沈阳房地产市场分析.doc

1房地产投资环境分析41.1宏观经济发展状况41.2宏观政策对房地产业的影响52沈阳市房地产市场概况62.1房地产市场发展历程62.2房地产市场概况62.3消费群体构成及演变分析72.4房地产行业竞争格局82.5未来房地产市场发展趋势83项目周边区域概况及项目竞争分析113.1周边市场概况及变化113.2未来五年预测123.3项目周边配套设施123.4项目周边竞争分析133.5竞争分析预测164. 地块分析174.1 地块指标174.2 交通状况174.3 周边配套174.4 景观资源175项目价值评估185.1 产品分析185.2 项目现值测算205.3 项目未来价值测算216项目价值评估结论236.1 SWOT分析236.2 整体市场趋势236.3 竞争情况236.4 项目价值246.5 前景预测24图 表 目 录图1-1：沈阳区位图4图2-1：沈阳房地产市场发展历程6图2-2：沈阳住宅供求比7图2-3：沈阳住宅销售价格7图2-4：沈阳房地产开发企业构成8图2-5：沈阳城市规划8图2-6：沈阳交通建设9图3-1：项目周边区域11图3-2：未来五年房地产市场发展趋势（单位：元/平方米）12图3-4：项目周边竞争楼盘13图3-5：竞争楼盘对比分析图15图5-1：北国之春项目总体规划效果图18图5-2：北国之春项目实景18图5-3：北国之春户型图19表1-1：沈阳宏观经济运行情况4表1-2：沈阳主要房地产相关政策回顾5表2-1：沈阳房地产开发投资额6表2-2：沈阳住宅市场需求量预测10表3-1：各指标含义解释14表3-2：各指标分值说明14表3-3：评分结果表14表5-1：北国之春项目预售一览表20表5-2：北国之春历史成交价格对比表22表6-1：SWOT矩阵231 房地产投资环境分析1.1 宏观经济发展状况n 中国重要工业基地，东北中心城市图1-1：沈阳区位图沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。在2005年城市竞争力蓝皮书中，沈阳名列第23位，沈阳在人才竞争力、基础设施竞争力、综合区位竞争力三方面都进入了前十名。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总户籍人口689.3万，市区人口487.7万。n 宏观经济高速增长表1-1：沈阳宏观经济运行情况2002200320042005GDP（亿元）1400.01603.41900.7 2240.0GDP增长率（%）13.114.215.5 16.0数据来源：沈阳市统计局2002年以来，沈阳市经济持续快速增长。2002-2005年国内生产总值平均增长率达14.7%，增长速度明显快于全国经济的发展速度。2005年沈阳人均GDP达3800美元，按照国际经验，人均GDP到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期，因此，沈阳市住宅市场将进入快速发展期。n 城市居民生活水平提高城乡居民收入水平大幅提高。2005年，城市居民人均可支配收入达到10098元，比2002年增长43.2%，同比增长13.2%。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的购买力水平，将有助于刺激住房等方面的需求。1.2 宏观政策对房地产业的影响2005年，“宏观调控”成为中国房地产影响力最大，统领市场的语境。在此语境下，全国及各大主要城市关于房地产方面的政策层出不穷，“国八条”、“央行加息”等宏观政策相继发布。此番宏观调控对长三角相关城市房地产市场影响较大，沈阳房地产市场受到“沈九条”相关政策的支持，房地产市场上升势头明显。n 沈阳加大土地市场管理、控制高档商品房用地供应沈阳市将对地产市场加大监管力度，对取得土地开发权的房地产开发商，如果一年内不开工的，要交纳相当于土地出让金20%的土地闲置金。如果两年内没有进行开发利用，将被依法收回。严格控制非住宅类房地产项目和高档商品房的用地供应。对已供土地要严格禁止进行别墅建设。严格限制投资与投机性住宅建设用地需求，优先满足消费性住宅建设用地需求。禁止借企业改革、旧城改造、集资合作建房之名擅自进行商品房等房地产开发。n “沈九条”促使沈阳房地产市场快速发展2005年8月14日，九条房产新政正式出台。