龙湖：总图研发心得案例版(精)

总图研发心得 （案例版） 目录 剑指总图 -定性之言 总图七剑 -详解 七剑导航 -工具与图表 剑指总图 定性之言： 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。 若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。 总图决定了景观的构架与格局。 总图决定了物业管理成本的基础 总图设计七剑 用足指标 -青干剑 货值最大化 -由龙剑 复制模块 -天瀑剑 配套用房最小化 -舍神剑 赠绿规划和底层挖掘 -竞星剑 控制地库 -莫问剑 减少入口 -日月剑 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。 “ 掏干吃净 ” -用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁 ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁 ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁 ONE项目 总用地面积： 56640 代征道路： 6225 代征绿地： 1338 消防站用地： 2800 建设用地：约 49077 容积率： 3.8 地上总建筑面积： 176000 公建面积占 20%-40% 住宅面积占 60%-80% 绿地率： 30% 集中绿地： 6000 建筑限高： 80m 用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积： 6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内 规划条件 规划难点： 建筑限高从 80米突破到 90米； 日照； 1.1案例：北京唐宁 ONE 北京唐宁 ONE -雕刻空间 设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布 端头转角户型设计部分 90平米以下小户型 端头转角户型设计部分 90平米以下小户型 精品公寓：挡光住宅作为商业指标 在阴影区部分的作为商业指标 北京唐宁 ONE 楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的 36% 规划少量的东西朝向建筑 边角地块的有效利用 北京唐宁 ONE 北京唐宁 ONE 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局 项目 数量 单位 1 总用地面积 56,900 2 建设用地面积 (不含消防站 ) 46,277 3 容积率 3.9 4 车位数 1,508 个 5 总建筑面积 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6 可租售 建筑面积 255,199 6.1.1 住宅 145,061 6.1.2 公建 110,138 车库 70,523 7 配套设施面积 21,799 总图指标 北京唐宁 ONE- 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁 ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分 底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 1.2用足建筑密度 一、用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁 ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明） 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 双层高可变空间的利用 优点：零面积变2房， 3房户型成5房 功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。 实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏 阁楼平面 剖面图 2、用足地方法规案例一 双层阳台赠送 验收后修成房间，有效增加实际容积率 用足地方法规案例二 :赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 案例三：利用 2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 “ 肚里有货 ” -货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 1.1 不平衡使用容积率 案例 A-成都郫县项目 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 地 块 经 济 技 术 指 标 净用地面积 126139.64 15米和 40米代征绿地 40728.70 地上可建设面积 520300.00 容 积 率 4.1 建筑密度 30 其中住宅 26% 绿 地 率 30% 各业态市场分析 含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费 这里可以看到 联排、亲地底跃和电梯顶跃 是含金最高的，其次是多建电梯 洋房 ，最后剩余的容积率为 高层 。 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态 预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益 社区商铺 50250 10000/ 1887 / 8113元 普通联排 13000/ 2000/ 11000元 亲地底跃 200250 12000/ 1960 / 10040元 电梯顶跃 200250 11000/ 1960 / 9040元 电梯洋房 100130 7500/ 2750 / 4750元 34高层 83130 6800/ （精装） 2505 / 4295元 成都郫县新城案例 总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率 :4.1 2.