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中山市古镇镇近期建设规划（2006-2010） 第二部分 规划说明书第一章 前 言（1）规划背景为贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知和建设部九部委联合发出的关于贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知的精神，2005年8月中山市规划局发200522号文关于开展2006-2010年近期建设规划的通知，强调了城市近期建设规划工作的重要性，要求各镇及时委托编制城市近期建设规划，并明确指出：近期建设规划编制要处理好各镇总体规划中近期建设与长远发展的关系，明确近期内发展重点和建设时序；要符合当地的国民经济和社会发展计划；要符合建设部颁布的近期建设规划工作暂行办法、城市规划强制性内容暂行规定、城市规划编制办法（2006-04-01）；要符合古镇镇总体规划的城市建设用地范围等相关强制性条款规定。古镇总体规划（2003-2020年）将古镇城镇性质定位为：“中国灯饰之都，广东省的花卉苗木产销基地之一，重点发展商贸、旅游业和高值生态农林业的珠江三角洲地区具有滨水特色的小城市”。在总体规划的指导下，古镇特色灯饰经济快速发展，城市规划建设项目日益增多，规划对城市发展建设的引导和控制作用越来越明显，迫切需要依据政府相关计划编制城市近期建设规划，将规划与建设工作紧密结合，以利于实现城市总体规划下的阶段目标，保障城市土地资源的合理有序开发。（2）规划构思完善“滚动规划”的编制机制。突出总体规划的延续性；调整总体规划的“焦距”强调建立以近期建设规划为核心的操作体系，在对中山市古镇镇总体规划（2003-2020年）进行全面反思的基础上，结合“十一五”规划和城市的发展目标，确定古镇近期建设目标、规模、发展策略、建设内容和建设时序。建立规划的多部门合作机制和公众参与的开放机制，使多部门合作和公众参与成为制度化、法定化的程序，取得广泛认同和支持，成为全社会行动的共同纲领；健全城市规划的实施机制，注重规划成果的实施性和可操作性，成为指导近期城市建设的政策纲要和决策依据；强化总体规划的调控机制，研究市场经济条件下政府对战略性资源的调控手段，在政府投资和公共政策两个层面上力求突破，对市场行为留有较多的选择空间。完善城市规划的协调机制，将“十一五“规划和各部门规划在“城市建设”这个平台上进行整合和完善，坚持科学发展观，促进重点地区和重大项目的协调推进。近期建设规划构思流程图第二章 总体规划的实施与反思古镇总体规划（2003-2020年）（以下简称总规）批准实施一年多以来，一方面在指导规划编制、推进基础设施建设、完善用地布局、提高土地利用效率等方面发挥了积极作用，另一方面从2002年总规编制到2005年初总规批准实施，时间间隔较长，期间许多用地情况发生了变化。总规对已变化的用地情况分析不足，解决方式简单化，造成实施过程中出现了一系列突出的矛盾和问题，具体在以下几个方面进行分析。（1）指导专项规划和详细规划编制，保障社会经济健康快速发展。 总规）批准实施后，成为制定城镇发展战略的重要依据，保障了古镇“十五”期间社会经济健康快速发展，并指导了古镇多个项目的专项规划与详细规划的编制工作，政府以总规为依据，组织编制了古镇镇消防专项规划、古镇镇污水工程专项规划、古镇镇同益工业区控制性详细规划、古镇镇中心城区控制性详细规划及城市设计、古镇镇顺成片区控制性详细规划、和部分居住小区的规划。（2）提倡集约化利用土地资源，引导工业入园，促进了房地产业蓬勃发展。 古镇原有工业用地结构松散，土地产出率低，总规的批准实施引导了原有工业逐步入园，提高了土地使用效率。特别是同益工业区的实施对土地集约化利用、提升工业企业规模效益、促进产业升级，起到积极的示范作用。总规建议对现有土地挖潜改造来满足土地需求，并提倡开发环境优美的现代化住宅小区，改变古镇原有的居民自建住宅方式。近几年乐丰花园、灯都华廷、六坊花园等住宅小区的成功开发已经给古镇带来了良好的经济效益和生态环境效益，房地产业统一成片开发正蓬勃发展。（3）基础设施建设稳步推进，城镇投资环境得到提升。 按照总规计划，古镇已于2005年10月底建成东兴东路，加强了建成区与待开发片区的联系、促进了同益工业区的开发、为未来连接小榄快速干道奠定了基础；同时加强了对古神路、新岐江路、同益路、华廷路、北海路等城市干道的规划设计，加快了改善城镇内外交通状况的步伐，构筑了城市发展框架；此外古镇在公共服务设施的建设上也取得了很多成果，镇政府、体育馆、灯饰广场等的建成，改变了城市面貌。市政设施的建设也硕果累累，城市投资环境得到整体提升。（4）会展经济蓬勃发展，灯饰产业进一步壮大。 