罗兰贝格产业规划.ppt

河北怀来 2008年12月 华夏幸福基业股份有限公司 怀来生态新城产业规划 A 国际案例研究与借鉴3B 怀来规划区块功能定位11C 怀来规划区块产业定位21D 怀来规划区块 南区 发展规划56E 怀来规划区块 北区 发展规划76 A 国际案例研究与借鉴 针对本次怀来区块产业规划项目所需回答的问题 罗兰 贝格分别围绕葡萄 生态城和新城建设模式进行了案例研究 研究意义发现世界著名葡萄产区的经济发展模式借鉴其葡萄产业链的延伸经验借鉴其围绕葡萄发展其它产业的经验 生态城 怀来区块的功能定位与产业定位 葡萄 新城模式 资料来源 罗兰 贝格分析 研究意义理解生态城的定义并归纳其发展模式借鉴生态城发展中产业的选择得出生态城建设过程中对房地产企业的启示 研究意义理解新城建设的模式借鉴新城建设中的关键成功因素借鉴如何通过产业规划推动新城建设 如何围绕怀来区块独特的葡萄资源 进行产业链的延伸并推动地区经济发展 如何将规划区块打造成为可持续发展的生态区域 产业如何定位 如何通过正确的定位以及模式选择 将规划区块成功塑造成一个新城 这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了有益的借鉴 其中美国加州纳帕谷的发展模式最值得研究 1 2 3 4 纳帕 发展经验 怀来区块的借鉴之处 结合澳大利亚的民俗风情 研究客户需求 开发特色葡萄酒旅游产品借势南澳首府阿德莱得 吸引城市居民到此旅游由种植户合作建立葡萄酒厂 互惠互利 利用除葡萄酒外的旅游资源 如手工艺 温泉 果园 富士山等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势 综合发展特色旅游借助地理位置优势 吸引东京的城市居民 提升纳帕葡萄酒的国际知名度 以此为卖点大力发展纳帕葡萄酒特色旅游发展葡萄酒相关产业集群 形成葡萄酒产业链条建立以高科技产业为主的工业园区 拉动经济增长利用葡萄酒旅游业吸引人口来此居住 以及商业地产到纳帕投资 对葡萄酒进行规范化管理发展葡萄酒酒庄高端旅游产品 吸引各国高端人士 结合地区特色 开发特色葡萄酒旅游产品借势北京大都市丰富的客户资源 借助周边的著名旅游景点吸引人群开发旅游资源 改传统农业为观光农业 提高葡萄酒知名度引入葡萄酒相关产业链上的企业发展以高科技产业为主的工业园区发展特色葡萄酒旅游 以此发展房地产市场 资料来源 罗兰 贝格分析 巴罗莎 山梨县 波尔多 设计高端葡萄酒旅游产品 案例研究 葡萄酒产区 纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖 得到世界的认可 从而直接促使纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段 1860年以前 小规模种植当地葡萄1860 1899 纳帕产区葡萄酒在欧洲贸易展上频频获奖 使其在国际市场上以高质量崭露头角1900 1969 根瘤蚜虫病和禁酒令使纳帕葡萄酒也受到重创 纳帕葡萄酒在世界葡萄酒业得到认可 并迅速发展罗伯特蒙大为领导纳帕葡萄酒协会 致力于建立纳帕高档葡萄酒产区的知名度 1986年 开展机场工业园区规划项目2005年 大力发展旅游业 提出 纳帕旅游战略规划 阶段1 发展葡萄酒业 阶段2 1970 90年代 阶段3 1986年 2000年 阶段4 2000年 至今 葡萄酒旅游业发展房地产市场 房价指数急速上涨 1976年 纳帕的葡萄酒获得 巴黎评酒 会第一名 纳帕建立 纳帕工业园区 提出旅游战略规划 资料来源 罗兰 贝格分析 案例研究 葡萄酒产区 纳帕紧紧围绕葡萄进行了产业延伸 直接或间接带动相关产业的发展 纳帕葡萄酒产业链分析 资料来源 罗兰 贝格分析 案例研究 葡萄酒产区 由于担心葡萄酒单一产业带来的经济不稳定性 纳帕逐步发展多元化产业 在南部建立机场工业园 进一步带动当地经济发展 纳帕工业园规划概述 资料来源 ZKS网站 罗兰 贝格分析 案例研究 葡萄酒产区 罗兰 贝格研究了国内国外9个生态城 这些地区的发展历程为怀来规划区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用 资料来源 罗兰 贝格分析 生态城分类及其对怀来规划区块的借鉴 居住为主 产业为主 发展模式 生态保护 生态修复 生态城定位 瑞典马尔默 丹麦卡伦堡 OtayRanch 奥地利花园城市 普雷亚维塔斯新城 天津中新城 贵州花溪生态城 上海崇明东滩 PrairieCrossing 案例研究 生态城 对怀来县借鉴 国内生态城建设大多规模较大 产业规划以服务业 高科技产业 生态农业为主国外居住型生态城大多提出绿色环保概念 以步行和公共交通为导向 建立新型生态社区国外工业型生态城注重使用先进技术和循环产业链的构筑修复已有工业城区城区怀来县当前自然资源基础优良 应以保护性生态城的建设为主 包括居住及产业两大功能 现代服务业 高新技术产业 生态农业 新能源产业都是可以考虑发展的产业 以日本筑波 美国尔湾市为代表的产业新城是怀来规划区块未来的发展方向 通过产业的导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力的城市 1 2 3 4 拉德芳斯 规划模式 怀来区块的借鉴之处 以为通勤人员提供居所为目的建立的TOD新城由本地政府推动的 以捷运交通站点为中心社区建立在便捷的铁路交通基础上 由企业推动 