该政策内容包括土地分块出让、配套费分期付款、分割发证、分批次预售、审办联动、强化拆迁、配套先行、活跃房地产市场、金融部门加大支持等从土地分割出让到融资支持一系列内容。九条政策的出台将推动沈阳市房地产市场向更为健康、良性的方向发展。并且，将减少开发商投资成本，缓解项目前期资金投入的压力，增强了开发商的市场信心。表1-2：沈阳主要房地产相关政策回顾政策名称发布日期发布机构政策内容调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率2005/3/16中国人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平关于做好稳定住房价格工作的意见2005/5/11国务院6月1日起，购房不足2年转手交易全额征收营业税沈阳房地产新政（沈九条）2005/8沈阳市政府土地分块、分期付费、分割发证、分次预售、强化拆迁、配套先行、活跃市场、金融支持九项相关内容沈阳市宏观经济高位运行，人民生活水平快速提高，为房地产市场奠定了坚实的基础。并且随着振兴东北地区等老工业基地重大战略和建设辽宁中部城市群（沈阳经济区）重要举措的深入实施，沈阳中心城市的辐射力和综合服务功能显著增强，亦将促使房地产市场快速发展。同时，沈九条等政府相关政策的支持为房地产市场健康快速发展提供了保障。2 沈阳市房地产市场概况2.1 房地产市场发展历程纵观沈阳房地产市场，大致经历三个阶段发展历程，市场启动期、平稳发展期和高速发展期。图2-1：沈阳房地产市场发展历程数据来源：中原（中国）地产研究中心2.2 房地产市场概况n 房地产开发投资高速增长沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增长。2002年以来，房地产投资速度迅速回升， 2003年房地产投资增长率达52.7%。沈阳房地产投资正逐步成为固定资产投资的主导力量，对经济拉动作用日益增强，为沈阳的经济发展做出了日益重大的贡献。自1999年开始，沈阳房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升，从1999年的21.6%达到2005年的30.3%。表2-1：沈阳房地产开发投资额2002200320042005固定资产投资总额（亿元）402.8582.6971.41363.2房地产开发投资额（亿元）116.1177.3342.6413.6房地产开发投资占固定资产投资比重（%）28.830.435.330.3数据来源：沈阳市统计局n 房地产市场供过于求明显，2005年供需平衡2002年始沈阳住宅市场呈现供过于求的发展态势，随着沈阳城市地位的提升，城市建设的快速发展，城市经济与人民生活水平的提高，旧城改造项目的推进，沈阳住宅市场需求日益增加，2005年住宅供需比为1.08，趋于平衡。图2-2：沈阳住宅供求比数据来源：沈阳市统计局；注：供求比=竣工面积/销售面积n 房地产销售价格随着住宅需求的增加，住宅品质的提升，住宅销售价格呈上升趋势。平均住宅销售价格由1998年的2317元/平方米上升到2005年的3110元/平方米，增长率达34.2%。图2-3：沈阳住宅销售价格数据来源：沈阳市统计局2.3 消费群体构成及演变分析n 本地居民为中低价房购房主力之一沈阳市棚户区拆迁量加大，和平区罗士圈、皇姑区舍利塔等棚户区的项目已经实施拆迁改造。被拆迁居民购房时主要选择中低价位的中小户型。n 周边城市居民、大学生日益成为沈阳购房群体作为省会城市，在经济实力、城市人文等方面吸引着周边城市居民的眼球。沈阳市政府为了促使房地产市场快速发展，刺激房地产需求，出台了买房赠户口的相关政策，活跃了房地产市场。周边城市居民纷纷到沈阳买房落户，并日趋成为沈阳的购房主力军。n 房价仍为购房者考虑的首选因素目前沈阳市购房者以自住为主，房价仍然是购房者的首选因素。2.4 房地产行业竞争格局n 房地产行业竞争格局初步形成沈阳房地产市场上烽烟四起，群雄逐鹿。目前，全市有开发企业598家，其中2005年新批企业124家。从资质等级来看，二级资质以上的企业比重较低，仅占3.5%。n 外来开发企业占据份额较大图2-4：沈阳房地产开发企业构成沈阳投资环境和城市建设发生重大变化，全国各地乃至外资开发商纷纷登陆，沈阳房地产市场的开发结构将出现大改变。