总规实施以来，成功举办了第三和第四届国际灯饰博览会，确立了灯饰业的支柱产业地位，促进了会展经济蓬勃发展，提升了古镇灯饰的国内外知名度，促进了产业结构调整和产业升级，使特色灯饰产业集群进一步壮大。（5）大片生态绿地得到保护，环境保护工作积极推进。 总规划定的海洲生态植物园、镇南花卉苗木基地、龙麟沙农田保护区、中心区森林公园等得到有效的控制和保护，未因建设开发活动而遭到侵占和破坏。 总规提到的污水处理工程已完成可行性研究报告和专项规划，城市污水管与道路建设同步敷设，困扰古镇居民多年的水污染问题近年内可得到有效解决。（6）总规对旧城现状问题分析不足，规划措施难以落实。总规从2002年开始编制到2005年初批准实施的时间间隔太长，期间拱北河西侧和西江沿岸的工业用地开发建设活动没有停止，形成了城镇的现状建设用地，而总规将这些现状建设用地规划为公共绿地，造成规划实施管理上的诸多矛盾和问题，在近期建设期间要将它们还原为绿地的难度相当大。此外由于镇政府尚未制定有关旧城改造的政策措施，对旧城区建设活动控制力度不够，且因旧城区控制性详细规划编制的滞后，在总规批准实施后，旧城的规划建设管理工作难度大，规划措施难以落实。（7）现状城市建设用地面积突破总规规模。总规的近期规划实施部分预测分析不够准确，预测规模和用地空间适应不了古镇社会经济发展要求，可操作性不强，2005年底古镇城市建设用地规模已达21.5平方公里，而总规预测2007年古镇城市建设用地21平方公里，现状城市建设用地面积突破总规规模。第三章 古镇发展面临的机遇与挑战（1）发展机遇改革开放20多年来，中山市特色产业优势日益明显，产业分工也日趋明确，以各专业镇为依托的制造业集群在国际上的影响力也迅速提升。古镇灯饰产业经过20多年的发展，已由单纯工业产业转换为产销结合和区域性专业服务中心，“灯饰之都”在国内外的影响力稳步提升，构筑了坚实产业基础，古镇应利用好现有有利条件，推动产业结构升级和发展模式的转型。灯饰工业生产向横栏等周边镇区的转移，为促进和确立古镇灯饰业的区域性服务中心地位，加快实现产业升级提供机遇。此外古神公路、城际轻轨和中江高速等区域交通设施的建设也为古镇的发展提供机遇。在经济全球化，国际投资与贸易活动的日益活跃的大环境下，古镇应采取有效措施提高产品质量和企业综合实力，积极参与国际竞争，壮大古镇灯饰经济实体。同时古镇也要在珠江西岸城市经济快速发展的大好形势下，充分发挥毗邻港澳和广佛都市圈的优势，积极利用好国内外资源，提升 “中国灯饰之都”的国际地位。（2）面临挑战古镇的特色灯饰产业属产品技术附加值比较低的竞争性行业，目前古镇的工业企业规模普遍偏小，专业化层次较低，产业链还不完善，缺乏熟练技术人才，创新能力不强，产品质量还达不到国际标准，灯饰产业面临着国内外同行在灯饰市场上的严峻挑战，此外在产品专利保护，金融担保体系和产品开发信息服务等配套设施还不完善，对构筑中国灯饰商贸物流综合型产业结构形成阻碍。古镇镇近年来社会经济快速发展，城市建设用地增长快速，现状城市建设用地规模已达21.5平方公里，城镇后备用地紧张，面临城市用地空间不足的挑战。第四章 古镇概况及存在问题（1）古镇概况地理位置：古镇镇位于中山市西北部，北纬：22.5度，东经113.2度。东邻小榄镇、南连横榄镇、西面与江门市荷塘镇、外海镇隔江相望、北接顺德区均安镇。距中山市区23公里、离广州市80公里。镇域总面积52.4平方公里。经济总量：古镇镇近年来经济快速发展，形成了以特色灯饰产业为依托的现代产业集群，具有较强的比较优势和市场竞争力，2005年全镇国内生产总值达40.34亿元，其中第一产业为1.66亿元，第二产业为25.32亿元，第三产业为13.36亿元，三大产业比例为4.0：62.8：33.2。古镇目前正处于工业化加速发展的中期阶段，2005年人均国内生产总值59308元，在广东省居于中上游水平。人口分布：至2006年1月，全镇总人口13.7万人，其中户籍人口6.8万，流动人口6.9万。现状人口主要分布在古镇、海洲、曹步和古镇中心区。由于古镇近年来个体私营经济非常活跃，外来人口增长迅速。用地现状：截至2006年1月，全镇行政辖区总面积52.4 km2；陆地面积47.8 km2，人均耕地面积：17638000平方米 /68023人=259平方米/人，现状城市建成区面积达21.5 km2，人均城市建设用地面积：21500000/137000人=157平方米/人。其中居住用地为791.3公顷，占城市建设用地比例的36.7%；公共设施用地为88.7公顷，占城市建设用地比例的4.1%；工业用地为943.46公顷，占城市建设用地比例的43.7%；仓储用地为10.8公顷，占城市建设用地比例的0.5%；对外交通及道路广场用地用地为224.2公顷，占城市建设用地比例的10.4%；市政设施用地为15.7公顷，占城市建设用地比例的0.7%；公共绿地为17.4公顷，占城市建设用地比例的0.8%；生产防护绿地为67.6公顷，占城市建设用地比例的3.1%。