5A智能大楼.doc

“5A智能化”，一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。一、楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机集合，从而实现大厦水、电、空调等设备和消防、安保的监测和控制，而且通过数据的高速通讯接入，使大厦内办公的企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，实现企业的办公自动化，从而大大提高企业的办公效率和与世界接轨。5A写字楼具体有哪些标准呢？第一要素：黄金区位房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。第二要素：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。第三要素：建筑文化所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。第四要素：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五要素：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向， “甲级”从综合品质角度出发评定写 字楼的等级； “5A”是从硬件配置角度评定； 而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定 标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法， 是外资发展商开发涉外写字楼过程中， 逐步引进并流 行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国 的办公楼市场而言， 一般分为高档物业(甲级写字楼)、 中档物业(乙级写字楼)、 低档物业(丙 级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字 楼标准相符， 甲级是按照本地市场现行标准划分的。 所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒 店或五星级酒店的评级标准， 是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场 各不相同， 写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量， 如在一些小城市还没有顶 级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分 考虑城市交通和城市规划(CBD 布局)的因素， 具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分 和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规 范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70的使用率；楼层面积大，大 堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6 米。 装饰标准： 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高标准 的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理 石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电 梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0 等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆， 午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每 4000 平方 米一部电梯，平均候梯时间 30 秒左右。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布 线。 (2)建筑规模：超过 50000 平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件， 实现办公物业管理计算机化， 建立办公管理信息系统， 并办公物业各系统实现连通和统一的 管理，24 小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具 和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A5A (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具 有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、 韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求； 其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应 为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶， 柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地 毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木 门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0 等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等， 专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：15 万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名 品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务： 由经验丰富的知名公司管理， 完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维修及 保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A 及 3A 以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑 物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)， 有自然磨损存在， 收益能力低于新落成的同类 建筑物。 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有 吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具 等。 配套设施：有专用地上、地下停车场。 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。 4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的 要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用 普通国产洁具。 配套设施：无。 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路到达。 (6)所属区位：一般城区位置。 三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准 “5A”标准是目前较流行的评定方式， 但“5A”概念有两种评定方式， 一是狭义的针对智能 化硬件方面，包括 OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消 防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括： （1）楼宇品牌标准：A 级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间， 写字楼的品牌形成， 需要产品的差异化特征、 商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于 生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为 城市商务区地标性建筑的写字楼， 其品牌要与城市有极大的关联性， 对城市的未来发展具备 重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定 为楼宇品牌标准 A 级。 （2）地理位置标准：A 级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。 只有区位在城市现有或潜在商务区、 地段良 好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准 A 级。 （3）客户层次标准：A 级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。 大多数写字楼客户都有择邻而居的心理， 因 此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。 同时， 客户层次的高低也直接影响了新的业主或租 户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。 （4）服务品质标准：A 级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务 上。两者俱佳，将认为其具备服务品质 A 级标准。 （5）硬件设施标准：A 级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电 系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获 得硬件设施标准 A 级。 四、根据发展轨迹制定写字楼标准 中国的写字楼发展经历四个阶段， 第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼， 只能满足于基本办公功能。 深圳第一 代写字楼是 80 年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的 写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。 第二代写字楼指的是外企进入中国， 改革开放后获得开发建设的写字楼。 这批写字楼除了满 足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字 楼以出现于 90 年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。 第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理 念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以 20 世纪末的地王大厦、 赛格广场和江苏大厦为典型代表。 随着中国的入世， 经济全球化的到来， 第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需 要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。所谓第四代写字楼，即在第三代的 功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的 沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环 保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。 和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点： 一、 目标客户明确