太原汾河金融商务中心地块市场分析.doc

太原小店区狄村街电机厂地块市场分析1.0太原市概述1.1太原市概况太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，是我国北方最著名的历史名城之一。现在，太原已经发展成为一个以冶金、机械、化工、煤炭工业为主体，轻纺、电子、食品、医药、电力和建材工业具有相当规模，工业门类比较齐全的现代化工业城市。1.2太原市行政区情况太原现辖6区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）、3县（清徐县、阳曲县、娄烦县）、1市（古交市）和2个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、2个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。面积：总面积 6988 平方千米，市区1460 平方千米，建成区（2008）238 平方千米。2人口：常住户籍人口398.2万人（2011）。比上年增加3.04万人，人口增长率为0.9%。其中：城镇人口320万人，乡村人口78.26万人，城镇化率为80.36%。2011年底，实际居住总人口约420.1万。区（市、县）面积（平方公里）人口（万）区（市、县）政府驻地杏花岭区17058.3281胜利街尖草坪区28634.7998迎宾北路万柏林区30560.5488西矿街小店区29558.0009昌盛西街迎泽区11755.3278云路街晋源区28718.6634晋源街道古交市154021.5377金牛西街清徐县60934.1750清源镇阳曲县206214.7259黄寨镇娄烦县129011.5987娄烦镇1.3太原经济发展情况太原是中国建国初期的重要工业基地之一。“一五”时期，太原为全国的经济建设作出了巨大贡献，当时与北京、天津同为华北地区“工业重镇”。20世纪末以来，随着国家一系列宏观调控政策和全省新型能源和工业基地建设政策的出台，太原的经济发展又迎来了千载难逢的历史机遇。在全省新型能源和工业基地建设中，太原坚持走新型工业化道路，承担起全省产业结构调整和升级转化“领头羊”的重任。近年来，以不锈钢生产基地、新型装备制造工业基地和镁铝合金加工制造基地“三大基地”为代表的优势产业发展态势良好。经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加上科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。代表性的企业有世界产能第一的不锈钢生产基地太原钢铁集团有限公司；正在建设的将成为世界上最大的镁铝合金加工和研发基地富士康太原科技工业园；全国最大的主焦煤生产基地山西焦煤集团；制造曾托起“东方红”、“神舟”七号升空的航天发射装置和三峡水电站 1200吨桥式起重机的太原重型机械集团公司。还有兵工厂单位中国兵器晋西机器工业集团 和全国最大的不锈钢综合销售企业太原希尔发集团有限公司1.4太原市2010年主要经济指标主要指标金额备注地区生产总值GDP1778.1亿元同比增长11%人均国民生产值（人均GDP）44653元同比增长9.8%全社会固定资产投资916.5亿元同比增长17.2%全市财政总收入321.89亿元同比增长15.1%城市居民人均可支配收17258元同比增长10.6%社会消费品零售总额825.85亿元同比增长18%城乡居民储蓄存款余额2386.79亿元同比增长14.5%注：太原市2010年度各项主要经济指标在全国各省会城市中排名第20位2.0太原市房地产市场分析2.1太原市2010年8月2011年8月房价走势图（元/平方米）2.2太原市2010年8月2011年8月商品房成交走势图（万平方米）2.2太原市各行政区8月份房价一览表行政区住宅办公商业售价（元/m2）环比售价（元/m2）环比售价（元/m2）环比晋源80281.67%杏花岭6258-11.56%14911-19.7%迎泽7046-27.37%1300054.3%944031.2%小店748114.62%770088.2%16091122.6%万柏林827923.18%10000018000100%尖草坪4865-1.85%875002.3太原市房地产市场总体分析2.3.1太原房地产价格走势分析太原房地产市场2010年8月起至今年2011年8月份平均房地产价格从5597元/平方米回到了5474元/平方米。