【财经大学普通本科毕业论文】探析住房融资租赁经营模式.doc

普通本科毕业论文文献综述论文题目： 探析住房融资租赁经营模式 学 院： 旅游与城市管理学院 学生姓名： * 学 号 ：0* 专 业： 工程管理 届 别： *级 指导教师： * 职 称： 副教授 完成日期 二一 年 五 月 七 日 文 献 综 述前言本毕业论文题目是探析住房融资租赁经营模式，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出 任彦祥，2008：金融租赁公司监管，中金融出版社。 。住房融资租赁经营模式有住宅融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。房地产是一个资金密集的行业，单一的依靠银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房的市场保障体系。本论文的资料和参考文献主要源自对传统的动产融资租赁相关研究。其实融资租赁是一种专业性和实践性的市场交易行为，对于融资租赁的研究主要是站在出租人的角度来研究与租赁相关的经济风险和商业风险、税务、会计、法律等方面。然而对于住房融资租赁还可以借鉴住房按揭贷款和消费信贷方面的理论。正文租赁的起源可以追溯到公元前2010年，但现代租赁业在英国和美国兴起。20世纪初期，制造商开始认识到卖方租赁和促销型租赁对产品销售的重要性，1954第一家独立租赁公司在美国成立，此后租赁获得迅速放展。租赁已成为欧美国家资本设备长期投资的重要形式，1990年美国年租赁成交额达1200亿美元，占设备投资32%，英国年成交额210亿美元，占投资的20%，到1994年法、意、荷等欧洲国家现代租赁市场成交量达到设备投资20%左右 资料来源：黄秀清，2000：现代租赁经济理论与实务第21页中华联合工商出版社。租赁产品对经济有巨大促进作用。第一、租赁作为一种融资手段，为许多企业解决融资问题，企业能够获得设备使用权。很多承租人由于无法满足银行贷款条件转而向出租人申请租赁服务，与银行抵押置留权相比，出租人取回出租物面临的资产风险更小。第二、租赁增加国内资本设备、促进投资。第三、促进二手市场兴起。1租赁业发展阶段和创新现代租赁业发展可以分为五个阶段 参考资料：Sudihir P. Amembal 主编，李命志译，2007：国际租赁完全指南第13-16页，北京大学出版社。第一阶段是传统出租，其特点是租赁期限很短、出租人提供全面服务，租赁合同到期后，使用者要将租赁物归还给出租人。第二阶段是“简单的融资租赁”，租赁一旦生效，出租人在租赁财产上所有经济权益完全转给了承租人。出租人保留名义上所有权，实质是一种以租赁财产为标的物担保权益，在租赁期末，承租人以象征性价格获得资产所有权。这种租赁形式其实是一种变相的分期付款销售，一种通过租赁对设备购买的融资。第三阶段为创新融资租赁阶段，出租人在进行租赁时注重提高附加值因素、提供综合性服务，同时向出租人设置不同的租赁期满选择。第四阶段，经营性租赁阶段，其特点是：出租人提供全面的集成式服务，租赁期满，承租人退还租赁物。在实质性财务会计准则下，简单融资租赁被认为不是“真实租赁”，由于市场竞争加剧、二手设备市场发展、以及会计准则的改变，因而，经营性租赁受到外部条件促进和税收激励。第五阶段，新产品阶段，也是复杂的融资租赁阶段。在这个阶段，经营性租赁发展成熟，租赁期满选择被安排的更加复杂，包括买入选择、卖出选择、提前结束选择、租赁物升级和续租。在复杂融资租赁模式中，出租人要承担一些残值风险，承租人行使期满购买选择权时，资产交易价格将可能是市场公允价格或事先确定的非象征性的价格。这种租赁实质是为财产使用提供融资，而不是为获得资产所有权进行融资。从实质上看，复杂的融资租赁是一种“真实租赁”。2.国内外对融资租赁研究租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。Sudir P.Amembal 主编的国际租赁完全指南对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。Peter K.Nevitt与Frank J.Fabozzi合著的设备租赁一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。国内研究者对融资租赁的研究主要侧重风险研究，沙泉在2002年他的融资租赁的风险及防范一文中，根据融资租赁涉及到融资、贸易、技术等方面的特点，详细地分析了融资租赁所面临的风险类型，主要包括市场风险、金融风险、贸易风险、经济环境风险、技术风险、环境污染引起的风险以及不可抗力的风险等，介绍了几种如何评估和预测风险的方法，如经验法中可以采用仿真试验法、投资估算法等，科学法中有概率分析、蒙特卡罗分析法。