荆门市市场调研汇总报告.doc

荆门市房地产市场调研汇总报告一、前言1、时间：2011.3.12011.3.22、区域：东宝区和掇刀区3、调研重点：价格、去化速度、存盘量、未来供应量、限购对房地产市场的影响4、调研目标：深入了解荆门房地产市场信息，精准把握荆门房产市场走势，为我司在荆门市场业务延展提供参考。二、荆门房产概况1、荆门城区规划2、近期土地成交情况序号地块位置成交时间面积成交价取得方性质（1）白云大道66号2011.2.235476.86770万元荆门市恒泰房地产开发有限公司商住两用（2）虎牙关大道42号2111.2.165231.251485万元肖启福商住两用（3白石坡大道与双严路交汇处西南角2011.2.184275.8921571万元湖北海纳佳城置业有限公司取商住两用（4）月亮湖路27号2011.1.2813992.44895万元荆门金科置业发展有限公司商住两用（5）五一北路以西20111.2198035.921.3875亿元湖北洋丰逸居置业股份有限公司商住两用（6）于长宁大道与联合巷交汇处东北角2011.1.211987.99533万元湖北新苑置业有限公司商住两用（7）象山大道与花园路交汇处东南角2011.1.2111686.696300万元荆门市林江置业有限公司商住两用（8）象山大道与花园路交汇处东北角2011.1.2129920.61.8亿元荆门市林江置业有限公司商住两用（9）象山大道北端南侧2011.1.149746.59700万元荆门银河金鸿置业有限责任公司商住两用（10）虎牙关大道西侧2010.12.314877.193250万元湖北众兴房地产开发有限公司公司商住两用（11）五一路东侧2010.10.196971.12860万元荆门市创未房地产开发有限公司住宅【 具体地块分布见下图】2011年12月份，荆门市城区商住性质用地出让达到265225。主要集聚区域在东宝区象山大道、月亮湖路和掇刀区的虎牙关大道等片区或辐射区。3、城区商品房供应情况图解：从三个时间段统计来看，掇刀区商品房去划面积均大于东宝区。分析原因如下：荆门市政府对掇刀区规划的支持、掇刀区可开发面积多。按照2月份28天计算，荆门市平均将去化3000/天。图解：3个时间段的销售套数中仍以掇刀区销售数量居多。东宝区和掇刀区全年销售套数与2011.2销售套数比例保持一致，约为0.5，但2011.3月份东宝区与掇刀区销售套数比例涨至0.76，即东宝区销售态势增长，个人分析可能来自于东宝区尾盘项目较多降价促销使客户感到性价比较高所致。图解：从上图来看，目前东宝区房价高于掇刀区，主要因为东宝区为荆门历史上的行政商务区，配套齐全交通方便，后期随着掇刀区的不断建设发展，掇刀区房价将会有很大的升值空间。通过现行东宝区房价来看，未来12年掇刀区房价预计将会达到40004500元。三、楼盘分布图备注：蓝色标注图为荆门现有楼盘项目；棕色标注图为荆门近期出让土地。龙泉山庄月亮湖花园6541119图解：东宝区在售项目多集中在象山大道、长宁大道周边，且楼盘多位于东宝区西区。中心区域例如金象广场、她公馆、御景天成、新世界中心均价在4500元左右；次区域即锦绣紫禁城、西山林语、龙泉山庄、城市领域等均价在3500元左右；月亮湖路附近项目因远离市区均价在3000元以下。3楚天豪都28107图解：掇刀区项目多集中在虎牙关大道、深圳大道与象山大道围合区域。本区域最有价值楼盘即为星球商业中心，均价达到4400元；其它项目视自身物业品质、小区环境、地段交通等均价从30003700元不等。四、调研楼盘信息一览表东宝区项目名御景天城新世界中心西山林语龙泉山庄锦绣紫荆城金象广场长龙中央公园城市领域开盘时间2010.92011.1.262010.12007.72009.92010.122010.92010.12现售均价47004900（顶层最后五套）4500（6层价格4268）3500300031004200（实际成交均价4000）35503500总供应量（已售和在售量）2.7万3.5万10万9.4万4.4万2.1万4.5万8456存盘量（已售和在售量）约700（5套）约2.4万2.57万1294423191.8万1594未来供应量无无1.1万方（16层龙泉公寓）3栋（2梯3户）约？7667（一期三标段量，后期推盘量未知）2.4万2.25万约2万去化速度约5000/月去化总体量31%5300/月约2100/月约2400/月约6000/月5400/月约3500/月备注6层商业选择自持租出给东方百货住宅26层，赠送新风系统3层洋房2010.7开盘无一套售出；此外1层商业基本无任何销售后期有小高层3栋全为26层高层掇刀区项目名宝业月亮湖花园碧桂园半山豪苑奥林雅苑楚天豪都星球商业中心多辉怡景新城二期长风阳光城开盘时间2009.72009.52009.102010.72010.122010.52010.122010.10现售均价22004360370033003400440030003700总供应量（已售和在售量）5.7万29万9.6万4.6万2.4万8.6万2.5万4.7万存盘量（已售和在售量）489440932.8万700065001.5万1.8万7800未来供应量无暂未知无暂未知无2万8000无去化速度约2700/月13000/月4300/月约4800/月5800/月约7000/月3000/月7000/月备注有幼儿园，均为12层小高一期商铺现仍有存量50%现9号楼楼王起价3700，最高4400元1层商业基本无任何销售,8000元/后期商业有沃尔玛、横店电影院等入住均为18层高层从以上两表来看：（1）地理位置较好的项目去化速度基本都在4000/月以上，更好的达到50006000/月，可以看出，价格已经不再是荆门购房客户所关注的主要因素，取而代之的为地段、配套、项目品质等；（2）项目后期开发供应物业类型多为小高层或者高层，某些楼盘多层价格已经高于小高或者高层。五、市调总结1、目前荆门仍以多层房源为主流，市中心区域新建项目则以高层为主2、据置业顾问介绍郊区或非市中心区域多层房源去化速度快于高层；（客户更关注地段）3、主流户型（100130）去化速度远远快于150以上的户型；高层电梯房低楼层去化较慢4、从与置业顾问的交谈中知，限购令对荆门房地产市场微有影响，但影响不大5、荆门底商（非中心区域）均销售不佳，多楼盘08或更早期商铺仍在待售期6、购房客群中仍以荆门市区和荆门市下边县市客户为主，同时