（见附表1：现状用地汇总表）（2）存在问题 土地利用村级零散工业用地缺少统一规划，旧城区土地利用率低，土地资源闲置较多，人居环境较差，土地资源匮乏，土地利用结构失衡。 道路交通过境交通线路穿越城市中心，干扰了城市居民生产生活；过境交通线路两侧基本无绿化隔离带；过境交通线路不成系统，供选择的线路少。道路网络不成系统，东西不通，南北不畅，旧城区道路通行能力差；社会停车场配备不足，公交运营线路不合理，线路多重复。 市政设施供水：全镇供水管线缺乏统一的规划与管理，主干管没有形成环状，供水安全性差；旧城区建设时，各村各自建设，造成全镇供水管网混乱及供水管线的分布不均衡；由于全镇经济发展快，人口膨胀，尤其是外来流动人口增长迅速，导致旧城区用水量预测不准确，致使供水紧张，水压不足；部分地区供水压力不足，供水管径偏小，出现经常断水的情况，更难以保证消防供水要求。 污水：多数河涌旁道路狭窄，有的甚至没有道路，再加上现状河涌弯曲不直，铺设污水截污管道难度较大；旧城区管网布置错纵复杂，污水排放口众多，多分散排入古镇内河，污水收集处理困难；城镇排水设施建设上明显滞后，目前尚无污水处理厂，污水处理率为零，生产和生活污水就近排水河内，造成环境污染；防洪、消防：古镇现状排涝河渠淤积严重，线位曲折，影响行洪； 现状电排站的排涝能力不够。消防站数量配备不足，服务半径太大，无法及时救援，旧城区的房屋密集，消防通道狭窄，消防间距严重不足，消火栓设置不合理，消火栓布置不能满足120m范围内及距路边不大于2m布置的要求，现状消防站消防装备陈旧。供电：古镇变电站的设备较为残旧，2号变压器超负荷运行，已经满足不了古镇中心区和旧城区的供电需求；海洲变电站的部分线路供电服务半径太大，负荷集中在末端，因出线路径受限制而造成末端用户电压偏低；古镇现有的环网线路负荷转移能力较差，供电的可靠性相对薄弱；大部分10KV供电线以架空线和杆上变压器为主，部分线路相对杂乱且安全距离不足，既影响城市景观又不便于管理；旧城区没有架空线路走廊，部分线路老化严重，存一定的在安全隐患。通信：电信本地交换网络组织复杂，网络运行效益低，影响和制约新技术的应用。电视线路乱拉乱搭现象比较严重，影响镇容镇貌。 环境卫生西江饮用水源地的水质安全保障受到威胁；内河均遭受严重的有机污染，水体发黑发臭；生活垃圾和工业固体废弃物普遍没有得到妥善处置；环保投入还不足，污水管网、污水处理厂、垃圾处理场等大型环保基础设施建设严重滞后；生态绿化带的建设还不足，没有考虑植物的降尘降噪和空气污染物吸附作用等。固体垃圾的收运处理系统有待进一步完善，还未开展垃圾的分类收集、垃圾“三化”水平仍停留在较低水平，危险废物的综合利用率低，管理有待进一步规范强化。对环卫的投入不够，公厕数量不足，布局不合理。环卫管理站、垃圾中转站数量偏少，等级偏低。街道及公共场所的废物箱数量不足，设点不科学等。 城市绿化城区公园绿地面积偏少，人均公共绿地面积未达标；居住区绿地、单位附属绿地面积较小，城区未能形成以点线面相结合的绿色生态网络；道路绿化形式较为单一，还没形成“上树下草、遮荫覆绿”的布局形式；水系绿化廊道的建设还有待进一步完善和加强，西江生态景观资源未得到及时有效的保护，缺乏带状的开放式滨河绿带供居民休憩和游赏，防护绿带建设欠佳，城市绿化隔离带，高压走廊绿带等，未能起到很好防护作用。第五章 近期建设规划（2006-2010年）（1）规划依据、原则与指导思想规划依据：中华人民共和国城市规划法；建设部近期建设规划工作暂行办法；建设部城市规划强制性内容暂行规定；城市规划编制办法；城市规划编制办法实施细则；中山市人民政府中山市国民经济和社会发展“十一五”规划；中山市人民政府中山市城市总体规划（2004-2020）；古镇镇人民政府古镇镇总体规划（2003-2020）。中山市城市规划技术规范（2004）；中山市古镇镇消防专项规划（20032020）；古镇镇污水工程可行性研究报告；建设部防洪标准GB50201-94； 国家相关规范，中山市政府、规划、水利、环保、交通等部门提供的有关文件。规划原则：近期建设与国民经济和社会发展计划相结合的原则；近期建设与远期发展相协调的原则；可持续发展与以人为本的原则；因地置宜和节约用地的原则。指导思想：在充分发挥现有灯饰产业集群优势的前提下，引导和促进古镇以灯饰产业为龙头的产业发展；继续推进工业入园、居住入区、集约化利用土地资源、基础设施先行的城镇开发建设战略，完善城镇公共服务设施，重点推进和落实重大工程项目的规划建设，引导村集体积极发展经济，整体提高各村集体经济实力；严格控制沿江用地的开发，为建设环境宜人的滨水小城镇创造条件，确保城镇建设与生态环境保护协调发展。