其中在2011年1月房价高涨至10000元平方米只有，然后逐月回落。2.3.2太原房地产区域价格分析太原房地产价格以2011年8月份的数据统计，最高的为晋源区、小店和迎泽区，其次为杏花岭区、尖草坪区，房地产价格最低的为榆次区。太原城市南北长、东西窄，城市整体呈南北发展态势，作为中心城区的迎泽区、杏花岭区房价较高，但是随着城市向南面发展小店区的房价上涨较快，目前小店区已经是太原高端住宅最集中的区域了。3.0太原市各种类型物业市场分析3.1住宅楼盘分析表3.1.1地块周边住宅物业分析表物业名称双喜城摩天石恒实新城市花园区域位置小店区万柏林区小店区物业地址亲贤北街9号滨河西路、漪汾街长治路、王村北街东北发展商山西大唐双喜置业山西君联房地产公司山西恒实房地产公司物业管理戴德梁行高力国际自管规划占地面积10.55万m25.6万m25.33万m2容积率3.74.134.0绿化率40%46.77%35%总建筑面积40万m223.13万m221.5万m2一期规划12栋33层住宅1栋酒店、1栋办公5栋29层住宅1栋酒店5栋30层住宅1栋商场一期规划户数1100户360户580户房型面积2/2/1（103 m2）3/2/1（110 m2）3/2/2（169 m2）3/2/2（188 m2）5/2/3（288m2）3/2/3（307 m2）3/2/4（289 m2）4/2/4（389 m2）1/2/1（78 m2）2/2/2（144m2）3/2/2（185 m2）开盘日期2009年8月2010年11月未开盘平均售价1400018000元/ m213500元/ m28400元/ m2交房标准精装修简装毛坯交房时间2011年11月2011年12月2012年6月注一：双喜城房型图 注二：摩天石房型图注三：恒实新城市花园房型图 3.1.2其他区域住宅楼盘分析物业名称太原星河湾万达广场梧桐居区域位置小店区杏花岭区迎泽区物业地址龙城大街、太茅公路解放北路、北大街迎泽大街、解放路发展商星河湾地产万达集团太原市政建设开发处物业管理星河湾物业万达广场有限公司不详规划占地面积67.98万m227.33万m27909m2容积率2.553.674.0绿化率48%30%35%总建筑面积170万m2150万m231739m2一期规划8栋2227层住宅4栋33层住宅1栋23层住宅13层商业裙房一期规划户数644户不详296户房型面积4/2/4（255 m2）5/2/5（293 m2）5/2/5（323 m2）5/2/5（378 m2）7/2/6（530 m2）2/1/1（120 m2）2/2/3（223m2）3/2/4（255 m2）3/2/4（267 m2）3/2/4（299 m2）3/2/2（142 m2）4/2/2（190m2）开盘日期2010年7月2010年5月未开盘平均售价27000元/ m216000元/ m2报价9500元/ m2交房标准精装修精装精装交房时间2011年9月2011年6月2012年12月注一：万达广场房型图注二：星河湾房型图注三：梧桐居房型图3.2太原市办公楼盘分析表3.2.1太原目前在售的办公楼分析表物业名称时代广场澳林百和中心区域位置小店区小店区物业地址高新区创业街、产业路长风街、寇庄西路发展商置地港泰房地产开发有限公司山西澳林北方置业有限公司物业管理费未定3.57元/月/平方米规划占地面积5900m21万m2容积率8.475.8绿化率不详不详总建筑面积5万m258000m2一期规划1栋20层办公楼1栋36层商业办公楼组成16层商业、736层办公一期规划户数320户300户房型面积90120 m21021276 m2开盘日期2011年7月2010年10月平均售价9000元/ m213000元/ m2交房标准精装修毛坯交房时间2012年8月2011年5月 3.2.2太原办公楼租赁市场分析物业名称位置租金售价建筑标准山西国贸中心府西街69号7元/ m2/天18000元/ m25A甲级写字楼王府大厦商务楼府西街、解放路2.8元/ m2/天11000元/ m2甲级写字楼世贸中心长治路110号3元/ m2/天10000元/ m2商住楼景峰国际大厦解放南路、迎泽大街3.8元/ m2/天只租不售甲级写字楼安业大厦双塔西街、体育西路2.5元/ m2/天只租不售普通写字楼千禧大厦体育西路、亲贤街3.2元/ m2/天12000元/ m2普通写字楼3.2.3太原市主要家具商场分析1、太原汾河西岸的新晋祠路两侧已形成了太原地区主要的家居、建材集聚区，现对其中主要的几个家居商场做一个分析。