同时，他还提出了融资租赁的风险防范措施，介绍了风险规避、租金偿还担保、风险转移、规范化的融资租赁合同等方面问题。国内外对融资租赁研究都比较注重实务和专业方面。然而，在租赁的理解上，有两种不同的观点，传统的看法是租赁是一种产业；另一种观点，如Sudir P.Amembal认为租赁是一种产品。虽然对租赁的理解上存在差异，但并不影响对它市场交易范畴和固有属性的认识。3.住房融资租赁理论依据住房融资租赁是一种新的房地产经营模式，在市场上缺乏必要的可供参考案例和实践基础，然而从绝大多数通过按揭贷款购房的事实来看，融资租赁业是一种重要的融资手段。住房融资租赁可以从消费信贷理论和实践吸取经验，融资租赁对于现金流的管理和消费信贷非常相似，同样要保证资产未来现金流的稳定性，流动性，但是融资租赁在资产的专业管理和风险控制方面更具有优势。1949年美国银行提出预期收入理论（The Anticipated Income Theory），该理论核心思想是：资金流动性以未来收入为基础并与收入大小成正相关；借款人预期收入受贷款到期日影响，分期偿付形式具有流动性，只要预期收入有保障，通过分期还贷形式，长期项目贷款和消费信贷可以保证资金流动性。预期收入理论主张把借款人预期收入作为贷款偿还能力标志，从借款人一般都有固定收入这一事实出发，可以推断：一、借款人的收入以及对应时间可以预期到。二、如果每期收入的一部分归还贷款，不仅贷款回收有保证，回收数量和时间同样可以预期。三、通过分期还贷，长其放贷款在一定期限内具有流动性。在实践中，通常以这一理论为基础，借用一定的评估模型和定量技术判别借款人偿还意愿和偿还能力。在融资租赁中，出租人是否进行租赁业主要是以资产收益性和未来产生现金流的稳定性为主要指标，所以预期收入理论可以作为住房融资租赁重要理论基础。结论国内外融资租赁的参考文献主要是以动产为研究对象，在住房融资租赁方面缺乏系统、完善的理论研究和实践。住房融资租赁和大型设备等高价值动产的租赁有许多共同特点，只是住房租赁承租者是许多独立个人。许多居民在获得住房时面临资金融通和收入限制问题，因此，住房融资租赁有其市场基础，融资租赁同样可以应用到住宅上。在住房融资租中，由于承租对象不同，在传统融资租赁中的法律、税收、会计、监管会发生变化，适用的制度和管理会不同，但是通过融资租赁各方面的不同安排，仍然可以按市场上传统的融资租赁模式运作、开展业务。住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。在后面论文中将先从房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。指导教师评分：指导教师：年 月 日目 录1前言1.1研究背景与意义(1)1.2国内外研究现状(1)1.3本文研究思路(2)2 住房融资租赁概述2.1 住房融资租赁定义(2)2.2 住房融资租赁形式和特点(2)2.3 实现住房融资租赁主要条件(3)2.4 中国进行住房融资租赁的环境背景分析(4)2.5 目前进行住房融资租赁的必要性分析(6)2.6 住房融资租赁的现实意义(8)3 住房融资租赁经营模式3.1业务模式 (9)3.2 出租人经营组织体系(17)3.3 实现租赁资产证券化(18)4 住房融资租赁市场假设4.1 市场供给会创造需求(20)4.2 消费产品和服务对人们意识具有灌输和操纵的作用(20)4.3 人们会对激励作出反应(20)4.4 人们需要更灵活的住房形式(21)4.5市场化是实现住房分配的有效方式(21)5住房融资租赁市场机会分析5.1自有房屋比例在短短几年里大幅下降(21)5.2 城市生活的人们会面临居住地转换抉择(22)5.3 人们面临住房选择和资产投资组合的权衡取舍(23)6 结论(24)参考文献(25)致谢(26)摘 要融资租赁是在原有经营租赁基础上通过金融和企业经营模式创新发展起来的一种融资方式。传统经营租赁是出租人将物品和资产出租给使用者这样一种简单的使用权供需交易形式，现代融资租赁是通过融物达到融资和资金使用目的。从经营租赁到融资租赁的市场经营创新，其动机是解决从农业和手工业经济社会到现代工业化信息化社会变革导致的生产要素需求和生产设施高技术含量、高生产力包含高价值产生的资金融通障碍。中国在实行商品房改革后，随着经济高速发展和城市化不断推进，自有住宅成为了居民主要财产为居民提供住房服务。住宅物业的高价值性决定了住房所有权的资产属性，居民要实现住宅自有化，必须突破资金融通和收入与财富的限制。本文在借鉴融资租赁这种市场创新来探讨住房融资租赁市场化，借鉴融资租赁核心思想，根据个人住房的特点进行住宅融资租赁模式构想，内容和形式的租赁安排，而不是根据专业化的融资租赁的定义将传统融资租赁运作模式直接应用于个人住房物业服务市场。本文强调的是进行住房服务的商品化。所以主导思想是提倡房地产市场应该从供应结构上进行多元化的供给改革，实现住房的资产属性向居民住房消费品属性的房地产市场经营模式的转变。