（2）规划目标与规划期限规划目标：重视新区开发，构筑“灯饰之都”雏形，为古镇灯饰产业的发展创造条件；优化产业布局，促进经济结构调整和产业升级，建设以灯饰产业为龙头，高值生态农业为辅，与灯饰之都相适应的新型产业体系，提升城镇综合竟争力；建设快捷的对外交通设施和配套公共服务设施，凸显古镇交通区位优势，完善城镇发展平台；引导居住入区和工业入园，加强污水治理力度，进行内外河滨江用地的整治工作，推动生态植物园的开发，改善城市生态环境，促进可持续发展。表1：近期建设规划目标体系表序号指标名称单位现状20052010年目标1国内生产总值亿元40.3492.132人均国内生产总值元593081290003三产比例-4.0：62.8：33.23.0：50：474人均道路面积平方米15.326.25人均公共绿地面积平方米4.686建成区绿化覆盖率%31.94327建成区绿地率%23.626.38生活垃圾无害化处理率%1001009城市生活污水集中处理率%708010万人拥有公共汽车台数台3711环境保护综合投资指数%3.03.212烟尘控制区覆盖率%9510013噪声控制达标区覆盖率%9510014饮用水源水质达标率%10010015居民气化率%-80%16每千人拥有病床数个1.33.517人口规模万人13.72218城市建设用地规模平方公里21.527.5 注：古镇十五期间GDP年均增长速度为17%，高于中山市十五期间的年均10.5%的增长速度，中山市十一五规划GDP年均增长速度为11%，故预测古镇十一五期间GDP年均增长速度为18%。规划期限：本次规划期限为2006-2010年。（3）近期城市土地供需分析总体原则与思路：保证城市建设用地不突破总规规模；保证用地供应能满足古镇社会经济发展需求；保证土地资源的合理开发和可持续发展；保证重大区域和重大项目的用地落实。建设用地供需分析： 建设用地供应分析近年用地需求分析：从20012005年的报建用地资料来看，古镇年均增长城市建设面积约为1平方公里。表3：近年报建用地面积统计年份报建建筑面积（万平方米）报建用地面积（万平方米）200181.7252.04其中住宅12.71厂房30.91商住8.42其它0.00200291.2945.31其中住宅12.62厂房25.28商住4.41其它3.00200396.68133.18其中住宅5.41厂房16.68商住107.48其它3.61200494.01105.12其中住宅20.98厂房72.67商住6.82其它4.652005101.0378.77其中住宅6.84厂房46.70商住13.51其它11.72合计464.73414.42住宅58.57厂房192.23商住140.64其它22.98存量用地分析：总规安排2007年底城市建设用地控制在21.00平方公里以内，2020年底城市建设用地31.98平方公里以内，而据2006年1月统计资料，古镇现状城市建设用地已达21.5平方公里，已突破了总规规模，剩余存量用地约10.5平方公里，20062020年年均用地量0.7平方公里。闲置用地分析：根据镇规划建设办和镇国土分局近几年来的统计，镇区已批未建用地为249.36公顷（不含同益工业区）。已批未建用地中，包括：冈东货运场、灯饰展览馆、古镇中学、冈东酒店、怡庭豪园、乐丰花园四期、天宏花园、海洲中心区、灯都华廷二期、古神路搬迁用地等多项重点工程用地。近期建设用地供应分析：前述古镇现状存量土地资源已不多，政府应制定有效的措施，提高土地利用效率，促进产业的转型升级。同时考虑近期城市建设用地需求量较大的实际情况以及中远期土地集约化利用程度的提高和旧城部分用地改造时机成熟三个方面因素，规划安排20062010年消化闲置用地2.49平方公里，同时20062020年年均安排供应存量用地约0.7平方公里。据此推算，2010年古镇城市建设用地面积将达27.5平方公里，20062010年每年供应城市建设用地量约1.2平方公里。 建设用地需求分析 镇政府及各村委会计划根据中山市十一五发展规划和古镇镇国民经济和社会发展十一五计划纲要中对城市规划建设的要求，“十一五”期间，古镇镇的主要建设项目见下表：表4：古镇镇“十一五”期间重大工程项目汇总表序号项目名称建设内容用地性质用地规模（ha）所在区域1华廷路华廷路及附属设施道路广场15.31中心区2东岸北路改造东岸北路环境改造4.8km对外交通不新增用地海洲片3同益路同益路及附属设施3.2km对外交通16.64中心区4旧城区道路改造工程道路改造道路广场不新增用地旧城区5长途汽车站与轻轨站配套对外交通1.37冈东6物流中心商业20.61 已批未建冈东7燃气工程燃气门站输配管网市政公用设施0.67 已批未建全镇8供水工程改造管网改造、水厂扩容市政公用设施不新增用地全镇9河道改造工程污水截流河流水体不新增用地全镇10同益工业区二期工程工业239.9同益区11灯都商厦灯饰展览馆文化娱乐用地4.27 