10.50%8.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%球类/运动上网购物/泡吧/唱K旅游打牌/聊天在家里休息其他系列1调研客户背景资料 调研客户了解楼盘信息主要通过： 询问亲戚朋友（ 21.1%） 、 亲临楼盘（ 18.80%） 、 户外 /路牌 /车体（ 13.1%）、电视广告（ 12.5%） ，这说明调研客户比较看中身边亲戚朋友的意见，建议 在推广时应注重口碑营销、楼盘现场招示性包装 。 客户通过什么渠道了解楼盘信息6.80%12.50%9.10%13.10%0.60%12%18.80%1.40%21.10%4.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%报纸 电视 网络路牌/户外/车体电台DM单张亲临楼盘现场短信介绍询问亲戚朋友 咨询专业人士系列1调研客户背景资料 冷水江消费者主要 以冷水江日报14.00%为报刊首选， 其次为：潇湘晨报 11.6%、环球时报11.6%、娱乐杂志 11.6%、文萃报 9.3%。 建议推广报广以冷江日报为主。 调研客户喜欢的报纸14%11.60%4.70%7%11.60%4.70%7%11.60%7%9.30%2.30%2.30%4.70%2.20%0% 5% 10% 15%冷江日报 环球时报体坛周报南方周末潇湘晨报百业广告湖南日报娱乐杂志新闻文萃报医生专业报福彩都市报青年系列1调研客户背景资料 冷水江消费者喜欢的杂志： 知音 33.33%为报刊首选，其次为：瑞丽 20%、 时尚 13.33% 建议在营销活动中，投其所好：举办时装 /时尚等相关方面的活动与培训。 调研客户喜欢的杂志20%3.33%33.33%13.33%6.67%6.67%3.33%3.33%3.33%6.67%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%瑞丽百科杂志知音时尚城市薪资= 姿中医杂志幸福杂志汽车之友青年文摘系列1调研客户背景资料总结 调研客户年龄集中在 25-45岁之间；文化层次一般， 以高中、大专为主；职业 各行各业均有涉及 ，其中以：企业职员、私营业主、政务人员、医生、教师等职业为主；家庭常住人口 3-4人 ；家庭 年收入集中在 6-15万 之间，在县级市中 居民消费力较强 。 调研客户覆盖整个冷江市 /乡镇，其中 以冷江市市中心人群为主 ；目前仅 少数客户居住商品房房源 ； 大多数客户居住房型以 3房为主，面积 100-120 之间 ，其次为 100平米以下的 2房；目前冷水江居民普遍 居住环境不太乐观，更换 /购买品质住宅的需求空间 大； 调研客户平时休闲娱乐活动： 购物 /泡吧 /K歌、上网、打牌 /聊天以及球类运动 为主；喜欢的报纸是 冷水江日报、潇湘晨报以及环球时报 ；喜欢的杂志以：知音、瑞丽、时尚等 时尚类杂志 ； 客户了主要通过： 询问亲戚朋友、亲临楼盘、户外 /路牌 /车体、电视广告 等渠道了解楼盘的信息； 中驰建议：在营销活动中，投其所好：举办时装 /时尚等相关方面的活动与培训；报纸推广以冷江日报为主；注重高档消费场所以及网络推广；同时时应注重口碑营销、楼盘现场招示性包装。 近一半的客户目前都还没有购房 ； 近一半 的调研客户购房满足居住需求； 38.1%客户改善居住环境 ； 这说明在 冷水江房地产有很大的市场，购房潜力大 。 客户置业动机 如果购买的话，您这是第几次购房？50.38%39.85%9.02% 0.75%1233 次以上49.60%3.40%38.10%5.20%3.70%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%解决居住需求投资改善居住条件家人就近工作子女就近入学您购房的主要目的是什么？客户购房关注因素 地段 ： 65.50%选择市中心 ， 16.80%选择布溪 ， 13.40%选择集中区 。比较在意商业的成熟度、交通的便利性以及周边环境。 您会选择在什么地段购房?16.80%65.50%3.50%13.40%0.80%布溪区老城区集中区外地沙塘湾客户购房关注因素 客户选择该地段购房的首选原因 25.10%选择交通方便 ， 22.80%选择社区生活配套设施好， 22.40%选择房价合算 ， 14.80%选择离工作单位近。 购房的首选原因是什么？14.80%25.10%22.80%22.40%2.20%6.70%1.80%1.80%2.50%离工作单位近交通方便社区生活配套设施好房价合算 一直居住在此在附近有其他投资、生意 有较多楼盘可供选择 小孩上学方便环境好客户购房关注因素 调研客户对 楼盘的房屋质量（ 11.50%） 、 交通便利性（ 11.10%） 、 地段（ 10.90%） 、 周边居住环境、小区园林绿化、安全设施 比较关注。 客户关注外部（交通、配套等）因素的同时，也开始注重楼盘质量及小区环境。 在购房时，您比较关注的因素10.90%5.90%11.10%4.50%9%2.80%1.80%8.70%7.50%1.70%6.80%11.50%0.70%6.40%0.50%0.80%0.70%1.20% 0.70%1.30%0.50%4.70%0.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%1地段 周边配套 交通便利性 楼盘升值潜力 周边居住环境 风水 小区规模 小区居住密度（容积率） 小区园林绿化 社区配套设施 品牌物管 安全设施 建筑风格 房屋类型( 如高层/ 多层/ 别墅) 户型设计 赠送面积 房屋质量 开发商实力 邻居素质 交楼标准 单价 总价 其他物业类型： 调研客户 大多选择高层（ 57.96%）、其次多层（ 36.97%）；反映冷江相比其它县级市，客户对高层产品的抗性较少 。 