在后面论文中将先从住房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。【关键词】住房融资租赁 住宅物业空间服务 住房消费 AbstractFinancial leasing is e based on the original financial and business innovative of business model and financing modelTraditional operating lease is the goods and assets of lessor will be leased to the lessee who hope to get service, such a simple form of demand and supply transactions, modern finance lease financing through financial and material resources to achieve the purpose of useThe market management innovation from operating to financial leasing, the motivation is to solve the difficulties in financial intermediation of modern societyModern industrial and information society produce high-value equipment and consumer goods, the reality is that people consumer more and more, so they have to face the problem of funds shortageFinancial leasing is a good method to solve this problemAs the reform of commercialization of housing in china, with the continuous developing of economic and the urbanization is advancing, more and more resident face the problem that the price of housing far beyond their ability to payThe Real Estate have the attribute of asset, because of their high-valueThis paper discuss the effect of housing financial leasing to resident, and why financial leasing will enhance the quality of housing，you will see it is necessary to put forward this housing supply model, because it will change state of residents housing and consumptionThe Housing Financial Leasing which will be discus later, whose ideal reference from the traditional finance lease, there are distinctness in some aspectThis paper emphasize that the housing services instead of the attribute of asset, so the author have the belief of which people will accept the housing financial leasing, as analyzed, housing leasing have the market-based. This paper have defined housing financial leasing, described the characteristic, stated the significance, the condition of carrying out, and the effect to the real estate market of chinaThe Author have putted forward a model of housing financial leasing on the basis of analysis.