政府扶持建立建设开始就规划好居住 产业 环境保护和城市配套设施的联合发展方案打造高品位 体现个人价值的规划理念 由本地政府推动的 以商务功能为主的城市副中心与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连 怀来不具备便捷的捷运交通系统 因此 TOD模式借鉴意义不大 住房开发 产业引入 环境保护和城市配套设施建设并重 协同发展建立高档有品位的品牌形象 怀来不属于北京市 此模式借鉴意义不大 应把规划区市场化运作 以提高其应对市场变化的能力多元化产业结构 资料来源 罗兰 贝格分析 多摩 里斯顿 筑波 5 由企业推动建立 以高科技产业为主的产业新城初始设计完备的城市配套基础设施规划方案借势洛杉矶硅谷的高科技产业地位优势 大力发展高科技产业 并拉动其他产业的多元化发展 借势周边大城市的产业地位一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产业发展方案 尔湾 完全政府主导建立的以科研为主的产业新城由于政府直接管理 以及产业结构单一导致后期发展不利 案例研究 新城模式 B 怀来规划区块功能定位 本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县 位于官厅水库南北岸 其中北区毗邻县城 南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇 规划区块简介 资料来源 怀来县土地利用总体规划图 罗兰 贝格分析 河北省张家口市怀来县 北区用地面积 28 03平方公里地理位置 官厅水库北面 毗邻沙城镇 南区用地面积 140 16平方公里地理位置 官厅水库南岸 主要由东花园镇和小南辛堡镇构成 Googleearth 北区 怀来县政府 沙城开发区 Googleearth 南区 官厅水库沿岸 葡萄种植园 南区 北区 怀来县面积为1801平方公里 规划区块约占怀来县整体面积1 10左右 罗兰 贝格认为 虽然南北区块在地理位置上被水库分割 其总体功能定位应保持一致南北区块的定位差异体现在具体的产业分工方面 对于南北区块的总体功能定位 罗兰 贝格从区域开发的趋势和本地自身优劣势进行考量 外部趋势 内部优劣势 所处区位优越拥有丰富自然地理资源具备一定产业基础属于政府规划重点 经济总量比起国内领先县域经济仍较小产业结构不尽合理产业链延伸不充分周边区域定位所带来的发展限制规划区块自身条件带来的发展限制 区域发展理念的变化趋势国家对区域发展的政策导向国际 国内产业发展的趋势市场的投资热点及趋势人类生活方式的变化趋势 从区域开发的趋势来看 怀来规划区块未来必须坚持走可持续发展的道路 立足于高新技术产业和现代服务业 并充分利用北京的辐射效应 资料来源 罗兰 贝格分析 外部宏观趋势对于规划地区整体定位的启示 区域发展理念的变化趋势可持续发展的理念将成为未来城市和区域发展的主流趋势生态办公区的形式适合可持续发展的要求并具有较高的市场价值 国家政策导向国家出台的循环经济促进法明确鼓励园区企业进行资源的高效利用并减少环境污染 产业发展趋势高新技术产业及现代服务业是未来发展的重点产业 投资热点及趋势高新技术产业是未来国际国内资本主要的目标 人类生活方式的变化趋势人类亲近自然的需求日益增长远离城市的郊区生态居住正在成为流行 整体规划体现可持续发展理念以生态城的形势协调经济 环境与人三者关系 产业以无污染的高新技术和现代服务为主导体现本地的葡萄特色 形成鲜明个性 规划距离市中心的生态新城具有可行性和现实意义正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长 体现经济价值 从规划区块的内部优劣势来看 未来的发展定位必须在五个方面进行关注 资料来源 罗兰 贝格分析 内部因素对于规划地区整体功能定位的启示 区位条件优越 毗邻北京 具有吸引北京产业辐射的条件自然地理资源丰富 是产业发展的基础 并能营造良好工作居住环境具备一定的产业基础 怀来县经济发展迅速 并形成以葡萄为首的六大支柱产业政府规划导向 怀来县是张家口市规划发展的重心 县政府给予怀来县未来发展指明方向 经济总量偏小 与国内领先县域经济体相比 怀来县经济总量较小产业结构不尽合理 怀来县第二产业比重偏小 产业结构有待进一步完善产业链延伸不充分 怀来县葡萄等支柱产业的发展现在仍处于产业链前端周边环境要求高 北京市将西部城区列为生态涵养带 而怀来县正处于西部生态带的延伸区域内部条件产生限制 官厅水库对水域的环保有一定要求 南区550V高压电线对土地规划利用产生影响 怀来规划地区的整体功能定位为 以高科技产业为主 以葡萄为特色 打造高端旅游目的地及高尚品位生态示范区 成为中国领先的生态发展示范区 高新技术 葡萄特色 品味生活 高新技术 葡萄特色 品味生活 借势北京产业及人才力量 利用本地环境资源 发展无污染的高新技术产业 拉动地区经济发展 培育发扬本地葡萄特色产业 打造具有鲜明个性的高端休闲旅游度假胜地 借势本地产业发展以及北京扩展外溢的居住需求 打造配套完善的绿色生态型高尚品位生活社区 依托北京发展高科技产业拉动本地经济发展 打造以葡萄为特色的高端休闲旅游目的地 建设京西地区功能完善的高品味生活家园 成为中国领先的生态发展示范区 资料来源 访谈 罗兰 贝格分析 规划区块南区与北区在区位 产业基础 规划面积以及约束条件方面有所差异 对于各自功能侧重及分工协作有着不同的意义 资料来源 