已批未建中心区12行政服务大楼行政服务大楼公建行政办公用地2.38已批未建中心区13商业中心商业商贸中心商业金融36.07 已批未建中心区14中心区居住区开发住宅建设居住66.84 已批未建中心区15公安大楼行政办公用地1.06 已批未建中心区16法廷大楼行政办公用地0.78 已批未建中心区17海洲中心区办公楼行政办公用地4.60已批未建海洲商住区居住9.94体育广场道路广场2.8018冈东酒店酒店商业金融2.47 已批未建中心区19古镇中学中学居住6.90 已批未建古镇20文体中心文化娱乐及体育中心一期文化娱乐2.62 已批未建中心区21污水工程污水厂、污水泵站及污水管市政公用设施15.94全镇22西江沿岸环境整治西江沿岸整治公共绿地不新增用地西江沿岸23森林公园森林公园公共绿地不新增用地中心区24海洲植物园植物园花卉苗木用地不新增用地海州区25花卉苗木基地花卉苗木花卉苗木用地不新增用地岗南26龙麟沙农田保护工程农田保护农田保护用地不新增用地龙麟沙27医院医院医疗卫生用地不新增用地中心区28怀宗园墓地民政设施用地11.31已批未建龙麟沙29消防站中心消防站及海州消防站市政公用设施1.07中心 海州30垃圾储运基地垃圾储运市政公用设施1.00龙麟沙从上表数据统计，古镇镇“十一五”重点工程需新增用地2.91平方公里（列入已批未建用地的项目，不新增用地）。在近期建设规划调查中，古镇12个村都报送了近期建设项目，见下表： 表5：古镇镇十一五期间各行政村土地开发计划统计表序号项目名称用地性质用地情况所在区域1乐丰花园三期居住已批未建中心区2顺成工业区工业新增用地38.4ha古镇片3翠盈明珠居住在建中心区4古二新市场商业旧城改造，不新增用地古二村5顺成河道改造河流旧城改造，不新增用地古镇片6古三幼儿园改建居住旧城改造，不新增用地古三村7新兴大道综合楼居住改造，不新增用地中心区8怡庭豪园居住已批未建中心区9明珠家园居住已批未建中心区10晋源海岸花园居住新增用地8.0ha冈南11外海大桥工业地改造工业旧城改造，不新增用地冈南12江头湾市场商业已批未建冈南13国贸酒店西侧商住楼居住旧城改造，不新增用地中心区14新都后侧住宅小区居住旧城改造，不新增用地中心区15古镇加油站搬迁公共设施不新增用地古镇片16天宏花园居住已批未建曹一村17天宏物流市场三期商业新增用地1.7ha曹一村18曹步新市场商业旧城改造，不新增用地曹步片19古神路沿线拆迁工业已批未建曹步片20长安路两侧用地开发居住已批未建曹二村21曹三市场居住旧城改造，不新增用地曹三村22曹三小学南住宅用地开发居住已批未建曹三村23曹三工业区改造居住旧城改造，不新增用地曹三村24北海工业园工业区新增用地25.1ha海洲25古镇小学教育已批未建古镇片26古三小学改建教育旧城改造，不新增用地古三村27冈东小学改建教育旧城改造，不新增用地冈东村从上表统计，各村重点工程需新增用地0.73平方公里。综合已批未建用地2.5平方公里，十一五重点工程项目新增用地2.91平方公里和村级新增用地0.73平方公里，古镇镇近期共需求用地约6.1平方公里（未包括旧城区工业用地改造）。 全社会固定资产投资预测土地需求：2001年至2005年镇区累计增加建成区面积5平方公里，每12亿元支撑1平方公里新增建成区面积，未来5年全镇固定资产投资约100亿元（不含旧城改造资金），按照类似投资效益分析，计算到2010年，古镇将增加8.3平方公里的城市建设用地，考虑工业集约化程度的提高、古镇居民传统居住模式的转变和房地产业发展趋势，确定未来5年新增城市建设用地7.5平方公里。 GDP年均增长速度预测土地需求：2001至2005年古镇GDP年均增长速度为17% ，年均增长城市建设用地约1平方公里，规划预测未来5年GDP年均增长速度为18%，按原发展趋势估算，古镇年均增长城市建设用地应略大于前5年的增长水平，预计达1.1平方公里每年，则未来5年共增长城市建设用地5.5平方公里。 根据人口规模及城市化发展需求预测土地需求：2010古镇总人口达22万人（见人口规模预测），按人均120平方米计，2010年古镇城市建设用地规模达26.4平方公里，未来5年共增长5.9平方公里。综合平均以上三种方法，预测未来5年古镇需求城市建设用地6.3平方公里。镇政府和各村委会计划的6.1平方公里土地需求与预测的6.3平方公里近期土地需求较为接近，规划根据古镇实际用地需求，拟定近期需求用地6.1平方公里。 建设用地供应与需求综合评价建设用地供应与需求综合评价：前述古镇镇近期可供应城市建设用地约6平方公里，近期需求城市建设用地约6.1平方公里。用地供需关系基本平衡。供应规模与分布：近期土地供给包括新增土地供给和闲置用地，结合古镇用地紧张的现状，为确保用地供应能满足古镇社会经济发展的需求，确定近期供应城市建设用地总量控制在6.1平方公里以内，其中道路交通设施用地和公共服务设施用地占的用地比例大。