【Key words】 Housing Financial Leasing; Housing Consumption; Housing Service探析住房融资租赁经营模式1 前言1.1研究背景与意义融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出 任彦祥，2008：金融租赁公司监管，中金融出版社。 。住房融资租赁经营模式有住房融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。房地产是一个资金密集的行业，依靠单一的银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资的现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房市场保障体系。1.2 国内外研究现状各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。Sudir P.Amembal 主编的国际租赁完全指南对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。Peter K.Nevitt与Frank J.Fabozzi合著的设备租赁一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。国内外融资租赁的参考文献主要是以动产为研究对象，在住房融资租赁方面缺乏系统、完善的理论研究和实践。住房融资租赁和大型设备等高价值动产的租赁有许多共同特点，只是住房租赁承租者是许多独立个人。许多居民在获得住房时面临资金融通和收入限制问题，因此，住房融资租赁有其市场基础，融资租赁同样可以应用到住宅上。在住房融资租中，由于承租对象不同，在传统的融资租赁中的法律、税收、会计、监管会发生变化，适用的制度和管理会不同，但是通过融资租赁各方面的不同安排，仍然可以按市场上传统的融资租赁模式运作、开展业务。1.3本文研究思路住房融资租赁是借鉴工业和商业融资租赁理论和实践，从消费信贷这种理念和现象来考虑和分析、探索。在后面论文中将先从房融资租赁的定义、形式和特点、实现的条件和必要性、产生的影响和现实意义，这些方面进行概述。在定义和分析的基础上，提出一种住房融资租赁的多元化企业经营模式。最后，对住房融资租赁进行一些理论假设和未来市场机会分析。2 住房融资租赁概述2.1 住房融资租赁定义住房融资租赁是指出租人通过与承租人订立规范合同协议提供长期的住宅物业使用权，并提供多方面住房服务，在整个租赁期内出租人保留物业所有权，同时承担物业残值风险。在租赁安排上有提前结束、租赁物业升级和续租实行机制与规范，有租赁期满买入期权，但买入价格不是象征性，而是通过专业性期权定价模型估计，或者是通过市场公允价交易。这种租赁实质是为住房消费提供融资，而不是为居民获得住房所有权进行融资。2.2 住房融资租赁形式和特点住宅物业是经营商提供居住空间服务和其他消费服务的经营基础，将传统社区物业管理和现代酒店客房服务理念相结合，进行纯商业物业项目运营管理。将物业空间进行多样化细分组合，同时物业在经济寿命周期内进行使用期限不同分割，将物业空间和期限进行多元化组合打包推向市场，不同消费者对物业使用空间和期限有不同组合需求。作为一种融资租赁资产，租赁期限有中长期的特点。一种租赁方式是借鉴国有土地使用权出让方式，将物业使用权期限以协议中长期使用期限和标定价格一次性出售给消费者；另一种方式是通过传统融资租赁合同形式协议使用期限和租金，在合同到期后，消费者拥有未来以一定协议价格购买该物业剩余使用权的期权，或以未来该物业市场评估价购买的优先权，在租赁安排上有提前结束、租赁物业升级和续租实行机制与规范。在这两种住房服务供给方式中进行经济和财务分析，从物业经营长期可持续性和盈利性原则出发，进行专业化合同条款设置，到达抵御风险、成本费用和收入平衡。 融资租赁将居民自有住宅高价值投资转化为住房服务消费。对住宅包含的高价值进行新的价值计量方式设置，主要是将物业在生命周期内价值进行差别化分摊递延，对整体高价值物业进行价值分割细化。因而，居住物业服务真正实现商品经济时代市场化流通，需求多样化，供给专业化、产业化。住户不是住宅物业所有者，在合同契约中享有占有、使用、服务权利；经营商提供物业管理和多样化物业服务，获得现金流入。开发商对物业持有经营，以消费者为向导，采用酒店式物业管理，提供高效、全面、细致、便捷、专业化生活服务，统一集中创造物业空间环境和物业形象。2.3 实现住房融资租赁主要条件住房融资租赁需要多方面的外部条件，主要包括建立新型的土地供给模式、建立相应的法律法规，对于住房融资租赁来说，建立起相适应的土地出让制度，是这种经营模式能够实行的最重要的条件。