2009年物业管理企业年度经营目标责任书.doc

学习改变人生做成功物业管理人！*市*物业管理有限公司*物业*项目经理部2009年度经营目标责任书为了加强公司宏观管理，提高经济效益，充分调动项目部自主经营、自我发展的积极性，增强项目部的自我约束能力，打造核心竞争力，从根本上提升企业的经营管理水平，同时保证企业的可持续发展，*物业管理有限公司（以下简称“公司”）与下属之*物业*项目经理部（以下简称“项目部”）达成2009年度经营目标责任计划，特签订如下经营目标责任书：一、 责任部门*物业*项目经理部二、 责任期限2009年1月1日至12月31日三、 责任目标 经营目标责任采取“指标分解、定员定薪、综合考核、奖惩挂钩”的办法。责任目标完成情况是考核项目部经营成果及经理业绩的重要依据。1、 完成公司各项经营指标：（详见附表）1) 指标名称及费用说明：a) 物业服务收入：指常规性物业管理服务费的收入；b) 住宅应收款收缴：指上一年度的应收款项目的收缴；c) 经营收入：指特约性服务和针对性服务及其他服务费用；d) 标准工资：指该部门全体人员的基本工资，不含奖金；e) 社保费：指该部门的社会保险支出，管理人员按3180元/年标准、其他人员按上一年度标准进行核算；f) 福利费：指该部门人员的过节费及其它福利性的费用支出，管理人员按750元/年、普通工作人员按230元/年的标准进行核算；g) 通讯费：指该部门管理人员手机及办公室电话的支出费用，按各物业点不同的需求进行核算；h) 交通费：指该部门管理人员的交通补贴费，按各物业点不同的需求进行核算；i) 办公耗材：指该部门办公及宣传用品的费用支出按各物业点不同的需求进行核算，；j) 业务费：指该部门用于一般性业务的费用支出，按各物业点不同的需求进行核算；各物业点用于主要事项的业务洽谈支出或其它费用由公司承担；k) 物料费：指用于保洁、公共秩序维护、绿化的费用支出，按各物业点不同的需求进行核算；l) 税金：按不同物业类型进行核算，核算标准为物业服务费的8%；m) 工程维护费：指该物业进行维修、保养的费用支出，按各物业点不同的需求进行核算；n) 工程能耗费：指该物业的公共能耗费用支出，按各物业点不同的需求进行核算；o) 管理损溢：指不可预见的费用支出，最高标准为2000元/年；p) 利润：指基本支出后的毛利润；2) 指标核算说明a) 本经营指标核算数值是以2008年所发生费用为参考，依据管理办法进行实际核算；b) 各管理处如有住宅区管理服务内容的，住宅区物业服务费收取率暂按90%计算；对于空置房的服务费按规定进行挂账登记，并逐年进行核算；c) 各管理处与业主方签订新合同的，在公司年终决算时按新合同执行价格及开始执行时间重新核算经营指标，增收的利润20%归项目部及管理处享有。2、 强化企业内部管理，大力提升内部管理水平：（1） 强化项目部的内部管理，实践优质客户服务的承诺，不得出现重大事故或造成较大负面影响的恶性事件；（2） 全面推行定额管理制度，对物料消耗及服务质量分别定出指标，并对完成情况制定相应的奖惩措施（需落实到各管理处的各个岗位）；（3） 加强与业主单位的沟通，增强对外宣传的力度（由公司客服中心及行政部办公室协助）；（4） 开展各管理处员工培训工作，全面提高管理处的管理水平，全年各管理处培训时间不得低于五十课时；（5） 管理处骨干员工劳动合同签订率不低于95%。3、 评优创先：争取一个以上管理处本年内通过市优项目的考评，所需费用由公司承担。4、 市场开拓：开发或接管一个或一个以上的新项目,并有效地付诸实施。自主新开 项目六个月内公司不计取管理费而转为项目开办经费。5、 规范管理，增收创利：责任期内落实各管理处的社会保险费用及物业服务费用的增 收，落实率不低于80%。6、 多种经营，深挖潜力：积极开展物业经营活动，年经营创收不低于指标的80%。四、 年终考评1、 责任期结束后，由项目部会同公司财务部和公司行政办公室对项目经理部2009年度责任目标完成情况进行总结、核算和评估，在一个月内报公司董事长审核、确认。2、 公司财务部和行政办公室对上述责任目标的定义和核算拥有最终的解释权，其他各方不得有异议。