访谈 罗兰 贝格分析 南北规划区块差异分析 面积南区更大 区位靠近北京 产业基础葡萄为特色 约束条件南区更严格 所以 规划南区主要功能侧重为集高新技术产业 特色旅游及高尚品位居住为一体的新型生态城镇 规划南区块分工分析 资料来源 访谈 罗兰 贝格分析 结合葡萄发展相关葡萄酒 特色旅游等行业 到北京 南区侧重生态型的产居新城镇 以高新技术为基础的高科技研发 文化创意 服务外包等 生态办公区 绿色居住区 生态旅游 消费型服务产业配套 葡萄相关 高新技术 现代服务 生态新城 生态总部基地 而规划北区作为南区的延伸 功能侧重为环境友好型的现代先进制造园区 资料来源 访谈 罗兰 贝格分析 规划北区块分工分析 侧重于制造业的发展 充分利用现有开发区的基础 打造一流的产业基地 快速提升本地经济结合当地产业基础 辅助发展商贸物流等配套服务业 到北京 北区侧重环保的生态产业园区 因此 怀来规划区块的南北区将呈现出不同的区域形态 怀来规划区块 北区 怀来规划区块 南区 发展目标 人群 产业发展 区域 城市功能 生态型现代化产业园区 大量的产业工人企业所需的技术人员企业所需的中高级管理人员 生态型新城 可持续发展的示范区 少量的产业工人大量的企业研发和中高层管理人员 白领阶层 大量北京及周边地区以第二居所为主的居住人群 怀来本地的传统制造业高新技术产业的制造环节少量的研发 商务 展示功能 研发 创意 服务外包等现代服务业的聚集区大量企业总部机构的所在地部分高新技术孵化 产业化和生产制造的聚集区现代化特色农业的发展区域以葡萄酒为特色的高端葡萄酒产区旅游区 整洁的工业厂房 充足的绿化覆盖 生态型的工业循环体系满足产业工人和怀来城区人群居住 消费 娱乐的功能配套 资料来源 罗兰 贝格分析 依靠高新技术产业拉动本地经济的增长方式定位高端的宜居生活城区拉动周边区域和本地人群的消费美丽的葡萄酒产区吸引大量游客 C 怀来规划区块产业定位 位于核心城市周边的边缘地区 新城产业发展模式主要可以分为五类 资料来源 罗兰 贝格分析 边缘地区产业发展模式分析 地区与核心城市距离 城市边缘地区产业发展模式 产业类型 地区与核心城市自身特点 产业配套 产业分流 产业分工 独立特色 产业转移 相同产业不同产业链环节 相同产业相同定位 不同产业 不同产业 不同产业 中远 近 中近 中远 中远 核心城市发展成熟度高城市地区用地紧张 土地十分有限 价格高 边缘地区依托自身重大基础设施 发展相关伴生产业 核心城市产业升级需求较大主要为过渡类型 边缘地区依托自身特色自然 天然资源 发展相关产业同时结合特色产业配套核心城市的部分相关需求 核心城市规模较大 自身需求量 市场较大核心城市主导产业的产业链较长 1 2 3 4 5 核心城市 核心城市 核心城市 核心城市 核心城市 怀来地区参照自身特点以及与北京的关系 其产业选择可以应充分考虑产业配套和自身特色 资料来源 罗兰 贝格分析 北京对怀来地区产业发展模式选择的影响 产业配套 产业分流 产业分工 独立特色 产业转移 1 2 3 4 5 核心城市 核心城市 核心城市 核心城市 核心城市 与北京距离 自身的特点 北京的发展 中远距离 60 80公里到市中心1 5小时车程到中关村约1小时车程 自然环境优美 有山有水特色产业葡萄 属于中国著名的葡萄产区 城市规模较大 自身市场巨大土地成本高 用地资源紧张产业升级快速 对于怀来地区产业定位的影响 产业定位需要考虑北京的影响 产业依托北京发展的可能性产业定位必须结合怀来地区自身资源特点产业定位还需要结合外部市场发展的需求 因此 我们获得规划地区26类制造业发展机会 同时全面评估服务业的发展机会 并在此基础上 得出规划地区未来重点发展的主导产业 外部行业吸引力行业规模行业增长率行业利润率平均增加值占比产业关联度拉动就业能力就业拉动能力 内部资源 能力资源基础借势 配套北京可能性环境影响产业 行业配套能力 怀来规划地区发展五大机遇分析 26大行业 5大机遇全球热点前瞻产业中国产业发展京津冀优势产业及转移产业北京产业配套及产业转移本地优势产业 资料来源 罗兰 贝格分析 高新技术行业健康产业 医疗器械 健康食品 绿色产业 新能源 新材料 环保 通信电子传统行业装备制造业 小型装备 都市工业 包括葡萄酒产业 主导产业 制造业筛选方法 A 服务业筛选方法 B 外部吸引力市场吸引力评估对距离的要求 怀来区块能够发展的服务业长名单 内部挑战怀来自身条件面临竞争 生产型服务业总部经济研发基地服务外包文化创意消费型服务业 综合制造业和服务业的选择结果来看 怀来规划区块 南 北 应在未来明确如下产业发展定位 资料来源 罗兰 贝格分析 装备制造业小型装备电工电器 输配电设备机械基础件 模具 液压和气压动力机械仪器仪表 生产过程控制仪表及系统流体机械 气体 液体分离及纯净设备都市工业1 服装 鞋 帽类钟表和文体用品食品饮料加工制造钻石珠宝等工艺美术旅游品 绿色产业新能源风电机组零部件新材料生物医用材料电子信息材料新型建筑材料污染处理水处理设备废气处理设备 传统制造业 现代及高新技术制造业 健康产业医疗器械机械治疗及病房护理设备假肢 人工器官及植入器械医疗诊断 监护及治疗设备健康食品营养保健品与功能饮料 围绕葡萄和当地特色产品展开有机农业结合葡萄及市场热点重点发展 服务业和特色产业 服务业生产型服务业总部经济研发中心及孵化服务外包文化创意消费型服务业旅游生活功能配套 居所 医疗 教育等 北区重点发展产业 南区重点发展产业 通信电子产业通信电子 