新供给土地量：新供给土地总量控制在364公顷左右。新供给土地中同益工业区239.90公顷，占新供给土地总量的55.03；中心城区31.9公顷，占新供给土地总量的7.64（8.0）；曹步片区约17.6公顷，占新供给土地总量的4.05（4.2）；海洲片区约26.2公顷，占新供给土地总量的6.23（6.5）；镇南片区约9.6公顷，占新供给土地总量的2.06（2.1），龙麟沙片区约1公顷，占2.82（2.94）。表6：近期土地供应规模统计表中心城区31.98.76%同益工业区239.965.87%曹步片区17.64.83%海洲片区26.27.19%古镇片区38.410.54%镇南片区9.22.53%龙麟沙10.27%合 计364.2100.00%消化闲置用地量：根据建设用地近期建设规划与已批未建用地之间的叠加关系，确定近期应消化的闲置土地约为249公顷，其中中心城区是闲置用地密集区，占总用地的64。 表7：已批未建用地分布情况表：中心城区160.164.22%曹步片区34.113.68%海洲片区33.513.44%镇南片区21.68.66%合 计249.3100.00% 近期用地布局规划：土地供给：古镇建设用地现状总体不尽人意，居住、工业用地比例过大，而绿化、道路广场等市政设施用地比例偏小。居住用地比例过大是因为古镇正处在一个从农村向城市的过渡期，居民思想意识还停留在独门独户的庭院式住宅，同时由于外来人口较多，古镇的简易出租房占了相当一部分。工业用地比例过高是因为古镇近年经济增长迅速，各村都建有工业小区。绿地和公共设施用地较少，和古镇用地紧张，地价较高，居民思想意识较为保守有关。今后土地供应要改变这种传统模式，调整土地结构，控制土地供应市场。基于古镇建设用地现状、发展趋势和近期土地需求，确定各类用地供应量如下页表：表8：近期建设规划各类供应用地汇总表用地分类用地面积（公顷）所占比例居住用地168.724.56%工业用地337.452.77%公共服务设施用地商业金融22.73.31%行政办公、医疗卫生6.60.67%文化教育91.31%小 计38.35.30%道路广场15.312.19%对外交通18.012.77%市政公用设施17.014.38%公共绿地13.12.74%合计607.83100.00%建设用地供应及分布：按不同的土地供应政策和用地管理模式，将建设用地按以下五类供应：居住用地、工业用地、公共设施用地、市政及道路交通设施用地、绿化用地。居住用地：从用途上将居住用地分为商品房用地、旧城改造安置房用地和工业区职工配套居住用地，全镇居住用地近期供应量为168.7公顷，古镇近年来商品房有供不应求的趋势，近期土地供应在全面考虑房地产市场需求的基础上，严格控制居民自建宅基地，结合旧城改造，引导居住方式从自建住宅向居住小区转变。居住用地现状概况：私人住宅：受古镇居民传统观念影响，加上前几年缺乏城镇规划的指导，在三大自然村落基础上发展至今，古镇建设成了三大片居民自建住宅，形成了古镇、曹步和海洲三片旧城区。区内低层居民住宅密集，建筑质量参差不齐。据现场调查分析，该类住宅的建设除少数居民确实存在家庭人口增多，人均居住建筑面积少，居住条件急需改善外，绝大多数是居民为增加家庭收入而建设的供外来人口居住的出租房。私人住宅多为20世纪90年代初至今建造的住房，由于旧城区道路不畅通，污水全部就近排入河涌，绿化少，市政管网设施不完善，整体居住环境较差。由于外来人口对出租房的需求量仍很大，现每年仍有大量建筑质量好，建筑密度高的私人住宅被见缝插针式投入建设，政府一直未制定有效措施对该三片旧区的建设活动予以指导和控制。随着古镇土地资源的紧缺，旧城区控制改造形势日趋严重，政府应尽快出台有力的控制改造政策文件。住宅小区：2000年至今，房地产业在古镇蓬勃发展，古镇目前正经历房地产开发热潮，已开发出来的新兴花园、六坊花园、灯都华廷和乐丰花园等居住小区均已售卖完毕。目前正在建设的明珠家园、怡廷豪园一期、翠盈明珠、乐丰二期三个住宅小区也已基本售卖完毕。计划推出的天宏花园、怡廷豪园二期、六坊花园二期、灯都华廷二期等项目的市场售卖情况比较乐观。根据历年统计数据，古镇住房价格上涨幅度大（2001年为1500元/平方米，2005年达2600元/平方米），古镇房地产业之所以经历如此热潮，其一古镇个体私营经济活跃，2005年银行存款余额超过60亿元；其二本地居民居住观念有了转变；其三与外来投资者的增多和白领们收入增加有很大关系。古镇已开发出的住宅小区使古镇的城市面貌发生了日新月异的变化，但建筑密度高、绿地少、停车位不足、小区服务设施不配套等问题依然存在。发展方向及房地产规划古镇未来5年应提出有效措施控制和引导旧城建设，逐步转变古镇居民传统的居住观念。结合滨江景观资源的开发，帮助和鼓励有条件的村集体开发滨江住宅小区，在这一方面冈南村、古三村和六坊村有得天独厚的条件。