韶关区房屋交易管理办法.doc

韶关市区房屋交易管理办法第一章 总则第一条 为加强我市房屋交易管理，维护房地产交易和资金安全，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法及已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法等规定，结合韶关市实际，制定本办法。第二条 本市浈江区、武江区范围内的房屋交易管理，包括新建商品房的销售、已经取得不动产权证(或原房地产权证)的存量房交易及已购公有住房、解困房和经济适用住房首次进入市场出售等房屋交易活动的管理，适用本办法。第三条 韶关市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责组织实施本办法。第二章 市区商品房买卖合同网签备案管理第四条 市区范围内新建商品房的销售（包括预售和现售），均应按本办法规定实施商品房买卖合同网签备案。第五条 房地产开发企业进入“韶关市商品房买卖合同网上签约系统”之前，应当申办登录UKey并签订韶关市商品房买卖合同网上签约系统使用协议书；再按“韶关市商品房买卖合同网上签约系统”设置要求申请商品房预售许可证等业务。商品房现售的，房地产开发企业应当依照前款取得登录UKey，并到住建部门办理新建商品房项目现售备案后，进行销售。第六条 房地产开发企业应当通过网上操作系统，如实填写销售项目用地、规划、报建、竣工验收等情况及楼盘明细表中每单元（套）的情况。第七条 房地产开发企业应当如实将房屋测绘管理实施部门确认的房屋预测或实测结果，填入网上签约系统中的楼盘明细表。如楼盘明细表单元号、房屋编号、房屋功能、面积等发生变更的，需由房屋测绘管理实施部门予以确认。第八条 房地产开发企业取得商品房预售许可或商品房项目现售备案的，住建部门应当通过网上操作系统在网上即时公布下列信息：（一）商品房预售许可或商品房项目现售备案情况；（二）商品房楼盘明细表，包括总的单元（套）数以及每单元（套）的部位、结构、面积等；（三）房地产抵押、查封、回迁安置情况；（四）商品房买卖合同示范文本；（五）商品房成交数量、面积、金额及未销售情况；（六）其它需公布的信息。第九条 取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业应当保证购房人的需求。第十条 商品房销售的当事人双方根据网上公布的商品房买卖示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，即时签订商品房买卖合同。购房人应当在商品房买卖合同上输入相关个人信息，并设置密码。房地产开发企业应当即时打印与购房人网上签订的商品房买卖合同，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。第十一条 房地产开发企业与购房人完成商品房买卖合同网上签订之日起30日内，应当将签字盖章的商品房买卖合同送至房产交易机构办理商品房买卖合同备案确认手续。第十二条 当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当提供合理的退房理由说明材料，由买卖双方持商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他规定的相关材料，向房产交易机构申请办理解除网签合同及备案手续, 所退房源应当公开销售。一方当事人委托另一方当事人办理解除网签合同及备案手续的，除应当提供前款规定的材料外，还须提供经公证的委托方身份证复印件和委托书原件。第十三条 商品房预售的，开发企业应当将预售许可证上确认的预售款专用账户提交给预购人。第十四条 住建部门各相关工作人员应当依据法律、法规要求及商品房网上备案系统赋予的权限办理各项业务，不得公开房地产企业内部管理人员、财务信息，不得违反本办法于本系统外办理相关业务。第三章 市区存量房（二手房）网上交易管理第十五条 市区范围内已经取得不动产权证(或原房地产权证)的存量房（不含房地产开发企业投资新建造的商品房）买卖应当通过“韶关市存量房网上交易系统”（以下简称网上交易系统）办理网上交易手续。第十六条 房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。存量房买卖当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，可在市住建局确定的签约服务点或自行在网上交易系统办理存量房网上交易手续。签约服务点是指设在房产交易部门的办事点或者愿意为自行交易的买卖当事人提供签约服务的房地产中介服务机构等。第十七条 签约服务点、房地产中介服务机构申请使用网上交易系统的，应当申办登录UKey，并签署韶关市存量房网上交易系统使用协议书。第十八条 房地产中介服务机构及其从业人员应当认真查看存量房产权人或者其委托代理人提供的房屋资料，通过网上交易系统签订房地产中介服务合同、存量房买卖合同，如实、准确填写房屋权属情况、存量房产权人或者其委托代理人提出的条件、存量房买卖当事人的协商结果等。