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大陆房地产价格中的税费到底有多高，令人震惊！(2014-05-07 14:58:31)转载标签：转载分类：财会与税务原文地址：大陆房地产价格中的税费到底有多高，令人震惊！作者：近日，大陆一资深媒体披露了一个令人震惊的事实：目前，中国国内房地产价格中的80%是上缴给政府的！事件的起因是中国央视指责房地产业巨头深圳万科2012年底欠缴巨额土地增值税44亿人民币。同日，万科迅速回应央视指责，明确表示不存在应缴未缴情况。并披露，近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其20102012三年来净利润不过294.53亿。首先是针对房地产方面的税收，其中就包括此次央视大做文章的土地增值税。具体的与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。根据万科所称，其缴纳的税收比自身的净利润高两倍的比例，而2013年前三季度，A股的132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，可以看出房地产税收所占成本约占20%左右。除税之外，另一部分是行政性收费（主要是地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用）已达到了多如牛毛的地步，而且“极不规范”。这些收费项目包括征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。众所周知，房地产开发最大的一块费用还是土地出让金。目前中国大陆房地产开发企业要想取得土地只有一种方式：必须在政府那里通过招标、拍卖和挂牌才能得到。令人担忧的是，目前的城镇商品房住宅价格构成中（尤其是在房价高企的重点城市），土地费用已占30-60%，并且还有进一步上升的趋势。除此之外，房地产因开发周期长，需要投资数额大，必须借助金融机构，特别是银行的信贷资金。这样，支付的利息也成为开发企业的一个沉重负担。文章披露，虽然银行对外列出的开发贷款名义利率并不高，但银行会以各种名义“巧立名目，向开发商收取各种费用，比如财务顾问费、公证费、保险费、手续费等等”。于是，这一切的一切都最终加到了房价里，占到了最终房价的80%左右。由此可以看出，尽管由于税费主要集中在开发环节，买房人自己感觉不到税重，但其实在买房时，缴纳的房款中有相当一部分就已经包含了税费，基本都是由购房者承担的。其实，早已有人分析过政府的行为，而那些已经发生过的事实也在不断地提醒人们，政府部门是存在谋利冲动的。“一旦涉及到利益，有“钱图”的话，相关的部门都会争先恐后要来插一脚。如果没利益就消极怠工，甚至拒绝去做。”在中国，还有一个问题是：谁也不知道收上来的那部分钱都干了什么，用到了什么地方? 更令人惊讶的是，很多税收还是打着抑制房价的幌子收上来的。”文章接着分析道：“很可能这些收上来的税费成了某些官员吃喝的菜金，也可能被以各种名目增加了机构的人手，扩大了编制中国的吃饭财政其实就是这样养成的只要有多余的钱收上来，有钱花了，各级政府官员就会想法子增加吃饭的人手。实际上，真需要养活这么多公务员，还有很多名义上似乎不是公务员，但是仍然名目繁多官名的官员、事业编制人员，此外还有政府雇用的大量编外的临时人员。文章还列举了一些关键数据来证明，中国的税负实际上已经相当重了，“根据近年福布斯的资料，中国内地的税负痛苦指数位居全球第二，中国社科院财政与贸易经济研究所2010年发布的中国财政政策报告2009/2010指出，中国目前的宏观税负是32.2%。高税负已经成为中国经济发展最大的瓶颈。最后，文章列出了房地产公司在开发时还需缴纳的大量税费。这些部分整理的有关房地产的收费，主要根据房地产开发的九个流程阶段，分为九大项：一、房地产立项阶段：编制可行性研究报告书费。二、房地产办理用地阶段；征地管理费；土地权属登记费；土地出让金等。三、房地产房屋拆迁阶段：房屋拆迁管理费；房屋拆迁补偿安置费；房屋拆迁费等。四、房地产勘察设计阶段：工程监理费；工程地质勘察费等。五、房地产项目报验阶段：工程报建手续费；市政公用设施配套费；建筑工程质量监督费；建筑工程安全监督费；人防方案审核费；人防工程异地建设费；施工临时用电占用费；永久供电设施安装费；供水管径基本费；供水管道施工安装费；消防方案审核费等。六、招投标阶段：工程招标或登记费；工程招标公告费等。七、房地产施工阶段：建筑工程施工费；工程保险金；施工污水排放费；建筑施工作业时间许可证费；建筑噪音超标费等。八、房地产竣工销售阶段：房屋建筑面积测量费；房屋评估费用等。九、房地产企业相关费用：行政管理费；各团体协会年会员费；法律顾问咨询费；财务年审计或法人审计费等。从这些费用可以看出，当前针对房地产行业的各种税费达到了多么变态的地步。如果这些规定还不被称为是恶法，那就真的不存在恶法了。而某些无良媒体在这样的情况下还在帮助做坏事，的确已经到了令人发指的地步。综上所述，万科的回应无疑是在一