由于住房供给采用融资租赁方式，房地产市场转变为商品经济化的住房物业空间供需市场。在这种房地产市场模式下，改变土地招拍挂的土地出让方式是必要的。政府应把土地看作如矿产、森林等自然资源，采用税收和利润分成的方式调节土地资源配置。政府出让土地不是以地价高低形式衡量，而是把土地作为一种持续长久的政府收入纳入财政计划，建立土地价值以地租形式存在的新型市场竞争机制土地价值形成出让制度。在该制度下土地价值体现在土地占用基础上所产生利润的剩余分配，如果确定土地所占利润分成比重，则土地收益可以确定。在这种制度中地价是一个价值形成后的理论估计值，地价不是市场最初的竞争因素，土地未来经营者在“土地租金占房租收入的比重”这一指标下进行市场竞争。政府通过让利、税收形式调节住宅服务市场，同时可以从房地产市场中获得持续稳定财政收入。采用这种土地出让制度，房地产商竞争的是经营管理能力和商业价值挖掘能力，通过提高住房服务品质，同时提供多样化的增值服务满足多层次住房需求。现在的出让金作为土地使用人向国家缴纳的所谓地租，本质上是税收的一种表现形式。出让金一次性缴纳，极大地增加了居住人的负担，对居民的其他消费产生了严重的挤出效应，不利于刺激内需。更主要的是，由于政府以土地出让金方式一次性收取土地资源占用税和地租，在居民保有土地期间，政府就很难再征收土地的保有税，而由于不必承担保有成本，居民购买房地产囤积的行为就无法遏制，从而加大了房地产的供需矛盾和投机。因此，一次性出让金制度向“税收租金”形式按年缴纳制度发展，土地价值在使用权期限内分摊、“税收租金”分时缴纳，应该成为我国土地有偿利用的改革方向。2.4 中国进行住房融资租赁的环境背景分析2.4.1 目前开发商经营环境中国房地产企业经营趋同化、缺乏战略性思考，主要表现在开发经营理念上缺乏差异性和市场行为的趋同。房地企业将经营战略设定在囤积土地上，不惜血本竞拍土地，再用土地进行运作到资本市场上进行融资，达到扩张目的。这背后战略逻辑是：通过控制土地从而达到房地产市场占有率目标。中国房地产业似乎陷入了地价和房价圈套，地价与房价相互联动、出现水涨船高现象。房地产开发商这种经营战略趋同使房地产资产市场产生很大泡沫，市场参与者都面临非常大风险。从现实情况来看，在许多大城市建设用地越来越稀缺，土地争夺也日趋激烈，房地产企业一直走开发-销售经营路线，必然会遇到经营瓶颈，而将未来发展战略集中在开发-持有-物业经营这种新的盈利模式上，可以获得稳定的投资和经营回报，是一种可持续发展模式。住房融资租赁是对中国现行房地产经营模式的一种挑战。2.4.2 居民面临的住房选择现状中国现阶段的绝大多数人住房要通过购买商品房实现，中国房产协会曾做过一项调查，全国约九成以上城镇居民选择购买面积80平米至120平米普通商品房，但国家统计局对24个大中城市住宅市场调查显示，120平米以下的户型比重不到50% 张锐，2006：中国房价的盛世危言，载于2007年人居环境年报，兰州大学出版社。大户型多是供给那些有很好经济能力的人，他们对价格变动有一定的承受能力，相对小户型的需求，而大户型多是刚性需求；小户型的购买者多是经济能力有限、对价格非常敏感的中低收入者。同时，大户型单位面积建筑成本相对小户型要低，“蜂窝式”密布的内部空间分割和繁杂的安装管线提升了每套小户型住宅单位面积建筑成本。大户型的中高档住宅平均利润率一般能达到30%到40%。基于以上原因，开发商普遍没有供给更多小户型住宅的动力。据许多城市统计调查，中低收入者占居民总量80%以上，房地产供给偏向大户型的中高档商品房造成了很大供需矛盾，由于中低收入者购房困难，造成市场上供给短缺的现象。 中国商品房市场真正起步于1998年国发【1998】23号文件，文件要求停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，为中国房地产商品房开发创造了市场。中国住房商品化的改革之初就有“出租”和“出售”两种思路，但是选择了商品房产权的出售住房改革方案。在房改以前居民没有自主产权的住房，实行居民自主化购房的住房政策，从理论上讲，每个家庭必须凭借自己的经济能力在市场上购买物业产权占据生活居住空间。在取消福利分房的居民住房改革时，很多人看到了投机的机会：居民提高住房质量的需求和居民毫无选择的购买商品房刚性需求如开闸放水式的同时释放，有资本的人凭借手中经济力量购买房产、占据物业空间。即使从今天许多中国人的观念来看，居民必须要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居乐业，所以购买物业产权，就是控制了生存空间，因而形成一种封建式地主观念的文化传承。富人凭借财富占据大量房产，中低收入者居住空间被挤压，有钱人都在拼命买房，拥有二套、三套物业大有人在，拥有十套、八套的也不在少数，有的温州炒房团、山西煤老板将整栋物业买断。