覆盖率 :30%其中住宅 26% 各业态指标比对： 业态 合理容积率 覆盖率 社区商业 3层 23 55100% 普通联排 2.5层 0.60.75 3035% 底跃 13层 电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋房 7 1.52.0 2530% 无电梯花园洋房 1.31.5 2832% 高层（ 1233层） 2.56 1520% 1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有 12层的面积可溢价 3、电梯 7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活 4、 5、 6和顶跃溢价 商业占足 4%的覆盖率，在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高层提高覆盖率 20%，少占地，容积率 8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 成都郫县新城案例 规划布局分析 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向 40米绿带借景 成都郫县新城案例 规划布局分析 花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间 成都郫县新城案例 功能分区 多层返迁房 规划未建小区 景尚景（高层） 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 成都郫县新城案例 520295高层建筑面积 370355花园洋房 141690售楼处（商业） 1500商业建筑面积 6750211365.98车库设备面积 176210.31地下赠送面积 26255.67物管用房 1400自行车库 75003654030.00%26.00%4.125A区 容积率 4.2B区 容积率 45120458250住宅可售面积地上建筑面积商业可售面积地下建筑面积建筑基地面积住宅建筑密度容积率建筑密度成都郫县新城案例 不平衡使用容积率后的总货值为 40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区 /高层区 =6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房 /高层 =3.1/6.9 效果图 成都郫县新城案例 1.2 不平衡使用容积率案例 B-重庆睿城 项目 地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率的基数） 106690 虎溪河及周边绿地（不计入绿地率） 8395 可建设用地面积 98295 可建设地上面积 160035 容 积 率 1.5 建筑密度 30 绿 地 率 30% 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 各业态对应的容积率及密度： 业态 容积率 建筑密度 社区商业 3层 23 67100% 普通联排 3层 0.60.7 2530% 大院别墅 24层 0.8 32% 洋房 7层 1.21.5 23% 高层 22层 2.53.5 1015% 以配比的方式用足 1.5的 容积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排 /大院高层 3、商业联排 /大院洋房高层 7层 7层 总图 配比研究 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房 2.5层 20.5层 2.5层 2.5层 别墅 别墅 别墅 高层 间距 重庆睿城项目案例 含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用 这里可以看到 商铺 是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建 大院别墅、洋房 ，最后剩余的容积率换为 高层 。 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态 预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益 社区商铺 200250 10000/ 2700 / 7300元 经济型酒店 200250 5000/ 2600 / 2400元 大院别墅 200250 8000/ 3450 / 4550元 花园洋房 100130 5500/ 2750 / 2750元 小户型高层 100130 4200/ （清水） 3000 / 1200元 重庆睿城项目案例 产品类别 大院别墅 花园洋房 小户型高层 洋房高层商业区车位 商铺 地下超市 经济型酒店 套数 176 其中： 联排 88 叠拼 88 240 其中： 平层 120 跃层 120 1008 551 其中： 洋房 314 高层 159 商区 78 - - - 单套面积 180-240 120-180 39-53 - - - - 总面积 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 重庆睿城项目案例 不平衡使用容积率后的总货值： 10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为 9.7亿左右 东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层 南北分区大院别墅 vs 花园洋房 商业 vs小户型高层 利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端。 重大大门 公交站点 总图价值挖掘 重庆睿城项目案例 用地面积 : 106688 m2 地上建筑面积 : 160035 m2 总建筑面积 : 215671 m2 容积率 :1.5 绿化率 :30% 建筑密度 :30% 其中 : 住宅 : 136052 m2 (计容 ) 14410 m2 (不计容） 商业 : 22788 m2 (计容 ) 车库 : 38326 m2 (车位 ) 地下超市 : 2918 m2 (不计容 ) 其他 :1195 m2 (计容 ) 重庆睿城项目案例 效果图 重庆睿城项目案例 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 (产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 2. 运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格， 提升溢价空间 独 花 高 容积率 ： 0.3 0.6 1.5 4 1 2 3 4 类独栋别墅 联排大院 类联排洋房 高 town 0.5 0.8 2.0 500W 200W 100W 1800W 50W 独 联 花 高 类独立别墅案例 关键词： 合法的“独立别墅” 小间距下的绝对私密 无限的生长式组合 复杂地形的适应性 产品模块化 七合院由 7个类独立的 Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。 一个单元包括： Townhouse - 7户（ 2780m2） 地下层平面 一层平面 二层平面 三层平面 合院别墅 七合院 联排大院案例 类联排洋房案例 成都：郫县新城（弗莱明戈） 类联排洋房案例 成都：郫县新城（弗莱明戈） 类联排洋房案例 成都：郫县新城（弗莱明戈） 类联排洋房案例 成都郫县新城（弗莱明戈） 增值空间 类联排别墅洋房案例-富阳受降项目 类联排别墅洋房案例 A1(1) A2(2) B1(3) B2(4) C1(5) C2(6) D1(7) D2(8) E(9) 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 (产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围（案例分析） 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 基地形态界面 基地界面 基地位于独墅湖西岸，受苏州运河的隔离，为湖中岛屿的组成部分。 