商场名称优渥家居黎氏阁家居位置本地块新晋祠路对面新晋祠路、迎泽西大街西北角规模20000平方米30000平方米面积段150200平方米120300平方米租金一层：4.8元/ m2/天二层：4元/ m2/天一层：8元/ m2/天二层：7元/ m2/天三层：6元/ m2/天商场名称居然之家（河西店）红星美凯龙位置迎泽西大街、西华苑路口滨河西路、三给路规模200000平方米120000平方米面积段1508000平方米1206000平方米租金一层：7元/ m2/天二层：6元/ m2/天三层：5元/ m2/天四层：3元/ m2/天一层：6元/ m2/天二层：5元/ m2/天三层：4元/ m2/天四层：3元/ m2/天2、地块周边的主要家居卖场分析地块位于太原市中心的小店区和迎泽区的结合部，周边商业发达居住人口密集，太原南部地区现已成为高端商业的集聚地，家居商场有“居然之家春天店”，该店位于小店区长风大街、长治路的西南角。商场的总建筑面积约80000平方米，这个商场分为6层（包括地下一层）。楼层主营主要品牌租金（元天m2）B1五金、涂料、居家用品61F装饰、材料TOTO、美标、科勒、亚细亚安信、马可波罗、冠军、摩恩92F现代家居东方百盛、皇朝凤凰、柚尊、芝华仕、顾家家居、慕思、邓禄普、红苹果等83F古典家居华日、联邦、皇家、尊典、卡登堡、劳恩斯、年年红等。74F门窗、橱柜海尔、欧琳、金牌、西门子、史密斯、帝王、KD、摩力克、威盾等65F家装设计、灯具水晶宫、奥特斯丁、宜生、米迦、松下、罗森等44.0狄村街南电机厂地块概况4.1狄村街南电机厂地块区位介绍太原狄村街南电机厂地块位于太原小店区与迎泽区的结合处，地块东临并州南路、南连狄村南街、北靠狄村街。地块临近长风商业区，整个地块由现状道路和规划道路，分为三块基地。4.2地块情况和技术指标介绍1、地块占地面积：64819.9平方米（97.23亩）2、用地性质：居住兼容商业（商业比例25%）3、容积率：4.04.54、建筑密度：30%5、绿化率：不小于35%6、建筑高度：不超过100,米7、总建筑面积：291689平方米7、挂牌成交日期：2011年11月29日8、土地成交价格：87400万元（898.9万元亩）9、楼面地价：2996.3元平方米（按容积率4.5计）10、地块现状：现为山西电机制造有限公司的厂房和农贸市场11、地块分割情况：1号位于地块的最北段，基地面积：46692.1平方米2号地块位于地块南段，与一号地块隔一条规划道路相邻，基地面积：10988.4平方米3号地块位于地块最西侧，隔一条规划道路与二号地块相邻，基地面积：7139.4平方米5.0项目可行性分析5.1项目定位分析该地块位于太原市中心区域，交通便捷，周边商业繁华，距此不远的长风商业区是太原最高档百货商场聚集地，太原90%的奢侈品牌专卖店都集中于此。而且该区域也是太原高端住宅最集中的区域，顶级豪宅都集中在此。并且随着长风商务区的发展，沿长风街两侧已形成太原最重要的CBD商务区。将来山西省委省政府也将搬迁至南部，规划中的地铁5号线也将在地块边经过并在此处设站。根据规划要求结合周边情况，建议项目应建成一个商住办综合高端物业，具体规划如下：商业面积：7万平方米（其中：1万平方米的沿街商铺，6万平方米的家居卖场）办公楼：8万平方米住宅：14万平方米5.2预期投资计划表序号项目成本金额成本计算方式备注1土地费用（含出让金）87400万898.9万元/亩楼板价：元/平方米2设计、测绘、勘察费用1160万4029万平米3前期证照办理及公司管理费用870万3029万平米4建设监理费用290万1029万平米5市政配套费（含公建配套）5510万19029万平米6土建工程72500万250029万平米7机电安装和弱电及外墙装饰14500万50029万平米8小区配套费用（道路、综合管线、绿化）5800万20029万平米9不可预见费3625万12529万平米按土建造价5%计10财务成本10000万以年利率7