持有大量房产的人一直不愿出租、也不愿出售，期待房价一直的高涨。从房改开始，就缺乏房地产市场多层次多元化的市场体制的考虑，单一的商品房产权供给模式，同时缺乏税收体制和政府调控手段的保障，产生巨大房地产市场投机和泡沫。同时也可以看到，最近30年居民住房是受政策支配，是由房改政策为居民做决策。房地产供给的问题关键在于，物业供给以一种不可分割整体产权形式在市场上交易，以一种高价值的资产投资的形式让居民消费。居民的住房消费不像其他消费品一样方便的获得，因而把房地产资产交易转化为住房服务的商品化市场供给，对住房投资和住房消费进行明显的区分。购买房产的以资产投资经营的性质进行税务和法规管理和激励，对于居民住房服务消费制定出完善的法律制度保护其权益，从而形成完善的物业空间服务市场。2.5 目前进行住房融资租赁的必要性分析一个成熟的房地产市场应有很大比重物业存量，物业服务市场可以创造房地产业增加值。城镇居民住房服务是房地产业增加值的主要组成部分，但我国房地产业增加值在GDP中的比重一直维持在1%到2%左右的低水平上，美国这一比例大概是12%、加拿大大约为16%、韩国为11%，泰国为5%，印度为4% 张红，2005：房地产经济学，清华大学出版社，第37页。物业具有投资和消费的双重属性，从投资角度，房地产市场反应一种资产市场状况；从消费角度，反应的是物业空间市场景气度，所以成熟的房地产市场的必要条件之一是要能够体现这两方面市场互相联动关系的敏感性和相互推动的作用。资产市场和物业空间市场可以用四象限静态模型 张红，2005：房地产经济学，清华大学出版社，第23页-26页来表示他们之间的关系和相互影响。中国住宅物业市场是一个增量市场，房地产企业经营模式是以物业出售，最快回笼资金为主要目标。住宅在价值上已经超出了普通消费品的范畴，而是城市中产阶层以上人群的一种投资，但住宅消费是一种必需的消费品，是居民生活基本保证。中国住宅物业难以提升住宅服务增加值，主要原因在于房地产经营商以产权形式出售回收投资，居民消费自有产权的住宅。在以单一物业产权交易为主导的房地产市场中，产权交易市场没有成熟物业服务市场基础，缺乏与物业服务市场联动，房地产资产市场就失去了创造未来收益的能力。资产价值是资产在未来产生的现金流的现值，在居民以自己购买资产自己使用消费的房地产市场运行方式中，资产的价值并不是在有效的市场机制下形成，房地产资产价值缺乏客观的市场评估，因此，房地产资场市场容易成为投机市场。房地产的开发需要一个很长的时间周期，所以房地产的供给相对于需求的变化在短期是缺乏弹性的；人们在一定时期内可以通过各种途径解决暂时性的居住问题，因而，在短期中需求是富有弹性的。同时，供给和需求之间有很大的时滞问题，因此，单纯的短期供给和需求状况产生的房地产资产交易价格并不是一种真实的市场均衡价格。现实情况是，在缺乏与物业服务市场联动的模式下，房地产资产价格是在投机、预期、非理性消费情绪推动和资产操控下形成。这种一元化的商品房资产交易市场缺乏对经济和社会环境的缓冲能力，容易导致投机泡沫，更容易受宏观经济因素影响，波动幅度会非常大。从中国房地产行业主体情况来看，应该大力发展物业服务市场。一方面房地产企业应该转变经营理念，一直习惯于将物业出售的简单经营模式使竞争集中化。现在房地产开发企业竞争主要集中在对投资资源的控制，房地产企业要通过对资源的垄断控制在资产市场上进行操纵。国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的中国房地产企业竞争力研究报告表明，房地产企业不断进行融资渠道创新、资本规模急剧扩张，扩充土地储备。开发商以资本扩张、资源控制这种竞争方式缺乏对宏观经济因素影响缓冲能力，面临非常大的经济风险。开发商目标是以一定预期范围内的价格出售资产，因而其制定市场经营战略必然要求能够尽快回笼资金，进行资本操作，从而缓解资金压力。从实质上，房地产开发商是一个资源的聚集整合、调控和分配的集合体，而将房地产开发整个流程肢解分包给专业的服务机构和建筑商。2.6 住房融资租赁的现实意义近年来，房地产市场泡沫和供需结构矛盾突出问题成为政府调控重点，但仍然难以有效解决，如果住宅融资租赁能为居民所接受，这必然会冲淡中国城市住房突出问题。住房融资租赁对中国城市经营影响是多方面的。2.6.1 可以转变开发商非理性的经营路线住房融资租赁经营从房地产企业角度来看有多方面影响。一、在激烈的房地产市场竞争中，可以避开集中化竞争另辟蹊径，走差异化竞争战略。二、通过融资租赁进行金融产品创新，如租赁公司发行商业票据、债券、股票和其他金融产品，引进资产证券化和其他复杂投资工具，可以获取银行等金融机构住房按揭贷款业务的盈利，从而提升盈利空间。三、实现金融和房地产等相关产业多元化组合经营，提高公司抵御风险能力和对外界经营环境变化的缓冲能力。