计算机零配件电子元器件 1 以服务北京为主的都市工业 不作具体的产业细想分析 1 2 3 4 6 葡萄产业 5 葡萄种植葡萄酒酿造葡萄酒衍生产业 装备制造业建议以小型装备为主要发展方向 其中 怀来地区应重点考虑发展电工电器 汽车零部件 机械基础件 仪器仪表及流体机械 环渤海地区区位商 行业投资 行业市场吸引力 小型装备 基础件 电工电器 汽车零部件 机械基础件 仪器仪表 流体机械 文化办公设备 食品包装 其它民用设备 综合比较行业规模 增长率 投资活跃度和环渤海地区区位商 选择重点发展的子行业电工电器汽车零部件机械基础件仪器仪表流体机械 资料来源 罗兰 贝格分析 弱 强 装备制造业 1 怀来地区装备制造业发展的主要考虑方向可以从配套行业和具体产品两方面来考虑 电工电器 输配电设备机械基础件 模具 液压和气压动力机械仪器仪表 生产过程控制仪表及系统流体机械 气体 液体分离及纯净设备 资料来源 罗兰 贝格分析 怀来地区装备制造业发展建议 配套北京 市场前景良好 重点产业 重点产品 选定的小型装备制造业北京主导发展的产业 集成电路产业通信设备终端产品制造和计算机及网络产品制造TFT LCD显示产业数字电视产业下一代互联网产业 数控机床印刷机械新能源与节能环保设备工程机械仪器仪表及自动化控制系统电站及输变电成套设备 医药制造医疗器械 装备制造 通信电子 健康产业 研发环节 上游零部件 装备制造业 1 怀来区块发展绿色产业应针对新能源 新材料和环保 污染处理三个领域中的重点产品 新能源 污染处理 新材料 风电机组零部件 水处理设备废气处理设备 电子信息材料新型建筑材料生物医用材料 A B 重点产品 重点企业 以国内企业为主 对新材料的不同领域有所不同 主要以吸引外资企业进驻 吸引国外领先技术企业 并以其为核心发展环保产业 资料来源 罗兰 贝格分析 C 绿色产业 2 健康产业发展前景良好 其中医疗器械行业未来发展空间巨大 我们建议怀来区块以医疗诊断 植入器械和机械治疗设备为主要发展方向 医疗器械行业分类 资料来源 罗兰 贝格分析 企业增加速度 怀来区块发展机会 医疗诊断 监护及治疗设备 医疗 外科及兽医用器械 机械治疗及病房护理设备 假肢 人工器官及植入器械 实验室及医用消毒设备 口腔科用设备及器具 市场规模 资产总计 增长速度 综合分析医疗器械各细分行业特征 怀来区块未来应以医疗诊断及治疗设备 人工器官及植入器械和机械治疗及病房护理设备为主要发展方向 行业利润率 很弱 较弱 一般 较强 很强 健康产业 医疗器械 3 三大细分领域主要产品列举 主要产品列举 资料来源 中国医药网 罗兰 贝格分析 主要产品列举 物理治疗设备 电疗设备 按摩设备病员监护仪 肾脏透析设备 透热疗法设备紫外线及红外线装置医院供氧系统 生物陶瓷制品器官辅助装置 助听器 心脏起搏器植入器械 骨科植入器械 美容及整容植入器械介入器械 介入导管 支架矫形器具 射线 超声 激光诊断 治疗 监护设备核磁共振系统内窥镜 机械治疗及病房护理设备 假肢 人工器官及植入器械 医疗诊断 监护及治疗设备 健康产业 医疗器械 3 另一方面 日益增长的家庭医疗器械市场也为怀来区块未来发展带来了良好机遇 家庭医疗器械市场 人口老龄化进程加快 老年人常见病 慢性病的日常护理和治疗以社区和家庭为主 以辅助治疗 保健 调理及监视为主要功能数字化 电子化便携式 产品列举 医疗方式从单纯的院内治疗向集院前预防 急救 院内诊断 治疗 院外监测 康复及日常家庭医疗保健为一体的多元化发展 市场增长动力 需求特点 医疗器械市场发展机遇 电动轮椅 血压计 脂肪测量器 失眠治疗仪 电子血糖仪 咽喉保健器 激光减肥仪 数位体温计 低频治疗器 按摩椅 助听器 足部按摩器 健康产业 医疗器械 3 此外 怀来地区可以结合自身特色 大力发展葡萄相关的营养食品制造以及部分适合当地气候的有机产品 健康食品发展思路 资料来源 罗兰 贝格分析 营养保健食品 功能饮料 有机食品 研发 育种 种植 加工 包装 销售 会展 以葡萄为主当地特色产品蔬菜苹果中草药玉米海棠 葡萄酒酿造 葡萄酒相关抗氧化保健品其他进口原料保健品 相关产品销售 会展 打造以当地特色葡萄以及市场主要有机产品为主导的有机产业链向非食品领域如香精香料 服装 日用品等有机领域延伸 评论 以葡萄为核心发展完善的健康食品的产业链依托地区特色 打造数个知名有机产品产地将设成为环北京最重要的有机产品研发 种植 生产 销售基地之一 健康产业 健康食品 3 葡萄素有 水果皇后 的美誉 营养价值极高 且含有大量对人体有益的物质 目前市场上以葡萄为原料的各种健康食品越来越受到人们关注 葡萄皮 改善过敏 降低胆固醇葡萄果肉 抗癌 并提升心脏机能葡萄叶 自由基缓解静脉出血葡萄汁 多酚类物质保护肝脏葡萄籽 花青素抗养化 护肤美容佳品 加工食品葡萄罐头葡萄干 富含铁作为其他食品的原料 加工饮料葡萄果汁葡萄酒 时尚健康酒饮料 保健品葡萄籽保健品 美容化妆品精油葡萄酒面膜 葡萄的营养价值及相关产品介绍 资料来源 互动百科 罗兰 贝格分析 健康产业 健康食品 3 在通信电子产业类别中 未来规划的重点集中在北京地区发展更好的领域 包括光电子产品 通信设备和计算机设备的零部件配套产品 行业定位差异化 通信设备制造 电子计算机制造 电子元器件制造 A B 资料来源 罗兰 贝格分析 规划地区主要定位为配套环北京地区的零配件制造进而升级为生产研发基地电子计算机制造行业产业前景良好 且为环北京地区主导发展产业整机部分制造集聚程度很高 目前已经形成联想 