冈南村有开发“晋源海岸花园”的计划，六坊村有改造六坊旧工业区的计划。未来5年古镇必然迎来房地产开发的又一轮高潮，房地产项目的开发既不能过于保守，也不能盲从。据调查古镇购房对象绝大多数为古镇当地居民和在古镇工作的外来人口，而邻镇或邻市在古镇购房者很少，因此我们在对古镇居民购房意向的调查后，做出如下两种预测：第一种方法规划预测近期古镇总人口约22万。若以其中25%的人需在古镇购房，平均每户3.5人计，则古镇2010年前需住房（套）=55000人3.5=15714套。第二种方法预测到2010年古镇常住人口约7.1万人，且常住人口大都有1套以上住房，考虑古镇居民的富裕程度，常住人口的20%有购房需求，则常住人口需住房（套）=14200人3.5=4057套，外来人口14.9万，考虑户籍制度和经济发展速度加快的影响，预测外来人口的25%有购房需求，则外来人口需住房（套）=37250人3.5=10642套，2010年前两者共需住房14699套。综合以上两种方法，预测2010年前古镇共需住房15200套，现状已建和在建住房约3800套，则近期古镇还有11400套的需求空间，此外，古镇近期古镇房地产的开发在满足经济效益的同时还应注重公共设施的配套和居住环境（绿地率）的提高。近期供应居住用地168.7公顷，减去在建的居住小区用地约30公顷，则近期实际新增居住用地约138.7公顷。其中旧城改造安置房用地39.5公顷、工业区职工配套居住用地24.0公顷、商品房用地74.8公顷。若近期推出商品房11400套，约需用地74.1公顷，则近期规划供应的74.8公顷商品房用地完全能满足市场需求。工业用地：为满足旧城区工业用地搬迁补偿、古神路工业用地拆迁补偿需求和近期工业发展需求，近期供应工业用地337.4公顷，位于同益、顺成和北海工业园。公共服务设施用地：公共服务设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、文物古迹用地。近期公共设施用地供应量为38.3公顷，包括古镇中学、中心商业区、行政办公中心。市政、道路交通设施用地：包括对外交通、道路广场、供应设施等用地。近期市政设施及道路用地量为50.32公顷，包括华廷路、同益路、煤气站、污水处理厂用地。绿化用地：近期全镇绿地供应量为13.1公顷，加上原有绿地，公共绿地面积达180.86公顷，人均为8.2平方米，古镇镇的绿地偏少，因此，在近期建设规划中注重滨江带状公园开发的同时也要协调新增用地中绿地与其它用地各类用地的比例。（4）近期规划规模预测：用地预测：古镇2005年底城市建成区已达21.5 km2，且近年城市建设用地量以1 km2/年的速度增长，已批未建用地面积约2.49 km2，预计到2010年末城市建成区规模将达2527.5 km2。人口预测：按就业岗位预测古镇2010年人口容量：(1)预测GDP前述已预测古镇镇2010年GDP为92.13亿元。(2)预测GDP中的二、三产业增加值2005年古镇镇二、三产业增加值占GDP的比重为96%，据统计的2001年到2005年二、三产数据分析，到2010年二、三产业比例预计达97%，则古镇镇二、三产业增加值2010年为89.3亿元。(3)预测二、三产业劳动生产率和就业岗位2005年古镇镇外来劳动力中从事二、三产业的劳动力占外来劳动力总量的98%。同年古镇镇外来劳动力69293人，以此比例计算则古镇2005年从事二、三产业的外来劳动力应为67907人。2005年古镇镇二、三产业增加值为386817万元，二、三产业全部社会从业人员98062人（其中本地二、三产业从业人员为30155人、外来二、三产业从业人员67907人），因此古镇镇二、三产业的劳动生产率为3.9万元/人。劳动生产率不提高是不正常的，不提高就没有效率，社会就不能进步，但提高速度过快，与我国人口众多的国情又有矛盾，又会出现太多的剩余劳动力。因此，根据古镇实际情况，规划预测2010年古镇镇二、三产业的劳动生产率为4.6万元/人。假定未来二、三产业社会从业人员劳动生产率2010年前以4.6万元/人计,则2010年古镇镇二、三产业约可提供就业岗位19.4万个。 (4)预测总人口容量2005年本地劳动力30155人,外来劳动力69293人,合计劳动力总数为99448人，其中外来劳动力占总劳动力的69.7%。规划期内以外来劳动力占全部劳动力的72%(即本地劳动力仅占总劳动力的28%)计，并假定外来人口基本带眷系数为1.1、本地劳动力带眷系数为1.3计，则2010年古镇镇总人口容量可为22.4万人（常住人口7.06万人左右）根据广东省一再强调工业与人口要向镇区集中的精神，设想未来古镇镇的二、三产业就业岗位应集中在镇区，因此前述由二、三产业就业岗位推算出来的总人口容量也可以基本视之为是镇区人口。本方法以规划期限内古镇镇以外向型经济为主为前提。