四、由于融资租赁长期性和现金流量的稳定性，要求公司在长期性和稳健性原则下经营公司，因而对公司持续经营有很大的制度上激励和促进。2.6.2 有利于实现中国城市化的目标中国经济生产大部分集中在粗放型加工业和制造业，以及低附加值服务业，而原料、设计、创新、营销等创造高价值生产环节一直由外方控制，导致中国收入分配金字塔型的结构，中上收入人群占的比重比较小。目前中国居民住房形式选择单一，大多数居民只有以按揭贷款这种融资方式，购买商品来满足住房需求，而银行有非常严格贷款标准，而且贷款受国家调控和监管，从而遏制了许多住房需求。中国在未来面临巨大挑战之一是城市化问题，在接近14亿人口基数上，要实现未来70%左右的城市化率，依靠自有商品房的增量，可能会使城市住房问题更加严峻，因而，必须大力发展住房服务市场。住房融资租赁是一种重要的住房供给方式，同时也是化解城市化进程中住房供需矛盾有效途径。住房融资租赁能创造住房服务增加值，将成为未来新的经济新增长点。 2.6.3 可以化解我国土地所有权与居民住房产权矛盾从中国物业私人产权与土地国有和集体所有制矛盾上看，只有一定期限土地使用权私人物权存在许多政治性的政策和法律上的不确定性风险。对于土地使用权到期后私人产权利益如何得到保护、物业产权如何处理，土地使用权如何续期以及续期成本等，这些有制度因素导致的问题是居民自有产权住房无法回避的风险。在住房融资租赁供给模式下，居民使用物业空间，各种资产风险由出租人承担，而出租人作为一种盈利性法人机构，能够从法律和经济方面应对私有产权面临的制度性风险。出租人持有物业，进行集中化整体性经营管理，能够创造良好居住环境，提供精细的物业服务吸引居民入住，可以获得规模经济。2.6.7 有利于城市动迁改造从城市动迁方面来看，在大量片区物业由单一盈利性公司持有经营的条件下，未来城市的改造拆迁可以避免与众多个人进行拆迁谈判面临的难题和复杂的局面，这将会有力于城市改造。3 住房融资租赁经营模式3.1业务模式住房融资租赁经营模式要取得成功，应以住房融资租赁业务为主，采用同心多元化经营战略，拓展与住房服务和物业资产管理相关的各种业务，如房地产开发、建筑、装修装饰、物业和家具家政服务，商业经营管理，相关的居住消费贷款和保险。实现相关联业务多元化经营，降低单项业务盈利，与客户建立更为广泛和紧密的关系，从而可以提高对市场渗透能力，达到规模收益效应。3.1.1 住房融资租赁业务3.1.1.1住房租赁产品的设计和制度安排租赁方案的制定，就是租赁产品形成，根据市场定位，在目标市场范围内进行市场分割，在每一细分市场内了解客户需求，租赁产品可以被设计成各种类型。以下一些方针应该值得探讨：1. 租赁产品设计的灵活性应被重视。一种灵活的住房融资租赁产品是具有吸引力的，通常在提供住房融资租赁的过程中，出租人应和承租人保持良好的信息沟通，出租人在提供物业服务需及时了解承租人的需求变化，提供物业空间环境改进的咨询和实施服务，建立租期延长、提前续约和提前结束租赁配套机制，同时允许按一个合理的价格以旧换新。如果意识到住房服务的需求总是表现出多层次、多元化，那么租赁产品的灵活性就应重点考虑。2. 承租人的利益保护机制非常重要。通过完善的融资租赁合同确定出租人和承租人的权利和义务，虽然在法律上是可以得到保护的，但是在现实中，承租人作为消费者，必然认为自己是处于弱势地位的，因此，制定出令人信赖的争议解决机制，在公正、有效的维权和投诉的机制下，必然提振承租人的信心。3. 捆绑组合租赁能给承租人提供很大的便利。将不同类型的融资租赁服务安排到一项住房融资租赁结构中，比如家电设备融资租赁，家居融资租赁、装修融资等。承租人会发现，从一家融资租赁服务商获得相关的产品和服务非常便利。4. “先住后买”是一种可以尝试的选择。在中国融资租赁市场渗透率比较低的现实情况下，住房融资租赁更是一种新的住房供给方式，那么选择部分的住房把租赁转化为购买可能会吸引潜在的新的承租人。5. 租赁的设计要符合承租人对消费支出的要求，有利于承租人提高在其他居住服务上的消费。住房融资租赁应该通过多元化、多层次的居住服务供给来达到收益目标，在相同的预算支出情况下，居民获得的服务多样化，从理论上说，能获得更高的消费总效用。6. 租赁期满后应该提供多种选择以满足承租人需求。这些选择包括：1) 特定的购买选择期权，或按照专门程序确定的价格优先购买权。2) 特定期限的续租选择权，或支付期限和支付价格是按照特定程序确定。3) 在租赁期满后，承租人需向出租人退还住房。4) 出租人卖出权，由出租人决定是否收回住房，或者由承租人购买，或从新开始续租。5) 不再支付任何租金，仅仅以象征性的价格转移住房的所有权。7. 使承租人拥有以租赁资产为基础的证券。这是一种重要的制度安排。将整片小区的物业资产实行实体资产证券化后，由承租人首先购买，如果物业承租人拥有相应的股权、债权和其他相应的权益，那么承租人就可以对出租人的经营管理产生一定的影响，如承租人可以通过股东大会、债权人与债务人之间的谈判机制来表明诉求，通过证券买卖而对出租人的经营“用脚投票”。