方正等厂商以及富士康 纬创立等的集聚 在吸引大规模整机制造可能性较小通信设备制造行业前景良好 且为环北京地区主导发展产业设备制造主要集中在诺基亚 华为 中兴等厂商 但这些厂商均在北京及周边地区形成较大较完善的产业集群 可以产业配套为契机 吸引产业集聚并逐步进行产业升级 规划地区主要定位为打造电子元器件产业基地 支持北京及周边地区的通信电子产业发展集成电路制造为北京 天津定位的主攻方向 技术含量高 不适合规划地区主导发展 可以考虑以产业配套为起步 逐渐引入研发 进行产业升级其他元器件对技术要求较低 成本敏感度相对较高 可以作为规划地区吸引投资的主要考虑方向 通信电子产业 4 从电脑整机来看 规划地区应主动抓住北京笔记本电脑制造行业的配套机会 在形成一定集群后努力考虑吸引更大规模的代工企业落户 北京计算机制造行业基础和发展 北京的计算机整机制造行业从总量上来看并不大 从结构上来看 凭借联想 同方 方正等厂商生产基地生产笔记本电脑为主 十一五 规划中明确指出 继续做大作强笔记本电脑 作为计算机行业的主攻方向之一已经形成了一定规模的上游配套企业科研能力强大 在设计 芯片制造 关键零配件的研发等方面处于国内领先地位 机会一 为北京笔记本电脑制造配套 抓住北京大力发展笔记本电脑的机遇 主动吸引相关配套企业的落户充分利用规划地区在土地成本 人力成本等方面的优势 加强招商引资力度 机会二 利用北京现有产业和科研基础 吸引代工企业落户 基于北京现有的笔记本生产及消费基础 会有代工企业入驻的机会代工企业对成本敏感程度更高 可以将其吸引到怀来 依靠代工企业的投资机会拉动产业集群更快形成 资料来源 罗兰 贝格分析 通信电子产业 4 规划地区打造通信设备产业链应从配套主要厂商起步 以3G的推广为契机推动产业集群 并最终形成环京地区重要的通信设备生产基地 充分抓住周边通信龙头企业聚集的优势 大力发展通信设备制造业鼓励吸引上游配套企业进驻 迅速建立强大的供应链配套基地 零配件A 零配件B 零配件C 零配件D 零配件A 零配件B 零配件C 零配件D 研发A 研发B 研发 生产 展示 以为主要厂商的生产制造配套起步 以3G为契机推动产业集群 成为京津地区通信设备配套研发及生产基地 积极鼓励各大厂商将3G通信设备行业中的研发和科研能力放在怀来 进一步提升制造能力在为起步配套的上游零配件供应企业形成初步集群后 利用便利的交通辐射周边大型企业 吸引大型通信设备制造企业进驻 成为京津地区有影响力的通信设备配套制造聚集区成为大型的通信设备配套出口基地 怀来规划地区 资料来源 罗兰 贝格分析 通信电子产业 4 电子元器件的需求来自各个电子通信类产品领域 它们的快速发展拉动电子元器件的增长 其中集成电路 光电子器件 电子元件组件和印刷电路板值得关注 计算机和通信类产品是电子元器件的主要驱动因素 光通信 04 07CAGR 39 计算机 5万亿元人民币 消费电子 汽车 工业 军事 手机 32 11 21 172 出货量 出货量 出货量 出货量 出货量 电子元器件细分产品及其市场规模和增长速度 电子元器件 电子器件工业行业电光源电子真空器件半导体分立器件集成电路光电子器件 电子元件工业行业电力电子元器件电子元件及组件印刷电路板 07规模 03 07CAGR 单位 亿元人民币 5 3124765194521 9421 922 8 2338335 4391 961 28 6 26 44 51 30 33 55 资料来源 中国电子信息产业统计年鉴 投行报告 罗兰 贝格分析 通信电子产业 4 5 葡萄产业集群是怀来县经济支柱产业 南区规划区块所覆盖的东花园镇 小南辛堡镇是当地葡萄产业重镇 怀来县葡萄产业数据状 葡萄相关产业占怀来县总财政收入比例 2006年 葡萄相关产业 其它产业 总数 4 72亿 全县葡萄种植面积11万亩葡萄酒年产量9万吨葡萄种植覆盖全县14个乡镇 130多个村 近4万农户 其他葡萄产业相关数据 2006年 2010E 2005 2001 怀来县葡萄酒产量 2001年 2010年 单位 万吨 怀来县葡萄酒产业近年稳步增长 南区规划区块东花园镇 小南辛堡镇都是怀来县主要葡萄种植区域 区内已经有中法葡萄庄园等葡萄产区和葡萄酒生产基地 葡萄产业 资料来源 怀来县内部资料 罗兰 贝格分析 怀来县葡萄产业现状 怀来规划区块要以葡萄种植业为基础 进一步做大做强葡萄酒产业 进行葡萄产业链的延伸 拉动当地经济发展 葡萄酒及配套产业为当地带来经济收益 葡萄延伸产业帮助吸引人气 随着葡萄酒产业在中国的高速发展 怀来规划区块将围绕葡萄产业发展葡萄酒酿造以及相关的多项配套产业 从而为当地人民带来经济收益 拉动当地经济水平的提升 利用葡萄和其他配套设施改善当地环境 合理布局葡萄种植区域建设相关基础设施 交通和房地产等规划种植多种不同季节植被 使当地四季景观秀丽 怀来规划区块葡萄产业发展 引入葡萄酒生产企业或酒庄到本地投资 酒庄和酿酒厂是葡萄酒产区经济增长的主要动力之一可以吸引外资葡萄酒酿造商 国内大中型葡萄酒企业 以及有兴趣的企业或个人来本地投资建立酒厂或酒庄 引入葡萄酒生产配套企业 本地的葡萄酒生产将会带来很多配套产业的发展机会瓶酒包装产品相关制造 B C 资料来源 罗兰 贝格分析 葡萄产业 A 葡萄种植业 5 规划区块可以通过土地流转等方式加速葡萄种植产业发展 提升当地农民生活水平 形成城乡统筹发展 增强农用地集中度 促进葡萄产业规模化集约化的发展 提高土地使用效益土地流转让农民有机会参与当地葡萄相关企业 