客户购房关注的内部因素 57.96%36.97%5.07%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%高层住宅 多层住宅 别墅您会购买哪种类型的住宅？高层客户选择产品： 户型以 三房产品 54.84%，四房 33.3%； 面积集中在 100-140平米为主（ 69.76%）。 冷江客户相比其它县市购买理性化，选择实用型产品， 客户购房关注的内部因素 （选择高层产品）您会购买的户型是？5.38%54.84%33.33%3.23%3.23%2房3房4房5房5 房以上高层产品，您选择多大面积？34.38%35.38%18.80%3.10%3.13%5.21%8 0 - 1 0 0 平米100-120平 米120-140平 米140-160平 米160-180平 米180-200平 米多层客户选择产品： 户型以 三房产品为主（ 56.25%） ，面积 100-140平米为主（ 75.67%） ， 客户购房关注的内部因素 多层产品，您选择多大面积？11.71%32.43%43.24%10.81%0.90%0.90%8 0 - 1 0 0 平米100-120平 米120-140平 米140-160平 米160-180平 米2 4 0 平米以上（选择多层产品）您会购买的户型是？7.21%67.57%21.62%2.70%0.90%1房2房3房4房5房别墅客户选择： 希望购买 五房及五房以上户型为主， 在其计划购买的面积区间上，主要为 200-250平米（ 36.36%）、其次为 250-300平米（ 27.27%）。 客户购房关注的内部因素 （选择别墅产品）您会购买的户型是？18.18%45.45%36.36%4房5房5 房以上别墅产品，您选择多大面积？9.09%36.36%27.27%18.18%9.09%2 0 0 平米以下200-250平 米250-300平 米300-350平 米450-500平 米客户购房关注的内部因素 户型结构： 71.16%选择平式 。 71.16%18.14%10.70%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%平层 复式 跃式您希望购买的户型结构是？客户购房关注的内部因素 您期望购买的户型有哪些特点：17.20%34.40%11.70%16.50%5.70%1.70%7.40%5.40%超大阳台 生活阳台大凸窗入户花园 空中花园阁楼 超大厨房超高客厅冷江客户对户型需求 ： 34.40%希望有 生活阳台 17.20%希望有 超大阳台 16.50%希望有 入户花园 。 52.91%的客户 不愿另外花钱购置入户花园 以上可见 冷江市场客户比较务实 ，对生活阳台（生活必需功能）接受度较高， 建议在户型设计中，讲究创新、实用的同时，又要兼顾总价成本。 在需要支付一定费用的前提下，您需要住宅配备入户花园阳台吗？47.09%52.91%需要不需要客户购房关注的内部因素 房间设置： 27.60%需要专为儿童设计的 儿童房 ， 25.20%需要 客房 ， 25.00%需要 书房 ， 18%需要专为老人设计的 老人房 。 冷江市场客户 对附加可有可无的功能空间，兴趣不大 ，这也于其一惯 实务 作风有关。 18%27.60%25.20%25%1.50%0.50% 1.50%0.70%0%5%10%15%20%25%30%1除了主卧外，您还需要哪些房间？专为老人设计的老人房专为儿童设计的儿童房客房书房洗衣房保姆房健身房不需要客户购房关注的内部因素 需要有景观的房间 ： 客厅占 49.20%，其次 主卧室占26.40%，书房占 13.40%。 需要有阳台的房间 ： 主卧室占 43.50%，其次为 客厅占29.50%，书房占 12.10%。 建议在户型设计时，根据客户喜好，应量保障客厅景观面、主卧阳台设计。 需要有景观的区域49.20%13.40%26.40%0.30%1.30%1.40%3.70%4.30%客厅书房主卧室儿童房客卧厨房餐厅卫生间需要有阳台的区域12.10%43.50%3.40%6.20%1%4.30%29.50% 客厅书房主卧室 儿童房客卧厨房餐厅客户购房关注的内部因素 窗户朝向： 客厅以及主卧室的窗户朝向75%-80%的选择朝南 ，对采光要求比较高。 您喜欢的客厅阳台朝向是：76.98%0.72%6.47%5.04%2.88%7.91%朝东朝南朝北采光好就可以不要朝西东南您喜欢的主卧室窗户朝向是：7.91%76.98%5.04%6.47%0.72% 2.88%朝东朝南朝北采光好就可以不要朝西东南客户购房关注的内部因素 建筑风格： 调研客户喜好风格整体比较平均， 43.87%的客户喜欢 现代简约风格 。 您喜欢的建筑风格是：23.58%16.98%43.87%15.57%欧式豪华风格中式古典风格现代简约无所谓客户购房关注的内部因素 2.52%34.45%17.65%39.50%3.36%2.52%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%1您喜欢的住宅外墙材料是涂料石材砖磁片金属贴面其他外墙材料： 39.50%的客户选择 磁片 、 34.45%的客户选择 石材 客户购房关注的内部因素 颜色： 对于外墙、玻璃、屋顶的颜色，大部分客户表示 无所谓，只要设计好就行 。 您喜欢的外墙颜色3.59%7.19%5.99%4.79%4.79%0.60%16.77%14.37%38.32%3.59%红色粉红色蓝色浅蓝色茶色绿色灰色浅灰色没所谓其他您喜欢的玻璃颜色是：11.31%8.33%11.90%6.55%2.98%2.38%54.17%1.19%0.60%0.60%红色粉红色蓝色浅蓝色茶色绿色灰色浅灰色没所谓其他您喜欢的屋顶颜色是：2.99%