从出租人的角度来看，这种制度对公司经营有非常大的影响，一方面，出租人可以转移一定的资产风险，同时获得一种重要的融资渠道。另一方面，使经营决策和管理变得更为复杂，出租人经营要透明化，接受承租人的监督。3.1.1.2租金的确定租金根据提供的综合服务不同要有所差异，但从住房的使用权出租方面来看，其租金确定主要是根据市场比较和出租人的经营目标确定。在融资租赁中，由于具有租赁长期性的特点，因此，在租赁安排上，违约风险、通货膨胀和利率风险、法律和税务风险应该有充分的考虑。然而这些因素的分析和预测是复杂的、充满不确定性，因此出租人首先需要的是在不考虑风险因素，从现实的市场营销角度和经营战略方面出发，制定切实可行的租金方案，然后再根据自己的风险承受能力进行调整。以下是除去风险因素后的一个确定“裸租金”的方案：1. 从消费者定位和细分、市场比较方面，根据物业的区位、物业的品质和环境标准，对物业进行定位。2. 确定出租物业的基准租金。根据物业的定位，收集市场信息，通过各种方案的比较和对未来的预测确定基本租金标准。3. 确定具体租金。租金在基准租金的基础上，根据住房的不同情况进行修正，R：每平方米租金的修正系数，R1：住宅的环境修正系数，R2：住宅的楼层和朝向等位置修正系数，R3：住房的使用状况修正系数，R4：租赁期限修正系数。对于租金的修正还可以有多方面的不同考虑，进行多方面的修正。租金的修正系数可以用公式表示为：R=R1*R2*R3*R4。每平方米具体租金的计算就是在基准租金的基础上乘以相应的租金修正系数。同时，租金还包含很多其他费用性和合同约定上的费用，影响租金的其他因素可能有：i. 租金的支付结构和时间安排。以一个全额偿付、租期36个月、实际利率为10%的租赁产品为例，如果事后支付租金的话，每融资1000美元的租金是32.27美元，如果提前支付租金每融资1000美元租金为32.00美元资料来源：Sudihir P. Amembal 主编，李命志译，2007：国际租赁完全指南第297页，北京大学出版社。ii. 是否有承租担保。如果租赁合同要求租赁开始前，由承租人支付一笔担保存款，或第三方保证付款，这些安排也会影响到租金率。iii. 手续费。出租人进行融资租赁时，需要对承租人信用调查、处理租赁文件和法律事务。iv. 包含的保险费用。如果没有要求承租人购买一定的租金支付保险和租赁资产的财产保险，那租金很肯能包涵保险费用。v. 税收因素。这取决于税法对融资租赁的规定和是否能享受到税收优惠。3.1.1.3 租赁产品营销和运作从本质上来说，租赁是一种集成融资、服务和权益的产品，租赁公司必须建立起一套有效的租赁市场营销方案。应意识到：即使最富有创新和灵活性的产品也不可能自我推销。银行贷款融资已经盛行了几百年，但是融资租赁的概念相对很新，没有得到广泛的接受，即使在成熟的租赁市场，如美国、西欧和澳大利亚，租赁业也没有得到广泛理解，因此，对于住房融资租赁，面临非常大的市场推广与营销的挑战。客户为什么不选择购买，或者通过分期付款销售方式进行融资？客户选择住房融资租赁的根本原因是什么？为什么潜在的客户与这家公司而不是另外一家进行融资租赁交易？这些都是出租人在制定营销方案时要认真研究的问题。对于住房融资租赁来说，制定完善而有吸引了的营销方案是至关重要的。由于住房租赁产品涉及专业的广泛和复杂性，制定营销方案时需要各方面的专业人员的帮助，如建筑师，设计师、理财专家、律师，更重要的是要有客户的参与和承诺，否则，营销方案可能缺乏可行性，难以达到预期目标。要争取承租人积极参与到融资租赁方案制定中来，可以通过租赁产品预售、产品开发中客户意见反馈、VIP卡优惠等措施。对于住房融资租赁产品，从监管上已经不同与商品房开发与销售，出租人可以从普通商品和服务角度，对住房租赁市场营销采用更多、更灵活、更富有创新的方案。对于承租人方面，应该制定规范的客户评估标准、出租标准、承租条件、租赁政策，这些都是为了使融资租赁的风险能够得到很好控制、方便客户管理。1. 在客户评估方面，主要从承租人经济因素和非经济因素方面进行综合评 价，对客户的评估结果将作为是否进行融资租赁的重要指标。1) 经济因素：家庭收入、消费水平和消费方式、收入、资产和负债、信用记录、未来预期收入的评估。2) 非经济因素：家庭构成和家庭状况、学历、职业生涯、社会关系、社会评价、社会经历。2. 出租标准是指出租人制定的，承租人应达到的相应条件。出租人出于多方面的考虑可能会制定不同的标准。出租标准对租赁产品的销售有非常大的影响，如果放宽出租标准，能够提升融资租赁的交易量，但是会增大租赁资产风险控制和租赁管理的难度；过于严格的出租标准，租赁产品的市场表现会比较差。出租条件可能会包括：承租人支付担保帐户或第三方担保、购买租赁保险、租赁预付款、承租人提供收入和财产证明。所以，出租标准不同，会成为住房融资租赁产品供给市场竞争因素