参与葡萄产业的建设发展 分享经济收益 葡萄种植业的发展能够提高当地农民的收入土地流转的方式使葡萄种植地得到集约化利用 并让农民参与到当地葡萄产业发展建设中 葡萄产业对当地农民的意义 葡萄酒及相关延伸产业的发展能够拉动葡萄种植业的需求 从而为当地农民带来更多的就业机会 提升农民人均总收入水平 葡萄产业 葡萄种植业 A 资料来源 罗兰 贝格分析 5 葡萄酒产业能够拉动当地经济快速增长 南区规划区块主要以国内大中型葡萄酒企业为招商目标 加快引入葡萄酒酿造企业的进程 未来10年内规划引进100个葡萄酒酿造项目怀来百花谷葡萄酒有限公司1000吨怀来大旺庄园葡萄酒有限公司3000吨怀来龙徽庄园葡萄酒有限公司5000吨怀来致远酒业有限公司5000吨怀来德尚葡萄酒庄园3000吨 国内葡萄酒生产企业 外资葡萄酒生产企业 非葡萄酒生产企业 具有投资可能性的个人 南区现有主要葡萄酒企业及产量怀来中法庄园葡萄酒有限公司300吨怀来容辰葡萄酒有限公司3000吨怀来杰帝庄园葡萄酒有限公司500吨怀来瑞云葡萄酒庄园3000吨怀来红叶庄园葡萄酒有限公司500吨 吸引的难易程度 对当地的经济贡献 短期内落户规划区的可能性 带来规模化配套制造产业 资料来源 怀来县内部资料 罗兰 贝格分析 短期内 吸引国内外葡萄酒生产企业入驻的可能性较大 非葡萄酒企业和个人可作为长期目标 葡萄产业 葡萄酒 B 5 同时 怀来本地的葡萄酒生产将会带来不少配套机会 相关的配套制造产业将会给怀来带来可观的经济收入 葡萄种植葡萄酒酿造 驱动力葡萄酒 直接影响 葡萄藤培育与评估 添加剂生产商 不锈钢罐制造业 木桶制造 瓶盖制造 葡萄酒运输 总计 4 6亿元 资料来源 罗兰 贝格分析 葡萄产业 葡萄酒 B 5 规划区块应充分利用葡萄种植酿造所带来的延伸产业机会 发展配套文化及服务产业 资料来源 罗兰 贝格分析 佳酿文化 葡萄产业 延伸服务业 C 5 为营造规划区块良好的投资和生活环境 将在原有的良好自然环境基础上进一步加强田园生态环境的建设 创造具有高尚品味的生态区 合理布局葡萄种植区域 以大面积葡萄种植区块为主 以适宜规模化葡萄酒厂投资和管理整合分散的小块农户种植地合理布局基础设施与文化娱乐产业建设用地保证葡萄酒产区的自然环境同时为将来旅游文化产业的大力发展打好基础 基础设施建设 建设交通道路以保证葡萄种植区与外界的贸易往来修建主干道通往葡萄种植区在葡萄种植区内 在不破坏自然景观的前提下延小葡萄种植区修建小路建设一定的住宅和相关商业地产 满足旅游的需求 多季节植被搭配 同时种植多种适合不同季节观赏的植被 避免单一植被的季节性问题多数花卉植物均在春夏季为丰收和观赏季节 葡萄 薰衣草 油菜花 太阳花等秋冬天可观赏植被 菊花 腊梅 松柏等 资料来源 罗兰 贝格分析 葡萄产业 延伸服务业 C 怀来县拥有良好的自然环境基础 未来将通过葡萄种植区域的合理化规划 基础设施的完善以及季节性植被的种植 打造高品位田园生态区 5 生产型现代服务业主要发展研发孵化产业 软件 服务外包产业和文化创意产业 具体的载体形式是 生态总部基地 知识型生态办公区 生态总部基地 研发 孵化 文化创意 软件及服务外包 A B C 生产型现代服务业 6 规划区块 南区 将提出 生态总部基地 概念 规划以环境舒适 低成本和大面积办公面积为卖点 吸引北京市国内大中型企业总部的转移 企业国别来源 企业区域来源 江浙地区及珠三角地区如选择长距离迁移到北京 主要重视北京带来的品牌效应 选择河北省怀来县可能性较小北京市现在缺乏既有商务氛围 交通相对便利 售价较便宜的总部楼 许多企业迫于成本压力已经从北京核心CBD区域移出 南区规划区块宽阔的办公面积及生态环境具有承接北京企业总部的可能 企业行业分布 北京已形成金融等高端服务业的总部经济集聚 南区吸规划区块吸引制造类企业总部的可能性更大从丰台发展总部经济的经验来看 总部经济对于企业所处行业没有明显的集聚特征 总部经济的发展没有明显的行业集聚特征 主要以北京重点发展行业为主 跨国企业总部对办公成本较为不敏感 注重北京所带来的品牌集聚效应 选择河北省怀来县作为总部可能性较小国内企业对成本较为敏感 南区规划区块相对北京自然环境优美 且成本低廉 具有吸引该类企业入驻的可能性 资料来源 罗兰 贝格分析 南区总部基地将主要以吸引中国企业为主 将国外企业视为机会型招商目标 南区总部基地将以吸引北京市内部企业的转移为主 其他省市企业为辅 生产型现代服务业 生态总部基地 6 从北京总部经济发展的形式来看 生态总部基地 必将成为未来的发展趋势 怀柔区 密云县 延庆县 平谷区 通州区 大兴区 房山区 门头沟区 昌平区 顺义区 城八区 怀来县 海淀区 总部特点 跨国 国内企业总部 专业服务类企业区域位置 城市中心地区 公共交通便利 商业发达区域形态 高层写字楼 密度高北京代表 CBD 金融街 奥体中心 中关村核心区 内核层 中间层 外层 资料来源 罗兰 贝格分析 总部特点 国内外企业总部 职能中心区域位置 副中心地区 大城市的近郊区域形态 小体量 独栋办公楼 密度低北京代表 海淀EOD 联东U谷 航空城商务区 总部特点 国内外企业总部 职能中心 小体量生产区域位置 大城市的郊区 周边地区区域形态 生态环境 绿色环抱建筑物 密度超低北京代表 除丰台总部基地ABP外 供应量欠缺 生态总部基地 支持 6 怀来规划区块 南区 具有发展生态型办公区的优势和潜力 基于 生态总部基地 发展总部经济将是南区差异化定位的选择路径 南区规划区块风景秀丽 