第十九条 房地产中介服务机构与存量房产权人或者其委托代理人签订房地产中介服务合同时，通过网上交易系统输入存量房产权人姓名、不动产权证书号码（或房地产权证书号码），与房产交易信息及不动产登记信息系统进行匹配。匹配成功的，自动反馈房屋共有情况、房屋面积和建筑时间等信息。第二十条 房地产中介服务机构接受存量房产权人或者其委托代理人委托为其发布房屋信息的，应当通过网上交易系统与其签订房地产中介服务合同，打印书面合同并签名或者盖章。房地产中介服务合同的范本由房产交易机构负责制订。第二十一条 房屋信息上网发布后，在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的，有关当事人应当签订变更或者解除该合同的书面协议，然后由房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该房屋信息的手续。房地产中介服务合同到期的，网上交易系统自动撤下房屋信息。第二十二条 存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。收到书面通知后，房地产中介服务机构应当及时协助办理网签及备案手续，与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。第二十三条 网上交易系统公布的房屋信息包括：（一）房屋所在区域；（二）房屋性质（住宅、写字楼、商铺等）；（三）房屋建筑面积；（四）房屋拟转让价格；（五）房地产中介服务合同期限、委托性质（是否独家委托）；（六）存量房买卖合同的示范文本；（七）房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式；（八）其它需公布的信息。第二十四条 自行交易的存量房买卖双方当事人到签约服务点办理网上交易手续时，应当核实房屋权属情况，根据网上公布的存量房买卖合同示范文本，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统签订、打印存量房买卖合同并签章。存量房买卖双方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，应当核实房屋权属情况，协商拟订合同条款，达成一致意见后，通过网上交易系统签订、打印存量房买卖合同并签章，相关备案从业人员必须在存量房买卖合同上签名，并由房地产中介服务机构加盖公章。第二十五条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，各方当事人可以查看房屋的交易状态（如签订买卖合同备案完税过户登记领证）及交易形式（如中介促成、自行交易）、促成交易的中介机构等相关信息，直至本次交易完成并领取新证后撤下房屋信息。第二十六条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，在完成交易过户前或者解除存量房买卖合同前，不能再次在网上交易系统签订以该存量房为标的的买卖合同。第二十七条 通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经各方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当向房产交易机构申请在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。第二十八条 办理网上交易手续后产生争议的，各方当事人可以协商解决或者由相关部门进行调解。协商或者调解不成的，应当按合同约定的争议解决方式及时处理。争议解决后，应当向房产交易机构提交协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书申请通过网上交易系统办理相关手续。第二十九条 房地产中介服务机构应当妥善保管所签订的房地产中介服务合同、存量房买卖合同及变更或者解除合同的书面协议等相关书面资料五年以上。房地产中介服务机构应当每年向市住房和城乡建设局报送业务统计报表。第三十条 为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人可以通过交易资金托管的方式交割房款。房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。第三十一条 存量房交易网签手续完成后，当事人应当在三十日内向市房产交易机构申请合同备案。在完成过户登记手续后，网上交易系统自动明示该存量房当次交易已完成，并撤下房屋信息。