沈阳房地产行业的外资、外地开发商占所有开发商中的60%左右，其中以北京、大连两城市为主，新湖房产作为南方开发企业进入沈阳的第一家企业，为沈阳房地产注入了活力。数据来源：中原（中国）地产研究中心n 当地开发企业走向整合随着大量外来房地产开发企业的大举进入沈阳，本地开发企业与外来开发企业间的竞争将加剧。为增强竞争力，本地的一些开发企业开始走组合道路，由一个企业牵头，多个本土企业联合发展，进行资源整治，优势互补，增强抗风险能力，获得共同发展。2.5 未来房地产市场发展趋势n 未来房地产市场热点演变图2-5：沈阳城市规划 “十一五”期间，沈阳将围绕建设东北地区中心城市，突破行政区划，打破城乡分割，整合空间资源，优化产业布局，形成东西南北中各具特色的空间发展格局。大力发展沈西工业走廊、大浑南地区、东部现代旅游休闲度假区、南北“金廊”和东西“银带”等区域。延伸南北“金廊”，在“一轴、四区、九节点”的核心区内建成百余座功能性、标志性建筑，成为现代服务业聚集区和大都市形象展示区。深度开发东西“银带”，开发东部智慧城、城市新都心等五大功能分区。n 宏观政策影响多项利好政策的出台将有助于沈阳房地产健康快速发展。从2006年4月1日起，夫妻双方都在沈阳住房公积金管理中心缴存住房公积金的，贷款最高限额将从原来的20万元增加至25万元。公积金贷款额度的增加将缓解购房者的资金压力，刺激进一步的购房需求。沈阳市将对地产市场加大监管力度，对两年内没有进行开发利用的土地，依法收回。将重整房地产行业竞争格局，一些实力较弱的开发商可能被淘汰出局。n 各环线及交通影响沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路。经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络。以铁路、公路为主导的综合运输体系的发展，极大地带动了沈阳市、辽宁省乃至整个东北地区经济的快速发展。同时，快捷的城市间的交通网络，为周边城市居民到沈阳购房提供了条件，加快了沈阳房地产市场发展的步伐。图2-6：沈阳交通建设沈阳市近期规划建设地铁一号线、地铁二号线，逐步形成十字型轨道交通网络骨架。一号线将形成东西交通动脉，串连起铁西、太原街、中街、三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽。轨道交通的建设将大大缩短居民的出行时间，预计随着一号线的投入建设，铁西区房地产市场将更进一步发展。数据来源：沈阳公交网n 未来发展总体预测受城市发展方向、政策、交通等诸多因素的影响，沈阳房地产市场将进入新一轮的快速发展。预计未来房地产市场将以满足中低收入人群需求为重点，逐步调整住房供给结构，增加普通商品住房、中小户型住房供应量，并且加快建设长白和于洪新城等现代居住区。2006年沈阳市市土地供应量将达500万平方米，其中470万平方米将用于住宅建设开发。并且很多地块都在二环以及二、三环之间，比较适合建筑普通商品住宅。随着外地年轻人、周边城市居民在沈阳的落后，沈阳房地产需求将持续增加，预计未来住宅销售价格将快速增长，预计增长率将达6%-8%。表2-2：沈阳住宅市场需求量预测指标十一五规划（20062010）说明影响因素发展趋势经济发展GDP2010年实现1000亿元，年均递增13%经济高速发展为房地产市场发展提供有力支撑固定资产投资2010年累计完成2000亿元，年均递增15%人均GDP2010年突破6000美元人民生活人均可支配收入2010年突破18000元强有力的购买力支撑房价人均住房建筑面积2010年达到28平方米城市人口2010年达到472万外来人口2010年达135万农民进城人口2010年实现迁移35万未来住宅市场需求预测本市居民改善居住需求2265万平方米2005年人均住房建筑面积23.2平方米农民进城需求980万平方米外来人口需求3780万平方米总体需求量预测总需求量7025万平方米，年均需求量1400万平方米未来住宅空间分布中心城市城市发展格局沈阳将围绕建设东北地区中心城市，形成东西南北中各具特色的空间发展格局。规划至2010年中心城区建设用地达350平方公里重点发展区域大力发展沈西工业走廊、大浑南地区、东部现代旅游休闲度假区、南北“金廊”和东西“银带”