生态资源丰富 十分贴切生态办公区的主题理念 南区规划区块距离北京市海淀区车程不足一小时 在可接受的交通辐射圈内 南区规划区块土地成本便宜 适合开发低密度 面积大的生态办公区 南区以生态型办公区的理念发展总部经济 吸引北京市 河北省及周边省市企业将管理中心设于此 资料来源 罗兰 贝格分析 支持 6 从产业类别和入驻企业形态来看 未来规划区块 生态总部基地 将主要吸引研发 孵化 文化创意和服务外包行业以及企业的各类功能机构 三大现代服务业 生态总部基地 产业构成 葡萄为主的各类衍生产业 总部功能机构 研发 孵化文化创意服务外包 企业总部物流中心采购中心销售中心结算中心 葡萄种植葡萄酿造葡萄酒庄葡萄主题旅游 培训中心展示中心会务 接待中心呼叫中心 休闲产业葡萄 餐饮培训 资料来源 罗兰 贝格分析 生产型现代服务业 生态总部基地 6 从 生态总部基地 的具体形态来看 将形成相对集中和散落分布两种模式 在规划区块 南区 未来的主要发展区域及当前的启动区块中 布局一定的低密度生态办公区域 主要吸引入驻对象 研发 孵化中心 针对中小企业 学校科研机构 个人 服务外包产业 软件研发 呼叫中心等 部分文化创意产业 相对集中 资料来源 罗兰 贝格分析 散落分布 在规划区块 南区 的主要道路和现有村庄周围布局以葡萄庄园为主要形态的企业总部 主要吸引入驻对象 企业总部企业各类功能中心文化创意产业部分总部 小规模生产的企业综合体 生产型现代服务业 生态总部基地 6 研发 孵化 模式最适和规划区块 南区 研发产业的总体定位 主要吸引对象为北京所属的各类科研院所 国内企业科研机构以及科创人员 研发产业园区定位选择 资料来源 罗兰 贝格分析 研发 研发环节处于产业链最前端 是附加值最高的环节 强大的研发创新实力往往是企业竞争优势的来源 研发相对于制造污染小 是知识密集型环节 对人力资源要求高 研发园区的孵化环节将从科技成果转化 技术交易等各方面为企业提供专业化服务 使企业得以快速发展国家科研院所对成果转换的重视 带来众多中试孵化基地需求 涵盖从研发到生产整条生产链的 往往是高新技术产业园区定位 该类价值定位为当地政府经济贡献大 且能拉动当地劳动力市场需求 但生产制造环节对资源和环境会有所影响 特点 南区匹配度 A 研发 孵化 B 研发 孵化 生产 C 价值定位类型 南区对资源和环境的要求较高 不适合大规模产业化 北区可承接发展 提供大量低密度且低廉的生态办公楼经济人口拉动有限 南区能够为提供中试基地较大空间 生产型现代服务业 研发 孵化 主要招商对象 科研院所国内大中型企业的科研机构科创企业主要目标行业 新材料电子信息医药研究和医疗设备先进制造环保研究 6 在服务外包领域 规划区块 南区 在短期内应从发展软件信息服务外包 IT培训产业 呼叫中心以及研发 设计外包业务起步 逐步升级 服务外包业务选择模型 注 圆圈大小代表该业务2012年业务规模预测 市场吸引力 能力匹配程度 发展优先次序 核心发展业务市场吸引力较强 同时与南区能力匹配程度高 适合南区近期依托周边资源进行重点发展 主要包括软件和信息服务外包业务 依托北京海淀区现有的产业资源 结合IT培训产业 进行重点发展呼叫中心业务 依托北京市丰富的人力资源和本地商业成本优势发展呼叫中心产业 南区短期内发展传统的呼叫类业务 中长期可向高附加值的业务转移研发 设计外包业务 依托研发基地及创意产业园发展研发和设计外包 南区短期以较为低端的设计加工为立足点 中长期以高附加值的自主原创设计业务为主 1 软件和信息服务外包 IT培训 IT咨询 研发 设计外包 客户关系管理外包 呼叫中心 3 4 5 BPO ITO 资料来源 罗兰 贝格分析 硬件服务外包 人力资源外包 数据中心 财务会计外包 生产型现代服务业 服务外包 主要举措华夏将协同政府在南区规划区块进行基础设施建设和完善 以确保服务外包企业的运作政府方面可以考虑制定服务外包企业招商引资优惠政策 为该类企业提供有力支持 以吸引企业入驻 6 结合本地生态环境的优势以及北京的文化辐射 规划区块 南区 在文化创意产业中应瞄准7类市场进行发展 艺术品 打造高档艺术氛围拉动人气 艺术家工作室画廊 北京及周边地区画家 雕塑家等 建筑设计 引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值 标准化办公楼建筑设计工作室 国内建筑设计公司 视觉传达设计 引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值 标准化办公楼设计工作室 国内网站设计公司 形象设计公司 动漫 标准化办公楼 定制化独栋办公楼 国内动漫制造公司 电子游戏 拉动当地高端服务业产值 国内电子游戏公司 软件 拉动当地高端服务业产值 北京软件公司 引入目的 入驻载体 招商对象 文化艺术 创意设计 传媒业 软件及计算机服务 文化创意产业发展重点 音乐 音乐创作工作室 北京及周边地区音乐创作人 打造高档艺术氛围拉动人气 资料来源 罗兰 贝格分析 引入高端知识分子拉动当地高端服务业产值 标准化办公楼 定制化独栋办公楼 标准化办公楼 定制化独栋办公楼 生产型现代服务业 文化创意 6 一方面 南区生态园区将引入艺术家工作室和设计公司 以形成浓郁的文化艺术氛围 资料来源 罗兰 贝格分析 文化艺术中心 艺术家和音乐家创作工作室 建筑事务所 设计公司 主要设施构想 画廊艺术家工作室艺术工厂小型音乐录音棚 主要设施构想 独栋设计工作室办公楼 