五、 经营目标责任指标奖惩管理办法为了加强指标的严肃性及考核力度，更好地体现激励机制原则，具体奖惩办法为：1、 如果项目部于2009年度内圆满完成上述全部责任目标，并经公司财务部和行政办公室共同确认，公司董事长最后批准，公司为项目部管理处主任以上员工按一个月工资总额的标准发放年终奖金。2、 其他员工年终奖金的具体发放办法可由项目部自行决定并负责，报公司财务部和总经理审核，公司董事长批准后发放。3、 各管理处的物料费及工程费的开支节余，由该处全体员工按节余总额的80%共同享有。4、 各项目部、各管理处的办公费、业务费的开支节余，由各项目部和管理处负责人享有。5、 住宅项目全面完成指标的管理处，物业管理服务费收取超出指标部分，按20%的比例返还项目部，用于对项目部及管理处员工的奖励。6、 物业服务费中包含了社会保险费用部分的管理处，支出结余部分按20%的比例返还管理处，做为对其的奖励。7、 项目部现有项目的物业服务费增收效果显著的，公司视增收利润情况，返还项目部做为奖励，为增收利润的20%。8、 到责任期结束，上述全部责任指标中，如主要经营指标达不到要求，公司可以扣发给予该项目的返还奖励和经营责任人的绩效工资，甚至不发放任何除正常工资以外的其它奖励（包括物质和现金等）。9、 如果项目部的年度亏损总额超过上述核定预算总额的5%时，公司可以扣发项目部经营责任人经营责任风险保证金（最低为个人月工资总额的二分之一）,以及给予其它形式的经济处罚。10、 对于项目部因过失给业主造成的损失，按与业主达成协议的赔偿数额，对于超出管理损溢计划部分的，在5000元以下由项目部负责；5000元至10000元由公司承担30%、项目部承担70%；10000元至20000元由公司承担40%、项目部承担60%；20000以上由公司和项目部各承担50%。11、 公司根据国家政策而进行的薪金、税金调整及日常工作中产生的奖惩费用，增加支出的部分不计入本经营责任。12、 公司对目标执行结果的考评实行以精神鼓励为主，物质鼓励为辅，精神鼓励与物质鼓励相结合的原则，各项目部应定期对目标执行情况进行分析、检查。13、 由于不可抗拒因素及重大意外事故影响目标执行结果，年终随决算报表附有关报告予以说明，经公司确认后不予扣罚。14、 项目部及物业管理处必须建立有效的台账管理制度，由公司财务部协助与检查，检查中每发现一次违规，扣罚项目部或管理处负责人当月工资500元。15、 物业服务合同到期30日前，项目部和物业管理处负责人必须及时将合同履行情况上报公司，并配合公司开展合同续签工作，重大项目合同续签工作由公司和项目部及物业管理处共同进行，一般性项目的合同续签工作由项目部和物业管理处负责处理，如报告不及时或合同续签处置不当造成项目流失的，将扣除该项目巳完成利润的50%进行年终决算。16、 根据风险经营的原则，经营责任人须向公司缴纳一定数额的经营责任风险保证金，公司将从经营责任人的工资中暂扣部分工资做为经营责任风险保证金，暂扣经营责任风险金额度为项目经理*元/月、物业管理处主任或责任人*元/月，经营责任时间完毕后，根据经营目标完成情况酌情返还。17、 由公司分配给项目部的新接物业管理项目，其年终决算后根据实际产生利润的情况，由公司与项目部共同分享，项目部负责人享有最高额度为实际利润总额的30%。18、 项目部或物业管理处负责人在经营责任期限内，应服从公司的正常工作安排及调度，对于正常的岗位调动，经营责任人保有对经营期间所享有利益的权力，公司统一在年终决算中兑现；对于经营指标出现重大偏差或重大责任事故的，公司有权立刻终止其经营责任，取消其经营责任人应享有的一切利益，情节严重的追究其经营责任人法律责任。19、 奖惩结果在次年决算编制后兑现。20、 本经营目标责任书一式叁份，双方各执一份，公司财务部一份。*市*物业管理有限公司 董事长：（签章）年 月 日*物业*项目经理部经营责任人：（签章）年 月 日附表一：2009年度*物业管理处经营计划指标单位：元/年序号项目明细计划金额备注1定员*人2服务费收入指标物业服务收入327000住宅应收缴收缴巳入住39600