第三十二条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：（一）在网上交易系统外交易；（二）不通过网上交易系统验证房屋信息；（三）提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同；（四）签订虚假存量房买卖合同；（五）以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后，发布、公开、泄漏、转卖当事人及房屋的相关信息材料；（六）协助当事人虚报成交价格；（七）无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作；（八）利用虚假房屋信息、虚假合同实施诈骗、偷逃税费等；（九）未经当事人同意，公开当事人相关材料和信息资料；（十）未按本规则第十七条规定妥善保管相关材料；（十一）其他违法违规行为。第四章 市区已购公有住房、解困房和经济适用住房上市交易管理第三十三条 本办法适用于市区范围内已购公有住房、解困房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。第三十四条 已购公有住房、解困房和经济适用住房上市，产权人应以房屋成交价或市地税局存量房交易计税价格评估系统确认的价格按“孰高”原则缴纳一定比例的土地出让金或土地收益等价款。第三十五条 职工未取得完全产权的公有住房，即原以标准价购买公有住房申请上市交易的，扣除原购房款后的增值额，80%归个人所有，另20%由市住建局负责监督收缴及审核，有特殊情形的由市财政局结合实际情况按有关规定审批。对资料齐全且符合要求的，住建局予以办理相关产权上市交易网签备案手续，申请人凭审核结果申请办理不动产登记。第三十六条 原以成本价购买公有住房的，扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有。第三十七条 职工已购公有住房上市交易时应按成交价或评估价的1%补交的土地使用权出让金，若原产权单位已缴纳，职工应向原产权单位交纳；若原产权单位未缴纳的，通过非税系统征收，按规定上缴国库。第三十八条 2008年4月10日前已售出或已签订购房合同的解困房和经济适用住房，产权人应按成交价或评估价格的3%至4%缴纳土地收益等价款。具体为50平方米以下，包括50平方米按房价3%征收；50至100平方米,包括100平房米按房价3.5%征收；100平方米以上按房价4%征收。第三十九条 2008年4月10日及以后签订购房合同的经济适用住房，自产权登记之日起满5年（或由原产权单位证明购买满5年）方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的70%缴纳土地收益等价款。土地收益等价款计缴方法：以房屋成交价或市地税局存量房交易计税价格评估系统确认的价格按“孰高”原则计算“售房款”，“售房款”减去30%的装潢、原购房价款、贷款利息、税费等成本性支出，其差额乘以70%缴纳。第四十条 已购公有住房、解困房和经济适用住房上市并缴纳土地出让金或土地收益等价款后，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。第四十一条 上市出售已购公有住房、解困房和经济适用住房，必须以改善居住条件为目的，不得由此造成新的居住困难。本人已购经济适用住房或解困房达到保障面积标准的，上市出售后，该户不得再购买或租用公有住房，不得再申请保障性住房，不得再享受单位的购房补贴。第四十二条 已购公有住房、解困房和经济适用住房上市实行准入制度，严格审查出售人资格。市住建局负责对已购公有住房、解困房和经济适用住房上市的指导、审核和监督，已购公有住房、解困房和经济适用住房上市出售，必须经市住建局审核、批准后再到市国土资源局办理不动产权证。第四十三条 上市出售已购公有住房、解困房和经济适用住房缴纳的土地出让金或土地收益等价款由市住建局下属市房产交易中心通过非税系统征收，按规定上缴国库。第四十四条 本规定所称已购公有住房、解困房和经济适用住房上市，是指已购公有住房、解困房和经济适用住房依法出售、交换、赠与的行为。第五章 罚则第四十五条 房地产开发企业违反本办法第十三条，提供其它银行账户的，根据广东省商品房预售管理条例第四十一条规定处理。第四十六条 房地产开发企业违反本办法第十一条，逾期未办理合同备案的，由房产交易机构暂停其合同网签权限及暂停预售款审批，直至整改落实后予以恢复办理相关业务。第四十七条 房地产开发企业不如实申报、填写商品房项目情况，有意隐瞒、提供虚假材料或者以欺骗等不正当手段取得商品房销售许可的，由住建部门根据城市商品房预售管理办法等法律、法规进行处理。第四十八条 住建部门各相关工作人员违反本办法第十四条规定的，依据有关规定给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第四十九条 签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员存在本办法第三十一、第三十二条所列行为的，由市住建局根据签约服务点、房地产中介服务机构签署的韶关市存量房网上交易系统使用协议书，分别给予责令整改、诚信扣分、行为公示、暂停使用存量房网上交易系统的处理；违反中华人民共和国城市房地产管理法等相关法律法规的，按有关规定进行处罚。签约服务点、房地产中