主要设施构想 独栋建筑工作室办公楼 生产型现代服务业 文化创意 6 另一方面 南区将围绕数字技术 以动漫 电子游戏 软件业为主导产业建立创意产业园区 动漫全力打造完整的动漫产业链培养和鼓励原创动漫产业的发展 电子游戏吸引北京游戏厂商迁移以动漫产业为基础进行相关游戏的开发 软件吸引北京软件厂商的迁移形成软件产业集聚 南区将打造以动漫 电子游戏 软件为主导的创意产业园区 资料来源 罗兰 贝格分析 生产型现代服务业 文化创意 6 D 怀来规划区块 南区 发展规划 新城的发展路径 即其产品的开发次序和开发规模的安排 是推动性因素和限制性因素两个方面共同作用的结果 决定发展路径的客观因素 产业发展本地城市化程度政府支持 开发次序 开发规模 推动性因素 土地资源法律限制环境因素 限制性因素 发展路径 1 2 资料来源 罗兰 贝格分析 新城建设中不同产品的开发次序 主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况 1 开发次序 路径A 并行导入人口和产业 住宅居所 人口导入驱动 产业基地 产业导入驱动 商业配套 产业与城市化共同承载 休闲娱乐 第三产业发展带动需求 新城开发次序计划示意 路径B 优先导入产业 发展产业新城 产业基地 工业厂房 产业导入驱动 普通住宅居所及配套 产业导入配套 路径C 优先导入人口 发展居住新城 住宅居所 城市化承载 商业配套娱乐休闲 D 新城建设孵化期 引入相关产业 带动经济发展 吸引外来人口依靠本地自身的城市化进程 发展新城 资料来源 罗兰 贝格分析 世界知名新城建设的发展路径举例示意 产业发展程度 低 低 高 高 人口导入程度 尔湾 筑波 多摩 A C D B 怀来 与此同时 新城建设在开发规模上有三种典型方式 是内在需求与供给能力对比的结果 2 开发规模 新城开发的开发规模规划原则 土地资源供给 限制性政策 存在三种典型的开发规模需求驱动型 新城的土地资源能相对地根据内在需求开发 是一种相对平衡和理性的方式谨慎开发型 新城受到资源限制开发滞后 产品供应不满足需求 是一种相对保守的方式超前供应型 新城超前开发 产品过度供应 往往是政府推动结果 是较积极的发展方式 资料来源 罗兰 贝格分析 怀来 怀来规划区块 南区 的整体发展应采取并行导入人口和产业 并由需求驱动开发规模的平衡型方案 强调产业和城市的和谐发展 导入人口优先 并行导入人口和产业 谨慎开发型 需求驱动型 超前供应型 开发次序 导入产业优先 开发规模 怀来区块 南区 评述 资料来源 罗兰 贝格分析 没有产业支撑 对于140KM2的区域开发而言很难持续发展忽视了北京高新技术产业向周边区域的巨大辐射能力 不能充分利用区域所处的良好自然环境优势产业的导入起步较慢 不利于华夏快速获得土地开发的收益 所处区块目前能够供应的土地并非很少开发规模必须满足未来发展需求 激进的开发规模需要大量资金企业操作区域开发必须考虑回收周期 选择 造城 与 引入产业 并行的发展模式是南区最佳选择单纯的 造城 可以快速吸引人气 吸收北京的消费能力 但从长远来看本区域必须具备自我的经济造血功能 仅依靠旅游等消费将引起新城发展动力不足的问题单纯的 产业导入 能够符合当地对于经济增长的迫切需求 但无法体现土地应有价值因此 采取 并行导入人口和产业 控制开发规模 的平衡型方案 但却是最佳选择 基于对国内外新城建设的分析并结合怀来规划区块 南区 的具体情况 我们可把新城发展划分为三个阶段 资料来源 罗兰 贝格分析 规划区块 南区 发展路径 基本情景假设 起始阶段 1 5年 紧紧围绕起步区块发展高档居住区域提升区域知名度初步吸引高科技产业和现代服务业的进驻 发展阶段 5 10年 形成高档居住地区完善的葡萄酒产业链 推动旅游产业蓬勃发展城市功能逐步完善现代服务业加速发展 成熟阶段 10 20年 成为北京高科技产业辐射区域中的亮点区域生态城市功能逐步成熟创新型服务业加速发展成为独具特色的葡萄旅游目的地 功能开发重点 重点开发居住和消费适当开发城市功初步发展产业功能 加快发展产业功能全面提升生态城功能 提升和完善生态城的各项功能 产品规划重点 住宅 第二居所 健康 医疗 会展葡萄酒庄生态办公楼 独栋 旅游相关 度假村 都市型配套商业住宅 增加第一居所 教育和医疗设施丰富的旅游产品 住宅写字楼商业科研文化中心 具体而言 规划区块 南区 中长期的发展中在空间上可以形成五个主要的功能区块 高尚生活区从高档的第二居所为主拓展成为既满足本地需求又吸引北京人群居住的生活区域拥有与住宅相匹配的完善的功能配套 如 购物 餐饮 休闲娱乐等配套商业 知识型生态办公区聚集一批以总部 研发 服务外包 文化创意等类型的企业入驻低密度的生态型办公区域成为北京总部经济的重要组成部分 高端葡萄酒产区拥有数量众多的葡萄酒庄园 包括与葡萄庄园结合的企业总部赏心悦目的自然环境 各类植被 丰富的葡萄相关旅游产品 带动当地休闲旅游产业的发展 高科技产业集聚区发展以健康产业 绿色产业 通信电子产业为主的高科技产业形成研发 孵化 生产制造一体化发展的现代化产业基地 资料来源 罗兰 贝格分析 产业 拉动引擎 人口 拉动引擎 规划区块 南区 中长期发展规划 支持 中长期 功能配套区规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能设施 学校 大型购物 医疗康体 等 是人气集聚区 同时也是商业地产开发的集中地 落实到当前的起步区块 可以通过高档住宅吸引并满足