预测结果只表明，规划期限内古镇只要能实现既定的经济目标（GDP），并且劳动生产率能保持稳定正常的提高，社会所可能相应提供的就业岗位数量，也可以说这是在既定经济目标下就业岗位的极限容量。人再多了，就难以保障就业需要，劳动力供过于求，就要有大量失业人员出现，就容易产生社会问题。因此本计算结果并不是一定非要达到的目标，而是一定生产力水平下的人口极限规模。以古镇镇的区位、环境看，古镇镇的城镇人口规模以不太大为好。 土地容量法核算2010年古镇人口规模根据古镇实际情况，确定人均城市建设用地120 m2/人，计算公式为：P=S/120。其中P表示近期城市建成区能容纳的总人口；S为近期建成区面积，若取27.5 km2 。计算结果为：P=27.5 km2 120 m2/人=22.9万人。综合以上两种方法，规划预测2010年古镇人口规模为22万人，其中常住人口7.1万人，外来人口14.9万。（5）近期城市建设发展重点按照总规提出的“一心一轴两组团，三块生态绿地，功能片区之间绿化隔离”的空间布局规划，（“一心”是指古镇中心区；“一轴”是指沿中兴大道北一直往南的古镇南北纵向的发展轴；“两组团”是指镇区组团和海洲组团；“三块生态绿地”是指龙麟沙农田保护区、镇南花卉苗木基地和海洲生态植物园；“功能片区之间绿化隔离”是指用田园绿化把各片区隔开，片区边缘绿地向组团中心渗透，形成小城镇独特的风光。）通过对古镇建设用地现状与发展趋势的综合分析，确定近期建设规划一片重点改善区、二片重点发展区和三片重点控制区。重点改善区：重点改善区为区位重要但配套设施不完善、城市面貌较差，从而对城市整体形象提升和投资环境产生不利影响的区域。本次规划确定了一片重点改善区，即西江滨江景观区，该区位于外海大桥底南北两侧，是古镇的西大门，拥有丰富的滨江资源，现状有沿岸破旧的工业厂房和混乱的采沙场，影响了该区的居住环境和城市景观，配套设施也不完善，规划列为重点改善区。重点发展区：重点发展区为城市空间发展中地位重要或对支柱产业带动作用显著的地区，其目的在于集中有限的城市建设投资进行重点开发，并形成规模效应，保证投资省、见效快、环境好，并综合协调城市建设各系统，以引导城市空间结构和功能结构的合理发展。确定重点发展区的原则包括：“十一五”计划确定的重大项目集中布局地区；位于城市发展轴与城市产业片区交汇处；对周边经济、文化、环境等有较强辐射俢的区域；对城市经济发展有显著带动作用的地区；城市空间布局中基础设施比较成熟的地区。本次规划划定了中心城区和同益工业区二片重点发展区，两片发展区基本属于新开发用地，将是古镇政治、经济、文化和产业中心。中心城区：处于新兴大道、同兴路、曹兴路和岐江路四条道路围合的区域内。该区地处古镇腹地，是总规确定的近期重点发展区之一，区内现状已建成东兴东路、中兴大道，新兴大道同兴路等主干道，交通方便，利于近期启动开发。同益工业区：位于同兴路以东。该区已列入市“十一五”计划重点发展项目，区内已建成东兴东路和部分支路，古神路也将于近期开工，建成后将带动特色灯饰产业的发展。表2：重点发展区规划措施一览表编号区 位规划主要功能发展规划1中心城区是古镇的政治、文化和经济中心，也是古镇古镇形象的重要地段。1、 进行灯王和森林公园建设，促进旅游发展2、 建设好行政办公中心3、 建设适宜居住的人居环境4、 营造商业氛围，推动商业中心建设2同益工业区特色产业园区发展高附加值的工业生产，建设特色产业园区重点控制区：重点控制区指旧城区，旧城区因局限于近期改造资金不足，难度大等原因，目前以控制为主，考虑到城市远期发展以及减小未来旧城改造的难度，必须提出切实可行的措施，对旧城区建设活动进行控制。本次规划根据古镇实际情况提出三片旧城控制区，分别是古镇片、曹步片和海洲片三片旧城区。对该三片旧城区提出三点控制措施：按照总体规划要求，划出穿越旧城区的主次干道道路红线及退让道路红线范围，在该范围内禁止一切建设活动，待时机成熟后，进行整体拆迁，实现总体规划目标；根据古镇实际情况，考虑完全停止旧城区的建设活动难度大，故提出旧区内不得再新增工业用地，对于居民自建住宅，原则上不得超过3层，且建筑密度和消防卫生条件等均应满足规范要求，避免未来旧城改造时拆迁量过大；要控制好旧城区的绿地指标，尽可能多的安排公共绿地、街头绿地和道路绿化，改善旧城区生态环境。旧城区道路、基础设施、绿化等居住环境的改善，为建设社会主义新农村，构筑和谐社会创造条件。建设时序安排规划采用二期建设时序，一期主要开发同益工业园区和北海工业区，完善中心区和海洲次中心的基础设施，建设西江滨江公园；二期进行中心区居住小区、商业中心、医院和行政办公等项目的建设，完善同益工业区配套服务设施，开发海洲次中心的居住和商业用地，同时对旧城区部分工业用地进行搬迁改造。（6）近期建设规划与特色灯饰产业集群转型升级灯饰产业集群发展概况：古镇灯饰从1982年开始，经历20多年的发展，灯饰产品畅销全国，远销