基地位于岛屿的南部，三面临水，北侧相邻为居住用地。 西侧隔苏州运河为南环桥批发市场（商业），南侧隔水相望为规划中的湖中绿岛。 在岸线分布上，沿独墅湖一侧岸线共计 1257.2m，其中北侧地块（ a地块）沿湖岸线长度为 511.76m，南侧地块（ b地块）沿湖岸线长度为 745.48m。 沿河岸线集中于 b地块，长度为 558.9m。 案例 1. 优质的外部资源 三面环水的资源我们怎样利用价值最大？是不是应该与其它资源区别对待？ 几百米的临水面应该怎样利用？是都规划独栋别墅还是摆高层豪宅？ 高层住宅既没有利用水面资源也没有利用别墅社区景观资源 案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决特色景观资源的问题 一期景观视线分析表 好景观（套） 较好景观视线（套） 较次景观视线（套） 优质景观率 % 客卧见中庭 见河又见庭 仅见河 卧室见中庭 一单元 50 18 36 7 14 54% 二单元 52 36 18 14 7 69.29% 三单元 52 36 18 14 7 69.29% 四单元 52 18 36 7 14 55.18% 五单元 48 16 30 51.60% 小计 254 108 108 58 72 说明： 1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2、面向社区外方向 9楼以下暂时考虑景观较差 3、 5单元西南面 X3户型景观条件较差 案例 2：晶蓝半岛精密计算每户资源， 尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 晶蓝半岛一期景观单元分析表 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 (产品类型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例） 叠拼别墅剖面图 90 105 90 105 90 105 90 105 0 30 50 100 半地下室（ 带庭 院 ） 附送阁楼 四层 三层 二层 首层 附送阁楼 一楼 二楼 联排： 200 250（实得 350400） 送 : 2F阁楼，半地下层庭院 叠拼： 180 220（实得 220300） 送 : 4F阁楼，半地下层庭院 案例：赠送半地下室和阁楼面积 90 120 90 120 联排别墅剖面图 0 30 60 150 半地下室（带采光庭院） 附送阁楼 二层 首层 重庆睿城大院 联排户型解析 送阁楼 赠送车库 赠送半地下室 后花园 前花园 叠拼户型解析 送阁楼 后花园 独立入户楼梯 赠送车库 赠送半地下室 前花园 空中花园 面积赠送案例 重庆睿城大院 花园洋房 (优化面积后的大城小院 )： 控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元： 4户底跃， 6户平层， 2户顶跃，电梯花园洋房 送阁楼 车库 赠送半地下室 前花园 空中花园 平层 120平米 顶跃 170 180平米 底跃 140 150平米 后庭院 1 2 3 4 5 6 7 面积赠送案例 重庆睿城大院 三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园 架空层赠送案例 “ 拿来主义 ” -复制模块 1、利用 产品库 （ 9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如： 大城小院 系列、弗莱明哥系列、 郡系列、 滟澜系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 三、复制模块 1、利用产品库（ 9月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、 郡系列、 滟澜系列、香醍系列、星座系列等 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 现代风格 的七合院模型 风格可变 更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。 已有： 现代风格 西班牙风格 英国都绎风格 英国都绎风格 的七合院模型 西班牙风格 的七合院立面 案例：七合院模块复制 七合院模块的多种组合模式 七合院 项目运用 七合院院设计时同样考虑了产品模块化和对复杂地形的适应性，因此布局简单，移植方便。可大量节省项目研究、运作的难度和时间。 项目 A 项目 B 模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。 “ 削减龙套 ” -配套用房最小化 严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。 会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房 会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层 网球场下沉，布置在地下室底板上 底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积 391平米 地下泳池 晶蓝半岛会所案例 北京半壁店会所案例 室内泳池、健身房、儿童游乐室、 跳操房均布置在地下一层 地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置 地上面积： 400平米左右 “ 锦上添花 ” -赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量。 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 五、赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量（成都郫县新城案例） 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例 。 C A A A A A A B B B B C C C C 2-2剖面 1 1 A A A B B 1 1 2 2 2 2 A A A A A A B B B B B B C C 1-1剖面 B 成都郫县项目案例 洋房 A户型底层挖掘 下层前花园赠送 A户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，一跃二。面积： 194 2、赠送亲地花园： 45 3、赠送地下架空： 106 入户花园赠送 下层后花园赠送 地下室架空赠送 成都郫县项目案例 洋房 B户型底层挖掘 下层前花园赠送 B户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、一跃二。面积： 171 2、赠送亲地花园： 69 3、赠送地下架空： 77 台式花园赠送 下层花园赠送 地下室架空赠送 成都郫县项目案例 入户花园赠送 C户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，二跃三。面积：198203 2、赠送亲地花园： 46.7 3、赠送平台阳台：约 20 私家花园赠送 地下室架空赠送 成都郫县