厦门市房地产市场分析报告.docx

2006年厦门房地产市场分析 2006年是厦门商品房供应量和销售量大幅增加的一年，全年供给量达到408万平方米，比2005年329万平方米的供应量增加了79万平方米，同比增幅高达24%。与此同时，全年商品房销售量也突破了历史，创造了新高，累计达到412万平方米，与2005年321万平方米的“业绩”相比增加了91万平方米，同比增幅28%，可谓供销两旺，市场活跃。 在旺盛的市场需求强势推动力下，商品房销售价格也逐步走高，2006年厦门商品房销售平均价格为6728元/平方米。 岛外崛起 2006年厦门商品住宅供应量也创造了历史新高，首次突破300万平方米大关，达到305.68万平方米，同比2005年的226.79万平方米增加了78.89万平方米，增幅为34.7%。 因此，2006年商品房供应量增加主要是商品住宅供应量的增加。 2006年商品住宅供应量增加的主要原因是岛外住宅供应量的大幅增加。2006年岛外供应总量为140.19万平方米，比2005年的73.03万平方米增加了67.16万平方米，增幅高达91.96%；而2006年岛内供应量为165.49万平方米，比2005年153.76万平方米微量增加了11.73万平方米，增幅只有7.63%。岛外供给的增幅明显高于岛内，供应量的增加已使岛内岛外市场呈并驾齐驱之势。 从岛外供给比例的变化来看，2006年岛外供给比例为46%，比2005年32%的比例增加了14%；而2006年岛内供给比例为54%，比2005年68%的比例相应下降了14%。岛外供应量与岛内供应量正逐步平衡，平分秋色。从岛外供给比例明显增加而岛内比重显著下降的现状可知，厦门楼市的重心正逐步向岛外转移，岛外也将逐渐扮演举足轻重的角色。 从各区供应来看，岛内供给主要在思明区，思明区供应量为140.73万平方米，占岛内供应量的85%。岛外主要在海沧和集美，海沧供应量为62.89万平方米，占岛外供应量的45%，支撑岛外供给的半壁江山。 需求旺盛 2006年供给高幅增加的同时，需求也同样强劲，整体市场呈现供需两旺的态势。2006年商品住宅销量创历史新高，全年销量累计达到304.98万平方米，比2005年235.38万平方米增加69.6万平方米之多，同比增幅高达30%。 同样的，岛外已经成为全市销量的一支主力，2006年岛外商品住宅销售量为125万平方米，比2005年67万平方米增加了58万平方米，增幅高达86%；而与此同时，2006年岛内销售量为180万平方米，比2005年168万平方米微量增加了12万平方米，仅上升了7.07%，与岛外销量增幅不可同日而语。 从岛内外销售量的比例的变化看，2006年岛外销售比例为41%，比2005年28%的比例增加了13%；而2006年岛内销售比例为59%，已经比2005年72%的比例相应下降了13%。 从各区供应来看，岛内销售量主要集中在思明区，思明区销售量为139万平方米，湖里区销量为41万平方米，思明区较去年同期上升27.72%，湖里区销量同比则下降30.91%。岛外除同安区外，各区销量较去年均有较大幅度增长，集美区商品住宅较去年上升96.14%，海沧区商品住宅销量较去年上升141.31%。这也说明，置业人士的目光也正逐步向岛外聚焦。 强劲的市场需求成为各大楼盘热销的强大动力，我们从各大楼盘开盘当日的火爆情形中已经能够初见端倪了。从岛内 “米兰春天（世纪金湖广场） ”的火热场景，到岛外 “大学康城”的连夜排队购房；从岛内“蓝湾国际”售楼处的人头攒动，到岛外“未来海岸系蓝水郡 ”的门庭若市，我们不能不说2006年的厦门楼市依然热火朝天。 价格上涨 在旺盛的市场需求及高价位项目强有力推动下，2006年厦门房价达到一个新的高度，商品住宅销售平均价格为6719元/平方米。岛内商品住宅销售均价为8091元/平方米，岛外商品住宅均价达到4750元/平方米。 高价楼盘的大量成交、市场需求力的持续强劲是拉动厦门房价的整体大幅攀升的重要原因： 高价位项目拉升 2006年岛内的高价楼盘主要供给在思明区，大多数集中在老市区，诸如“尊墅尊府”、“禾祥首府”、“故宫裕景 ”、“假日香港广场 ”、“禹洲碧山临海 ”等等项目；岛内另一个高价楼盘密集分布的区域是滨北板块，例如“福隆东方丽景 ”、“国贸春天 ”、“蓝湾国际 ”、“国源滨北国际(集友广场) ”等；到2006年底，高价楼盘的均价都已经攀升至1万元/平方米以上。 岛外的高价楼盘主要集中在海沧内湖、沿海区域，以其卓越的景观优势、优良的区位环境，价格同样不断上扬。例如“蓝湾半岛 ”无海景房的均价就达到了5400元/平方米，海景沿线第一排的均价更是高达8000元/平方米；“翠湖明珠二期”的均价也达到5860元/平方米等等。 强劲需求： 高价楼盘虽然个个价格不菲，但是均有其独到的“魅力”吸引着置业人群的目光。 “假日香港广场”，“米兰春天（世纪金湖广场）”、“中铁财富港湾 ”等项目均以户口优势吸引泉州、漳州等地想落户厦门的外地客户。 而“蓝湾国际”、“国贸春天”等项目则是依靠产品的优质化来吸引厦门本地二次置业、泉州等地客户；“国贸春天”虽然价格高达11000元/平方米，可是这并不能妨碍销售进程，年底已经接近尾声。“蓝湾国际”的销售均价更是一期比一期高，11月份北一楼销售均价已经达到14000元/平方米。 “江山帝景（新景领海） ”等项目是因为海景优势吸引北方以及海外客户，目前售价已超过11000元/平方米。“鸿图嘉园 ”、“禹洲碧山临海” 等项目则是依托周边配套，特别是优质教育资源吸引置业人群的购买。 岛外项目同样保有强势的需求，例如“未来海岸系列项目”拥有日渐完善的配套设施、日益优势的教育环境，客源需求源源不断。“大学康城”则因为集美的未来发展前景、“生态节能”的定位主张吸引着一些长线投资客、岛内外工薪阶层的目光，仅隔两个月，价格就提升了400元/平方米。 外地客群半边天 厦门是全国公认的最适宜居住的城市之一，对省内其他区域乃至省外的置业人群常年以来一直保持强劲的吸引力，特别是对闽南金三角厦漳泉地区的客群形成磁场作用。根据国土资源与房地产管理局的全年统计，各月份“商品住宅购房面积量人群分类统计”中，厦门以外客群的比例都在50%以上，其中12月已经达到60%，已经成为厦门置业客群的主流。例如“米兰春天”，客群多来自周边泉州、漳州等有户口需求的人群。落户厦门成为很多周边城市客群的购房目的，外地客群拥有强劲的消化能力，并已经成为支撑厦门房地产市场快速发展的重要动力之一。 除此之外，“岛民”的意识在淡却，“大厦门”的观念在推行，岛内人群也正越来越关注